国际保障性住房融资模式研究
保障性住房投资与融资的机制研究
４ 、投资管理。第一 ，廉租房和公租房虽然都是 由
机构 ，还是从商业信贷和证券市场融资都难以实现 ，导
１ 农村金融研究 Ｉ ｃｏ ｅ ０ １ ２ ｔｂｒ １ Ｏ ２
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致保 障性住房开发与消费的资金渠道狭窄。
融规模狭小 ，而由于资本市场还不够发达 ，商业信贷在 住房金融体系 中处在绝对的垄断地位 。第一 ，在没有 主要体现在土地无偿划拨和税费 的减免及返还，这实 际
上也 是政 府投 资 ，但 其产权 主 体及股 权 结构 不清 ，资产 被大 大低 估 。 ２ 、社 会投 资 。 第一 ， 由于 期 房 制 度存 在 ，住房 开
政策支持的情况下，认为保障房成本高、违约风险大、 盈利低，缺乏信贷动力；第二 ，目前的公积金由于规模
有 限 ，缺 乏合 理 的制 度设 计等 ，承担 的政 策性开 发 和｝ 肖 费融 资 的能力 也 还十 分有 限 ；第三 ，虽然 中央 决定 发行
发主要通过融资实现 ，开发商 自有资金极为有限，缺乏 动力直接进行包括保 障房在 内的投资并持有 ，乃至进 行针对保 障对象的出租；第二 ，由于没有股权投资的制 度设计和政策优惠，加上基金等股权投资较为落后 ，企 业、非营利机构和机构投资者对保 障房投资 （ 或者商品
极 不健 全 。第 一 ， 目前 的住 房保 障机 构 主要 是公 积金 管
同时为职工缴纳公积金 ，因而也 已经失去 了直接投资的 责任和动力。 ３ 、个人投资。面对商品房价格 决速地高涨 ，首先 ，
理 中心 ，但公积金管理中心不仅 内部治理机制存在缺 陷，且在实 际执行过程中存在着覆盖率低 、执行不到 位 、规模小等 问题 ，目前难 以承担全部保障房融资的任 务 ；第二 ，由于缺乏政策支持 ，曾经建立的住房储蓄银
关于我国保障性住房融资方式的探讨——基于美,英、德成功实践经验的启示
吉 林 金 融 研 究 房协会起着关键性的作用。住房协会是拥有 、管 理 和 出租公 有住 房 的非赢 利性 组织 ，它 用于 兴 建 、购买廉租房及维修 的资金来源 ，除政府拨款
二 对我国保障性住房建设融资的启示
通 过 对上 述 国家保 障性 住 房融 资 实践 的分
外 ，将近一半是通过收取房租、银行贷款 、发行 析 ，其保障性住房建设及融资方式的共性在 于 ， 债券等方式获得 。从上世纪８ 代年起 ，英 国政府 融资市场开放 、政府 引导 、商业及政策性金融协 ０ 进行 了房改 ，采取 出售公房和提租政策 ，希望把 同助力 ，并享受多方位政策便利 ，对我国现阶段 公房 由政府所有转化为住房协会所有 。住房协会 保 障性住房建设 融资具有积极借鉴意义。 还有 另外一个重要作用是融资渠道 畅通 。不 同于 通过财政 的住房建设和维修开支 ，受 限于政府保 （ ） 一 开放金融市场 ，吸纳社会 资金 银行可以与投 资、信托 、担保公司合作 ，募
通货膨胀等 因素影响如何 波动 ，其存贷款利率完 启动政策性房地 产融 资平 台，以有 限的财政 资金 全 不受 影 响 。利率 固定使 居 民还 贷额 固定 、 明 带动较大规模的社 会金融资本投入 ，吸引金融机 确 ，可有效 规避 市 场风 险 ，对居 民的吸 引力很 构参与融资 ，收购充足的保 障性住房房源 。 大 ；二是德 国政府 的储蓄奖励。低收入居 民参加 （ ） 立专 门机构 ，配备专项资金 － 建 借鉴德 国的成功 经验 ，建立专 门的政策性住
（ ） 三 住宅储蓄制度下的融资系统
