工程项目前期工作细化图-房建
如何做好项目前期工作与工程建设管理
如何做好项目前期工作与工程建设管理首先感谢各位领导和同志们给我这次能谈一下本人浅薄见解的机会！本人到***工作快一年了，感触最新的是***工作是一门大杂烩，各种应付性事情很多。
不过，到***后，也使我在工作中学到了许多新的知识，其中印象最新的就是：项目申报。
在学习实践科学发展观活动中，如何坚持以人为本的科学理念和统筹兼顾的科学方法着力做好项目前期工作，以及如何做到既申请到省级以上资金，又能方便工程建设管理，是一个很奥妙的问题。
下面就本人在工作中的粗浅体会与大家共同探讨一下。
要想顺利申报到项目，应从两个方面做好工作：一是项目前期工作；二是工程建设管理。
第一方面，大家都知道；第二方面，大家也许感到奇怪：工程建设管理与项目申报有什么相关呢？其实，做好工程建设管理，就是建立信誉度。
像银行贷款一样，信誉度好的人贷款相对就容易一些。
而项目申报也一样，工程建设管理好的县市区，申报项目也会相对容量些。
先讲第一方面：坚持以人为本的根本要求和统筹兼顾的科学方法，着力做好项目前期工作（用普通的话讲就是：积极准备，抓住机遇申报项目）。
所称前期工作是指从建设项目的立项申请、可行性研究、初步设计到项目开工前所进行的一系列工作，主要包括项目建议书、可行性研究报告、初步设计等工作环节的材料编制、招标、评估、审查、报送及相关工作。
目前，国家为应对国际金融危机，扩大内需保增长的政策措施为加快水利发展提供了重要机遇。
我们应当抓住这一大好机遇，尽量争取中央预算内资金，把过去因资金困难的项目利用这一时机立项实施。
而立项优先考虑的是规划内的项目以及项目建议书、可行性研究报告已完成编制并已审批的项目。
机会是给那些有准备的人的，我们应当积极准备项目前期工作，当中央、省有项目下来时，就可立项。
做好项目前期工作，应做好以下三点：1.按照以人为本的要求，着力做好项目规划工作。
规划工作很重要，是一切项目的依据。
我区的农村饮水安全工程、****通航排水闸工程就因为各种客观上的和主观上的原因未列入相应规划，而导致想申报时却没有规划可依，省里立项难度很大。
工程项目前期整体流程xin
项目流程总示意图说明：1.做方案设计时，拆迁可以同时进行。
2.方案设计规划局委托，施工图设计城建局委托。
3.市政项目办理选址意见，房建项目（除经济适用房）办规划条件意见。
4.选址意见/规划条件意见办理流程：规划底图---用地请示（分管用地王树荣副旗长签字---国土分管刘文俊副局长签字）---国土出函（宋志鹏）---返规划局办理。
5.挂牌：规划条件意见，房建项目（除协议出让）需要挂牌。
6.办理划拨决定书/出让合同需资料：（1）选址意见/规划条件意见（2）发该委项目开展前期工作的函（3）土地批次情况。
办理划拨决定书/出让合同时收回选址意见/规划条件意见原件。
7.建设用地规划许可证需要资料：（1）申请表（2）选址意见/规划条件意见（3）立项文件（4）划拨决定书/出让合同（5）房建项目提供开发单位资质证书和建设单位组织机构代码证（6）住宅小区开发提供房地产开发项目建设条件意见书。
8.建设工程规划许可证需资料：（1）单体效果图(电子版，A3软纸加盖设计院章4份)（2）鸟瞰图(电子版，A3软纸加盖设计院章4份)（3）总平面图电子版4份（4）建筑施工图电子版（5）设计院提供面积核算表（各楼的面积、层数（地上、地下）、各层面积、总面积、建筑高度、用途（6）申请表（加盖设计院章1份）（7）立项文件（8）选址意见/规划条件意见（9）划拨决定书/出让合同（10）建设用地规划许可证（11）用地批准书。
（12）消防备案文件（受理凭证，备案号）9.施工证需资料：见表。
