关于组建商业管理公司团队的建议

关于组建商业管理公司（分部）团队的建议（草案）
商业地产目前在国内正处于欣欣向荣之际，成熟的商业管理及营运体系对商业地产项目的良性发展有着决定性的作用。

商业管理体系目前正在摸索阶段，尚未完全成型，对商业项目的发展产生一定的制约。

鉴于此，尽快在一个区域建立一套成熟完善的商业管理体系，作为将来在全国推广与学习的样板迫在眉睫。

而考虑到目前的实际情况，在建立初期可将管理暂时纳入项目营销体系之下，一定时期后再成立独立的商业管理公司并向全国推广。

因此，组建团队分两步走，第一步为营销体系之下的人员组建，第二步为独立的商业管理公司下的人员组建。

具体如下：
一、人员架构：
1、项目营销体系下的人员架构（15人）：
到岗时间：2008年8月到岗11人；2008年10月到岗3人；2008年12月到岗1人，合计15人，详细如下：
2、商业管理公司人员架构（26人）
2009年12月以前成立广西商业管理公司，全体人员到岗共计26人，详细如下：
二、未来商业管理架构：
1、西南大区商业管理组织架构
2、中国区商业管理区域分布
三、主要人员岗位职责：
总经理
1、负责与项目地方政府相关部门的联络与关系维护工作；
2、负责与项目其他部门的协调与协助工作；
3、负责对项目、集团商业管理公司工作任务的下达、部署及意见反馈；
4、负责项目商业管理公司制度、流程的制定、修改工作；
5、负责项目商业管理公司人员招聘、培训、指导、控制、考核、组织部门会议；
6、负责项目商业计划、总结的拟订，以及计划监督执行；
7、负责项目商业管理公司工作日程及计划表的拟订，及时催促相关人员进行报批、回复、归类
存档；
8、负责监督、检查商业管理公司各级工作人员各项规章、制度的执行情况，并定期将检查结果
进行汇总，负责季度考核；
9、负责指导、协调、管理商业管理公司运营体系；
10、负责制定商业项目运作的流程及标准；
11、负责对项目商业物业进行前期可行性分析，以及项目定位，包括：业态定位、产品定位、
功能定位、主题定位、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位等；
12、负责协调集团设计部进行项目商业规划和建筑设计，包括：商业业态及面积配比规划、
功能及面积配比规划、交通流线组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划、商业细部规划及建筑设计等；
13、负责协助集团商业管理公司战略合作伙伴的拓展、洽谈、合同确定、关系维护：大型零
售主力店、酒店、餐饮、休闲娱乐、小型零售、加盟连锁；
14、负责商业模式的探索工作；
15、协助集团商业管理公司制作、更新项目招商说明材料；
16、负责协助集团层面的商业顾问公司、调研公司、商业管理公司的拓展、协调、管理工作；
17、负责组建、指导、支持项目商业部门或人员；
18、负责协助集团商业管理公司对商业物业租售合同条款统一制作及控制工作；
19、负责项目商业管理公司的前期筹办工作；
20、负责签订、审核项目相关合同；
商业总监
1、负责协助商业管理公司总经理完成项目商业的各项工作；
2、负责项目商业管理公司制度、流程的制定、修改工作；
3、负责项目商业管理公司招商人员招聘、培训、指导、控制、考核、组织部门会议；
4、负责项目商业计划、总结的拟订，以及计划监督执行；
5、负责项目商业管理公司工作日程及计划表的拟订，及时催促相关人员进行报批、回复、归类存档；
6、负责监督、检查商业管理公司各级工作人员各项规章、制度的执行情况，并定期将检查结果进行
汇总，负责季度考核；
7、负责指导、协调、管理商业管理公司运营体系；
8、负责制定商业项目运作的流程及标准；
9、负责对项目商业物业进行前期可行性分析，以及项目定位，包括：业态定位、产品定位、功能定
位、主题定位、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位等；
10、负责协调集团设计部进行项目商业规划和建筑设计，包括：商业业态及面积配比规划、功能及面
积配比规划、交通流线组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划、商业细部规划及建筑设计等；
11、负责协助集团商业管理公司战略合作伙伴的拓展、洽谈、合同确定、关系维护：大型零售主力店、
酒店、餐饮、休闲娱乐、小型零售、加盟连锁；
12、负责商业模式的探索工作；
13、协助集团商业管理公司制作、更新项目招商说明材料；
14、负责协助集团层面的商业顾问公司、调研公司、商业管理公司的拓展、协调、管理工作；
15、负责组建、指导、支持项目商业部门或人员；
16、负责协助集团商业管理公司对商业物业租售合同条款统一制作及控制工作；
17、负责项目商业管理公司的前期筹办工作；
18、负责签订、审核商业相关合同；
19、商业管理公司总经理交办的其他事项。