这种政策 以德 国为代表 。德国的住宅储蓄制 外 ，在市场成熟的条件下 ，可借鉴 国外房地产投 度是 ，通过政府提供 奖励 ，吸引居 民在住宅储蓄 资信托基 金的运作模式 ，将政府 每年投入 的保 障 银行存款 ，购房时 ，银行 除了返还存款 ，还提供 性住 房建设预算资金 、社保资金或土地 出让金等 与存款数额相 同的一笔贷款 。住宅储蓄制度是独 作为集 体投资 ，用投资收益弥补保障性住房租 金
我国保障性住房建设中的融资问题研究
我国保障性住房建设中的融资问题研究摘要：随着我国保障性住房建设力度的加大，建设资金的问题也越发凸显。
本文首先通过分析我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道，概括了现阶段保障性住房融资的特点，进一步提出了其存在的不足。
接着，对新加坡、德国、美国等国家的保障性住房建设融资经验进行了介绍，并在融资经验借鉴基础上，针对目前我国保障性住房建设的融资困境，给出了相应的对策建议。
关键词：保障性住房；融资；现状和问题中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）03-0-02一、引言近年来，我国住房保障体系建设的步子越迈越大，并实现了从以经济适用房为主体到以廉租房、公共租赁房为主体的过渡。
按照计划，“十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖率达到20%左右。
2012年全国保障房开工数量的减少折射出保障房建设更趋于理性，但仍然显示出现有的保障性住房建设所面临一大现实挑战——资金问题。
目前保障性住房建设的巨额资金需求已让市县两级财力难以招架(包括四川、广东、甘肃等省份多市先后遭遇资金困境)。
随着新一起建设指标的下达，各地将面临更加严重的资金压力。
二、我国保障性住房建设的融资现状1.我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道(1)政府财政预算保障性安居工程建设资金中的财政预算安排是指各级政府财政预算安排用于保障性安居工程的资金数额，主要包括以下内容：①公共预算安排资金，指各级政府公共预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括中央补助、省级补助、市县公共预算和地方政府债券安排资金。
②政府性基金预算安排资金，指地方政府性基金预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括土地出让收益和住房公积金增值收益。
2011年，完成保障性住房建设任务的1.3万亿当中，来自中央财政的补助资金为1526亿元，地方财政则承担5000亿政府财政支出的余下部分。
(2)社会融资社会融资主要包括住房公积金贷款、银行开发贷款、非银行金融机构融资。
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】保障性住房建设是社会发展的重要组成部分，但由于融资难题的存在，其建设受到了影响。
本文通过分析当前保障性住房建设的融资现状及存在的问题与挑战，提出了提高融资能力的建议，包括强化政府主导作用、引入社会资本、优化融资渠道以及加大金融支持力度。
结论部分则强调了加强政策引导与监督、促进可持续发展、提升建设质量和规模的重要性。
通过这些举措，我们可以更好地保障住房需求，促进社会和谐稳定。
【关键词】关键词：保障性住房建设、融资现状、融资难题、政府主导、社会资本、融资渠道、金融支持、政策引导、可持续发展、质量、规模。
1. 引言1.1 保障性住房建设的重要性保障性住房建设是指为低收入群体提供可负担的住房，是一项关乎社会公平和稳定的重要工程。
保障性住房建设能够有效缓解城市居民的住房困难，促进社会和谐稳定。
