税费

（3）投资联营 ） 对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。 ★ 对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。 对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红， 对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风 险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税； 险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税； 对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的， ★ 对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实 际是以联营名义取得房产租金， 际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规 定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。 定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。 （4）融资租赁：按照规定，对于融资租赁房屋，由于租赁费 融资租赁：按照规定，对于融资租赁房屋， 中包含了房屋的价款、手续费和融资利息等， 中包含了房屋的价款、手续费和融资利息等，与一般房屋租 赁的租金的内涵不同，且租赁期满后， 赁的租金的内涵不同，且租赁期满后，当承租方支付最后一 笔租赁费后，房屋的产权要转移到承租方， 笔租赁费后，房屋的产权要转移到承租方，实际上这是一种 变相的分期付款购买固定资产的形式， 变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在对融资租赁房 屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。 屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。
房地产开发经营的税费
批租与开发阶段
流通阶段
保有阶段
前 期 税 费 税 费
建 设 阶 段
有 税 费 地 税 税 税 税
地 税 房产税 房地产税
一、房产税
（一）房产税 房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 （二）房产税征收的法律依据 《中华人民共和国房产税暂行条例》 中华人民共和国房产税暂行条例》 http://202.108.90.178/guoshui/action/GetArticleView1.do?i d=1442&flag=1
自用房产应纳税＝ 800＋100） 30％） ％）] 1.2%＝ 万元） 自用房产应纳税＝[（800＋100）×（1－30％）]×1.2%＝7.56 （万元）
租金收入应纳税额＝80×12％＝ ％＝9.6（万元） 租金收入应纳税额＝80×12％＝9.6（万元） 全年应纳房产税额＝7.56＋9.6＝17.16（万元） 全年应纳房产税额＝7.56＋9.6＝17.16（万元）
二、城镇土地使用税
（一）城镇土地使用税 城镇土地使用税（简称土地使用税），是国家按使用土 城镇土地使用税（简称土地使用税），是国家按使用土 ）， 地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。 地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。 征税的目的、意义： 征税的目的、意义： （1）开征土地使用税，可以利用经济杠杆，调整土地占用 ）开征土地使用税，可以利用经济杠杆， 关系，促进土地使用者节约用地、合理用地。 关系，促进土地使用者节约用地、合理用地。 （2）适当调节不同地区之间的土地级差地租，使各土地使 ）适当调节不同地区之间的土地级差地租， 用者在同等条件下进行公平竞争。 用者在同等条件下进行公平竞争。 （3）增加国家财政收入。 ）增加国家财政收入。
6.纳税时间和地点 （什么时候纳税？） 6.纳税时间和地点 什么时候纳税？） 什么地方纳税？） （什么地方纳税？）
★ ★
购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税； 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税； 购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续， 购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地 产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税； 产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；
是经国务院批准设立的市，包括市区和郊区，不包括农村. 是经国务院批准设立的市，包括市区和郊区，不包括农村. 是指县人民政府所在地的城镇. 是指县人民政府所在地的城镇.
建制镇： 是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇. 建制镇： 是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇. 工矿区： 是指工商业比较发达，人口比较集中， 工矿区： 是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标
5.应纳税额计算举例
年度自有房屋6幢 其中4幢用于生 例1：某国有企业，2002年度自有房屋 幢，其中 幢用于生 ：某国有企业， 年度自有房屋 产经营，房产原值800万元；不包括冷暖通风设备 万元； 万元； 产经营，房产原值 万元 不包括冷暖通风设备100万元； 万元 2幢房屋租给某公司作生产经营用房，年租金收入 万元。 幢房屋租给某公司作生产经营用房， 万元。 幢房屋租给某公司作生产经营用房 年租金收入80万元 该省规定按房产原值一次扣除30％后的余值计税。 该省规定按房产原值一次扣除 ％后的余值计税。计算该企 业当年应纳的房产税。 业当年应纳的房产税。
★ 损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后， 可 损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后， 免征； 免征； ★ 对企业因破产、撤销而闲置不用的房产可暂不征，恢复使 对企业因破产、撤销而闲置不用的房产可暂不征， 用时征收； 用时征收； ★ 房产大修停用半年以上的，经申请审核，大修期间免征； 房产大修停用半年以上的，经申请审核，大修期间免征； ★ 在建项目的服务性临时建筑，施工期间一律免征； 在建项目的服务性临时建筑，施工期间一律免征； ★ 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产； 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产； ★ 中、小、高等学校用于教育和科研等本身业务的房产免税， 高等学校用于教育和科研等本身业务的房产免税， 但校办工厂、校办企业、商店、 但校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定缴纳 房产税。 房产税。
（三）房产税的基本内容 1.纳税人 纳税人 房产税由产权所有人缴纳。 ★ 房产税由产权所有人缴纳。凡是中国境内拥有房屋产权的 单位和个人都是房产税的纳税人。 单位和个人都是房产税的纳税人。 产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。 ★ 产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典 的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地 由承典人缴纳。产权所有人、 的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人 或者产权未确定及租典纠纷未解决的， 或者使用人缴纳。 或者使用人缴纳。 前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、 ★ 前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代 管人或者使用人，统称为纳税人 管人或者使用人，统称为纳税人.
