房地产开发企业的专业术语

土地拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管 部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果 确定土地使用者的行为。
土地挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管 部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地 交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截 止时的出价结果确定土地使用者的行为。
十五、竣工备案 指完成各项竣工验收后，汇总到建设局进行竣工备案， 并取得《 竣工验收备案证明》，此证明作为房产交付的必要法定手续。【实际 交付的时间，城镇土地使用税终止时间】
十六、初始登记 房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地 产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登 记。通常指把大房地产证初始 化，以便办理小业主的分户房地产证。 【权属变更，增值税纳税义务时间】
3、常见的分包合同： 门窗专项工程分包；钢结构专项工程分包； 对于门窗工程，钢结 构工程的专项分包，需要充分结合门窗施工企业/钢结构施工企业的 经营范围判断其是否于自产货物的建筑施工服务，如果是自产货物附 带安装服 务，则自产货物执行17%的增值税，安装服务按照11%的 “建筑服务“。
十四、里程碑式付款节点 建设工程里程碑节点一般是建设单位的进度节点，如 果是 房建工程，一般设置在主要的分部、子分部完成时间 节点上， 例如：桩基施工完成，地基与基础分部完成，主 体结构完成等
关系：如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许 可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和 《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》由城市、县人民政 府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府 核发；《建筑工程施工许可证》由工程所在地的县级以上人民政府建设行 政主管部门核发；《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土 资源和房屋管理局核发。
五、房地产开发应取得哪“五证”？ 1、《国有土地使用证》 是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限 内某块国有土地使用权的法律凭证。 2、《建设用地规划许可证》 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行 政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
房地产开发企业的专业术语
一、土地类型有哪些？
——居住用地70年； ——工业用地50年； ——教育、科技、文化卫生、体育用地50年； ——商业、旅游、娱乐用地40年； ——综合或其它用地50年； ——加油站、加气站用地为20年；
二、土地使用权的出让方式有哪些？ 1、协议出让、招标出让、拍卖出让、行政划拨。 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者 挂牌方式出让。（招拍挂） 除此之外的其他类型用地（主要有：工业、仓储、或其他重点扶持的项目 用地）可以协议方式出让。
1、工程总承包是指从事工程总承包的企业按照与建设单位签订的 合同，对工程项目的设计、采购、施工等实 行全过程的承包，并对 工程的质量、安全、工期和造价等全面负责的承包方式。工程总承包 一般采用设计—采购— 施工总承包或者设计—施工总承包模式。建 设单位也可以根据项目特点和实际需要，按照风险合理分担原则和承 包 工作内容采用其他工程总承包模式。
三、三通一平指的是什么？ 三通指水通、电通、路通，一平指场地平整。 四、七通一平指的是什么？ 七通指通水、通电、通路、通邮、通讯、 通暖气、通天燃气或煤气、 一平指场地平整。
根据国家现行法律法规规定，以招拍挂方式出让的土地，政 府应以“熟地”出让，并主导完成此拆迁补偿工作。也就是说， 负责拆迁工作的主体是政府而不是房地产开发商。但在实务操作 中，因政府没有精力或者不愿意先期投入资金进行土地一级开发 等原因，拆迁安置和“三通（或七通）一平”等基础工作是由房 地产开发企业。
七、房地产的用地面积和总建筑面积的概念是什么？ 用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用 地之水平投影面积。总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下 室等建筑面积的总和。
八、房屋的建筑面积和使用面积的概念是什么？ 建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面 积、交通面积和结构面积组成。 使用面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积（净面积为轴线尺寸减 去墙厚所得的净尺寸的乘积）。 交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积。 结构面积指墙体、柱所占的面积。
六、房地产竣工交房时应取得哪“两书”？ 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 小结：购房者在交房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证 ”、“二书” 、“一表”（竣工验收备案表）。最重要的是检验《国有土地 使用证》和《预售许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。 购房时一般开发商只能提供“五证”。
招拍挂是一种政府行为。
2、使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土 地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。
3、国有土地使用权出让应“净地”出让。 净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土 地。与之相对的是毛地出让，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设 施的土地。 生地：待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设 施，未开发利用的 土地。 熟地：已完成市政基础设施建设的土地
3、《建设工程规划许可证》 是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规 划要求的法律凭证。
4、《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》） 是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位 进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 5、《商品房销售（预售）许可证》 是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房 的批准文件。
2、工程总承包企业可以在其资质证书许可的工程项目范围内自行 实施设计和施工，也可以根据合同约定或者经建设单位同意，直接将 工程项目的设计或者施工业务择优分包给具有相应资质的企业。
仅具有设计资质的企业承接工程总承包项目时，应当将工程总承 包项目中的施工业务依法分包给具有相应施工资质的企业。仅具有施 工资质的企业承接工程总承包项目时，应当将工程总承包项目中 的 设计业务依法分包给具有相应设计资质的企业。
九、什么是容积率？ 容积率是项目总建筑面积与总用地面积的比值。一般用小数表示。 十、什么是绿化率？ 绿地率是项目绿地总面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。
十一、什么是红线？ 红线图（土地红线/建筑红线）是规划局确定的项目建筑总平面 图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图 ，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的 边界图。投资方在取得某块地皮的开发权时，有关部门会给出建筑红 线，意思就是投资方所造的建筑不得超过该范围。
一些民用建筑，如小区就会沿建筑红线建造围墙，墙内可按设计 师的设计来规划，如建造广场，则沿建筑红线线来建造。这是为了保证 建筑物之间有充分的间距以便行走，采光，安全通道等基本设施。
宗地块的“三线”包括： 用地红线；建筑红线；道路红线
十二、甲供材 所谓甲供材料，就是甲方提供建设工程所需的材料与设备给乙 方使用，是建设方和施工方之间材料设备供应、管理和核算的一 种方法。
目前，房地产开发企业土地的来源主要有政府出让和企事业单 位转让，取得的方式大多是通过拍卖形式。
取得土地的一般程序是：土地收储中心收储土地，进行重新规 划，通过招标、拍卖等形式将土地使用权出让，房地产公司参加招 标或拍卖，拍卖（招标） 成功当日签订招标拍卖成效确认书。
在规定的期限内交付土地出让金，交清当日由土地管理部门发 给《交付土地证明书》（或国有土地出让合同书），并在两个月内办 理《土地使用证》；在取得《交付土地证明书》时，房地产开发公司 可进行砌围墙、勘探等工程作业，但不能全面进场施工，取得《土地 使用证》并办理《开工许可证》后才能全面进场施工。如果延期交付 土地，出让方将承担违约金或者赔偿经济损失。
划拨：是指政府部门将土地无偿地划拨给房地产开发商使用。一 般只有开发经济适用房政府才会划拨土地，如果购房者取得产权证5年 后要上市交易，就必须补交土地收益金。
土地招标：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管 部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土 地使用权投标， 根据投标结果确定土地使用者的行为。
真正意义上的甲供材料（甲乙双方已经签订《工程施工合同》） 1、甲方组织建筑材料设备的招标或认质认价工作； 2、甲方签订并履行《建筑材料、设备买卖合同》； 3、建筑材料、设备用于甲乙双方《工程施工合同》 对应的工程 项目； 4、甲方支付材料设备货款； 5、发票抬头是甲方单位全称。
十三、总承包/专项分包