我国城镇保障性住房融资模式研究
保障性住房投资与融资的机制研究
４ 、投资管理。第一 ，廉租房和公租房虽然都是 由
机构 ，还是从商业信贷和证券市场融资都难以实现 ，导
１ 农村金融研究 Ｉ ｃｏ ｅ ０ １ ２ ｔｂｒ １ Ｏ ２
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致保 障性住房开发与消费的资金渠道狭窄。
融规模狭小 ，而由于资本市场还不够发达 ，商业信贷在 住房金融体系 中处在绝对的垄断地位 。第一 ，在没有 主要体现在土地无偿划拨和税费 的减免及返还，这实 际
上也 是政 府投 资 ，但 其产权 主 体及股 权 结构 不清 ，资产 被大 大低 估 。 ２ 、社 会投 资 。 第一 ， 由于 期 房 制 度存 在 ，住房 开
政策支持的情况下，认为保障房成本高、违约风险大、 盈利低，缺乏信贷动力；第二 ，目前的公积金由于规模
有 限 ，缺 乏合 理 的制 度设 计等 ，承担 的政 策性开 发 和｝ 肖 费融 资 的能力 也 还十 分有 限 ；第三 ，虽然 中央 决定 发行
发主要通过融资实现 ，开发商 自有资金极为有限，缺乏 动力直接进行包括保 障房在 内的投资并持有 ，乃至进 行针对保 障对象的出租；第二 ，由于没有股权投资的制 度设计和政策优惠，加上基金等股权投资较为落后 ，企 业、非营利机构和机构投资者对保 障房投资 （ 或者商品
极 不健 全 。第 一 ， 目前 的住 房保 障机 构 主要 是公 积金 管
同时为职工缴纳公积金 ，因而也 已经失去 了直接投资的 责任和动力。 ３ 、个人投资。面对商品房价格 决速地高涨 ，首先 ，
理 中心 ，但公积金管理中心不仅 内部治理机制存在缺 陷，且在实 际执行过程中存在着覆盖率低 、执行不到 位 、规模小等 问题 ，目前难 以承担全部保障房融资的任 务 ；第二 ，由于缺乏政策支持 ，曾经建立的住房储蓄银
中国保障性住房项目融资模式探析
图 １ Ｐ Ｐ Ｒ Ｉ Ｓ保 障 性 住 房 融 资模 式 Ｐ ＋ ＥＴ
兰 垡丝
１年８ 上） １ 月（
３１
经 济 生 活
二 、 障 性 住 房 融 资 模 式 分 析 保
房屋委 员会 （ 房委会 ） 分拆出售其名下 １ ０ ８ 个商场和停车场而成
从 目前来看 ，我国保障 Ｉ住房 的资金主要 来 自以下 渠道 ： 生 财政 、 住房公积金 、 出让净收 益 、 土地 银行贷款等 。而 要扩大融 资规模 ， 可采用“Ｐ ＋ ＥＴ ” Ｐ Ｐ Ｒ ＩＳ模式 ， 程如图 １ 过 所示 。 首先 ， 政府城建部 与房 地产企业 针对保障房建设 组建项 目
数投 资者的资金 ，由专 门投资机构进 行房 地产投资经营管理 ，
证 保 障 房 建 设 的 可持 续性 发 展 。
并将投资综合收益按比例分配给投 资者的一种信托基金 。 与我
ＰＰ Ｐ ＲＥＴ ＩＳ
【 关键词 】保障性住房
一
项 目融资
国信托纯粹属于私募性质有所 不同的是 ，国际意义上的 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
拥有一经营 （ Ｏ 。 Ｂ Ｏ） 房地 产投资信托基 金（ ｅ ｓｔ Ｉ ｅｍ ｎ Ｔｕｓ Ｒ — Ｒ ａ Ｅ￣ｅ ｎ ｓ ｅｔ ｒ ｔ Ｅ ｌ ｖ ｔ ｓ，
Ｉ ｓ从 国际范 围看 ， Ｔ） 是一种 以发行收益凭证 的方式汇 集特 定 多
地 产 投 资 信 托 基 金 相 结 合 的 融 资模 式 ，筹 集社 会 公 众 资 金 ， 保
刍议我国保障房建设的融资模式
企 业 ” ，主要 是 指房 地产 开 发企 业 。传 统
ห้องสมุดไป่ตู้
合作建设保障房提供 了一个理想的模式 ，
公 私部 门的更 多 沟通 使 得政 府 部 门更容 易 把 握对 项 目的支 持 力度 ，降低 私人 部 门 承
观点认为 ，地方政府融资平台的企业债发
行 是具 有政 府 背景 的 ，有 政府 信 用作 为 支
设的资金压力 ，但并不足 以完全解决保障
