世联深圳深业竹子林项目定位战略思考

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《深业集团大优》课件

06
总结深业集团的优势和成果
深业集团是一家多元化的大型企业集团，业务涵盖房地产、金融、科技等多个领域。
深业集团在房地产领域具有强大的实力，拥有多个知名地产品牌，如深业上城、深业中城等。
深业集团在金融领域也取得了显著的成果，拥有多家金融机构，如深业银行、深业证券等。
深业集团在科技领域也积极布局，拥有多家高科技企业，如深业科技、深业创新等。
产业投资：投资于各类产业，包括科技、文化、教育等
金融服务：提供金融服务，包括银行、保险、证券等
公司规模和地位
深业集团是中国最大的房地产开发商之一
拥有超过1000万平方米的土地储备
在全国范围内拥有超过 100个房地产项目
连续多年被评为中国房地产百强企业
深业集团的优势
02
产业优势
地产开发：拥有丰富的地产开发经验和资源商业运营：具备强大的商业运营能力和品牌影响力物业管理：提供高品质的物业管理服务投资管理：具备专业的投资管理能力和风险控制能力
深业集团通过金融投资实现多元化发展，提高企业竞争力
金融投资是深业集团核心业务的重要组成部分，为企业带来稳定的现金流和利润
深业集团的业绩和荣誉
04
经营业绩
深业集团成立于1983年，是中国最早的房地产企业之一
深业集团在房地产、金融、科技等领域都有出色的表现
深业集团连续多年获得“中国房地产百强企业”称号
社会责任
深业集团在环保、教育、医疗等领域都有所贡献
深业集团积极参与公益事业，为社会做出贡献
深业集团荣获多项社会责任奖项，如“中国企业社会责
任500强”等
深业集团在疫情期间积极捐款捐物，支持抗疫工作

世联公寓项目产品定位147p别墅社区发展策略f

1、项目规划指标
❖容积率位1 ❖小高层比例35% ❖限高40米
2、市场产品现状
❖ 主流产品为小高层，部分类别墅产品，少量普通多层。 ❖ 根据容积率的不同，组合以上两种物业类型。 ❖ 创新产品类型比较少见，目前以上海万科朗润园为主的情景花园洋房为代表的产品不
多见。
3、消费者价值取向
❖ 完全接受小高层产品，在经济状况允许的情况下，更倾向于追求低密度如别墅产品。 ❖ 接受以提高舒适度为目的的产品创新，愿意为创新溢价买单
80万 60万
3居集中区间未来域翡翠上南海上国际大华锦绣
2居集中区间未来域翡翠上南
新昌里公寓大华锦绣华城
80
100
120
140
2居 3居
160 面积（平米）
项目名称
环球翡翠未来域翡翠上南新昌里海上国际地杰国际城大华锦绣华城新浦江城
环球翡翠未来域翡翠上南新昌里海上国际地杰国际城大华锦绣华城新浦江城
区域属性和项目属性的界定分析：可以帮助我们明确
研究方向和方法
属性
诠释
规划中三城九镇距离上海市区15分钟车程位属轨道地铁号线性
距离世博会会址8公里
与城市联系紧密可以辐射市区置业人口
引导郊区化置业
有助于区域形象的提升
临近漕河泾高科技园区
浦江镇持续发展的核心动力
产品类型叠加别墅退台洋房花园洋房团购多层
建筑面积（平方米） 17000 17000 130000 40000
比例 5% 5%
50%
项目的整体战略小高层住宅
68000
20%
角度，本方案基本符合项目定位
高层住宅沿街商业

