房地产开发与经营论文
浅谈房地产的开发与经营-毕业论文
浅谈房地产的开发与经营摘要改革开放以来的近三十年，我国房地产业在开发与经营上取得了飞速的发展，尤其是进入21世纪之后，在国内外多种因素的综合作用下，房地产企业数量逐年递增，开发与经营的规模也达到前所未有的水平，房地产业成为中国经济中的一大亮点。
但是随着我国房地产开发与经营的飞速发展，矛盾和问题也开始显现，针对房地产开发经营中的诸多问题，许多专家学者都提出了自己的见解。
本文在总结已有研究的基础上明确了房地产经营与开发的一般性问题，通过对我国房地产开发与经营的环境和模式进行深入剖析，找出了我国房地产业开发与经营的主要问题，从而提出合理而有针对性的策略，以期为我国的房地产开发与经营提供帮助。
关键词：房地产开发经营主要问题对策Discussion on real estate development and managementAbstractNearly three decades since the reform and opening up, China's real estate development and management has made rapid development, especially after entering the 21st century, under the combined effects of a variety of factors at home and abroad, the number of real estate enterprises increased year after year, development with the scale of operation has reached unprecedented levels, real estate has become one of the highlights of the Chinese economy. But with the rapid development of China's real estate development and management of contradictions and problems begin to be felt for many problems in the real estate development and management, many experts and scholars have put forward their own opinions. Clear summary of existing research on the basis of the general issues of real estate management and development, to identify the main problems of our real estate development and management through in-depth analysis of China's real estate development and operating environment and mode thus reasonable and targeted strategy to help real estate development and management of China.Keywords:real estate; development and operation; the main problems; counter-measures目录摘要 (I)Abstract....................................................................................................................................... I I 第一章绪论 .. (1)1.1研究背景 (1)1.2研究意义 (1)1.3研究综述 (2)第二章房地产开发与经营的相关问题 (3)2.1房地产开发与经营的概念 (3)2.1.1 房地产的概念 (3)2.1.2 房地产开发与经营的概念 (4)2.2房地产开发与经营的内容和程序 (4)第三章我国房地产开发与经营的现状分析 (5)3.1我国房地产开发经营环境 (5)3.1.1宏观环境 (5)3.1.2行业环境 (7)3.2我国房地产开发经营模式 (8)3.2.1房地产企业盈利模式 (8)3.2.2房地产企业开发模式 (8)3.2.3房地产企业营销模式 (9)第四章我国房地产开发与经营存在的主要问题 (9)4.1房地产投资膨胀、信贷危机严重 (9)4.2房地产市场开发经营行为不规范 (10)4.3房地产开发经营观念落后 (10)4.4房地产开发经营规模小、资源配置不合理 (11)第五章我国房地产开发与经营的调控对策 (11)5.1加强房地产开发经营的金融监管 (11)5.2合理引导房地产市场开发经营秩序 (12)5.3转变开发经营观念、调整供应结构 (12)5.4促进房地产经营开发的可持续性 (13)第六章结论 (13)参考文献: (14)第一章绪论1.1研究背景随着中国加入WTO，我国的社会主义市场经济日益成熟，全面建设小康社会的目标不断实现，国内的房地产市场也进一步开放。
房地产的发开与经营管理论文共页
房地产的发开与经营一、房地产的概念房地产经营指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。
包括房产经营、地产经营和服务经营房产经营房产经营一般由房地产企业经营。
在社会主义市场经济条件下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。
为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。
地产经营地产经营地产经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。
广州房价走势与政策分析摘要：近年来，中国的房地产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人民的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点。
本文重点研究我国房地产业的现状，并对目前房地产业存在的问题进行了深入分析，在此基础上对如何确保我国房地产业良性健康发展提出了政策建议。
关键词：房地产现状、房价上涨的原因、政策调整二、我国房地产市场目前的运行现状房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要拉动因素2011年1-4月房地产开发投资保持30以上的强劲增长，同期销售则明显放缓。
中国国家统计局5月公布，1-4月全国房地产开发投资同比增长34.3，较1-3月34.1略有加快。
房屋新开工面积增速也由23.4加速至24.4。
受此推动，同期城镇固定资产投资增长25.4。
“在房地产销售减速的情况下，房地产投资持续高位，我们猜测原因可能有两个方面：一是前期土地购置尾款的支付；二是保障性住房的开工。
”申银万国首席宏观经济分析师李慧勇表示。
尽管今年以来房地产投资增速保持高位，从政策压力对房地产销售的作用却日益显现。
房地产开发与经营结课论文
浅析我国房地产市场的监管班级：B1064 学号：9 姓名：唐昂[摘要] 随着我国房价的持续上涨，楼市持续升温，很多人都在惊呼：中国楼市怎么了，房价还要涨多少？面对这一极其复杂的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。
本文从分析中国房地产市场的长期宏观趋势入手，阐述了中国房地产市场中政府管理职能作用。
[关键词] 房地产市场地方政府中央政府[正文]近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，表明房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。
然而房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的隐患，这一极其复杂的问题，既有供求基本方面的原因，也有成本压力原因，同时还有各房地产市场相关方的相互博弈的原因。
这种种的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。
因此，加强房地产市场的调控已经成为政府宏观调控的重要内容之一。
一、中国房地产市场的长期宏观趋势房地产业迅猛的发展，已经成为了我国重要的支柱产业。
这些年来，虽然我国的房地产市场几经反复，但从长期来看，仍然处于一个高速增长的态势，呈现明显的供小于求格局，房价的长期上涨趋势明显。
从相当长的一段时间看，这一趋势不会有根本性的转变，主要原因如下：1．我国居民对房地产的消费能力日益增强。