10.立项：（1）立项请示（2）选址意见/规划条件意见（3）可研编制（4）土地预审意见（5）环评批复(6)政府建设配套资金承诺函。
可研批复就是立项文件。
11.办理房地产开发项目建设条件意见书资料：（1）立项文件（2）规划条件意见（3）房地产开发资质（复印件加盖公章）（4）企业营业执照、组织机构代码证、法人证、税务登记证（复印件加盖公章）12.土地报批需要资料：（1）立项文件（原件）（2）选址意见（3）林地报批手续。
工程项目前期工作流程
工程项目前期工作流程一、建设项目选址1、项目地块的市场调研--—--—-实地调查、资料、信息收集。
2、项目地块的建议书2．1项目概况：项目的地理位置、项目背景、占地面积、地形地貌、地块内的现状、周边现状和市政配套设施等等.2．2可行性研究报告:市场概述、土地供应市场分析、房地产二级供应结构分析、住宅市、影响商品房价格因素及价格走势分析、市场参与者构成、地方住宅金融业、政策走向分析。
2．3项目定位2．4规划与建筑2．5投资估算及效益分析2．6建设结论及建议二、土地使用证办理1、土地协议出让1．1规划资料1．2价格评估1．3估价备案1．4建设用地报批1．5土地使用证（行政中心→地籍处）1．6权属调查：土地测绘1．7发证三、在拿到地之后按规划资料可同步委托进行规划设计，以节省项目建设周期。
四、建设用地阶段1、计委立项1．1立项申请报告1．2建设地点的土地权属材料及地形图1．3开发企业或民营企业首次申报项目须附工商营业执照1．4使用银行贷款项目须说明贷款银行、贷款数额、并附贷款承诺书1．5根据投资大小项目性质等具体情况,部分项目须编写项目建议书2、办理建设项目选址意见书2．1建设项目选址意见书申请表2．2用地计划及有关立项文件2．3用地协议和土地确权资料2．4地形图3、申请规划设计条件3．1规划设计条件申请表3．2建设项目选址意见书3．3用地计划及有关立项文件3．4地形图4、规划方案审查4．1建设工程规划报建申请表4．2立项文件4．3规划方案（需要设计资质章）4．4相关前期资料5、办理建设用地规划许可证5．1建设用地规划许可证申请表5．2建设项目选址意见书5．3相关前期资料5．4地形图五、施工图审查阶段1、送施工图到施工图审查中心2、按审查中心意见进行建筑、结构、水、电等各专业的修改3、修改意见反馈审查中心4、施工图审查合格书（须交纳相关审查费用）5、高层必须经防雷中心防雷审查（须交纳相关审查费用)六、建设工程规划许可证阶段1、按审核方案做施工图设计（之前须完成地质勘探工作与三通一平)2、建设工程规划许可证，此过程涉及多项费用包括市政配套费（90元/㎡）测绘费、白蚁防治费（1。
项目各阶段前期工作
项目各阶段前期工作一、开工前的前期工作开工前阶段的前期工作主要目的是取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及各建设管理职能部门对项目建设的批准文件，以确保项目合法开工建设。
涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、消防、交警、招标办等。
（一）前期工作1.方案设计审查方案审查主要容包括（但不限于）：（1）是否符合选址意见书以及附图各项要求。
（2）是否达到设计深度规要求。
（3）总图设计是否完整。
包括总平图图签和设计单位盖章是否完整；是否标注道路红线、征地红线、用地红线、建筑红线等。
（4）是否标明技术经济指标，技术指标有无超标。
（5）是否与当年有效计划一致。
（6）是否符合建筑安全间距和居民日照。
（7）消防登高和环通场地是否满足规要求，消控中心设置是否合理性，消防室设计是否满足规要求。
（8）人防应建面积是否达到规要求；人防疏散是否满足需求；其它设计是否符合地下人防建设要求。
