2013年3月上海房地产市场分析之国五条
新国五条吓坏钢市
“国五条”吓坏新年钢市2013年2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，即“国五条”。
此次楼市新政是自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级。
前四次分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”。
2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。
“国五条”的出台在舆论上造成很大的声势，但并没有对房地产产生有效的杀伤力，房价未见松动，相反人们更加确定2013年房价上涨是铁定的。
“国五条”对楼市的影响微乎其微，但却把钢材市场吓破了胆。
“国五条”一出，国内钢材市场一片恐慌，钢材价格应声下跌。
以螺纹钢价格为例，从春节前的接近4300元/吨一路下跌，近日跌破4000元/吨的大关，累计跌幅接近7%，其他钢材的价格也不同程度的下跌。
春节以前，虽然已经进入到使用钢材的淡季，但由于中央经济工作会议出台了城镇化建设的规划，人们对国内对未来房地产和经济充斥着乐观的心态，对未来大规模的投资建设充满希望。
国内钢材价格却逐渐回升，钢材从业人员对来年的钢材市场抱有很大的希望，心态非常乐观。
大多数贸易商信心满满，纷纷囤货来迎接2013年的钢材使用旺季，。
据不完全统计国内35个大中城市钢材库存达到2000万吨，较春节以前增加了700万吨左右。
2月20日的“国五条”一下子将年后开门红的氛围拉进一轮的拐点，另外国内信贷开始收紧，钢材贸易商的恐慌弥漫着整个钢市。
回望之前的四次楼市调控对钢材市场的影响甚微，而此次“国五条”的出台对钢市的影响让人们始料未及。
究其原因，自金融危机爆发以来，世界经济相继出现各种问题，各国经济形势紧张，国内需求疲软，人们对市场的波动过去敏感。
原料成本大幅攀升、订单执行较好、出厂价格持续上涨的背景下，钢厂生产积极性普遍较高，所以2月上旬全国粗钢产量出现了快速回升，同时钢厂在春节期间多维持了正常生产，且部分重点钢企更是明显加快了生产节奏，而市场在此期间是需求真空，这也将导致后期国内钢材供应压力不断加大。
2013上海买房新政策
新国五条中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。
2013上海买房新政策，主要内容：
2013年，就在各地纷纷出台优惠政策刺激楼市之际，上海却进一步收紧了上海二套房政策。
综合上海各区县房地产交易中心的信息显示，目前，单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套居住房。
上海籍家庭的子女，成年后因婚姻等需要且没有产权住房，才可限购1套住房。
这无疑释放了政策从严信号，表明上海市将继续加强楼市调控。
业内有一种说法，政策的初衷大约就是要遏制愈演愈烈的假离婚现象。
沪籍单身人士名下已拥有一套住房还可购第二套。
目前，在沪的部分中介机构称，已收到房地产交易中心通知，暂缓执行上海单身户籍购二套房和外地户籍补办社保的政策。
实际上，这不是一个新政策。
早在今年2月27日，上海市房管局发布的《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》中就已明确表示，“本市户籍
居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要，且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。
截至202年12月10日，全国共有43个地方政府进行楼市政策微调，除了这5个被叫停的城市，还有38个通过。
叫停是因为触及了调控的限购底线，而通过的，则微调幅度不大，大多为鼓励刚需购房的政策。
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2013年至今全国及上海政策汇总
2013.02.20
文号
国办发〔2013〕17号
政策名称
关于继续做好房地产市 场调控工作的通知（国 五条） 关于继续做好房地产市 场调控工作通知 关于本市贯彻《国务院 办公厅关于继续做好房 地产市场调控工作的通 知》ห้องสมุดไป่ตู้施意见的通知 关于做好2013年城镇保 障性安居工程工作的通 知 2013年深化经济体制改 革重点工作的意见 关于加快发展养老服务 业的若干意见 中共中央关于全面深化 改革若干重大问题的决 定
意义
对改善型需求造成抑制
明确房产税额
响应中央政策
健全保障性住房公平分配 和运营机制，从而真正使 低收入住房困难户得到实 房产税扩围 对保险业涉足房产有积极 意义 推进房产税立法，有利于 农地入市 对违法建设小产权房警示 作用 加大了二套房购房成本， 限制了一批刚需客购房
土地利用方式改革
盘活工业用地
鼓励社会力量兴办养老机构，并将在土地供应、 有利于鼓励社会资源参与 税费政策等方面给予支持。 养老产业 建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割 转让和转租；不得改变规划确定的土地用途，改 变用途用于住宅、商业等房地产开发的，由市、 县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权等 市公积金中心投资的公租房租赁价格制订遵循市 场评估和略低于市场价格的原则，并实行一房一 价。 要求多层住宅 4层 6层 应设电梯，12层以上每 幢楼电梯不得低于2台，并专门增加了“全装修 房室内空气质量”内容。 保障养老服务设施用地供 应，规范养老服务设施用 地开发利用管理 对公积金租赁有指导作用