改革开放以来，随着我国经济的持续高速增长，我国城镇居民消费增长很快，这不仅是我国改革开发的硕果，也是我国经济快速增长重要的拉动力之一。
从中长期展望，只要我国的经济高速增长趋势没有大的变化，我国房地产的消费需求和市场容量就将继续增加。
2．我国居民对住房的需求量日益扩大，导致房价长期呈上涨趋势。
中国每年净增人口大约1 200万，每年结婚人数大约960万对，每年农村到城市从工经商的人口7000万左右。
城市化趋势日益明显，改革开放三十年以来城市化率共提高了20个百分点，达到46％。
房地产开发与经营结课论文
房地产开发与经营结课论文房地产开发与经营结课论文班级：动画（合办)130学号：1353140316姓名：申栓论房地产开发项目可行性研究摘要:近年来随着中国经济的发展和生产力水平的不断提高，人类对工程建设产品和质量要求也越来越高，同时又希望工程建设周期尽可能短，投资尽可能减少，效益近可能好。
房地产开发是一项综合经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。
要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，最后提出结论，使开发商决策建立在科学的而不是经验或感觉的基础上。
本文主要从房地产可行性的步骤及作用和存在的问题及对策等方面作出分析。
关键词：房地产可行性研究存在问题对策分析正文：一、房地产可行性研究的概念房地产开发项目可行性研究，是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
具体的讲就是在工程项目投资决策前，对于项目有关的社会、经济和技术等方面进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证。
对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。
在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。
为决策部门最终决策提供可靠的，科学的依据并作为下一步工作的基础。
二、房地产项目可行性研究遵循的原则房地产开发项目可行性研究遵循科学性、客观性与独立性的原则。
房地产开发项目可行性研究的真实性与科学性，确定了开发商投资决策是否建立在科学与可靠性的基础上。
编制人员在房地产开发项目的可行性研究过程中，必须遵循科学性、客观性与独立性的原则，不主观臆断，不受决策者和委托单位的任何个人意志上的约束，遵照事物的客观经济规律和科学研究工作的客观规律办事，在调查研究的基础上，实事求是地进行技术经济比较与论证。
浅谈房地产的开发与经营
浅谈房地产的开发与经营摘要房地产的项目应实现最优化的开发和管理模式从而满足人们日渐提升的居住环境和品味的要求需要，提高房地产的项目管理是实现房地产降低成本、实现最大限度盈利的首要步骤，对房地产项目的质量和管理有着重要的意义。
然而房地产开发项目也存在一定的问题，如：前期策划准备不充分、成本控制不及时、工程完工后质量难保证等现象，需要房地产开发过程中不断进行调整，采取有效措施管理。
房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建筑实施提供良好的涉及前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。
房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。
关键词：房地产；成本控制；房地产开发项目；建筑质量目录前言 (1)第1章房地产开发 (2)1.1 房地产开发的概念、特征 (2)1.2 房地产开发的程序 (2)第2章房地产开发环境分析 (3)2.1 房地产开发环境分析的原则和内容 (3)2.2 房地产开发风险分析 (3)第3章房地产开发用地的获取 (4)3.1 土地使用权的获取 (4)3.2 房地产开发用地的征用拆迁 (4)第4章房地产开发项目可行性研究 (5)4.1 房地产市场调查 (5)4.2 开发项目的投资和收入估算 (5)4.3 开发项目招投标 (6)第5章房地产开发项目的准备 (8)5.1 筹集房地产开发项目的资金 (8)5.2 房地产开发项目设计方案 (8)5.3 开发项目的报建管理 (8)第6章房地产开发项目实施 (10)6.1 房地产开发项目建设管理和合同管理 (10)6.2 索赔管理 (10)6.3 竣工验收 (11)结论 (12)致谢 (13)参考文献 (14)前言房地产开发是以盈利为目的的，社会主义市场经济体制不断发展，建设施工招标制度的完善和项目责任承包制度的不断深化，运用现代化管理方法，对房地产开发过程进行管理，实施监督，房地产开发过程要从很多方面进行分析，考虑到各个环节都可能发生的突发事件，对工程质量进行现场监督，以防偷工减料，还要对施工条件进行考察，以防给施工带来不必要的拖延，建设单位和施工单位要互相配合，对房地产开发过程进行全程监督，建设单位还要对开发过程中提供的资料的不足之处进行修改，能够让施工顺利的进行。
