处理疑难房产六法之见
最高法院：办理房地产案件必备的37条裁判指引
最高法院：办理房地产案件必备的37条裁判指引来源：最高人民法院司法案例研究院；本文仅供交流学习，版权归原创者所有，侵删。
最高法院：房地产纠纷案件37条裁判规则1小区一层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权按照法律和双方合同对住宅共有部分和自用部分的界定，李某擅自拆窗改门、搭建台阶的行为侵占了住宅的共有部位，超出了正当行使权利的界限，妨害了物业管理公司正常管理秩序，属于侵权行为。
物业公司有权要求李某拆除搭建的台阶、恢复原状。
2房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任虽然双方当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。
房地产公司应承担相应的赔偿责任。
关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或给李某造成的损失。
3土地承包经营权取得纠纷不属于人民法院民事案件主管范围按照《民法通则》第2条“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系”规定，农村集体经济组织成员与农村集体经济组织在依法签订土地承包合同之前，土地承包关系尚未建立，土地承包经营权也尚未取得。
当事人向人民法院提起土地承包经营权取得之诉的，因当事人与集体经济组织间非平等民事主体，其争议不属于人民法院民事案件主管范围，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。
4居民住宅小区的外墙面所有权属于谁《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”按照这一规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个业主对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。
居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。
居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用权。
常见房屋纠纷及处理方法
常见房屋纠纷及处理方法一、一般质量问题，开发商应保修一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等.因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任,逾期交付的，应当支付延期履行违约金。
交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担.二、房屋质量不合格，业主可拒绝收房并提出解除合同《建筑法》61条规定:“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收,还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。
房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。
房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任.”《商品房销售管理办法》第三十五条:“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
"由此可见，如果房屋质量问题不过关,购房者有权拒绝收房并解除购房合同。
三、迟延交付房屋，超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的,买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外.“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。
当前房地产纠纷案件审判中九个热点问题的处理意见