保障性住房建设有利于解决城市住房短缺问题，缓解住房价格过高造成的负担。
通过提供经济适用住房和公共租赁住房，可以满足低收入群体的基本居住需求，确保他们有一个稳定的住所。
保障性住房建设有利于促进经济发展和城市建设。
提供住房保障可以吸引外来人口留在城市，增加城市的人口规模和消费需求，促进经济的发展。
城市中的保障性住房项目也是城市建设的重要组成部分，可以提升城市形象和居住环境质量，提高城市的整体竞争力。
保障性住房建设对于推动城市经济发展、促进社会和谐稳定具有重要意义。
1.2 融资难题对保障性住房建设的影响保障性住房建设面临的融资难题严重影响了其规模和质量。
融资困难导致保障性住房建设项目无法按时启动或完成，从而影响了居民的住房需求满足。
融资难题也使得在建项目面临停工、拖延等问题，增加了项目的运营成本，降低了项目的盈利能力。
融资不足还可能导致项目施工质量下降，甚至影响住户的生活安全。
融资困难还会直接影响到政府对于住房保障政策的实施效果，使得政府的扶持力度无法充分体现，从而影响了低收入群体的基本民生保障。
基于PPP模式的保障性住房融资模式
05
推动基于PPP模式的保障性住房融资发 展的建议
完善法规政策，提供制度保障
01
建立完善的PPP法律 法规体系
制定专门针对PPP模式的法律法规， 明确政府和社会资本方的权利和义务 ，为PPP项目提供法律保障。
02
规范PPP项目操作流 程
制定详细的PPP项目操作指南，明确 项目识别、准备、采购、执行和移交 等阶段的流程和要求，提高项目运作 效率。
03
PPP模式在保障性住房融资中的优势与 挑战
充分利用社会资本，减轻政府财政压力
财政压力缓解
通过引入社会资本，政府可以有效减轻在保障性住房建设中的财政压力。
资源优化配置
社会资本通常具有更灵活的资金调配能力和更高的管理效率，有助于项目的资源优化配置。
提高项目运营效率和服务质量
引入专业管理
PPP模式通常会引入具有丰富经验和 专业技术的社会资本方，从而提高项 目的运营效率和管理水平。
背景描述
某小型城市为解决低收入人群住 房问题，采用PPP模式进行公租 房建设，提供优质的租赁住房服 务。
融资方案
政府出让土地使用权，与社会资 本方共同成立项目公司，由项目 公司负责公租房的融资、建设和 运营。项目公司通过银行贷款、 租赁资产证券化等方式筹集资金 。
风险控制
在PPP合同中明确政府和社会资 本方的风险分担机制，包括政策 风险、市场风险、技术风险等。 同时，建立健全监管体系，确保 项目合规建设和运营，保障公共 利益不受损害。
基于PPP模式的保障性 住房融资模式
汇报人： 日期:
目录
• PPP模式与保障性住房概述 • 基于PPP模式的保障性住房融资结构
设计 • PPP模式在保障性住房融资中的优势
境外住房保障制度及融资模式的经验与启示
衡 ， 是 要 充 分 发 挥 金 融 对保 障 性住 房 的 支持 作 用 。 三 最后 ， 文 对 我 国完善 住 房 保 障 制 度 提 出政 策 建 议 。 本
关 键 词 ： 房 保 障 ： 资模 式 ； 障 性 安 居 工 程 住 融 保
中图 分 类 号 ：８２ ５ Ｆ３ ． ４
充分 发 挥金 融渠 道 的融 资功 能
一
、
各 国和 地 区住 房 保 障 制 度 特 点