房地产开发与经营管理结课论文
房地产开发与经营管理结课论文姓名：班级：学号:中国房地产市场的分析摘要：中国房地产市场发展迅猛,理论界与产业界就房地产市场“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论。
房地产市场出现价格上涨过快，供应结构不合理,低收入群众住房困难，地区之间、行业之间职工住房条件差异加大等问题.如何正确把握中国房地产市场未来发展趋势,正确分析房地产市场存在的问题及规避房地产市场经营风险,缩小不同区域和群体住房差异矛盾，掌控房地产市场经营机会,保证中国房地产市场健康稳定发展，是亟待探究的热点问题。
关键词:房地产市场;发展前景;分析研究中国经济体制改革的深化和对外开放力度的加大，中国市场取向的深化和与国际接轨的加速, 从多方面刺激了房地产业与房地产市场的发展。
但在中国房地产市场与房地产金融业务快速发展，城镇居民住房条件不断改善的同时，我们也看到,近一段时期,房地产市场出现了部分城市房地产价格上涨过快,供应结构不合理,低收入群众住房困难,地区之间、行业之间职工住房条件差异加大等问题。
房地产业事关国家战略、金融稳定和居民切身利益,也关系到投资者的经济利益。
那么如何正确把握中国房地产市场未来发展趋势, 正确分析存在的问题,对规避房地产市场经营风险, 对掌控房地产市场经营机会，对保证中国房地产市场健康稳定发展都有重要意义。
本文针对中国房地产市场的现状, 对我国房地产市场作了初步探讨分析。
一、我国房地产市场发展概况1。
1房地产投资状况从目前国内房地产的经济来源分析,房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。
这种投资一方面来自国内民间资本的投入,另一方面就是国际投资。
其中前者是主要投资来源,占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2０１1年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看,除了2008年有较小回落，２004年至２010年都保持了高速增长状态,20１１年随着国内房地产调控政策的出台,这一数据又逐渐开始归落.国家统计局发布的数据显示,2０１3年上半年全国房地产开发投资3６828亿元，同比名义增长20。
房地产市场论文(5篇)
房地产市场论文(5篇)房地产市场论文(5篇)房地产市场论文范文第1篇1.全县房地产开发正处于高速进展阶段。
纵观乡宁县房地产市场近10年来的进展历程，无论是新开工面积，还是房地产投资额都消失了较快增长。
从当前市场交易状况看，全县商品房供不应求，房地产开发仍有较大进展空间。
主要缘由有：一是全县商业性房地产市场发育相对滞后，随着全县经济的进展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期内集中释放，特殊是在“羊群效应”的作用下，很多潜在购买者成为实际购买者。
再加上保障性住房、廉租房等多种住房供应形式进展缓慢，使得全社会住房需求都积聚到商品房需求上。
二是居民住房投资理念的转变及其高额回报预期，进一步增加了购房意愿。
随着县域居民金融学问普及程度不断提高，住房投资理念渐渐形成，特殊是在一般居民投资渠道不畅状况下，购买住房成为一种最简洁直接的投资方式。
特殊是最近几年房地产市场持续飙升的价格走势，增加了居民对住房投资及投机行为，使得购房意愿进一步放大。
据对乡宁县100户居民购房意愿问卷调查，有购房意愿的居民占到调查总数的81%，较上年同期增加了14个百分点，其中购房用于改善居住条件的占46%，购房用于投资增值的占35%。
特殊是居民购房增值的意愿增加，占比较去年同期增加了10个百分点。
另据调查，随着房价一路上涨和城市人口增加，商品房屋的转让和出租收入已成为县域居民财产性收入的重要来源。
乡宁县城镇居民人均财产性收入在2021~2021年5年期间增长了46.8%，出租房屋收入5年内翻了一番多。
通过对2021年住户抽样调查：乡宁县城市居民拥有两套及其以上住宅的家庭比例高达34.5%。