房建设的融资瓶颈 问题 ，多渠道融资仍为
必 然选择 。
（ ） 四 创新融资手段 ： Ｅ ｓ ＲＩ Ｔ
ＲＥ Ｔ 是 指房地 产 信托 投资 ，即通 过 Ｉｓ
步看 低 。企 业债 的发行 主 体有 两 类 ，一
类 是地 方 政府 融资 平 台 ，另一 类是 “ 其他
建设 的项 目融资形式 。不同之处在于 ， Ｐ 模式更强调公共部门与私人企业的合 ＰＰ 作 ，使合作 各方 的分 歧模糊化 ，在 求 同
存 异 的 前 提 下 完 成 项 目计 划 ， 目的 是 降 低 出资 人 风险 ，减 少 利益 冲 突 ，达 到公 私
双赢。基于这～理念，Ｐ 模式在组织机 Ｐ Ｐ 构设置和运行程序上都做了改变 ，取消 了 政府部 门和私人企业间的等级关系 ，私人 企业从项 目论证阶段就开始参与项 目，而 Ｂ 式从项 目招标阶段才开始参与项 目 Ｏ
的参 与来 实 现对 项 目的控 制 。需 要注 意 的
是 ，ＰＰ 模式强调 的 “ Ｐ 双赢”和风险控制
是 在 政府 部 门 更多 地参 与 项 目、分 担风 险 的基 础上 实 现 的 ，更 加 强调 政府 的 支持 。
方面，企业发债建设保障房的积极性不
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】保障性住房建设是社会发展的重要组成部分，但由于融资难题的存在，其建设受到了影响。
本文通过分析当前保障性住房建设的融资现状及存在的问题与挑战，提出了提高融资能力的建议，包括强化政府主导作用、引入社会资本、优化融资渠道以及加大金融支持力度。
结论部分则强调了加强政策引导与监督、促进可持续发展、提升建设质量和规模的重要性。
通过这些举措，我们可以更好地保障住房需求，促进社会和谐稳定。
【关键词】关键词：保障性住房建设、融资现状、融资难题、政府主导、社会资本、融资渠道、金融支持、政策引导、可持续发展、质量、规模。
1. 引言1.1 保障性住房建设的重要性保障性住房建设是指为低收入群体提供可负担的住房，是一项关乎社会公平和稳定的重要工程。
保障性住房建设能够有效缓解城市居民的住房困难，促进社会和谐稳定。
保障性住房建设有利于解决城市住房短缺问题，缓解住房价格过高造成的负担。
通过提供经济适用住房和公共租赁住房，可以满足低收入群体的基本居住需求，确保他们有一个稳定的住所。
保障性住房建设有利于促进经济发展和城市建设。
提供住房保障可以吸引外来人口留在城市，增加城市的人口规模和消费需求，促进经济的发展。
城市中的保障性住房项目也是城市建设的重要组成部分，可以提升城市形象和居住环境质量，提高城市的整体竞争力。
保障性住房建设对于推动城市经济发展、促进社会和谐稳定具有重要意义。
1.2 融资难题对保障性住房建设的影响保障性住房建设面临的融资难题严重影响了其规模和质量。
融资困难导致保障性住房建设项目无法按时启动或完成，从而影响了居民的住房需求满足。
融资难题也使得在建项目面临停工、拖延等问题，增加了项目的运营成本，降低了项目的盈利能力。
融资不足还可能导致项目施工质量下降，甚至影响住户的生活安全。
融资困难还会直接影响到政府对于住房保障政策的实施效果，使得政府的扶持力度无法充分体现，从而影响了低收入群体的基本民生保障。
我国保障性住房融资模式探讨
间我 国计划 新建 的３ ０ 万套保 障性住 开发投 资 规模 的三分 之一 左右 。 中央 府的资金筹措能力形成了考验。 ６０
＿ｔｎｏ关 观 评 Ａｅ ｉ 注． 点 述 ｔｔｎ
障性住 房 建设 资金来 源渠 道单 一 ，形 放 、深 度 更 大 的 金 融 市 场 吸 收 周 期 性
租赁 住 房 建 设 管 理 公 司 ； 尽 保 ” ， 这 就 意 味 着 地 方 政 府 需 要 为 （ 流 动 性 风 险 。 房 贷 类 长 期 ４）
压 力 较 小 。 公 共 租 赁 住 房 则 不 同 ， 一
三 、保障性住房建设存在 着 巨大的资金缺 口
要实现 ２ １ 年 １ ０ 万套 的保 障性 ０ ０ ０ １