当前房地产纠纷案件审判中九个热点问题的处理意见2014-11-06整理||赫少华·律师远闻（上海）律师事务所阅读提示：笔者根据房地产实务中遇到的相关问题，并结合最高法院、上海法院及《民事审判指导与参考》等刊登的审判观点，梳理以下九个方面的问题。
问题一：一房数卖的处理在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。
恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。
对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。
问题二：买受人直接主张确权纠纷的相关问题由于在买卖合同履行过程中，双方存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括将标的物的所有权转移给买受人。
但是买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权。
因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按照合同约定要求出卖人履行协助办理产权过户手续。
故在买受人主张确权的情况下，应当向当事人释明法律关系，告知其可以变更诉讼请求。
来源：上海高院民一庭编《民事案件庭审要领（二）》问题三：未经共有人同意处分共有物问题上海高院：出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合法律、行政法规关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共有物处分的约定的，如果买受人是善意的，且支付了合理对价并已经办理了房屋权属变更登记手续，可以依据物权法第106条第1款的规定处理；如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价是合理的，其他共有权人要求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
上海高院：对于房屋登记在夫妻名下，买受人与夫妻一人签订房屋买卖合同，买受人要求办理转移登记的，研讨会形成一致意见认为，夫妻一方对于共有房屋无处分权，故买受人要求办理产权登记的，人民法院不予支持。
房产管理中的投诉处理与纠纷解决技巧
房产管理中的投诉处理与纠纷解决技巧房产是一个重要的资产，而房产管理中难免会遇到各种各样的问题和投诉。
如何妥善处理这些投诉，并解决潜在的纠纷，是一项必不可少的技巧。
在本文中，我们将探讨一些房产管理中常见的投诉问题，并介绍一些投诉处理和纠纷解决的技巧，帮助大家更好地应对这些挑战。
首先，投诉问题的处理需要细心和耐心。
这些问题往往涉及居民的利益和权益，需要我们倾听和理解他们的诉求。
无论是居民对小区环境的不满、对物业管理服务的抱怨，还是各种维修和装修的问题，我们都要耐心地倾听，了解居民的需求，并及时采取相应的措施解决问题。
只有理解并尊重居民的权益，我们才能建立起良好的沟通和信任关系。
其次，投诉解决的关键在于及时反馈和解决。
当收到投诉后，我们应该尽快向投诉人反馈并展开调查。
及时的反馈可以让投诉人感到被重视，减少其不满情绪的进一步扩大。
同时，我们也要通过调查了解问题的真正原因，并及时采取有效的措施解决问题。
在解决问题的过程中，我们要保持与投诉人的沟通，及时告知解决进展，并对投诉人做出合理的赔偿或补偿，使其满意地解决问题。
此外，投诉处理中需要注意诉求的合理性和权益的公平性。
投诉往往会涉及多方利益的平衡和折中。
在处理投诉时，我们要根据相关法律法规和管理制度，综合考虑各方的利益，做出公平合理的决策。
在一些纠纷较为复杂或敏感的情况下，我们可以积极引导各方进行协商和调解，避免进一步升级纠纷。
通过妥善处理投诉和解决纠纷，我们可以增强小区居民的满意度，促进社区的和谐发展。
最后，预防和化解投诉也是房产管理中的重要任务。
我们要注重预防性管理，加强对房产的维修和保养。
通过定期的检查和维护，提前发现问题并及时解决，可以减少居民对物业服务的投诉。
另外，我们还可以通过加强与居民的沟通和交流，了解他们的需求和意见，及时调整管理措施，以预防潜在的纠纷。
同时，我们要建立健全的管理制度和流程，规范投诉处理和纠纷解决的程序，确保公平、公正和透明。
法务管理_关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答V1.0