县级城市的经济区位、人口、规模等缘由打算了外来投资和投机性购房对县域房地产业的冲击并不大。
针对楼盘销售的专项调查显示，乡宁县城的确存在有外来投机性购房，但总量小于全部住宅成交套数的1%。
县城商品房市场的富强在很大程度上还是取决于本地需求。
房地产开发经营与管理期末论文
分数：＿＿＿＿宁夏大学资源环境学院房地产开发经营与管理期末论文银川市保障性住房现状及问题分析班级：09房地产学号:12009244636姓名：朱江指导老师：邓宇日期：2010年07月01日前言近几年，随着我国国家经济发展，房地产业也受到了较大的影响，房地产价格在逐年走高,然而社会财富的分配不均,使一部分人丧失了对房屋的购买力，使最基本的住房要求得不到满足。
这对于构建和谐社会，实现社会公平有极大的影响.所以政府这几年开始把保障性住房作为一项改善民生的重大工作，希望通过保障性住房的建设来解决一部分低收入家庭的住房问题，以此来减轻部分人群的压力，来改善民生。
银川市作为宁夏的首府城市，具有很大的发展潜力，但是改善好民生，将会更好的减少社会矛盾，促进城市建设,加快城市发展脚步。
保障性住房的建设是银川市一项长期的改善民生的工程，对促进银川市跨越式发展具有不可忽视的作用.所以注重保障性住房的建设情况以及存在问题具有很大的现实意义。
目录摘要.。
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41银川市保障性住房建设的基本情况……………………………。
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42银川市保障性住房建设中存在的主要问题。
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63加快银川市保障性住房建设的对策…………………………………。
7 后记。
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10银川市保障性住房现状及问题分析作者：朱江摘要：住房问题是重要的民生问题.国务院关于深入实施西部大开发战略的若干意见中提出，保障和改善民生是加快经济发展、促进社会和谐的重要结合点。
宁夏要想深入实施西部大开发战略,必须以改善民生为核心，加大保障性安居工程实施力度，大力推进民生工程建设，保障性住房就是一个不容忽视的方面。
关键字:民生工程，保障性住房银川市作为宁夏回族自治区的首府城市，近年来在打造“两宜”城市的过程中，城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善，与此同时,房价也一路攀升,从2008年到2009年，银川市房价曾一度连续11个月领涨全国其它城市，居民购房压力日益增大，城市中低收入家庭住房问题日益凸显.只有加大保障性住房建设力度,才能解决中低收入群体的住房困难，落实西部大开发战略以改善民生为核心的基本精神。
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象屿都城住宅项目的市场定位分析摘要:市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。
市场定位具体包括产品定位、企业定位、消费者定位这几个方面。
本小组此次将从这三个角度分析象屿都城这个住宅项目的市场定位是否合理。
关键词:象屿都城新虹桥首府市场定位比较分析引言随着 2008年九号线的开通,九亭,成为近年来各房地产开发商的新宠,目前已被越来越多的市场目光所关注。
短短几年时间,诸多地产开发商汇聚于此, 开发建设了将近 30个项目。
其中来自厦门的象屿集团, 在进入上海之后也将犀利的目光聚焦在九亭这一热门板块。
并将自己的开发模式和品牌带进九亭, 一口气开发了象屿都城、象屿名城两个项目, 成为九亭首个开发系列品牌产品的开发商, 对九亭板块的提升意义重大。
象屿都城作为区域内最大的项目, 其 32万平方米的总建筑面积傲视南九亭。
周边生活配套齐全,是区域内难得一见的低密度居住社区。
曾连续荣获 2008上海房地产标杆楼盘、 2009最值得期待楼盘、 2009年轨道交通宜居金牛奖等多个奖项。
介于以上几个原因,我们小组选择该项目作为这次论文的调查对象。
在 5月 14日,我们来到了象屿都城项目位于沪亭南路的销售中心。
接受我们调查是上海同策房产咨询股份有限公司的销售代表。
针对我们提出的问题, 他们做出了很好的解答, 让我们受益匪浅, 对于象屿置业的经营理念以及象屿都城这个住宅项目的市场定位有了更为深刻的了解。