房 ，所 需 要投 入 的资金 将 超 过 ５ 亿 次 性投入 大 ．资金 占用 周期长 、投 资 万
兀 。
回 报 率 低 的 特 点 ，使 其 对 追 求 短 期 利
图５ ：全 国住 宅销 售 面积 图４：全 国住 宅竣 工 面积
就 受 到 广 大 中 低 收 入 家 庭 和 新 就 业 人 员的欢迎。
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２ １ 起 ，从 中 央 到 地 方 ， 公 ０１ 年
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的 资金 困境 。
经 济 适 用 住 房 和 两 限 房 、 棚 户 区
改造房 等 以出售 为主 的保 障性住 房相 比 ，虽 然都 具有福 利性 的特 点 ，但 是 由于后 者可 以通过 销售 较快 的 回收 投
入 资 金 ，此 类 项 目 在 融 资 过 程 中较 易
获得 社会 资金 的支 持 ，整体 而言资 金
保障性住房融资模式
目前,随着我国保障房建设目标的不断扩大,我国保障房的资金缺口也越大,而我国保障房的融资渠道较为单一,因此需要寻求突破资金瓶颈的融资途径。
保障房与商品房是对应的,因此本文首先分析了我国一般的房地产,包括我国房地产项目开发融资的主要方式和适用性,为保障房融资方式提供了一定的参考作用。
在分析当前我国保障房的融资现状的基础上,总结出我国保障房的主要融资方式即六大资金来源,包括中央地方政府财政资金、土地出让收入、地方投融资平台、住房公积金增值收益、商业银行贷款和保障房出售出租回收的资金。
同时总结了我国保障房开发融资存在的问题,为后面的完善保障房多元化融资方式的建议提供了相对应的依据。
本文的核心部分是建立适合我国保障房的融资方式。
在借鉴国外经验及房地产融资方式的基础上,本文从理论上构建了较为完善的保障房多元化的融资方式。
主要包括利用房地产投资信托基金REITs、利用债券进行保障房的融资、引入及广泛推广住房公积金贷款,及引用PPP模式。
分析了应用这些新融资方式的可能性及必要性,以及建立了相应的融资方式的运作模式及流程。
再结合各类保障房特点及其融资特点,提出了廉租房和公租房、经济适用房及两限房、棚户区改造房的适用融资方式。
最后,本文提出了我国发展保障房开发多元化融资的建议,包括需要发挥政府的主导作用、探索多元化的融资方式、制定及完善REITs和PPP模式等相关的法规、建立系统配套的支持政策、建立激励机制与监管机制等。
通过这些政策建议来更好的保证保障房的融资,以完成保障房的建设。
现行保障房融资体系资金来源主要有以下几方面:一是财政资金，包括中央和省级政府的专项补助资金以及地方政府年度财政预算资金等；二是部分住房公积金净收益；三是l0%的年度土地出让收益；四是出售出租的保障房收入。
按照目前我国经济发展实力，中央政府财政预算不可能全包保障房建设的资金缺口，只能解决部分地区的资金困难。
财政管理体制实行分税制改革后，地方政府财政不仅面临城市化压力，同时还要解决医疗保险和养老保险等社会保障问题，依靠地方政府财政解决保障房建设资金缺口作用有限。
关于我国保障性住房融资模式的几点思考
套 ，三是公共租赁住房２ ０ ２ 万套和超过
１０ ６万套的廉租房 。 如果保 障性 住房按 照每套６ 平 方 ｏ
米计 ，３ ０ 万套住 房就有 ２ ．＂ 平 方 ６０ ６Ｌ １ ｆ
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米 。２ ０ ０ ６—２ １ 年的５ ００ 年时间里 ，我国
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关于我 国保 障性住房融资模式 的几点思考
张都兴
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
一
、
我 国保 障性住 房发展 历程