关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答发布日期：2015-05-19信息来源：宁波市中级人民法院浏览次数：173作者：宁波市中级人民法院字号：[ 大中小 ]1.根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确十三项主要内容，实践中如何判断商品房认购书系预约还是本约？答：商品房买卖合同成立只需具备核心要件即可，无需十三项内容全部齐备。
如当事人签订的认购书、购房意向书等协议已经具备拟购房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容的，应视为商品房买卖合同即本约成立，但当事人另有约定的除外。
2.出卖人与买受人签订商品房认购书后，一方无正当理由拒绝签订商品房买卖合同，当事人一方可否起诉要求另一方继续履行预约合同义务即签订本约？答：当事人一方拒绝签订商品房买卖合同，另一方请求继续履行合同签订本约的，法院不宜直接判决当事人履行签订合同的义务。
但如具备合同主要条款的，应认定构成本约，双方当事人应予履行。
因签订预约合同的目的系为双方将来订立本约，现双方仅就商品房买卖的部分条款达成一致意见，大部分合同条款仍需进一步协商，如法院判决另一方继续履行合同签订本约，事实上无法强制执行且效果不佳。
3．签订商品房预售合同时，出卖人未取得预售许可证明，或预售许可证明已过有效期或被撤销的，但在合同履行过程中，房屋已建成竣工，现买受人主张合同无效，可否支持？答：我国法律明确规定出卖人在销售房屋时需取得预售许可证，现其事后也未取得，或已过有效期、被撤销的，该预售合同应为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
4.买受人能否以房屋质量存在瑕疵为由拒绝收房，并要求出卖人承担违约责任？答：如果房屋符合合同约定和法定的交房条件，虽然房屋质量存在一定瑕疵，但不影响正常居住使用的，买受人以此为由拒绝接收房屋，导致迟延交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。
5.商品房经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件，已实际交付使用，并在保修期内，现买受人以房屋存在质量问题为由，请求出卖人承担修复或赔偿责任，可否支持？答：交付的房屋虽经建设单位组织进行验收，符合当时的建筑标准和规范，但如存在明显的质量缺陷，在保修期内出卖人仍需承担修复或赔偿责任。
成本管理实效六法
成本管理实效六法照理说，随着企业开发经验的不断丰富，成本管理不应再是一个难题，而且企业都积累了很多心得和行之有效的方法。
但鉴于成本管理的重要性和复杂性，成本管理又永远是困扰房地产企业的重大难题之一。
在寻求解决方法时，至今仍有一些企业不去分析自己企业的品牌价值、开发理念、项目特点、管理基础和执行力等等，进而找出适宜、有效的改进方法，而是习惯性地去试着了解、借鉴标杆企业的管理方法及流程。
这种面对问题、解决问题的方法就像有些小学生写作文，不自我构思，而是去找范文，怎能有根本提高？令人遗憾的是，为了迎合企业这种“走捷径”的心理需求，网上也配合性地出现了诸如“标杆企业成本管理”之类的资料和文章，且不知这类资料和文章或者早已过时，或者空洞无物。
最关键的是，因为对成本管理的重视程度不同，标杆企业的成本管理水平未必多么高，甚至还不如一般企业。
例如曾备受推崇的某标杆企业， 2010年半年报显示，其净利率还不到10%，远远低于行业平均净利率水平。
根据兰德咨询的测算，与同质物业相比，这家企业产品售价中品牌附加值也在10%左右。
也就是说，如果不依托品牌附加值，其售价可能与成本相当。
因为不同企业开发理念不同，所以成本管理理念也不同。
例如绿城集团就不太重视成本管理。
绿城的核心理念是“真诚、善意、精致、完美”。
为了追求产品品质，在绿城内部甚至避讳提及成本控制，成本也不在考核指标范围内。
宋卫平经常告诫员工，不要去想成本高低，利润多少是股东的事儿，只要把产品做好就行。
企业战略导向不同、品牌价值不同、开发理念不同，学习、借鉴其它企业，特别是标杆企业的成本管理方法是没有多少意义的，至少不如从我做起、自我改进更具实际意义。
所以，一个普遍现象是，中小企业通常比一线企业更重视成本管理，而且许多措施也更为实用、有效。
例如有一家企业，为了控制石材的采购成本，直接与石材厂签订了长期购销协议。