（9）机动车和自行车车位设计数量和标准是否达到规要求，机动车进出口及车道设置是否符合设计规。
（10）绿化指标是否达到要求，计算是否准确。
（11）排气、排烟、排污、排水是否符合设计规要求，排水、排污与市政接口是否合理。
（12）是否因建筑功能布局等原因产生噪音，噪音是否进行处理，并符合规要求。
（13）电力变配电房位置设计是否合理。
（14）生活和消防水池设置是否符合规，供水是否能满足需求。
（15）天然气室设置是否合理。
（16）场地管线布置是否合理。
（17）公建配套是否满足政策和规要求。
2.初步设计审查初步设计审查前必须取得交通评价批复和地质勘探资料。
初步设计审查主要容包括：（1）是否符合选址意见书以及附图的各项要求。
（2）是否对方案设计批复提出的意见进行修改和完善。
（3）是否达到设计深度规要求。
其余审查容参照方案设计审查的容。
3.申领《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》可在方案或初步设计审查通过后进行，各公司可根据自己项目的实际情况进行安排。
关于印发《中铁xx工程局集团xx工程有限公司项目前期策划管理办法》的通知 -
中铁xx工程局集团xx工程有限公司文xx司***〔2019〕号关于印发《中铁xx工程局集团xx工程有限公司项目前期策划管理办法》的通知公司所属各单位：为掌握工程项目的客观情况和施工条件，做实前期策划工作，，提高公司项目管理的经济效益与社会效益；根据集团公司相关文件,特制订《中铁xx工程局集团xx工程有限公司项目前期策划管理办法》，请遵照执行。
原《中铁xx工程局集团xx工程有限公司项目前期策划与交底管理办法》（xx司工〔2014〕171号）、《中铁港航局集团xx工程有限公司施工调查管理办法》（xx司工[2014]179号）、《中铁港航局集团xx工程有限公司项目管理交底管理办法》（xx司工[2015]177号）同时废止。
中铁xx工程局集团xx工程有限公司2019年*月*日修编说明1、融合xx公司施工调查制度、管理交底制度、前期策划制度及集团公司对前期策划的要求合并为一。
2、强调现场策划的深度；策划时间上不得低于一周，减少闭门造车，确保现场策划的成果；三本书提纲进行了大量修改以适应纲领性文件的需求。
施工调查偏向于项目基本要素的调查。
删除原调查中施工方案比选，土方调配方案，大临设置建议，管理组织设置建议，现场安排建议，安全风险控制措施，成本控制措施及变更索赔建议等内容。
新增弃土场地调查、工程预估量及安全措施工程预估量，类似工程劳务市场调查、周边类似工程劳务分包（专业）单价调查、合同条款情况调查研究、清单缺陷调查、外部单位对本工程目标定位、标准及相关要求的调查分析、当地税务政策调查、项目可能涉及的税务优惠政策调查。
管理交底侧重于公司管理制度重要条款、管理流程及其他管理要求、意见和建议的交底。
另外根据部门改革，修订相应的责任部门。
管理策划书内容新增：工作清单、施工流水段划分、施工组织顺序、关键工序的资源配备方案及各节点工期目标、首期开工目标以及关键线路、分包管理策划分包队伍的进场时间、周转材料和机械的配置模式及进退场时间、周转次数及损耗率限定、临建限价、劳务限价、风险及盈亏分析策划、四新技术应用策划、文化宣传策划、BIM应用策划、智慧工地应用策划及创优策划等。
建设工程前期工作管理办法
第一节建设工程前期工作流程
第一条建设工程前期工作由总工室负责实施管理，具体工作流程见《项目管理主要工作流程》。
第二条项目建设前期工作主要包括：环境影响评价审批、可研审批、立项审批、招标方式核准、测量（现状地形、纵、横断面）、方案设计审查、地质勘察、初步设计
审批、概算审核、施工图审查备案。
第二节建设工程前期工作办事指南