准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。 但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。
3.计税依据 3.计税依据
房产税采用从价计征。 房产税采用从价计征。计税办法分为按余值计征和租金收入计 征两种形式。 征两种形式。 （1）经营自用房屋，以房产的计税余值作为计税依据。计税 经营自用房屋，以房产的计税余值作为计税依据。 余值，指依照税法规定按房产原值一次减除10％～ ％ ％～30 余值，指依照税法规定按房产原值一次减除10％～30％的损 耗价值以后的余额。 耗价值以后的余额。 （2）出租房屋，以租金收入为计税依据。房产的租金收入， 出租房屋，以租金收入为计税依据。房产的租金收入， 是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬， 是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收 入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的， 入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的， 应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额， 应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额，依率 计征。 计征。
2.课税对象及范围 2.课税对象及范围 征税 对象： 对象： 征税 范围： 范围： 城市： 城市： 县城： 县城：
房产，即以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物， 房产，即以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物， 如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。 如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。 城市、县城、建制镇和工矿区的房产. 城市、县城、建制镇和工矿区的房产.
★
出租、出借房产，自交付出租、 出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征企业建造的商品房，自 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房， 房屋使用或交付之次月起计征房产税。 房屋使用或交付之次月起计征房产税。 纳税地点（什么地方纳税？） 纳税地点（什么地方纳税？）
★ 税收是国家凭借权力参与国民收入分配和再分 具有强制性、 配的一种形式 ，具有强制性、无偿性和固定性 的特点。 的特点。 ★ 税收不仅是国家或地方政府获得财政收入的主 要渠道， 要渠道，也是国家和地方政府对各项活动进行宏 观调控的重要杠杆。 观调控的重要杠杆。
税收的构成要素： 税收的构成要素： ★ 纳税义务人（课税主体，即谁缴纳税？） 纳税义务人（课税主体，即谁缴纳税？） ★ 课税对象（课税客体， 纳什么税？ ） 课税对象（课税客体， 纳什么税？ ★ 税基、税率（纳多少税？ ） 税基、税率（纳多少税？ ★ 纳税时间（什么时候开始计税？） 纳税时间（什么时候开始计税？） ★ 纳税地点（什么地方纳税？） 纳税地点（什么地方纳税？） ★ 附加、加成和减免 附加、 ★ 违章处理 我国现行的房地产税收体系有房产税、城镇土地使用税、 我国现行的房地产税收体系有房产税、城镇土地使用税、 耕地占用税、土地增值税、契税， 耕地占用税、土地增值税、契税，紧密相关的有固定资产投资 方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、 方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所 得税、印花税。 得税、印花税。
第九章 房地产开发经营的税费
教学内容
房产税 城镇土地使用税 耕地占用税 土地增值税 契税 两税一费 固定资产投资方向调节税
教学目的：通过本章学习， 教学目的：通过本章学习，使学生了解房地产税收 的类型及其相关规定，掌握发生房地产转让、销售、 的类型及其相关规定，掌握发生房地产转让、销售、 房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收。 房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收。 重点难点：重点是房地产转让、销售、房屋租赁等 重点难点：重点是房地产转让、销售、 情况下所涉及的各种房地产税收； 情况下所涉及的各种房地产税收；难点是各种税收 的课税依据。 的课税依据。 教学时数： 教学时数：6