（ ） 国的公共 住房 政 策 ： 公 房 出租 ” 展 为 “ 房 出售 ” 一 英 由“ 发 公 英 国在 二 战后 将 近 ５ Ｏ年 的 时 间 内 ． 府兴 建 了大量 公 共 住房 。 占全 部住 房 的 ２ ％ ． 以低 于 市 场价 政 约 ５ 并 格 ４ ％左 右 的福 利 性租 金 对 中低 收人 家庭 出租 。这 种 以“ 房 出租 ” 指导 思 想 的公共 住 房政 策 ． ０ 公 为 使英 国租 住 公 房 的 比例 由 １５ ９ ０年 的 １ ％增 加到 １７ ８ ９ ５年 的 ３ ％． 中低 收人 家庭 起 到 了保 障作 用 。１ ７ １ 对 ９ ９年 撒切 尔政 府 执 政开 始 ， 国公共 住 房政策 的指导 思想 发 生 了变化 。政府 认 为应 当对 福利 住房 制度 进行 改革 ， 励公 房 英 鼓
文 献标 识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ：０ ７－ ９ （０ ）１０ ２ — ４ １０ － ３ ２ ２ １ １－ ０ ７ ０ ４ １
为 巩 固和 扩 大房 地产 市 场调 控 成果 ． 一 步做 好房 地 产市 场调 控 工作 ， 步解 决 城镇 居 民住 房 问题 ， 进 逐 促 进房 地 产市 场平 稳健 康 发展 ． 中央 出台 了加 强 房地 产市 场 的政策 措施 ． 中一 条重 要 的政策 措施 就是 加大保 其 障性 安 居工 程建 设力 度 。住 房保 障制 度 的建立 ， 键是 在政 府 主导 下合 理利用 各 种资 源 ， 房地 产供 给 的公 关 在 共安 排 与市 场化 之 间寻求 合理 平 衡 。保 障住房 融资 模式 的选 择 方 面 ． 注重发 挥公 共财 政 的主导 作用 ， 应 同时
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】目前，保障性住房建设一直是社会关注的热点问题。
在融资方面，存在多方面的挑战和困难，如融资渠道单一、金融政策不够健全、政府与社会资本合作效率低等。
为此，本文提出了四点解决建议：一是多元化融资渠道，拓宽资金来源；二是建立健全的金融支持政策，引导资金更多流向住房建设领域；三是推动政府与社会资本合作，发挥各方优势；四是加强监管和风险管控，确保资金使用合规安全。
通过这些建议，可以有效解决当前融资困境，并为未来保障性住房建设提供更好的发展方向。
希望在政府、企业和社会各方的共同努力下，实现保障性住房建设的可持续发展。
【关键词】保障性住房建设、融资现状、建议、多元化融资渠道、金融支持政策、政府与社会资本合作、监管、风险管控、发展方向、未来展望1. 引言1.1 背景介绍随着城市化进程的加快和人口规模的增长，保障性住房建设越来越受到社会各界的关注。
保障性住房作为解决城市居民住房问题的重要手段，对于改善居民居住条件、促进社会和谐稳定具有重要意义。
保障性住房建设面临着融资困难的现状。
目前，保障性住房建设融资渠道相对单一，主要依靠政府财政资金支持，而政府财政的压力也越来越大，导致保障性住房建设面临着融资不足的问题。
如何改善保障性住房建设的融资现状，成为当前亟待解决的问题。
我们需要深入分析当前保障性住房建设融资现状，找出存在的问题及原因，并提出有效的解决建议，以推动保障性住房建设的持续健康发展。
1.2 问题意识保障性住房建设是我国社会发展中的重要方面，旨在解决低收入家庭的住房困难，促进社会公平与稳定。
在保障性住房建设中，融资问题一直是一个亟待解决的难题。
当前，我国保障性住房建设融资主要依靠政府财政拨款和银行贷款，这种单一的融资方式已经难以满足不断增长的保障性住房需求。
面对保障性住房建设中的融资问题，我们需要更加深刻地认识到其严重性与紧迫性。
传统的融资模式已经难以适应持续扩大的保障性住房建设规模，导致建设进度缓慢，影响保障性住房项目的质量与数量。
新形势下加快发展保障性租赁住房面临的问题及对策研究
新形势下加快发展保障性租赁住房面临的问题及对策研究1. 新形势下加快发展保障性租赁住房的重要性随着我国经济社会的快速发展，城市化进程不断加快，人口流动日益频繁，住房问题已成为影响社会稳定和民生福祉的重要因素。