第一条建设项目环境影响报告书(环评批复）
第二条基本建设项目可行性研究报告批复（可研批复)
第三条基本建设项目的立项审批
第四条新建项目的规划设计要点、用地蓝线、选址意见书
第五条建设项目招标方式核准
第六条建设项目设计方案审查
第七条建设工程勘察成果审查
第八条初步设计（审批）
第九条市级财政投资项目投资概算（审批）
第十条施工图审查备案
第十一条建设用地规划许可证
第十二条工程量清单及上限值审核
第十三条招标公告、招标方案、招标文件审批
第十二条施工许可证办理。
房建及市政项目开发报建流程图及报建资料(报件程序)
页脚内容建设报件流程图及报件资料（房建及市政项目）1、发改委立项或者备案2、规划选址意见书3、规划用地许可证4、规划方案审查预审附1、环评咨询意见（区环保局办理）（委托环评单位按环保局要求制作环评报告并取得环保局的批复）建委初设消防初设5 7、建委初设审查 绿化初设防雷初设市政委 人防初设8、建设工程规划许可证（规划局） 9、施工许可证 10、办理竣工验收手续（同时办理施工审查备案）（建委）（红色字体为房建必备项）页脚内容建设报件流程图及报件资料一、发改委立项或者备案1、同意某地块农转非安置房开展经济适用房项目前期工作的通知（市国土局）（仅经济适用房需要办理）申报资料：1、区政府向市国土局的函告2、区房管局的请示3、建设单位申请4、土地权属证明5、符合控规要求的证明（区规划局办理）6、建设单位营业执照、资质证书7、经办人身份证明材料批件时效：全部资料递交后二十个工作日内核发批文。
2、发改委立项或者投资备案申报资料：1、备案申请2、企业营业执照3、组织结构代码证4、项目前期工作通知批件时效：全部资料递交后二个工作日审核批准。
本阶段所需工作日为二十二个。
二、规划选址(国有投资且以划拨方式取得国有土地使用权的才办理，以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权直接办建设用地规划许可证)1、规划选址申请表（原件1份）2、书面申请（原件1份）3、申请人身份证明材料（营业执照复印件、资质证书复印件、身份证复印件、介绍信原件）（各1份）4、1：500——1：1000现状地形图(勘测室盖章现状章的)及光盘（图原件1份、光盘只是现状图,没有红线的）5、国土红线图或国土证（复印件1份）批件时效：五个工作日内受理回复，全部资料递交后二十个工作日内审核批准。
三、建设用地规划许可证（一）通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权（出让）1、建设用地规划许可证申请表（原件1份）2、书面申请（原件1份）3、申请人身份证明材料（营业执照复印件、资质证书复印件、身份证复印件、介绍信原件）（各1份）4、1：500——1：1000现状地形图及电子文档（含地下管网）（原件1份）5、《国有土地使用权出让合同》及附图（复印件1份）6、发改委批准、核准或备案文件（复印件1份）批件时效：五个工作日内受理回复，全部资料递交后二十个工作日内审核批准。
工程项目的前期策划
•经过权利部门的认可，则项目的构思转化为目标建议， 可提出做进一步的研究，进行项目的目标设计。
例如：
某地区的两个大城市之间直线相距约250公里，中 间有四个大中城市相连。该地区是我国经济最发 达的地区之一。
项目前期策Байду номын сангаас工作的重要作用
• 1.项目构思和项目目标是确立项目方向的问题。
费
对项目
用
的影响
累计投资曲线
目标设计和 可行性研究
设计和计划
施工
项目累计投资和影响对比
图2-2 项目累计投资和影响对比
运行
时间
2．影响全局。
例如，企业决定开发一个新产品，投入企业以前 许多年的利润积余和借贷。
