4.房地产-天津大学工程管理自考
4.房地产开发与经营4月8日串讲-天津大学工程管理自考
房地产开发：指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产开发的特征：1、地域差异显著；2、社会联系广泛；3、易受政策影响；4、风险与效益并存；5、需要专业管理。
房地产经营：是以房地产为经营对象，通过研究房地产市场需求、进行市场预测、选择项目类别，而进行的投资、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、管理，以及相关产权转让等经济活动，其目标是经济效益最大化。
市场需求：是指一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的市场营销方案下的购买的总量。
市场预测：指在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。
市场需求影响因素分析：1）竞争状况：主要分析现存的和预计的竞争状况，包括类似房地产的租金水平、售价、定位、空房率，以及目标项目的舒适性等；2）人口特征：主要分析地区各类人口特征、消费需求和特点，包括人口的年龄、收入和职业等；3）趋势分析：预测一年来的需求动向。
市场需求预测的主要方法：1）购买者意向调查法：是对在给定条件下潜在购买者的可能行为进行调查预估的方法。
2）销售人员综合意见法：是企业通过听取销售人员意见对市场需求进行估计的方法。
3）专家意见法：是企业利用经销商、分销商、供应商及其他一些专家的意见进行预测的方法。
5）时间序列分析法：是将历史上积累起来的资料按年、月或周期排列，构成一个统计数列，并根据其发展动向向前推测，适用于市场稳定、短期预测的情况。
可分为：简单平均法、加权平均法、移动平均法、指数平滑法和变动趋势预测法等。
价格策略：1、高价策略：适用于新产品，具备独立市场的垄断优势，在短期内采用高价策略可尽快回收投资，获取较多利润。
2、低价策略：适用于以扩大市场份额为主要目标的竞争，通过低价策略而增加市场占有率，从而扩大总利润。
3、均衡价格策略：是以市场供给量和需求量相等时的均衡价格为指导的定价方式。
构成决策问题的基本条件：1）有明确的目标；2）有两个以上可供选择比较的方案；3）有评价方案优劣的标准；4）有真实反映客观实际的数据资料房地产开发与经营决策的原则：1）遵守政策法规原则；2）取得最佳效益原则；2）3）风险意识的原则；4）定性分析与定量分析相结合的原则。
天津自考综合课程考试大纲
天津市高等教育自学考试课程考试大纲课程名称：综合课程设计课程代码：4735第一部分课程性质与目标一、课程性质与特点综合课程设计是高等教育自学考试工程造价管理（本）专业的一门综合性实践课程。
其特点是综合性、实践性强。
二、课程目标与基本要求本课程的设置目的是为学生提供一个将所学知识与实际相结合的机会，通过这种综合性的实践，对相关知识融会贯通，为将来从事具体工作打下一个坚实的基础。
通过本课程学习，可以使学生对以实际工程为背景的案例有一个综合性的了解。
掌握建设项目财务评价、建设工程定额与概预算、建设工程施工招投标等具体问题的解决方法，能够独立完成各部分的课程设计。
课程基本要求如下：通过案例分析，主要考察学生在综合掌握相关专业知识的基础上，解决有关工程造价方面实际问题的能力：（一）建设项目财务评价指标体系，财务评价的静态、动态方法；（二）设计、施工方案的技术经济分析与比较；（三）工程量的计算与审查；（四）补充定额的编制与审查；（五）投资估算、设计概算、施工图预算、标底的编制与审查；（六）施工招标程序、内容及作法，投标报价策略与方法，评标定标方法，合同价确定方法；（七）工程量清单计价规范；（八）工程变更价款的处理，工程索赔案例分析和索赔计算；（九）工程款的结算方法与支付，竣工决算的编制，新增资产的划分与核定；（十）根据进度计划编制费用计划的方法，利用网络计划技术处理工程索赔的方法。
三、与本专业其他课程的关系在工程造价确定与控制、工程建设定额、工程计量、概预算编制、工程合同管理、工程量清单计价规范等课程学习的基础上，通过本课程的学习实践，进而全面掌握本专业的知识。