增加了多层建设成本
新增工业用地产业用地类项目7月1日起施行20年 弹性年期制度，不再执行之前的50年期标准，土 有利于工业用地盘活 地获批后2年之内项目就得竣工，否则将面临被 收回风险；同时规定土地不得整体或分割转让，
2013房地产调控新国五条实施细则全文
2013房地产调控新国五条实施细则全⽂2013年3⽉1⽇国务院颁布了新的房地产政策，房地产政策新国5条。
很多⼈不知道2013年楼市政策的具体规定有哪些，店铺⼩编整理了具体内容，细则如下：各省、⾃治区、直辖市⼈民政府，国务院各部委、各直属机构：2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。
当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
为继续做好今年房地产市场调控⼯作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：⼀、完善稳定房价⼯作责任制认真落实省级⼈民政府负总责、城市⼈民政府抓落实的稳定房价⼯作责任制。
各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制⽬标，并于⼀季度向社会公布。
各省级⼈民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。
对⾏政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房⽤地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制⽬标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。
要建⽴健全稳定房价⼯作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责⼯作。
国务院有关部门要加强对省级⼈民政府稳定房价⼯作的监督和检查。
对执⾏住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进⾏约谈和问责。
⼆、坚决抑制投机投资性购房继续严格执⾏商品住房限购措施。
已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执⾏《国务院办公厅关于进⼀步做好房地产市场调控⼯作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进⼀步完善现⾏住房限购措施。
限购区域应覆盖城市全部⾏政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和⼆⼿住房；购房资格审查环节应前移⾄签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的⾮当地户籍居民家庭、⽆法连续提供⼀定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的⾮当地户籍居民家庭，要暂停在本⾏政区域内向其售房。
2013年4月中国房地产行业月度分析报告
2013年4月中国房地产行业月度分析报告一、2013 年3月份中国房地产行业数据1、2013 年中国房地产开发景气指数2013年1-3 月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是“国房景气指数”止跌反升，虽然还未越过景气临界值，但已走出底部回暖；二是房地产开发投资增速结束了2012 年4 月以来持续在15%-18%低位徘徊的状态，反弹至20%以上；三是全国房地产开发企业资金形势有所好转；四是全国商品房销售额和销售面积分别同比增长了37.1%和61.3%，创下2010 年以来的历史最高；五是国五条政策及其细则的出台促使刚性需求和改善型需求在3月份集中释放，导致3 月份70 个大中城市的房价同比、环比出现双双增长的情形，并且由于供需失衡，一线城市继续领涨。
在中央坚持房地产调控政策不放松的影响下，2012 年以来“国房景气指数”持续处于下行通道。
进入2013 年，全国房地产开发景气指数止跌反升，虽然还未越过景气临界值，但已经走出底部回暖。
国家统计局发布的数据显示：3 月份，“国房景气指数”为97.56，比上月回落0.36点，但与上年同期相比回升0.64 点。
图表 1 2012-2013 年中国房地产综合景气指数情况房地产开发综合景气指数2012年2月97.892012年3月96.922012年4月95.622012年5月94.902012年6月94.712012年7月94.572012年8月94.642012年9月94.392012年10月94.562012年11月95.712012年12月95.592013年2月97.922013年3月97.56数据来源：国家统计局、中商情报网整理国家统计局发布的数据显示：2013 年1-3 月，全国房地产开发企业到位资金26,962.0亿元，同比增长29.3%，增幅同比提高21.1 个百分点，比2013 年1-2月回落4.4 个百分点。