如果这个产品开发不成功，市场上已有其它新产 品替代，本产品没有市场，没有产生效益，则不 仅企业多年的辛劳(包括前期积蓄，项目期间人 力、物力、精力、资金投入)白费，而且企业背 上一个沉重的包袱，必须在以后许多年中偿还贷 款，厂房、生产设备、土地虽都有帐面价值，但 不产生任何效用，则产品的竞争力下降，这个企 业就此一蹶不振。
、分析、评价，作为目标设计的基础和前导工作。 • 进一步研究和评价项目的构思的实用性。 • 对上层系统的目标和问题进行定义，从而确定项目的目标因素。 • 确定项目的边界条件状况。 • 4.为目标设计、项目定义、可行性研究以及详细设计和计划提供
信息。 • 对项目中的一些不确定因素即风险进行分析，并对风险提出相应
（三）各目标因素指标的初步确定
• 目标因素指标可以采用相似情况（项目）比较法、 指标（参数）计算法、费用/效用分析法、头脑风暴 法、价值工程等方法确定。
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办理事项 所需附件
项目建设批准文件/前期工作函 规划选址意见 用地预审意见 节能评估文件或节能登记表 环评批复 节能评估报告 环评报告/环评登记表 水保报告 地震安全评价报告 项目申请报告 资金筹措意见或资本金证明 申请报告评估意见 建设单位申请文件 招标不招标申请表 申请建筑工程抗震设防要求审批的请示 可研评估咨询合同 节能分析报告咨询合同 环评合同 水保合同 地震安全评价合同 可研合同
1/2
技术成果
合同
立项（核准类）
水保批复 地震安全评估批复意见
抗震设防意见书
（参数作为设计参考）
项目立项批准文件或可研报告 规划选址意见 地震安全性评价报告2份 抗震设防要求审定表4份（进行地震安全评价的建设工程 勘察中标通知书 勘察招标限价 立项文件 勘察报告 勘察招标文件 勘察合同
勘察设计招标
勘察投标文件 勘察招投标备案文件 设计招标文件 勘察设计招标代理合同
施工中标通知书
施工合同
建设工程规划许可证（看原件） 施工、监理等中标通知书及合同（备案） 施工图文件审查合格书及报告书（2份）
质量监督备案
审查通过的施工图和勘察报告（房建、市政道路、市政桥梁、部分随路管线、燃气路灯，绿化《专家审查意见》 施工组织设计和监理规划（监理实施细则） 见证单位、见证人员上岗证复印件（由监理单位提供） 建设、勘察、设计、施工、监理等单位的资质证书、组织机构代码证和相关人员资格证书（查原件，复印件留档）（2份） 质量监督注册申报表（单册）建设局领取（3份）
建设工程档案移 交责任书
《河北省房屋建筑和市政基础设施工程质量责任承诺书》（单册）建设局领取（3份） 《建设工程质量监督报监备案登记表》（单册）建设局领取（4份） 建筑工程施工许可证申请表（原件） 工程登记表、土地证、建设工程规划许可证 施工及监理单位中标通知书（财政性投资）、工程质量、安全监督及合同备案表
2/2
技术成果
合同
建设工程登记表
抗震设计审核
经过图审的各单体的建筑、结构设计图纸目录、总说明兰图 建筑、结构两专业的设计施工图电子版光盘 结构设计计算书总信息部分（A4计算书需加盖出图和设计师红章） 建设工程消防设计审核申报表 建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件 建设工程规划许可证（看原件、收复印件） 设计单位资质证明文件
招标不招标核准表
设计招标限价 规划设计方案审核申请表 规划技术审查会会议纪要
设计投标文件 设计招投标备案文件 设计中标通知书 方案设计 施工图设计 设计合同
方案审核
规划选址意见（复印件） 方案设计文本（2套） 电子版数据文件 总平面图及日照分析报告（1份） 建设单位申请文件