第一部分关于市场定位一、市场定位的定义市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。
市场定位是在上世纪 70年代由美国营销学家艾 ·里斯和杰克特劳特提出的, 其含义是指企业根据竞争者现有产品在市场上所处的位置, 针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度, 为本企业产品塑造与众不同的, 给人印象鲜明的形象,并将这种形象生动地传递给顾客,从而使该产品在市场上确定适当的位置。
二、市场定位的内容市场定位具体包括产品定位、企业定位、消费者定位这几个方面。
本小组此次将从这三个角度分析象屿都城这个住宅项目的市场定位是否合理。
第二部分象屿都城项目简介象屿都城东至虬泾路, 西至沪亭南路, 南至一期别墅项目 , 北至淀浦河路。
隶属于南九亭板块, 毗邻九亭板块唯一的商业街——九亭大街。
周边生活配套设施齐全, 生活便利, 公交系统相对发达。
象屿都城位于嘉富丽花园别墅和项目一期的环岛翡翠湾的中间。
本次即将开盘销售的象屿都城三期, 周围别墅环绕, 使住户有用普通公寓房的价格买到别墅房的感觉, 生活空间有强烈的立体感, 动静分离。
小区景观以巴厘岛风情为主, 体现优雅舒适的和谐生活。
该项目的主旨是给年轻人渴望的城市,给小朋友快乐的天堂,给中老年人世外桃源。
第三部分分析框架一、产品定位1、卓显国际风姿,创新亚洲风情第一站该项目由国际知名景观设计公司澳大利亚五贝国际设计有限公司负责其园林建造。
汇集亚洲各路造园手法, 集萃东方人文精髓, 最终以新亚洲风尚之魅领秀国际风姿。
小区内有独特坡地景观、仪式树阵及少女喷泉等特色风景, 体现人文与自然的和谐共生。
2、用一步到位的精装修国际理念打造精英阶层的醇品生活象屿都城三期推出 100套精装小户型,公共部分集体采用精致吊顶,墙面是石材饰面,电梯门刻有精美雕花;室内精装全品,西门子家电、 TOTO 卫浴, 可以说每一细节都精雕细琢。
3、灵动空间 2+1,建筑无限生活可能三期推出的均为小户型,有 88平方米左右的 2+1房,留给住户百变空间, 自由创逸; 116平方米左右 3房, 让业主尽情享受阳光满屋的舒适感觉。
此次销售的所有户型均有全景观阳台和全景超大卧室。
二、企业定位象屿都城是厦门象屿集团旗下的上海象屿置业有限公司投资建造的。
上海象屿置业有限公司是全国 500强、大型国有企业厦门象屿集团的全资子公司,注册资本 3亿元,总资产 40多亿元,专业从事房地产开发,在上海及江苏有多个房地产开发项目, 拥有 5家全资或控股管理的子公司。
上海象屿置业有限公司拥有雄厚的公司实力和 80余人的高素质专业化的职业团队,根据象屿集团发展规划, 长期将上海区域作为房地产业重点发展区域, 投入巨资深度开发。
2003年起,公司先后在上海虹口、浦东、黄浦、松江、宝山等区,以及江苏昆山开发或参与开发了多个项目。
在调查过程中, 我们了解到该公司未来开放项目主要集中于浦东迪斯尼。
这说明象屿置业逐渐由低端市场向中高端市场发展。
三、消费者定位象屿都城三期推出的是经典小户型三房。
据为该项目整合推广的上海同策房产咨询股份有限公司的销售人员介绍,该项目此次的目标顾客群是首次置业的人。
一是新婚夫妻, 这类人的特点是希望住房的空间尽量大, 因为必须为自己的后代及父母留下足够的居住空间;而作为年轻夫妇,没有过多的存款。
所以,象屿都城的三期推出的 88平方米的 2+1房最适合这类人。
目前,该项目的具体销售价格还没有确定。
但据同策的销售人员透露, 这种 88平米的三房总价约为 140万。
这样一个价格,作为没有太多积蓄的年轻人还是能够接受的。
二是新上海人, 这是一个新兴的人群。
新上海人, 是指还没有拥有上海户籍的刚刚从外地进入到上海来创业的人群。
这类人的特点是可能在自己的家乡仍然拥有一至两套房产, 而且就自己目前的消费能力, 买不起上海市中心的或者面积更大的住房。
象屿都城的 88平米的三房既能满足其住房需求,并在自己的承担能力之内。
第四部分本组对于象屿都城项目市场定位的分析在本次对于该项目市场定位的分析中, 我们采取比较分析法。
我们选取了与象屿都城位于同一个区域内的新虹桥首府。
新虹桥首府位于北九亭最北面靠近徐泾的九杜路涞坊路。
该案为公寓别墅混合型社区, 以水岸风情, 半岛生活为社区主要景观设计。
千米的蜿蜒水岸成为社区内的建筑灵魂。
该案主打虹桥标杆楼盘的概念,城市别墅与精装公寓的产品将以较高的品质在 5月面世。
之所以选择这个项目, 一方面是因为该项目与象屿都城差不多灾同一时期推出了小户型房, 而且这两个项目同样都是就九亭板块中的热销楼盘。