２ ０ 年 国家开始 重视住 房保障工 ０７ 作 ，以２ ０ 年８ 日国务 院发布 《 ０ ７ 月７ 关
二 、我 国保 障 性 住 房 现 状
保 障性 住房是 与商 品性住房 相对 分 房或保 障房是 绝大 多数城镇 居 民解 干 意见 》为标 志 ，我 国保障性 住房政 应 的一种概 念 ，指的是政 府为 中低收 策 又 重 新 提 上 议程 。 入 住房 家庭提供 的限定 供应对 象 、建 决住房问题的主要途径 。 ２１年３ １ ０ １ 月 ４日，第十 一届 全 国 设标 准 、销售价 格或租 金的住 房 。 目 １ ９ 年 国务院发 布 《 于进一步 ９８ 关
住宅销售面积合 计为３ ．６ ５８ 亿平方米 ，
我国保障性住房融资模式之探究
的 公积金贷款、 社保基金等都没能弓入有效的担保机 Ｉ 制， 某种程 这也可以 这类融资 度上 说明 模式
挑 尽 政 有 供资 但 大多 资 是 战。 管 府 提 金， 绝 数的 金还 要 靠 会 构 筹 ， 筹 的 式更 七 中 银 社 机 来 集 其 集 方 是 成集 于 行
二、 保 性 建 金 的 分 我国 障 住房 设资 缺口 成因 析
式 住 保 的 象、 标 、 水 保 资金 对 房 障 对 保障 准 保障 平、 障 的
来源、 专门管 理机构的 设立以及骗取保障优惠的惩罚等 加以 规范。在 性住房法律体系中， 保障 不仅要对保障 性 住房建设资金的融资渠道、 管理机构、 资金运作方式等 予以明 而 确， 且要将支持保障性住房建设融资的税收减 免计划、 政府补贴计划、ＥＴ 等配套政策纳入法律轨 Ｒ Ｉｓ 道， 以推动 性住房建设。 保障 （ 培育多 二） 元化的融资 主体， 样性的 方式 多 融资
（ 我国 性住房建设资 一） 保障 金过度依赖政府， 筹资
渠 道单 一
贷 这 疑 示了 会 构 保障 房资 投 款， 无 显 社 机 在 性住 金 入上
的 局限性， 而且融资集中 于银行贷款很容易受政策的影
响 很 持 性的 于 障 住 的 久 定 设 ，难 续 利 保 性 房 长 稳 建 。
发 行债券等） ００ 保障性住房建设总投资额为 。２１ 年， ４０亿元， ７０ 政府对保障 性住房的 总支出为２２．７ ７００亿元 （ 其中中 央公共财政对保障性住房的财政支出为１２． １５
７ 亿 地方公共 ３ 元， 政府支出 １ ４３亿元） 为 １． ９ ４ ， 政府投资 约 占保障性住房总投资额的４． ％。 ９３ 可见， ６ 我国保障
制。 （ 保障 三） 性住房收益率较低， 风险较大， 对社会资
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我国城镇保障性住房融资模式研究
【摘要】：保障性住房融资问题是绝大多数国家在保障性住房建设过程中的一个不可回避的现实问题。
目前我国保障房的融资渠道和融资模式较为单一，难以满足我国保障性住房建设巨大的资金需求，急需建立多层次的保障性住房融资体系。
本文力求在理论方面对融资问题进行深入研究，并在此基础上建立适合我国发展现状的保障性住房融资模式，为保障性住房的融资问题提供理论指导，推进我国保障性住房建设进程。
本论文试图通过借鉴国内外成熟的理论经验与先进技术，探讨和建立适合我国保障性住房的融资模式与理论框架。
在研究过程中，本文首先总结了国内外关于保障性住房融资的研究现状。
对保障性住房的概念、特征、融资模式的概念及相关理论进行了探讨，目的在于为后续的研究提供指导；其次介绍了我国保障性住房的发展历程、融资现状、国际比较、融资过程中出现的主要问题及原因分析，为寻求适合的保障房融资模式打下了坚实的理论基础；而后对发达国家的保障性住房融资模式进行了简要的介绍，并概括了国外保障房融资经验对我国的启示，为我国保障性住房融资模式的建立与完善奠定了坚实的基础；最后以某小区作为样本对BOT融资模式进行了深入分析。
研究表明本论文建立的融资模式具有现实的可行性，为解决我国保障房融资难的问题提供路径。