世联深圳宝安中心区N1项目定位思考

新湖路加油站
幸福海岸
周边项目分析圣陶沙·骏园
总占地面积总建筑面积住宅面积商业面积建筑覆盖率总容积率总项目总栋数主要楼宇类型总户数目标客户
推广卖点
63094 （平方米） 132604（平方米） 105000（平方米） 14000（平方米） 35% 2.1 16栋
高层、小高层（14-25层）
三大区域比较分析
区域相对偏远，缺乏统一规划配套较弱厂房、民房较多物业档次不高本区域客户价格为3300-4200
中心区扩展区
位置优越，配套成熟，传统高档楼盘聚集地老城区客户认可度高价格为4000-5500之间
新安片区
规划起点高片区纯粹，滨海新城行政体育中心宝安高端客户，关内客户价格为4800-5800
路
海城新村圣
源
华
海城茗苑庭
海滨新村
富通豪
中英公学业华庭
建面6万
兴业路
麻布村科技园
富通城
宝安公务员住宅区
滨海大道
中心扩展区周边已推及即将推出项目汇总
➢片区内项目以多层和小高层为主，容积率普遍较低，品质一般
➢片区内项目以多层和小高层为主，容积率普遍较低，品质一般
项目名称
圣源华庭碧海名园三
谨呈:深圳市新政房地产开发有限公司
宝安中心区N1项目
定位思考
本项目的基本条件
占地面积26232.87平方米，建筑面积65600平方米；住宅面积59170平方米，商业面积6000平方米，老人活动250平方米，垃圾站80平方米；
容积率≤ 2.5；覆盖率≤ 35%；
车位230个
本报告要回答的终端问题

中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例

3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型：集中商业、主题商业、高档公寓

世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问

项目基本情况：江苏省昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问发展商: 江苏衡山置业有限公司项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质

世联价值：国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡项目界定: 三线城市新中心综合体客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出项目设计建议，为设计规划提供市场意见

深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈

深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。

在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。

世联之路

05年深圳写字楼市场份额
NO.1
70%
历年95%住宅实现
90%销售
63％的住宅实现
100%销售
世聯地産
世联版权所有
27
代理历年经典案例
豪宅北京麦卡伦地北京锋尚国际北京西山美庐天津莱茵小镇东莞世纪城国际公馆惠州领墅深圳波托菲诺•天鹅堡、纯水岸深圳中信红树湾深圳星河丹堤深圳中旅国际公馆深圳香蜜湖1号深圳淘金山深圳城市山谷深圳万科17英里 …… 小户型深圳都会100 深圳彩天名苑深圳丽阳天下深圳蓝山美墅深圳新天地名居东莞中信新天地惠州城市1号城市集合住宅深圳时代都会深圳绿景新美域深圳燕南路88号深圳友邻国际公寓深圳香格丽苑广州豪景花园惠州丽日百合家园写字楼深圳国际商会大厦A、B座深圳财富广场深圳国际商会中心深圳诺德中心深圳中国凤凰大厦东莞中环财富广场惠州双子星大厦惠州南山国际
战略顾问住宅全程顾问工商全程顾问
政府开发商专业机构
开发商投资商
开发商投资商
世聯地産
世联版权所有
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评估业务
高资质建设部一级资质，并可在全国范围内从事土地评估业务。深圳市国土资源和房产管理局06年年度排名中，位居深注册的53家房地产评估机构第一名。现有房地产专业估价技术人员近120人，其中中级以上技术人员40多人，30多名中国注册房地产估价师和20多名中国注册土地估价师
开放资源平台
· 基础数据库 · 城市宏观数据窗 · 图书信息库 · 世联EVS
平台
职能管理平台
· · · · 行政资产管理系统文件管理系统合同管理职能短信平台

世联房地产项目定位之市场调研培训

（例：西山庭院VS城市第三地或新城）
11
3、项目的核心竞争价值方向的初步确定（对于类同的总价或单价项目）
1、区位价值与核心客户群的确定； 2、规划功能调整的方向； 3、价格标杆的参照系或自身定义； 4、主要竞争差异的方向选择；关键：从本地案例和其他城市相似属性案例中得到启发
12
三、市场调研计划制定
p<2000
解决问题的假设MECE：
1、是否可以自己建立新价格标杆（创新产品）？
2、是否可以增加沿街商业量，而降低住宅的均价？
3、区位的价值是否可以打破现有的价值参照体系？
4、是否能脱离区域内主流消费群体，重新定义新的细分客户？
9
初步假设下的市场调研任务
1、界定竞争框架（房地产项目调研）
结构性分析： A、均价在2000元至2500元/平方米，周边的的竞争对手现在是谁？它们的
外来人口购房比例
3、是否进入豪宅增长期？
主流消费群体特点
4、是否进入第二（中产阶层是否成为主力，亦还是
居所发展期？
泛政府公务员及私营业主为主流）
27
第二类指标：
判断：
1、区域内的发展机会与限制？
2、区域的价值利用点是什么？
3、区域价格是否有突破的限制？
4、区域发展的主流价值是什么？
因此，建立合适的价格参照系非常重要。
23
一个很好的基于消费者需求的分析项目发展模式的工具。
24
八、对调研工作的要求与评价
要求： 1、每天调研后作小结、讨论、遵循：假设、论证、再假设、再论
证 2、补充调研，随新假设调整调研内容 3、调研结束后基本形成大思路基本评价标准 1、是否对类似竞争楼盘的卖点、规划指标、户型特点、销售率及购