还有另一个重要的原因就是, 同策的销售代表也在调查中提到——目前, 他们也将新虹桥首府列为最大竞争对手。
本次新开盘的象屿都城三期均为 10-14层精装修带电梯小高层公寓住宅。
本期产品在园林景观、装修配置与风格、户型设计等领域进行了全面升级。
园林景观与室内装修风格将融入更具质感的新亚洲元素, 通过更丰富的细节升级社区品质;三期户型以 88㎡灵动 2+1房, 116㎡三房为主。
值得一提的是,三期主力户型均有空中花园附送, 使用面积增加的同时也增添了生活情趣, 精装修概念的注入则使社区品质提升到一个新的高度。
项目周边别墅群环绕,社区拥有 6万平方米东南亚皇家园林,汇集孔雀园等 33个组团景观。
而新虹桥首府由 19层高层、 12层小高层和独栋别墅区组成。
在这其中,小户型的公寓房仅 4栋, 剩余的均为独栋别墅。
对于严谨且讲究生活品位的精英阶层来说,一套集成式的生活系统是许多“ 成功人士” 所向往的,新虹桥首府规划 22万平方米城市别墅及精装公寓,在产品规划上,无论是客厅、地下室,抑或私家庭院,都给予精细的考量。
其超大起居空间,能满足业主的生活创想;而景观、河道、绿化等细节,保证居住者的私密和情趣。
一、消费者定位分析从这里, 我们不难看出, 象屿都城主要还是走中低端路线, 推出的是经济适用的小户型三房,全部国际一线品牌精装修配置,预计总价 150万元 /套,平均每平米16000元。
其主要的目标客户群是首次置业的年轻人。
针对这种情况, 象屿都城的销售代表告诉我们,他们在 5月 8日正式启动预约,预约金 2000元。
预约可享多重“金”喜:第一重置业金喜:预定 100平米以下户型可享受价值 4.8万元的置业补贴,预定 100平米以上户型可享受价值 6万元的置业补贴。
第二重付款优惠:一次性付款的客户,总房价可优惠 2%,非一次性付款但首付比例在 5成及以上的客户总房价可优惠 1%。
第三重来访礼遇:来访即有精美礼品赠送, 同时可享受银行专业人员提供的免费房贷咨询服务。
象屿都城希望通过这样的策略,能够吸引更多的年轻人前来购房。
而新虹桥首府, 主打的是徐九板块稀缺的高端社区。
据业界人士分析, 理想的城市别墅一般位于主城边缘地带, 距市区在 20公里范围内, 车程在 30分钟内, 满足第一居所的要求。
该类产品除强调别墅的尊贵感之外, 更注重社区高端生活氛围, 已从简单的财富彰显和面子感过渡到对居住者的关怀。
完善的社区配套在带给社区业主极大的生活便利, 增添社区的生活氛围、让业主有回家的强烈感觉的同时,这也直接影响业主们的居住幸福感。
显然,新虹桥首府受已经开通的 9号线、 2号线双轨道及嘉闵高架辐射, 出行便利, 且社区本身有完善的配套商业, 让业主的别墅成为名副其实的“ 第一居所” 。
在目前上海房价居高不下的形势下, 购房者更希望看到的是经济适用房的出现, 而不再是那种可望而不可即的高档别墅。
改革开放以来, 人们的生活水平比起从前有了显著提高, 但是人均收入比起发达国家仍然是比较落后的, 能负担的起高档公寓、别墅等的人还是少数。
与其让投资开发的别墅大量空置或者说让这些别墅成为“纯外国人社区” , 还不如推出更多普通老百姓通过奋斗能够负担的普通住宅。
所以, 本组认为, 象屿置业此次面向年轻一族推出的象屿都城在消费者这方面定位还是比较合理的,更符合中国的现实国情。
二、产品定位分析从区位上来看，象屿都城与新虹桥首府均位于松江区的九亭镇，同样都受“大虹桥规划” 的辐射。
象屿都城在靠近九亭大街的南九亭，九亭幼儿园、九亭小学、九亭中学、上海大学附属外国语中学等多所中小学就在该小区附近，这对以后子女的教育非常有好处。
农行、建行、光大、浦发、工行、交行等多家银行在分布在该区域内。
更有九亭医院，家得利、农工商、好又多、联华超市。
新虹桥首府在北九亭，附近有松江区九亭中学，与颐亭花园、上海公馆等低密度社区相邻。
周围的配套生活设施远不及南九亭来的方便。
虽然说，新虹桥首府看中的是未来的规划开发，但毕竟还是未成形的规划，没有人能肯定。
从交通上来看，北九亭的交通明显没有南九亭便捷。
象屿都城周围的交通设施有：轨道 9 号线九亭站；公交：748 路/92B 路（九亭大街沪亭路站）、759 路（沪亭路站）。
新虹桥首府的交通设施就稍逊一筹：公交：松江 41 路、42 路（九亭中学站），徐泾 3 路（宅东居委站、房地产学校站）。
从以上两个方面，我们可以看出，象屿都城的产品定位也很精准。
第五部分结论市场定位是设计公司产品和形象的行为，以使公司明确在目标市场中相对于竞争对手自己的位置。
公司在进行市场定位时，应慎之又慎，要通过反复比较和调查研究，找出最合理的突破口。