第二部分考核内容与考核目标第一章建设项目财务评价一、学习目的与要求通过本章学习，正确掌握建设项目财务评价指标体系及财务评价方法，培养独立完成建设项目财务评价的能力。
二、考核知识点1、建设项目财务评价的基本概念；2、建设项目财务评价中基本报表的编制；3、建设项目财务评价指标体系的分类；4、建设项目财务评价主要内容(包括：估算建设项目投资总额；建设项目财务净现值、投资回收期和内部收益率等动态盈利能力分析指标的计算；建设项目借款偿还期、资产负债率和财务比率等清偿能力分析指标的计算；建设项目抗风险能力的不确定性分析等)。
3工程造价天津大学工程管理自考
可行性研究的前提与基础就是市场需求与发展的研究,就是一系列对项目建议书批准的建设项目在技术上就是否可行与经济上就是否合理、盈利的分析与论证工作。
核心就是经济评价,基础就是市场供求与技术发展预测。
建设地点的选择,应遵循靠近原材料、消费地、工业项目适当聚集等基本原则。
采用多因素评分优选法。
设计一般分初步设计(技术设计)施工图设计建设准备阶段准备的内容:1征地、拆迁与场地平整2完成施工用水、电、路等工程3组织设备、材料订货4准备必要的经审查通过的施工图纸5组织招投标,择优选择施工单位。
建设项目:就是指在一个场地或几个场地上,按照一个总体设计进行建设的各个单项工程的总与。
建设项目工程量:指建设的全部工程量,其造价一般指投资估算、设计总概算与竣工总决算的造价单项工程:又称工程项目,就是建设项目的组成部分,单项工程就是具有独立的设计文件,建成后可以独立发挥生产能力或经济效益的工程,一般包含建筑工程与安装工程。
单位工程:就是单项工程的组成部分,单位工程就是单项工程中具有独立的设计图纸与施工条件,可以独立组织施工的工程。
分部工程:就是按建筑工程的主要部位划分的,如基础工程主体工程防水工程分项工程:一般就是按生产分工,并能按照某种计量单位计算,便于测定或统计工程基本构造要素与工程量来划分的。
工程造价的特点:1工程造价的大额性2个别性、差异性3动态性4广泛性与复杂性5阶段性工程造价的职能:1预测职能2控制3评价4调控工程造价的作用:1建设工程造价就是项目决策的工具2就是制订投资计划与控制投资的有效工具3就是筹集建设资金的依据4就是合理利益分配与调节产业结构的手段5就是评价投资经济效果的重要指标。
工程造价的计价特征:1单体性计价2分部组合计价3多次性计价4方法多样性计价依据正确性计价可行性研究阶段(投估)初步设计(设总概)施工图设计阶段(施工图预算)招投标阶段(承包合同价)工程实施阶段(竣工结算价)竣工验收(竣工决算)投资估算价就是指编制项目建议书,进行可行性研究报告阶段编制的工程造价。
1.工程经济复习-天津大学工程管理自考
绪论第一节工程经济1.工程经济的概念：工程经济是以技术为主体，以技术经济系统为核心研究如何有效利用工程技术资源，促进经济增长的科学。
2.工程经济的研究对象：是工程项目的经济规律。
3.工程经济的任务：是对工程项目及其相应环节进行经济效果分析；对各种备选方案进行分析、论证、评价，从而选择技术上可行、经济上合理的最佳方案。
4.工程经济主要内容包括：资金的时间价值理论、工程项目的可行性研究理论、投资项目经济评价指标体系、不确定性分析、设备更新的经济分析、经济预测与决策技术、风险分析、价值工程理论等。
5.研究工程经济的意义：人们在生产实践中逐步体会到工程经济的重要性。
很多重大工程技术的失误，不是科学技术上的原因，而更多源于经济分析上的失算。
第二节工程经济的产生和发展1.工程经济源于1887年亚瑟姆惠灵顿的著作《铁路布局的经济理论》。
第三节工程经济的特点1.工程经济的特点：综合性、实用性、定量性、比较性、预测性第一章建设项目经济评价基本知识第一节建设项目基本概念1.项目的概念：项目是指那些作为管理对象，按限定时间、预算和质量标准完成的一次性任务。
2.项目的特征：一次性、目标的明确性、管理对象的整体性。
3.建设项目的评价包括财务评价和国民经济评价。
第二节现金流量与现金流量图1.现金流量的概念：系统的现金流入、现金流出和净现金流量统称为现金流量。
2.工程经济学中研究现金流量同会计学中研究财务收支的区别：第一、工程经济学研究的是拟建项目未来将要发生的现金流量。
系统的现金流出量和现金流入量是预测的，因此，预测的精确性非常重要。