竹子林片区市场调研报告

竹子林片区市场调研报告一、片区地理概况1、片区地理范围按照行政划分，竹子林片区四至范围为：南至深南大道，北到侨香路，西临侨城东路，东毗农林路，总用地面积为2503></a>.53万平方米，它处于福田区和南山区的结合处，东邻高尚人文社区农科、香蜜湖片区、南望工贸发达的车公庙片区、西接旅游生态社区华侨城片区。

图一、福田区各片区划分图2、片区功能及定位本片区功能定位：以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育、居住及相应配套设施的综合区。

从城市规划来看，竹子林片区属于居住生活综合区，是深圳市重要的城市门户形象的标志性区域，也是深圳市带状城市景观展示中最具有开放空间特色的地区。

从福田区的组团规划要求来看，竹子林属于福田区的储备型片区，规划要求严格控制其开发建设的强度和速度，保留组团隔离带、旅游和高质量居住功能，严禁高强度的开发建设。

3、片区发展及特点竹子林片区原本是一个不足3万人的片区，经过原建设兵团及改制后的建筑工程企业的进驻与建设，逐步发展成为今天众多建筑公司居留地，自成一体。

由于这一历史背景，目前本片区主要分布着多家建筑公司的职工宿舍，以及大量农民房、厂房，违章建筑也较多。

本片区内早期开发的楼盘以集资房、微利房为主，如竹园大厦、竹盛花园、金竹花园、竹林花园等，多层建筑较普遍，以本区域建筑公司职工为对象。

近年开发的楼盘如海景大厦、建业·采曦庭、深业·风临左岸、金众香诗美林、盛景国际花园等都是高层中档商品房，目标客户开始转向片区外居民，因此物业档次和价格都有较大的提升，在一定程度上改善了竹子林片区作为低档住宅区的形象。

就写字楼市场而言：从2001年开始，竹子林片区的写字楼快速升温，在建和已建成的项目总供给超过百万平米，主要有求是大厦、荣轩大厦、东方银座、交通局大厦、光大银行大厦、内蒙古大厦、经贸大厦，邻近的整个车公庙、农科中心和招商世贸大厦的写字楼更是除了福田中心区以外，供应量最大的写字楼办公区域。