招商经理
1、协助商业总监完成招商的各项工作；
2、负责项目商业管理公司招商主管、招商专员的培训、指导及管理工作；
3、负责项目商业计划、总结的拟订，以及计划监督；
4、负责对项目商业物业进行前期可行性分析，以及项目定位，包括：业态定位、产品定位、功能定
位、主题定位、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位等；
5、负责签订、审核商业租赁合同；
6、商业总监交办的其他事项。

工程人员
1.负责协助商业总监对商业项目建筑设计参数提出；
2.负责建筑设计检讨，辅助设计公司或设计部门完成项目的建筑结构、交通、动线、卫生间等土建方面的调整；
3.根据概念设计方案，提供店铺切割、主力店区域划分、业态组合的建议，了解商业物业工程需求并反馈项目提出相关设计建议；
4.根据项目的方案设计及商业业态需求提供基建、机电、消防、弱电、空调、上下水、景观等设备设施的设计建议，并根据设计调整进行商业动线及店铺划分的调整。

5.根据平面图纸的设计及业态组合提供各业态各楼层规划建议，根据施工图纸的调整进行各楼层动线及店铺划分的调整建议。

6.负责租赁商户平面图纸设计的审核工作；
7.领导交办的其他事项。

策划人员
1、负责协助商业总监进行商业市场调研、分析；
2、负责协助商业总监对项目商业物业进行前期可行性分析，以及项目定位，包括：业态定位、
产品定位、功能定位、主题定位、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位等；
3、负责市场推广活动，通过整合营销传播，向目标消费者推广本项目的特色和优势，激发广泛
的影响力和吸引力；
4、负责策划各种促销活动，独立或与商家配合，通过主题活动的举办，促进消费者的来店消费，
增加消费客流；
5、品牌管理通过有组织、有计划的活动、推广来建立本项目的影响与品牌，同时维护本项目及
发展商品牌；
6、负责消费者关系维护管理，通过网络、会员卡、刊物、主题活动等形式进行消费者关系管理；
7、负责商家关系维护管理，通过畅通的信息反馈渠道、定期回访、焦点会议、联谊活动，来增
进商家与项目之间的良好关系；
四、主要人员岗位要求：
根据广西商业管理分部招商人员的现状，为优化人员架构，提升团队整体素质，建议在外聘的同时对现有招商人员也进行合理调整，采用外聘与留用的方式重新组建广西商业管理队伍，保证团队的思想统一，步调一致，业务素质稳定，据此拟订了相关人员的招聘及留用条件，具体如下：
1、招商经理：
职位要求描述：
1、学历专科及以上
2、从事1年以上10万平米购物中心招商管理工作；
3、从事3年以上全国连锁零售业招商管理工作；
4、从事2年以上商业相关行业经营管理工作；
5、熟悉房地产及商业地产开发运作流程；
6、熟悉商业各业态工程条件；
7、熟练使用AUTOCAD、PS及办公管理软件；
2、招商主管：
职位要求描述：
1、学历专科及以上
2、从事3年以上全国连锁零售业招商管理工作；
3、从事2年以上商业相关行业经营管理工作；
4、熟悉商业各业态工程条件；
5、熟练使用AUTOCAD、PS及办公管理软件；
3、工程人员：
职位要求描述：
1、工民建筑设计或相关专业毕业，本科学历；
2、2年以上房地产行业工作经历，1年商业物业工程装修及设计经验；
3、熟悉房地产或商业地产开发设计流程；
4、熟练使用LAYOUT、AUTOCAD、PS及办公管理软件
4、策划人员：
职位要求描述：
1、商业策划、市场营销或相关专业毕业，本科学历；
2、从事3年以上全国连锁零售业企划管理工作；
3、有独立策划大型商业项目或企业品牌推广活动的经历；
3、熟练使用PHOTOSHOP、CORELDRAW等相关平面图形设计应用软件；
五、人员薪资标准：
为促进招商人员的工作积极性与主动性，建议招商人员的薪资收入分为两部分，一为工资收入，二为佣金收入（佣金收入标准另行确定），因此建议对现有招商人员的薪资标准根据项目薪资标准及当地实际情况做调整。