而会计学中研究的一般是已经发生了的财务收支的实际数据，因此，统计记录的完整性和真实性非常重要。
第二、工程经济学中的现金流量计算是以特定的经济系统为研究对象的。
凡是已流入和流出系统的资金，都是为现金流量，并对应发生的时点。
第三、在工程经济学研究中，由于考察的角度和范围不同，现金流量包括的内容也不同。
天津市高等教育自学考试课程考试大纲.doc
天津市高等教育自学考试课程考试大纲课程名称：房地产开发与经营管理课程代码：2062第一部分课程性质与目标一、课程性质与特点《房地产开发与经营管理》课程是高等自学考试工程管理专业（独立本科段）的专业课程。
《房地产开发与经营管理》课程使应考生了解我国房地产业的背景知识，培养他们进行房地产市场分析、投资决策和开发经营管理的能力。
二、课程目标与基本要求通过本课程的学习，要求应考生了解我国房地产业和房地产市场的现状，熟悉我国土地管理、住房制度改革的相关政策和房地产税制及房地产法律制度，掌握与房地产及房地产市场和房地产投资有关的基本概念和房地产开发项目市场分析、可行性研究、营销策划和项目融资的基本方法。
三、与本专业其他课程的关系从课程体系来看，《房地产开发与经营管理》属于“工程管理专业”主要专业课。
该课程是《工程管理从业人员职业能力证书》专业方向的必考课程。
从专业知识体系的角度来看，《房地产开发与经营管理》需用到《工程造价的确定与控制》《、工程招投标与合同管理》、《工程监理》和《工程项目管理》等方面的知识。
第二部分考核内容与考核目标第一章绪论一、学习目的与要求通过本章的学习，掌握房地产开发与经营的主要形式；熟悉房地产开发的概念与特征；了解房地产经营的概念。
二、考核知识点与考核目标（一）重点：房地产开发与经营的界定；房地产开发与经营法规理解：房地产开发与经营法规有关规定应用：房地产开发与经营的方式和流程（二）次重点：房地产开发理解：房地产开发的概念、特征、目的、任务（三）次重点：房地产经营理解：房地产经营的概念、特征第二章房地产开发与经营的理论和策略一、学习目的与要求通过本章的学习，掌握房地产开发与经营的程序；熟悉受益最大原理，可行性研究内容；了解房地产价格策略。
二、考核知识点与考核目标（一）重点：房地产开发经营决策应用：房地产开发与经营程序和内容（二）次重点：房地产开发与经营理论和概述识记：市场环境分析与预测理解：可行性研究应用：受益最大原理（三）一般：房地产开发与经营策略分析识记：房地产价格策略，营销策略第三章房地产企业一、学习目的与要求通过本章的学习，掌握房地产一级开发企业的性质及程序；熟悉组建房地产开发企业的基本程序；了解房地产企业的概念和性质。
天津2012年自考“房地产项目管理”课程考试大纲优选全文
优选全文完整版（可编辑修改）天津市高等教育自学考试课程考试大纲课程名称：房地产项目管理课程代码：3562第一部分课程性质与设置目的一、课程性质与特点房地产项目管理是高等教育自学考试物业管理（本）专业的一门主干专业课程之一。
它是一门理论联系实际、应用性较强的课程。
房地产项目是房地产市场的重要组成部分，而且随着科学技术的发展，房地产项目越来越复杂，这就需要相当高的房地产项目管理水平与之相适应，房地产项目管理水平决定房地产项目的顺利实施，因此，这门课程在物业管理专业中具有非常重要的地位和作用。
本课程以房地产项目的整个生命周期为主线，以信息系统、营销和管理理论为指导，全面阐述了房地产项目前期策划、组织、计划、控制、协调等技术方法。
内容丰富，涉及工程管理学、市场营销学等方面的基础知识。
是一门基本知识、基础理论扎实，具有应用性的课程。
二、课程设置的目的和要求设置本课程，为了使考生通过学习能够牢固掌握房地产项目管理的基本概念、基本原理和基本方法，能够运用所学的知识理论、方法和基本技能，指导房地产项目管理工作，为将来工作打下坚实的基础。
本课程的学习，要求考生掌握房地产项目管理的基本内容和方法，注重理论联系实际，提高分析问题和解决问题的能力。
三、与本专业其他课程的关系房地产项目管理是物业管理专业大学本科学生必修的专业课程，它与物业管理的其它课程有密切关系。
本课程以房地产法、管理学原理等课程为基础、后期可与物业管理等课程相衔接。