特别是在当前国际国内经济形势下，我国经济发展面临一定的压力，房地产市场调控政策持续收紧，传统购房模式受到限制，这使得越来越多的人面临住房困难。
加快发展保障性租赁住房具有重要的现实意义和紧迫性。
发展保障性租赁住房是解决住房问题的有效途径，通过提供低租金、高性价比的租赁住房，可以缓解低收入群体的住房压力，提高他们的生活质量。
保障性租赁住房有助于调整住房供需结构，促进房地产市场的健康发展。
发展保障性租赁住房是实现社会公平和谐的重要举措，在当前社会中，收入差距日益扩大，住房问题成为影响社会公平的重要因素。
发展保障性租赁住房有助于缩小收入差距，实现社会公平和谐。
发展保障性租赁住房是推动新型城镇化建设的关键，随着我国城镇化进程的加快，人口流动将成为常态。
发展保障性租赁住房有利于引导人口合理流动，促进城市资源的优化配置，提高城市的综合承载能力。
发展保障性租赁住房是应对人口老龄化挑战的重要手段，随着我国人口老龄化程度的加深，老年人口对住房的需求日益增加。
发展保障性租赁住房有助于满足老年人口的住房需求，提高他们的生活质量。
新形势下加快发展保障性租赁住房具有重要的现实意义和紧迫性。
各级政府和相关部门应高度重视保障性租赁住房的发展，加大政策支持力度，完善相关政策措施，切实推动保障性租赁住房健康、快速发展。
1.1 保障性租赁住房的定义和发展背景保障性租赁住房是指政府或社会力量通过土地、财政等政策支持，以租赁方式提供给低收入家庭或特定群体的基本居住保障。
随着我国城市化进程加快，人口流动不断增加，住房问题日益凸显。
为了解决这一问题，国家出台了一系列政策，鼓励和支持保障性租赁住房的发展。
2016年，国务院印发了《关于加快发展保障性租赁市场的若干意见》，明确提出要加快发展保障性租赁住房，满足人民群众基本住房需求。
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国际保障性住房融资模式研究
摘要：目前，我国保障性住房建设规模和建设速度收到了制约，最主要瓶颈是资金投入不足，因此如何拓宽融资渠道是实现这一目标的关键。
通过查阅国内外相关资料，我们发现很多国家都根据自己的保障房体系找到了一个稳定且高效实用的融资模式。
本文通过对这些国家特色的融资模式进行研究和分析，并归类总结其共性，为构建我国有效的融资制度做基础。
关键词：保障性住房；融资模式；国际经验借鉴
一、研究背景及意义
在2011年“两会”上，保障性住房建设作为我国“十二五”规划重点被提上日程。
中央明确提出：在未来的五年内，要新建3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖面达到20%，真正实现“居者有其屋”的宏伟目标。
据测算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿人民币。
然而保障性住房因其福利性特点，依托市场化融资困难，目前我国对其的融资渠道相对单一，政府财政压力较大，住房保障的可持续发展存在一定的制约。
因此，解决保障性住房的融资问题，成为达到“十二五”规划目标的关键。
二、各国保障性住房经典融资模式分析
保障性住房问题是世界各国民生问题的一大组成部分，世界各国政府一直以来都致力于建设多元化的保障房融资模式，我们通过对目前在保障性住房建设方面取得成功的国家——新加坡、美国、英
国、德国、日本等进行研究，按照政府干预与市场机制的不同结合将其分为以下几类。
（一）完全政府主导模式
所谓的完全政府主导模式就是指，保障房的融资就是靠政府制定相关的政策与法规来从社会各界进行保障房建设资金的建设。