- 3 -其中，国内贷款5,172.2 亿元，同比增长19.8%，增幅同比提高7.2 个百分点，比2013 年1-2 月回落6.6 个百分点；利用外资127.0 亿元，同比增长13.6%，2013 年1-2 月为下降18.4，上年同期为下降22.4%；企业自筹资金10,119.7 亿元，同比增长13.6%，增幅同比回落11.4 个百分点，比2013 年1-2 月回落8.7个百分点；其他资金11,543.1亿元，同比增长53.8%，增幅比2013年1-2 月提高0.3个百分点，上年同期为下降8.0%。
关于落实楼市调控新“国五条”的若干建议
房价问题的症结根源尚未解决 的情况下 ， “ 限购” 、 “ 限贷” 等短期性政策在当前 阶段仍将发挥核
心作 用 。
（ 二） 新“ 国五 条” 逐 步 加强税 收 、 信 贷 政 策等 经 济 调 节 手段 ， 为 房 地 产 市场 长 效 机 制 的形 成
打 下基础
依赖 于行 政计 划手 段来 控制 市 场供 求 ， 并 不 能 从 根 本 上 解 决 房 价 问题 ， 而新 “ 国五 条 ” 细 则 中出 台征 收差额 ２ ０ ％的个 人所 得税 、 扩 大房 产税 试 点 、 实施 差别 化 信 贷等 强 化措 施 ， 着 重 于从 长 远 利益 出发 ， 在疏 导房 地产 投 资 、 调节 房地 产 市 场 供求 结 构 等 方 面发 挥 重 要调 节 作 用 ， 利 于形 成 “ 疏堵 并举 ” 的楼 市调 控长 效机 制 ， 促 进市 场 回归本 位 。
长期健 康 发展 。
关键 词 ：楼 市调控
中图分类号 ：Ｆ ２ ９ ３ ． ３ １
新“ 国五条 ” 上海 房地 产
文献标识码 ：Ａ 文章编号 ：１ ０ ０ ５—１ ３ ０ ９ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ４— ０ ０ ６ ９— ０ ４ ０
Hale Waihona Puke 近期 ， 国务 院 办公厅 发 布新 “ 国五条 ” 细则 ， 重申“ 调 房价 、 抑投资、 保 自住 ” 的调 控 目标 ， 进 一
步表 明 了 中央政府 “ 整 饬楼 市秩 序 、 规 范楼 市价 格 ” 的政 策取 向。新 “ 国五条 ” 的 出台 给予 当前 各 方判 断不 一 的市场 一针 镇静 剂 ， 有效 稳定 了市场 预期 ， 与 此 同时 ， 也 引 发 了各 地二 手 房 市 场 的震 动， 楼 市 进入 了前 所未 有 的政策 过度 恐慌 期 。地 方政 府 正在 酝 酿研 究 新 “ 国五条 ” 后 续 的落地 细 则 。根据 中央调控 政策 精神 ， 各 地应 从 房地 产 市 场 的客 观 实 际 出发 ， 因地 制 宜 、 有 针 对 性 地落 实
2013年政策盘点
2013年三季度，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。
多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。
在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显，一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。
展望2013年四季度，虽然全国范围内房价快速上涨的势头已得到遏制，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。
但由于城市间市场现状的差异，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。
坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力、实现继续发展，“宏观要稳，微观要活”将成为未来房地产调控政策的总体导向。
此外，11月将召开的十八届三中全会有望为新型城镇化背景下的长效机制建设制定更为明确的目标与实施计划。
随着一系列改革措施的逐步落实，中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。
1、地方政策灵活调整，积极应对楼市变化温州（楼盘）、芜湖（楼盘）等城市限购政策略有放松。
2013年8月6日，温州市相关部门决定，对原有限购政策进行调整：原2011年3月14日后已购买一套住宅的，即日起还可以再购买一套住宅，但名下已有两套房产的仍不能购买，名下之前无房产的可以连续购买二套。
其中名下有一套的住宅认定包括已经签订购房合同但未取得房产证的住宅。
新措施同时明确，本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女。
自此，温州成为46个限购城市中首个对限购令调整并未被中央叫停的城市。
8月28日，芜湖出台规定，本科生买房可免契税并获2万元补助。
此外，9月舟山（楼盘）市一度传出放松限购，随后住房保障和房产管理局相关负责人表示,目前并未明确调整相关施。
限购政策，但由于舟山市改善性需求强烈，已开始调研楼市及限购政策，将重新评估政策措上海（楼盘）、郑州（楼盘）等热点城市坚持调控决心。
2013年上海楼市政策行情
沪版“国五条”细则或本周出台2013年03月27日08:24广州日报[微博]我要评论(1)字号：T|T在广东率先出炉“国五条”细则后，有消息称，上海版“国五条”细则有可能在本周落地，上海版细则或将弹性化执行个税政策，同时在限购措施上或再加码。