本文创新一：视角新。
从研究对象—保障性住房而言，主要讨论的是管理域和金融域的交叉问题，目的是通过对保障性住房融资模式的初步梳理和研究，寻找困扰融资问题
的症结所在，并在此基础上试图破解保障性住房建设资金迷局的方向。
创新二：针对中国国情，参考国际经验，在可行性分析的基础上，提出保障性住房融资模式总体原则、思路及框架，提出了创新模式和具体实践运作。
【关键词】：保障性住房融资融资模式投融资平台
【学位授予单位】：山西财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2013
【分类号】：F299.23;F832.45
【目录】：摘要6-8Abstract8-121引言12-171.1选题的背景及意义12-131.2国内外学界的相关研究：视角与评析13-151.2.1国内研究13-141.2.2国外研究14-151.3本论文的研究思路及方法15-161.3.1本文的研究思路15-161.3.2本文的研究方法161.4本文的创新及不足16-172相关理论基础17-232.1相关概念及特征17-192.1.1保障性住房的概念172.1.2保障性住房的特征17-182.1.3融资模式的概念及特征18-192.2相关理论依据19-212.2.1新公共管理理论192.2.2公共产品理论19-202.2.3项目区分理论20-212.3保障性住房融资模式构建的主要影响因素21-232.3.1经济因素212.3.2保障性住房项目因素212.3.3融资成本及融资效率212.3.4技术因素21-222.3.5保障性住房项目的融资能力22-233我国保障性住房及其融资模式现状及问题分析
23-323.1我国保障性住房发展状况23-273.1.1我国保障性住房发展历程23-243.1.2我国保障性住房建设现状及问题24-273.2我国保障性住房融资模式现状27-313.2.1我国保障性住房融资模式27-293.2.2我国保障性住房融资模式存在的问题29-313.3原因分析31-323.3.1中央及地方财力不足313.3.2制度不健全31-323.3.3保障性住房收益不明显323.3.4资本市场尚不完善324保障性住房融资模式的国际借鉴与启示32-374.1发达国家保障性住房融资模式32-354.1.1政府机构兼具投资建设模式，以公积金储蓄为核心的住房金融体系筹措资金—以新加坡为代表的政府主导模式33-344.1.2政府机构负责保障性住房的建设，金融体系提供资金支持—以日本为代表的政府市场共同主导模式344.1.3政府提供信用支持为基础，金融机构为核心，通过金融体系吸引社会资本—以美国为代表的市场主导模式34-354.2发达国家（地区）保障性住房融资模式的启示35-374.2.1发挥政府在保障性住房融资方面的主导作用364.2.2广泛吸纳各市场主体参与保障性住房的建设364.2.3健全法律支持保障性住房建设36-374.2.4引进资本市场，增加融资渠道374.2.5政府积极拓宽融资渠道，引导形成政企合作共建的局面375我国保障性住房融资模式的构建及运作37-505.1保障性住房融资模式设计的原则与基本思路37-395.1.1保障性住房融资模式设计的原则385.1.2保障性住房融资模式设计的基本思路38-395.2保障性住房融资模式框架的设计39-415.2.1保障性住房融资模式内部要素405.2.2保障性住房融资模式外部环境40-415.3新型保障性住房融资模式及其运作41-485.3.1PPP模式41-435.3.2BOT模式
43-445.3.3REITs模式44-465.3.4ABS模式46-485.4个案研究：辛安公共租赁小区PPP融资模式运作48-505.4.1样本选取48-495.4.2辛安公共租赁项目PPP融资模式49-505.4.3效果评价506完善保障性住房投融资模式的建议50-52结论及展望52-53参考文献53-56致谢56-57攻读硕士学位期间发表的论文57-58 本论文购买请联系页眉网站。