长沙保利西海岸个案

保利西海岸项目个案分析
一、项目概况
（一）项目区位条件
项目位于岳麓潇湘大道与岳麓大道交汇处西南角,银盆岭大桥以西，邻近地铁4号线、长株潭轻轨线，多条公交线路可达，未来交通区位优势明显。

项目为于滨江新城板块，是政府全力打造的长沙新型金融中心，区位价值潜力大。

周边环绕奥克斯广场、绿地广场等大型商业综合体，正对文化遗址裕湘纱厂，片区教育、商业等配套及景观资源较为完善。

图-1 项目区位条件示意图
（二）项目基本信息
项目为一线江景社区，以“品牌效应+区位价值+完善配置”为主要卖点。

表—1 项目基本信息表
二、项目整体规划
项目整体规模大，分两期开发建设（如图所示），楼栋沿江由东往西呈东南向行列排布，楼栋南低北高，具有良好的通风采光效果。

一期由8栋40—46层住宅和4栋2—3层街区商业用房组成。

分一线江景房（红色标注）和二线江景房（黄色标注）和内部景观房（蓝色标注）。

二期主要为商业、写字楼建筑。

小区完全人车分流，地下车库入口直接设置在车行入口处，再由电梯直接入户。

车位比为1：0.8，比例不符合改善型楼盘的需求数量，小区内部不设垃圾站。

图—2 项目整体规划图
三、项目产品设计
（一）项目户型配比
项目整体规模较大，总户数5888户。

产品面积区间为79—188平米，满足各个户型区间的人群需求。

分平层和复式两种产品，平层层高2.9m，复试层高5.8m。

公摊率为23%，复式赠送面积较大，性价比相对较高。

层数为40—46层的超高层，底层部分架空。

主力户型为130㎡—161㎡的平层和复式户型，针对改善客户群体，户型配比较为合理。

（二）项目在售户型分析
项目在售户型点评
94㎡, 三室两厅一卫亮点
➢主卧空间较为阔绰，舒适度好；
➢客厅、主卧室南向，户型设计合理，采
光较好；
➢赠送阳台面积大，舒适度较好；
不足
➢面积过于紧凑，舒适度欠佳；
➢受过道影响，客厅面宽过窄，实际使用
面积不足；
➢赠送房间面积过小，实用性较差；
➢墙体均为承重墙，户型灵活度差；
➢次卧采光较差；
130㎡，一室两厅两卫
亮点
➢复式二层通过隔板搭接提高得房率，性
价比较高；
➢主卧自带南向阳台，舒适度提升；
➢赠送面积大，性价比较高；
➢厨房自带生活阳台；功能性较好；
不足
➢非南北通透，餐厅采光差；
➢客厅3.8m开间，过于紧凑；
➢二层楼梯旁卧室私密度差；
➢二层整体采光较差，仅靠南向阳台采
光；
164㎡，五室两厅两卫亮点
➢横厅设计，观景效果较好；
➢主卧自带生活阳台，舒适度提升；
➢客厅、餐厅、主卧均南向设计，采光效
果好；
➢赠送阳台面积大，性价比较高；
不足
➢横厅设计，影响南北通风；
➢交通空间较大，造成空间浪费；、
➢受横厅设计影响，墙体均为承重墙，户
型灵活度差；
➢客卧私密性较差；
（三）园林景观
项目园林目前暂未成形，沿小区入口进去即为绿化道，没有较大特色，参照沙盘效果和营销中心前坪景观与规划效果图有部分偏差。

项目尚无园林展示区。

估算景观成型时间较长。

图—3 项目营销展示
（四）建筑设计
项目建筑立面底部使用高档的钢挂石材，视觉感觉佳、材质坚硬抗挤压效果好，高层外墙采用真石漆装饰，档次高、色彩保持持久、环保效果好，但是施工成本较高，且真石漆内部的砂质来源无法保证。

目前已进入外墙装饰阶段。

图—4 项目建筑外立面图
四、项目相关配套
保利西海岸拥有核心的地段、便利的交通、齐全的商业、教育、医疗配套，不可复制的稀缺资源、优质的人文景观，小区内部配有1个21班幼儿园、1400㎡会所、游泳池及羽毛球场等设施，项目商业配套主要是国际soho公寓，沿岳麓大道的超甲级写字楼群，项目沿线还有独栋商业楼及风情商业街的组成，未来可能会引进大型百货、电影院、KTV、风情时尚的茶餐厅等。

表1-4 项目周边配套信息表
五、项目销售情况
项目目前在售为A1栋129㎡平层、130㎡平层及复式，平层价格区间8000-10000元/平，复式价格区间11000-13000元/平。

A6栋现已售罄。

B3栋预计2015年10月底开盘，预推90、93、115、134㎡平层及107、126㎡复式，认筹交3万享开盘价。

A2栋预计2015年12月底开盘，预推137㎡复式、160㎡平层。

另售50-200㎡商铺，商铺共3层，价格区间30000-50000元/平，商铺享85折优惠。

目前有效客户工作日可维持在10批/天左右，双休日可达到20批/天左右。

销售原因分析：
1、项目为于滨江新城板块，区位价值潜力大，交通便利，各项配套均成熟；
2、项目是保利地产与万科地产联合投资打造，品牌效应获得众多客户的认可；
3、项目B区紧邻金盆岭路，靠近岳麓区滨江小学，车行噪音、学校广播和课外活动势必会给低楼层业主带来一定噪音影响；
4、项目主力户型区间为120—130㎡，针对改善型客群，周边同类竞品项目较多（世茂外滩里等），竞争压力较大；
5、项目推广力度较低，网络及户外实体宣传影响力一般。