坊间对限购政策进一步升级的猜想颇多。
有业内人士表示，针对外地购房者的限制仍有升级空间，在上海细则中，限购政策或参照北京做法，进一步提高购房人群的社保缴纳年限，从目前的缴费1年，提升至缴费3年。
一家中介机构提供的不完全统计显示，在上海购买住房的外地户口人群，普遍在上海缴纳社保3年以上。
而上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，个人所得税政策弹性落地的可能性非常大，很可能会按3年、4年等阶梯形执行，此前业内普遍猜测满5年且唯一住宅不受个税限制，现在看来，沪版落地政策可能将其再次柔化，分阶梯推出。
调查：超七成网友会选择“假离婚”避税2013年03月26日16:14腾讯大申网·房产频道黄雯婕我要评论(0)字号：T|T近期“新国五条”中关于房产税增至20%的规定惹得不少二手房卖家怨声载道。
而一则只要符合“满五唯一”，即个人住房满5年且为唯一住房，转让所得即可免征个税的传闻则让二手房卖家们找到了“可钻的孔子”，集体出演“假离婚”大戏。
闵行民政局婚姻登记中心甚至立出了“楼市有风险，离婚须谨慎”的公告牌。
关于“假离婚”的投票调查结果根据腾讯大申房产发起的调查结果显示，面对此番“中国式离婚”，近七成的网友表示可以理解这种现象，认为“假离婚”也是被国家政策所逼，实属无奈之举。
但在如果自己需要卖房，是否会选择“假离婚”的问题上，超过七成的网友表示会为了避税选择“假离婚”。
有网友评论：“反正是假离婚，又不是真离婚，当下换钱最重要。
离了还可以再复嘛。
”“只要对自己的爱情有信心，也不怕假离会变真离。
”“几十万的税对我家来说不是小数目，得上多少年的班才有这些钱。
只要爱情够坚固，选择这种办法也未尝不可。
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2013.2.24
TOSPUR
经济背景
世界经济仍在泥潭中挣扎，国内经济稳定增长的动力丌足
TOSPUR
国际环境：世界经济仍在泥潭中挣扎，复苏缓慢
欧洲债务危机得到缓解，进入U型复苏 美国经济增速出现筑底企稳的迹象 日本经济将逐步下行 新兴市场国家经济增速与通胀继续下行
“稳增长，调结构”，房地产仍然为“维稳”的市场
TO扎，国内经济稳定增长的动力丌足 政治环境：
敏感年份，“维稳”仍然是主基调
宏观经济层面
十八大后，明确 目标 增速放缓，注重 发展质量和效益
房地产政策层面
“维稳”主基调，“稳中带压”的市场 结构逐步调整，调控软着陆—— 加快“双轨制”建设 房产税试点扩容，限购逐渐淡出
房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”、“扩大个人住房房产税改革试点范围”等。
楼市的快速回暖，最终引发了中央调控的加码，“国五条”的出台，是换届后的政府对于2013年房地产市 场的提前表态——“稳而压”，调控决心没有动摇。
目前房地产走势
两会将成为市场分流岭
TOSPUR
两会之后，必将出台新一轮的调控细则，市场将在行政直接干预下，在短期内“降 温”。但是，在房地产长效运行机制未健全的情况下，包括（房产税全面正式实 施、）
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目前房地产走势
一线城市开春过快“回暖”势头，带来楼市加码预期
TOSPUR
2013年1月份的北京楼市交易依旧延续了 2013年1月，上海商品住宅成交量达到 101.29万平米，延续去年年末的翘尾之势。 从同比情况看，今年1月份大大优于去年1 月的市场表现，是去年同期的4.76倍。 去年年底的火热局面。截至1月28日， 2013年1月商品住宅（含保障房）成交量 为11156套，纯商品住宅成交10032套， 比2012年12月同期上涨2.6%。与去年同 期相比，大幅上涨5.7倍。
目前房地产走势
调控如期而至，是政府提前表态，重申和强化， 务必使房价理性发展，为长效调整政策赢得时间
TOSPUR
1、完善稳定房价工作责任制； 2、坚决抑制投机投资性购房； 3、增加普通商品住房及用地供应； 4、加快保障性安居工程规划建设； 5、加强市场监管。
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新 国 五 条
亮点：提出的五项具体政策措施中“（各地）制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”、“其他城市房价上涨
国内环境：稳增长 动力丌足
GDP增速继续放缓，比上年增长7.8%，8年来首次低于8%； 年内两次降准降息； M1、M2之差回升，经济仍处于改善阶段； 2012年中国经济由“三架马车”变为“二架马车”（投资、消费）； 固定资产投资仍以制造业（36%）与房产业（27%）为主导
2013年房地产基调
深圳一手住宅1月成交量达6305套，创下 限购以来的新高，同时也是08年以来成 及去年底翘尾行情推劢，13年深圳楼市 火热开局。 交量最高的1月。受到去年12月供应放量
上海
北京
深圳
原因
经济触底反弹，信贷政策稳定，长时间积压需求得到有效 释放； 限购政策执行两年多，其心理影响有所削弱，部分原先非 沪籍限购人士期满得到解禁； 楼盘销售坚持以价换量，大部分项目单价水准与2年前看 齐，创造更多入市机会。