第二部分课程内容与考核目标第一章房地产项目管理概论一、学习目的与要求通过本章学习，对房地产项目管理有一个一般的认识，了解房地产项目管理的概念、特征；了解房地产项目管理的过程；系统结构内容和房地产项目管理的原则方法。
二、考核知识点与考核目标（一）房地产项目系统（重点）识记：房地产项目系统的全过程和特点（二）房地产项目管理及管理系统（重点）识记：项目管理的工作内容项目管理方法项目管理特点理解：房地产项目管理的含义房地产项目管理的任务房地产项目管理的目标体系应用：可结合具体的房地产项目，说明房地产项目管理方法的选择过程中应注意哪些原则（三）房地产项目定义和特征（次重点）识记：房地产项目的定义理解：房地产项目的特征（四）房地产项目管理的特点（次重点）识记：房地产项目管理的特点（五）项目和房地产项目管理的历史发展（一般）识记：项目的定义应用：房地产项目的历史发展第二章房地产项目前期策划一、学习目的与要求通过本章学习，了解房地产项目前期策划的全过程，包括项目构思、市场调研、项目策划、可行性研究及风险管理的内容和方法。
工程经济学验收阶段测验-天津大学工程管理自考
工程经济学验收单项选择题1、在一定期间和一定生产规模限度内，不随产品产量而变化的费用称为( C )。
A、可变成本B、半可变成本C、固定成本D、半固定成本2、在资金等值计算的基本公式中，已知P求A的利率系数公式是（ C ）。
A、（1+i）nB、i/{(1+i)-1}C、(1+i)n次方/ {(1+i)n次方-1}D、{(1+i)n次方-1}/(1+i)n次方3、设Ko为投资总额，Hm为年净收益，则投资收益率可表示为（D ）。
A、B、C、D、4、一般情况下，当一个方案的净现值大于零时，其内部收益率（ B ）。
A、小于基准收益率B、大于基准收益率C、等于基准收益率D、无法确定5、下列指标中，用于分析项目盈利能力的静态指标的是（B ）。
A、资产负债率B、资本金利润率C、财务净现值D、财务内部收益率6、项目的国民经济评价采用的价格是（ B ）。
A、批发价格B、影子价格C、出厂价格D、零售价格7、在功能系统图中，作为目的的功能称为（A ）。
A、上位功能B、下位功能C、同位功能D、异位功能8、可使拥有者能长期受益，但却没有物质实体的资产称为（ B ）。
A、固定资产B、无形资产C、递延资产D、流动资产9、企业销售产品和提供劳务中所产生的各项费用称为（ C ）。
A、管理费用B、制造费用C、销售费用D、财务费用10、进行价值工程分析的目的是（ A ）。
A、降低产品成本B、提高产品功能C、降低产品费用D、提高产品价值11、当国家对某些产品采取价格限制政策时，我们在经济分析时就应采用（ C ）。
A、市场价格B、出厂价格C、影子价格D、批发价格12、在资金等值计算的公式中，整体终值利率系数是（ D ）。
A、(F／A，i，n)B、(P／A，i，n)C、(P／F，i，n)D、(F／P，i，n)13、项目投产后，年净收益与总投资额之比等于（ A ）。
A、投资收益率B、投资回收期C、内部收益率D、差额投资内部收益率14、项目财务评价中清偿能力分析的指标是（ C ）。
工程管理考试安排表(全年)专业课考纲
自考工程管理全年考试安排建筑工程技术工程项目管理工程造价确定与控制管理学原理四门平均分大于等于70 +英语分数（＞=70 ）可以申请学士学位若考了英语就可以不考四月十月考四天共两个周六周日一月七月考两天一月第一个周六日开考七月第一个周六日开考课程代码：28895课程名称：建筑施工技术一、课程性质及其设置目的与要求（一）课程性质和特点《建筑施工技术》是工程管理专业学生的一门必修的专业课。
本课程的研究对象是建筑工程施工技术一般规律，各工种工程的工艺原理和工艺过程，新技术和新工艺的发展等。
本课程的目的是使学生掌握建筑工程施工的基本知识、基本理论，使学生具有独立分析和解决建筑工程施工技术问题的初步能力，为学生进一步学习有关工程建设知识，进行科学研究及毕业后从事工程实践打下良好基础。
（二）本课程的基本要求本课程具有教学内容面广、实践性强的特点。
通过本课程的学习，学生应达到下述基本要求：1. 掌握建筑工程各主要工种工程的施工工艺、工艺原理和施工中的关键环节，掌握拟定施工方案的基本方法，并能对各种施工方案的技术可能性和经济上的合理性进行初步分析。