还有一家企业，为了降低营销费用，董事长亲自与报社领导谈判，获得了比低价还要低的版面费。
房产处理方案
房产处理方案一、概述房产处理是指对房地产进行合理安排和处理，以实现理想的效益和价值。
在处理过程中，需要考虑到不同的因素和情况，并制定出相应的方案，以确保处理结果的可行性和最大化的利益。
二、调研与评估在开始进行房产处理之前，必须对房产进行全面的调研和评估，以了解房产的实际情况和潜在问题。
这包括但不限于以下方面：1. 房屋基本情况：了解房屋的面积、结构、权属等基本信息。
2. 土地使用权情况：核实房屋所在地的土地使用权状况，并了解是否存在过期或者纠纷。
3. 市场价值评估：通过市场调研和专业评估师的意见，确定房产的市场价值和潜在增值空间。
三、处理方案根据调研和评估结果，制定出相应的处理方案，以下为一些常见的方案供参考：1. 出售如果房产的市场价值较高且持有房产的意愿较低，可以考虑出售。
根据市场行情和竞争对手的价格，制定一个合理的出售价格，并与中介机构或潜在买家进行洽谈。
2. 租赁如果房产在租金方面有较高的潜力，可以考虑出租。
在确定租金水平时，要综合考虑市场需求、竞争状况以及房屋的特点，以确保租金的合理性和可持续性。
3. 改造升级如果房产存在一些不足之处，可以通过改造升级来提高其市场价值。
根据市场需求和目标客户群体的需求，进行相应的装修和改造工作，使房产更具吸引力和竞争力。
4. 合作开发如果房产所在地区有较大的开发潜力，并且拥有适宜的用地条件，可以考虑与开发商进行合作开发。
通过与开发商签订合作协议，共同进行开发和销售，并分享相应的收益。
5. 捐赠和公益如果房产的使用价值较低，但对社会有积极意义，可以考虑将其捐赠给相关的公益组织或慈善机构。
通过捐赠，既能实现资源的再利用，又能为社区做出贡献。
四、执行与监督在确定房产处理方案后，需要有一套科学的执行和监督机制，以确保方案的顺利实施和有效结果。
1. 执行计划根据处理方案制定出详细的执行计划，明确各个环节和责任人，并确立相应的时间节点和工作目标。
2. 监督控制设立专门的监督机构或委托专业机构进行监督，对房产处理方案的执行情况进行跟踪和检查，及时发现和解决问题。
常见法律案例及解析：张三与李四房产纠纷
案例：张三与李四房产纠纷案例一：张三与李四关于房屋所有权的争议事实经过：张三和李四是一对兄弟，他们父亲去世后留下了一幢房屋。
然而，他们在处理遗产问题时出现了分歧。
张三声称他在父亲生前曾经得到过父亲口头上的承诺，说这栋房子将成为他的独有财产，而李四则否认了这一说法。
律师解读：根据中国的继承法，房屋的所有权将根据法定继承顺序传承给合法继承人。
如果张三无法提供有力证据证明父亲确实曾有这样的承诺，那么根据法律规定，房屋将按照平分的方式继承给张三和李四。
建议：•张三可以尽力寻找证据来证明父亲的承诺，例如父亲的口头陈述、见证人证言等。
•如果找不到直接的证据，张三还可以考虑寻求调解或和解，以达到双方都能接受的方式解决争议。
案例二：王五与赵六关于共同房产的分割问题事实经过：王五和赵六是一对已婚夫妇，他们共同购买了一栋房屋。
然而，他们的婚姻关系出现了破裂，他们决定离婚。
现在，他们面临着如何处理共同房产的问题。
律师解读：根据中国的婚姻法，夫妻共同财产应该根据公平原则进行分割。
在这种情况下，房屋的所有权可以根据贡献原则进行分割，即根据双方在购买房屋时的出资比例来确定各自的份额。
建议：•王五和赵六可以协商并达成共识，确定房屋的分割比例。
•如果无法达成协议，可以寻求法院的调解或审判，并根据事实及相关证据来确定房屋的分割比例。
案例三：李明与王丽与房屋租赁合同的纠纷事实经过：李明是一位房东，他将一间房屋出租给了王丽。
然而，王丽在租住期间违反了合同约定，进行了未经允许的装修并造成了一定的损坏。
现在，他们之间产生了纠纷。
律师解读：根据中国的《合同法》，租赁双方应当遵守合同的约定，并保持合同约定的共同利益。
如果王丽违反了合同约定，李明可以要求王丽承担违约责任，并要求赔偿损失。
建议：•李明可以保留与王丽签订的租赁合同及相关证据，并通过书面形式通知王丽进行维修并要求赔偿。
•如果王丽拒绝履行义务，李明可以考虑起诉走法律程序，维护自己的合法权益。
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处理疑难房产六法之见
作为房地产管理部门，在日常工作中不时会遇到一些房产疑难问题，由于这些问题的成因复杂多变，处理起来非常棘手，故把它归结为疑难房产。