用地规划许可证
建设用地申请表 土地、发改、规划部门意见 规划设计方案及电子文件 修 建 防 空 地 下 室 立项批复文件 方案审核意见、建设工程会签单、总平图 各子项目首层平面图、立面图、剖面图、基础施工图各一份 加盖设计和建设单位公章的防空地下室明细表、申请表及电子版 人防设计和审查单位资质复印件各一份 人防施工图审查合格书及报告书 缴 纳 易 地 建 设 费 经审查总平图 各子项目首层平面图、立面图、剖面图、基础施工图各一份 加盖设计和建设单位公章的防空地下室明细表、申请表及电子版 防雷装置设计审核申报表 防雷装置设计审核申请书 防雷工程专业设计单位资质证及设计人员证书复印件 防雷装置跟踪检测合同 人防审查合同
勘察及施工图审查 合格书及报告书
工程项目前期工作细化图-房建
办理事项 所需附件
建设工程登记表（单册）审批局领取 营业执照 发改批复文件和核准文件 建设工程规划许可证及施工图审查意见 资金落实意见（开户银行或财政部门资金意见 无拖欠工程款证明 抗震设防要求意见书原件 地震安全性评价原件 经规划部门批准的总平面图复印件
施工监理招标
监理中标通知书 监理招标文件 监理投标文件 监理招投标备案文件 施工招标文件
施工图 监理招标限价
施工监理招标代理合同
监理合同、 监理部备案
施工限价(财政审定单)
施工投标文件 施工招投标备案文件
施工合同、项目 部、安全备案
建设单位需缴纳农民工预 储金（首次合同额的4%） 施工单位交农民工保证金
人防
防雷装置设 计核准书
防雷装置施工图设计说明书、全套电气施工图 总规划平面图一份 企业组织机构代码 防雷技术评价意见（气象局审完图纸后出具） 雷击风险评估报告 建设文件申请文件 建设工程规划许可证申请表 规划设计方案审核意见 建设用地规划许可证及通知单 规划局盖章白图一份（方案审核时有） 雷击风险评估合同
建设工程规划许 可证
建设工程规划许可证申请会签单 发改部门立项批复文件 土地权属证件 总平面图蓝图（至少2份）及电子版（DWG 1:1000），建筑部分施工图电子版（平立剖DWG） 总平面鸟瞰图、单体建筑平立剖彩色效果图（背面加盖建设单位公章） 规划审核过的方案图册（电子版） 施工图全套 勘察报告 施工图审查合格书及报告书 施工图审查合同 勘察审查合格书及报告书
竣工验收
消防设施检测合同 消防验收 抗震验收 电气消防检测合同
施工许可
资金到位证明、农民工工资保障金缴纳证明、农民工工资预储金缴纳证明，农民工工伤保险缴纳证明 中标通知书（施工、监理） 施工图文件审查合格书及备案证明 有配套建设保障性住房的开发项目，《配套建设保障性住房确认合同书》 人防异地建设费缴纳证明、新型墙体材料专项基金收缴证明 消防设计审核意见书（审核类项目）、建筑节能备案表 环评验收
开工验线
建设工程消防设计备案表 建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件 建设工程规划许可证（看原件、收复印件） 施工许可证
规划验收 安全验收 档案验收 节能验收 气象验收
规划验收测绘合同
消防设计备案
设计单位资质证明文件 消防设计专篇 全套施工图（A4版）（不含结构） 施工图审查合格书及报告书 授权委托书 法人身份证复印件、被授权人身份证复印件
消防设计审核
消防设计专篇 全套施工图（A4版）（不含结构） 施工图审查合格书及报告书 授权委托书 法人身份证复印件、被授权人身份证复印件 建设工程建筑节能设计备案登记表（2份） 施工图总说明节能设计专篇（复印件盖建设单位章
节能备案
节能设计审查备案登记表 建筑节能计算书 建设工程登记表 立项文件 工程量清单及招标控制价 招标不招标核准表 造价咨询合同 监理合同