2. 了解我国的基本建设方针、政策，以及各项具体的技术经济政策，对现行施工规范、规程和质量标准有所了解。
（三）本课程与相关课程的联系建筑施工技术是工程管理专业的一门综合性较强的课程，牵涉的知识面比较多，其前修课程包括建筑识图、建筑构造、建筑测量、建筑机械、土木工程材料、土力学与地基基础、钢筋混凝土结构等，这些课程可以帮助我们更好地掌握建筑施工技术的原理、方面和应用技术。
同时，建筑施工技术也是后续工程造价、工程项目管理等课程的重要基础。
二、课程内容与考核目标绪论（一）课程内容本章简要地介绍了建筑施工技术的发展史、课程的研究对象和任务。
（二）学习要求由于本课程涉及的知识面比较广、实践性强，而且施工技术发展迅速，学习中必须坚持理论联系实践的学习方法。
让学生能应用所学施工技术知识来解决实践工程中的一些问题，做到学以致用。
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名词解释：1.房地产开发：再依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
2.房地产经营：以房地产为经营对象，通过研究房地产市场需求，进行市场预测、选择项目类别，而进行的投资、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、管理，以及相关产权转让等经济活动，其目标是实现经济效益的最大化。
3.房地产开发与经营环境:影响房地产开发与经营活动整个过程的各种外部环境条件的总和。
4.广义的房地产是指：房地产交易关系的总和。
5.房地产市场分析：通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资商或者购买者、政府主管机构等）与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律及含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或者调节其市场行为。
6.房地产市场预测：借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来市场供求变化及发展趋势作出预计、预算和判断。
7.房地产开发贷款：向借款人发放的用于开发、建造市场销售或出租等用途的房地产项目贷款。
8.土地储备贷款：向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
9.房地产融资狭义的的概念：房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。
10.盈亏平衡分析：又称为保本分析或损益临界分析，是通过项目盈亏平衡点（BEP）来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用于考察项目适应市场变化的能力及考察项目的抵抗风险能力。
11.房地产开发项目的可行性研究：对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
12.土地使用权出让：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用向国家支付土地使用权出让金的行为。
13.组织有两种含义：①组织机构，按一定的领导机制、部门设置、层次划分、职责分工规章制度和信息系统构成的人员的结合体；②组织行为，通过一定权力和影响力，对所需资源进行合理配置，以实现一定的目标。
14.房地产入股：以房地产作为资本与他人合作合资参与其他经营活动。
15.物业管理：通过有效的市场营销和日常管理，保持并实现物业价值，满足物业客户需要的经营管理活动。
论述：一、市场需求预测1、市场需求预测：一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的市场营销方案下购买的总量。
①市场预测表示在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。
②市场预测根据预测的对象范围可以分为宏观预测和微观预测。