随着经济社会的快速发展，房产已成为大众投资、融资的有效渠道。
拥有这些问题房产的企业或个人要求解决的呼声会日益迫切，然而要处理好这些问题，这就要求我们的工作人员除了有较强的业务能力外，还需要有强烈的社会责任感和创新能力。
这对房管部门来说既是一次工作能力的检验，也是反映为民办实事的具体体现。
为此，我们务必要从发展的眼光和科学的理念来妥善处理这些问题。
思想认识要到位。
对于这些疑难房产问题的产生究其根源，一方面是因外部客观环境的影响，如政策宣传滞后、监督管理缺失等造成的。
另一方面是当事人自身不重视，缺乏应有的法理常识和应承担的经济责任等引起的。
譬如像民间房产凭契约相互间反复转让，带来依法办理房屋权证的复杂性，再如祖遗房产多年来未办理继承手续，造成办理权证时所涉及的人员面广难度增大等等，从而成为历史遗留房产。
但是，这些问题如果得不到妥善处理，将严重影响这些房产的实际价值，会给当事人造成直接或间接的损失，同时也会给社会带来不稳定因素，继而会对房地产行业的健康有序发展带来不利影响。
因此，房地产管理部门应以尊重历史、面对现实，坚持以人为本，从群众利益无小事出发，在思想上要高度重视，想群众所想、急群众所急、解群众所难。
以极端负责的态度，破旧立新的精神，切实帮助他们答疑解惑，解决实际困难。
工作机制要健全。
有一支懂法律、精业务、强责任的队伍是做好工作的基础。
首先要抽调精兵强将组建工作小组，成员由来自具有丰富基层工作经验的、有精通房地产法律法规的、有较强开拓创新能力的人员组成；其次是明确岗位职责和工作分工，内业外调做到有分有合，相互配合密切协作；再是制定一套科学合理的工作流程和处理方法。
各环节之间有机衔接，力求工作高效运转。
按照疑难房产的间繁程度，适时运用会审机制，广泛听取各方意见建议，做到集思广益，形成共识。
调查研究要深入。
没有调查研究就没有发言权。
尤其对疑难房产更需要深入分析和调查研究，克服畏难情绪和怕吃苦的思想，相信有付出总会有收获。
要正确处理直接了当与灵活变通、操作周密与于事简便、自身尽力与善加外力的关系。
在实际工作过程中通过资料分析、现场勘察、询问了解、、走访查阅等多种手段
和形式，真正搞清其中的来胧去脉，寻找症结所在，为下一步的正确处理提供强有力依据。
政策应用要适当。
由于不同的历史时期所执行的房产政策不尽相同。
因此，对各阶段的房地产政策和法规要有一个全面的了解和掌握，针对不同的房产情况，要结合不同时期的特点要求，加以区别对待。
像早期形成的疑难房产，要从历史背景及当时的做法来分析研究，提出处理途径，如上所述的民间契约转让或祖遗房产继承登记等可通过多环节串联集中来处理。
虽然办理过程会复杂一些，但可以减少不必要的风险。
而对近期所产生的一些房产问题，要考虑背后是否存在着经济利益的博弈等情况，从源头上来逐项排查，提出补救措施供当事人参考。
在处理过程中政策对照宽严要适度，尽量做到运用法理准确，适用法条明确，提出的处理办法能让当事人具有可操作性。
要学会轻重相宜，善于以小见大，而不以事小而不为、不以事杂而乱为、不以事急而盲为、不以事难而怕为。
工作思维要创新。
在对待这些疑难问题时，我们不能一味盲从于政策法规而忽视其基本事实，当遇到政策瓶颈或法规滞后的时候，更多的是需要考验我们的勇气和胆色，方法总比困难多。
为此，我们必须进一步解放思想、树立“没有创新就没有进步、没有创新就没有特色、没有创新就没有亮点”的理念，不断增强对工作的信心。
努力转变思维模式和工作方法，在学习中不断提升自身修养，在实践中不断探索求真，大胆破除不适应、不符合科学发展的思想桎梏，努力寻求新方法，取得新突破。
服务理念要转变。
我们一定要把群众的难点当成我们工作的重点，要舍身处地为他们着想，对于他们中有些偏激、焦虑的心情，我们应当给予更多的是理解和同情。
进而通过耐心的解释和细致的工作，取得各方的配合和支持，最终达到解决问题的目的。
对一些容易处理的房产要抓紧时间办，对比较难处理的房产要多沟通、多协调、多汇报，想尽办法帮助办。
确实不能办的更要做好耐心解释劝导工作。
要通过我们诚心实意的努力，尽可能让老百姓的利益得到最大保障。
印度诗人泰戈尔说过：“花的事业是甜蜜的，果的事业是珍贵的，但是让她们干叶的事业吧，因为叶总是谦逊地垂着绿荫。
”虽然，疑难房产在处理上会遇到这样那样的困难和压力，但只要我们思想准备充分、工作方法得当、客服公正处理。
始终坚持以事实为依据，以法律为准绳，发扬“善于学习、勇于实践、敢于担责”的房管精神，相信疑难房产一定能够取得突破性进展。