而新加坡在政府干预保障房融资方面是非常值得我们学习的。
首先新加坡的土地是无偿供应的，这样就保证了开发商有足够的空间来开发建房。
而且，新加坡独特的中央公积金制度为政府提供了足够的建房贷款，且公积金除留足会员提款外，其余全部用于购买国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局作为发展贷款；新加坡政府在进行利用中央公积金为保障房建设的同时，还配套应用购房资金贷款，居民从建屋发展局购房后，由建屋发展局提供分期付款贷款，并垫付周转资金，政府需给建屋发展局提供购房贷款，新加坡政府不仅利用中央公积金为居民建立长期的住房储蓄，还积极用财政预算向低收入居民发放住房补贴。
（二）政府主导与房地产市场相结合
一个国家的保障房融资，不能仅仅依赖政府，必须在政府政策的引导下完善本国的住房保障制度，使其发挥稳定房地产市场的作用，从社会上融入更多的资金。
通过研究国际保障房融资模式成功案例，我们发现欧洲国家中在政府和房产市场相结合方面的典型代表是英国和德国，这两国在运用政府和房产市场的结合进行保障房融资有一定的成效。
英国政府制定了合宜价格的住宅，给住宅供给者提供补助，包括发展商的建屋补助和社会出租补助，这样可以提高英国民众租住保障性住房的积极性，使得英国的保障性住房可以在政府制定一系列优惠政策下得到良好的运行。
另外，英国政府还实行土地优惠保证政策、低成本开发建设和时分所有权政策，确保国内的土地市场良好运行，让更多的土地得到合理地开发。
德国政府在建立保障性住房融资模式时，主要以公共住宅的建设与供应为重点，确保福利性住宅规模，确保保障性住房的足量供应，并且对国内的保障性住房进行适当的房屋补贴。
目前，低收入居民住房保障由联邦政府和州政府各承担50%；为了拓宽德国境内的金融市场的融资渠道，德国政府还大力倡导国内的银行主动建立住宅储蓄制度，通过固定利率和低息互助支持来运作。
（三）公私合作机制
公私合作机制是指政府鼓励国内的私营企业通过国内的资本市
场为保障性住房建设进行融资。
这是一国在民间筹集资本的重要手段，一直以来被各个国家政府所提倡。
在运用机制方面，其典型代表为美国和日本。
美国政府每年通过大量的财政拨款建设保障房，确保在房地产市场上保障房的供给数量，以此解决房地长市场上的供求矛盾；另外政府利用信贷杠杆，鼓励私营企业及开发商参与开发建设适合中低收入家庭的经济住房，也鼓励企业向社会提供国家低息贷款和“税收贷款”，如lihtc等；美国政府还在积极建设相应的保障性住房
融资模式，鼓励各大私营企业和金融机构投资或发行房地产资产证券化工具，比如reits等。
而日本作为亚洲的经济发达国家，在建立保障性住房融资模式时，也是运用了公私合作机制。
日本政府让国内的银行以提供低息贷款促进企业从事民间住宅建设，与其他国家不同的是，日本政府在进行保障性住房的融资建设时，首先在各地建立了地方团体专项机构，这些公团积极吸收社会各项资金用来发展国内的保障房建设，这样的融资模式是值得我国学习借鉴的。
三、总结
综上所述，很多国家在融资模式都发挥了“政府的主导作用”。
无论采用何种融资模式，各国政府都始终将低收入家庭的住房问题作为其公共管理的重点，各国政府的财政拨款是保证保障性住房能否得到有效供给的基石；此外，各国政府还通过一些优惠措施来实现保障性住房的低成本供给，如土地划拨优惠、税收减免、低息贷款等，同时鼓励私人部门参与投资；政府也通常会采用房租补贴的形式提高低收入家庭的房租支付能力，并且建立了专门的、封闭的保障房金融支撑，如新加坡的中央公积金贷款、德国的住宅储蓄制度、美国的lihtc和reits等。
参考文献：
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