③根据预测方法的时间可分为常期预测、中期预测和短期预测。
④根据预测方法的性质不同可分为定性预测和定量预测。
二、市场需求影响因素分析1、竞争状况的主要分析：现存和预测的竞争状况。
2、人口特征3、趋势分析即预测一年来的需求动向。
三、市场需求预测的主要：购买者意向调查法、销售人员综合意见法、专家意见法、市场实验法等均为定性预测方法。
四、房地产开发与经营决策问题的类型1、构成决策问题的基本条件：①有明确的目标②有两个以上可供选比较的方案③有评价方案优劣的标准⑤有真实的反应客观实际的数据资料2、房地产经营决策：按照事先确定的经营目标，在占有大量信息的基础上，借助现代化手段与分析方法，通过定性的推理判断和定量的分析计算，对经营方案进行选择的过程。
3、决策的原则：①遵守政策法规原则②取得最佳效益的原则③风险意识的原则④定性分析与定量分析相结合的原则五、一级资质需要符合的条件①注册资本不低于5000W元②从事房地产开发经营5年以上③近三年房屋建筑施工面积在30W平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
④连续5年建筑工程质量合格率达100%⑤上一年房屋建筑施工面积在15W平方米以上，或者完成与此相当的房地产投资额⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，具有中级以上职称的管理人员不少于20人，只有资格证书的专业会计人员不少于4人。
⑦工程、技术、财务、统计等业务人负责人具有相应专业中级以上职称⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用》说明书制度。
⑨未发生过重大工程质量事故。
六、房地产市场环境调查（宏观）1、政治环境。
只要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。
2、经济环境。
主要包括国民经济发展；国民收入发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分状况、社会固定资产投资状况，金融证券市场状况，商业零售与贸易状况，居民消费结构，居民储蓄和货代等状况。
3、社会文化环境。
居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分析、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。
4、其他。
宏观环境还包括行业环境、技术环境和对城市发展概况的描述等。
七、房地产融资方案的内容①与筹资金的币种、数额。
②融资流量。
与房地产企业投资人和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金与偿还资金的数量。
③资金来源构成。
各种融资方式所筹集的资金占总融资额的比重。
④融资风险分析及风险管理措施。
⑤融资成本预算。
⑥融资方法。
对直接融资或委托融资做出选择。
⑦明确融资的权利责任关系，安排融资工作各阶段的先后顺序，以及各阶段的具体目标、任务、时间、地点和负责人等。
八、项目经济及社会效益分析①项目总投资预算，包括开发建设和经营融资两部分。
②项目投资来源、筹措方式的确定。
③开发成本估算。
④销售成本、经营成本估算。
⑤销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。
⑥财务评价。
⑦国民经济评价。
⑧风险分析。
⑨项目环境效益、社会效益和综合效益评价。
九、土地费用：取得开发项目用地所发生的费用。
方式：划分或征收土地征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租金费、股东投资人入股土地的投资折价。
征地拆迁费：集体土地征收费用和城市房屋拆迁费用。
集体土地征收费用（农村）主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金。