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2021/3 处于安托山与香蜜湖之间，环境优美而
幽静片区各楼盘纷纷营造独特的小区内部环
境，不断提升片区价值置业者为企业及证券界的中高层领导，
私营业主，以二次置业为主。
2021/3/12
29
竹园大厦
为深圳第三建筑公司的微利房，只有集体房产证，针对公司内部员工
饮一体化服务室内——（LED DESIGN）——个性品位智能化精英教育物业管理——戴德梁行
2021/3/12
14
东海花园二期主力户型面积比例
2021/3/12
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东海花园客户分析
外销为主，中产阶级内销以企业老总级人物，私营业主追求高品质、高地位生活的人。
2021/3/12
2021/3/12
34
金竹花园成交客户
本单位的员工
2021/3/12
35
金海花园
金众房地产项目占地面积5万平方米，容积率2.74 部分为微利房，部分为商品房中高层，户型定位为小户型今年10月份动工。
2021/3/12
36
竹盛花园
深圳建安集团的微利房一期多层在售二期12层小高层已封顶三期30层高层
1~3层为商铺，4~28层为住宅
2021/3/12
30
竹园大厦户型面积比例
2021/3/12
31
竹园大厦成交客户
公司内部员工认购每人2套外部人员购买10%
2021/3/12
32
金竹花园
多层住宅金众地产所建的福利房
2021/3/12
33
金竹花园户型面积比例
全是3房2厅1卫面积92㎡
㎡跃式）三期3房4房，面积98~159㎡已售完
2021/3/12
21
香荔花园成交客户
农科中心内部员工泰然工业区、天安工业区的管理层、技
术白领
2021/3/12
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荔林苑
高尚成熟小区双会所超然享受东西南北窗窗好景感受大自然
2021/3/12
23
荔林苑户型面积比例
2021/3/12
2021/3/12
18
香榭里花园成交客户
四层广东人企业副总级人物私营业主
2021/3/12
19
香荔花园
农科园地产生态风景，绿意家园交通配套完善具升值空间
2021/3/12
20
香荔花园
共3期一期中小户型，面积67~86㎡二期大户型，103~178㎡（有164~178
为二次置业者高级白领私营企业主集团购买
2021/3/12
7
翠海花园——21世纪的智能生态家园
生态
海洋主题公园绿色环境、绿色庭院、绿色休闲、绿色呵护
智能
科技以人为本全面智能化管理服务
其他
教育、发展商品牌
2021/3/12
8
翠海花园户型面积比例
2021/3/12
9
翠海花园成交客户
力低
2021/3/12
40
花样年华泰康轩
深南大道旁创意小户型都市创意派生活畅想曲车公庙地铁站物业海景及升值潜力
2021/3/12
41
泰康轩户型面积比例
2021/3/12
42
泰康轩客户
现在认购期客户来源于车公庙周边租房一族本工业区的管理及技术层本区私营主
2021/3/12
4房2厅以上的户型：客户为银行、证券人士，副总以上的管
理高层，周边地区的私营业主小户型：企业员工即供薪一族
2021/3/12
10
枫丹雅苑——异国情调的住宅
特色户型——三错层建筑风格——法兰西风格交通、配套特色会所——法兰西风情
2021/3/12
11
枫丹雅苑主力户型
2021/3/12
16
香榭里花园
国际获奖设计作品
建筑设计——美国RTKL 亚洲首获Gold Nugget住宅社区规划大奖 20届世界建筑师大会住宅入选项目环境设计——BELT COLLINS 人文主义、理想环境参展全国50年成就展、发行首日封名牌物管
2021/3/12
17
香榭里花园户型面积比例
24
荔林苑成交客户
首次置业者为主力购房群各行业白领私营业主从事高科技的技术人员港人不到10%
2021/3/12
25
雍祥居
平民化置业配套完善交通便捷
2021/3/12
26
雍祥居户型面积比例
2021/3/12
27
雍祥居成交客户
为二次置业者企业、银行、证券界中高层领导港人20%
12
枫丹雅苑成交客户
二次置业中产阶级，有房有车一族占80% 大部分来自福田区，罗湖、南山各占
10% 年龄在30~50岁之间
2021/3/12
13
东海花园
全品质制作
建筑——（雅科本）——和谐、高贵、环保园林——（景致）——印尼巴里岛会所——（健乐中国公司）——泳池、健身中心、餐
关于深业竹子林项目的定位战略思考
世联地产顾问（深圳）有限公司
2021/3/12
1
深业•香蜜湖花园
深业•香晴园深业•青怡园
2021/3/12
2
目录
周边楼盘特色（卖点、户型、客户）片区分析项目分析项目定位
2021/3/12
3
目录
客户定位客户分析户型定位建筑设计建议
43
车公庙片区总结
本片区住宅两级化：
东部因不可多得的景观优势（东有高尔夫竟球场，南有海景）而建有高尚住宅—天安高尔夫海景花园，面积在100㎡以上。
片区为工业和办公区，为满足片区内的居住需求，其他地方宿舍及小户型盛行。
本片区主要供应量是小面积住宅，主力客户是片区内的打工族
2021/3/12
4
万科温馨家园——一切为了爱
看山
城市与片区共同发展、生态特区、绿色摇篮、成熟配套
听水
建筑形态的流动性、一梯两户、水主题的小区园林、自在休闲的多功能空间
亲人
关爱、名牌物管、贴心服务
2021/3/12
5
万科温馨家园户型面积比例
2021/3/12
6
万科温馨家园成交客户
2021/3/12
37
竹盛花园户型面积比例
2021/3/12
38
竹林花园
深圳越众集团的微利房为集团内部员工 2房2厅1卫 80平方米 3房2厅1卫 95平方米
2021/3/12
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竹子林片区总结
本片区给人感觉是“脏、乱、差” 街区就象农村小集市，小摊小贩乱摆卖，地上
垃圾横流本片区人员杂居，三无人员多，人员素质低，本片区无商品房，为集资房、微利房、福利房本片区居民居住面积为2房和小3房，消费承载