城市房屋拆迁费用主要包括被拆迁房屋的房地产市场价格、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额、拆迁补助费、按住补助费、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费、拆迁管理费和拆迁服务费等。
十、出让地价款：国家以土地所有者的身份，以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成十一、土地转让费：土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费十二、土地租用费：土地租用方向土地出租方支付费用。
十三、土地投资折价：将土地使用权评估作价十四、工程项目建设合同1、合同形式按计价方式不同划分：1）总价合同：①固定总价合同②可调总价合同2）增价条款：①按日计价条款②重大增价调整条款③延期增价条款3）单价合同：①估算工程单价合同②纯单价合同③单价与包干混合式合同4）成本加酬金合同：①成本加固定百分数酬金②成本加固定酬金③成本加浮动酬金十五、房地产开发项目实施控制的内容1、质量控制：项目管理机构以合同中规定的质量目标，以国家标准、规范为依据所进行的监督与管理活动。
主要包括以下方面：①对原材料的检验②对工程中的配套设施进行检验2、确立施工中控制质量的具体措施：①对各项施工设备仪器进行检查②控制混凝土质量③对一系列工程项目制定有效的质量检查与评定方法。
3、确立有关质量文件的档案制度十六、物业管理的特点①社会化②专业化③市场化④经营化十七、物业管理的基本原则①专业服务原则②明确权利原则③市场化经营的原则④社会化管理原则⑤统化经营原则⑥制度化运作原则简答：一、价格策略：市场竞争中常用的价格策略可以分为高价策略和低价策略和均衡价格策略等类型。
高价策略适用于新产品，短期内采用高价策略可收回投资获得更多利润；低价策略适合扩大额份的竞争，通过降低利润增价产品在市场的占有率，从而扩大总利润；均衡价格策略是市场供给量和需求量相等时的均衡价格为指导的定价方式。
二、房地产项目开发的经济发展环境：1、发展：①宏观经济发展趋势②市民的收入水平及其贫富差异程度③资金市场发展形势2、环境：①政治环境②法律环境③社会环境④自然地理环境三、房地产融资的基本要求：②确定合理的融资规模②正确选择房地产融资的渠道和方式降低融资成本③筹考虑房地产的融资与投资，提高房地产资金的使用效益④规定建立资本金制度⑤优化房地产资金结构四、线性盈亏平衡分析：①房地产产品总销售收入和生产总成本费用都是房地产开发面积的线性函数②产品销售量和生产量相等，即开发的房地产能全部租售出去③产品固定成本和单位销售价格在产品租售期间保持不变④同时开发几种不同类型房地产产品时，应将其组合折算成一种产品，⑤计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据。
五、房地产开发投资决策过程：①确定投资目标②拟定投资方案③测量风险④制定决策方案⑤分析与评价⑥选择方案六、房地产开发投资的决策类型：①按决策目标多少划分：单目标决策和多目标决策②按决策制定的方式划分：单层决策和多层决策③按决策掌握的情况资料、信息的性质不同划分划分：确定型决策、不确定型决策和风险型决策。
④决策使用的分析方法划分：定性分析决策和定量分析决策七、土地使用权出让的特征：①土地所有权与使用权分离②土地使用权出让是有偿的③土地使用权的出让是有期限的八、土地使用权划拨的特征①没有明确的期限②无需支付土地使用权出让金③不能随意转让、出租和抵押九、招标方式①公开招标②邀请招标③议标十、房地产公开发售的策划与运作①产品定位：市场定位、功能定位、专营定位、象征性定位②价格设定的方法：类比法、成本法、评估法③定价比例:住宅的定价、商铺的定价⑤概念的策划与引导⑥销售的策略⑦销售的组织和实施十一、房屋买卖应遵循的原则：①等自愿②协商一致③公平合理④等价有偿⑤旅行法定手续十二、房屋出租方的权利与义务1、权利：①期收取租金②监督租方按租赁合同的规定爱护使用房屋③依法收回出租房屋④向租户宣传国家政策，制止租方违反国家规定2、义务：①有保证承租人对房屋合法使用的义务②保证承租人居住安全和对房屋装修设备进行正常维修的义务③组织依靠住户、群众管好房屋，调节用户纠纷的义务④有接受群众监督、倾听群众意见，不断改进工作的义务。