《陕西房地产业发展报告(2012)》总报告

《陕西房地产业发展报告(2012)》总报告主要内容包括四个方面：一是2010-2011年陕西房地产走势特点；二是陕西房地产市场存在的主要问题；三是2012年陕西房地产市场展望；四是陕西房地产发展的对策建议。

一、2010-2011年陕西房地产市场走势特点2011年，在国家房地产调控政策和西安市政府“限购令”持续作用下，陕西房价延续2010年过快上涨的趋势得到控制，市场投资涨幅回落，投机性需求得到遏制，房地产开发商采取以价换量的策略，自住性需求从观望逐渐回归理性。

其走势特点主要有以下几个方面： 1、房地产开发投资涨幅回落。

2010年全省房地产开发投资比2009年房地产开发投资增幅回落了0.6个百分点。

2011年全省房地产开发投资增长比2010年增幅回落0.7个百分点。

从房屋新开工面积看，2011年全省房屋新开工面积增幅比2010年回落1.6个百分点。

房地产开发投资涨幅回落，反映了国家房地产调控政策效果显现。

西安市在陕西各城市中的首位度过高，无论是企业数量、企业二级以上资质等级，还是企业房地产开发投资总量，都是一家独大。

2010-2011年西安市开发投资占全省房地产开发投资总量的70%以上。

2、企业资金来源趋紧，融资模式多元化。

2011年，全省房地产资金来源比2010年减少49.03亿元。

2011年1-9月，全省房地产企业资金来源1440.10亿元，同比增速比1-8月回落0.5个百分点。

企业资金来源增速从2011年2月开始已7个月低于完成投资增速，企业资金来源逐渐趋紧。

商业银行纷纷提高对房地产企业贷款的门槛，促使房地产企业采用信托、股权、基金、债券等多种方法筹措资金，使得全省房地产企业融资模式出现了多元化的趋势。

3、企业购地意愿下降。

2010年，全省土地购置费同比增长46.6%，购置土地面积同比增长42%。

2011年企业购地意愿下降，全省1-9月土地购置面积388.48万平方米，同比增长2.8%，比1-8月份回落5.8个百分点，较2010年同期回落33.2个百分点，下降至2011年的最低。

西安市2011年12月集中供地64宗、成交5宗、流拍率在90%以上。

4、房地产价格涨幅明显回落。

2010年是陕西房地产价格上涨幅度较大的一年。

随着国家调控政策力度的加大，2011年，陕西房地产价格涨幅明显回落。

新建住宅销售价格涨幅较上年回落6.6个百分点。

大户型房价涨幅回落较快，中、小户型受到消费者关注。

特别是2011年底以来，开发商开始降价销售以价换量，优惠和降价销售已成为营销基调。

12月份，大、中、小三种户型价格分别下降3.7%、0.1%和0.7%。

5、二手住宅受到追捧。

2011年全省二手住宅销售价格上涨10.7%，高出新建住宅价格涨幅5.8个百分点。

分月度看，二手房涨幅最高时达到13.6%，新建住宅涨幅最高时为7.2%。

拥有配套的设施和物业、优越的地理位置、相对低廉的价格使二手房受到了购房者的青睐。

二手住宅受追捧也是新建住宅销售价格回落的重要原因之一，也反映了市场供给结构的变化。

6、住宅租赁价格小幅上涨，物业管理价格基本稳定。

2011年，全省房屋租赁价格上涨4.4%，低于同期全省居民消费价格涨幅，处在合理的上涨期间。

持续上涨的房价和通胀因素推动了租赁价格的上涨。

全省各地房屋租金都有一定增长，尤其在城区受旧城改造等基建项目影响，许多原来在城中村居住的人必须在外租房，短期出租房房源紧张，也进一步加速了房价上涨。

全年物业管理价格上涨0.15%。

7、国家房地产调控政策对陕西房地产的影响与十一五期间的调控政策相比，2011年国家调控政策的主要特点：一是调控重点由土地市场转向房、地市场调控相结合；二是调控手段由供给管理为主转向供给管理与需求管理相结合；三是调控方式由单一调控转向差别化、责任化、综合化调控；四是调控对象由整体市场转向投资投机性需求；五是把抑制房价过高作为惠民生的重大举措。

（1）对供给的影响。

一是住房用地供应结构发生变化。

保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。

开发商住宅开发定位开始向中小户型、中低价位普通商品房转变。

二是商品房销售实行明码标价新规定。

商品房项目申请预售许可证时，要在销售网络系统中填报每套预售房屋销售价格，严格执行“一房一价”。

对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产企业，将处于每套房5000元罚款。

三是保障房供给力度加大。

陕西全省各级政府按照目标责任要求必须在2011年10月31日前完成总共47.37万套保障房的开工任务，陕西实际完成了48.13万套，投入资金845亿元。

四是资金供给发生变化。

2010-2011年，中国人民银行多次上调贷款基准利率，使贷款基准利率提升至6.56%。

2011年央行又第六次上调存款准备金率，使大型金融机构存款准备全率达到21.5%，中小金融机构存款准备金率达到18%。

银根紧缩，使房地产企业的贷款成本提高，贷款政策使房地产企业贷款困难，资金链趋紧。

这也表明了政府遏制房价过快上涨的决心和态度。

（2）对需求的影响。

一是保障房建设分流了一部分中小户型商品房的购买需求。

二是调控政策限制了投资投机性需求。

西安市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房首付最低60%，这既限制了投资投机性需求，也限制了部分改善性需求。

三是实行差别化住房信贷政策。

全省对贷款购买第2套房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

四是外地购房者须出具纳税证明。

限制了部分外地购房者的购房需求。

（3）对资金的影响。

一是资金来源减少。

二是开发资金投向发生变化。

开发商的开发资金投向转向中小户型、中低价位的普通商品房、商业物业用房、中小城市和县城。

三是开发企业资金趋紧，负债增大。

开发商开始通过以价换量回笼资金。

四是开发企业高息筹资。

开发商通过信托、基金等多渠道，高息筹集资金。

国家统计局陕西调查总队的调查数据显示，房地产企业认为楼市调控对房地产企业影响最大的政策及措施依次是，金融信贷政策55.4%，土地政策31.5%，市场监管措施8.3%，财政税收政策3.6%，其它1.1%。

二、陕西房地产市场存在的问题1、地方政府土地财政模式没有根本改变仍然实行“价高者得”的招拍挂出让制度，直接推高地价非理性上涨。

仍然坚持集土地管理与土地经营于一身的行政体制，难以摆脱对短期土地收益的依赖。

没有理顺各级政府间的财政分配关系，地方政府财政税源的途径没有根本解决。

土地税制设计明显滞后，特别是不动产保有环节的税制缺位。

2、房地产市场环境尚需改善。

一是开发环节审批手续时间长。

据调查，房地产企业办完一个项目的全部手续少则半年至一年，多则需要2-3年甚至更长的时间，这不仅造成开发企业的资金成本浪费，也造成土地资源浪费。

二是招投标环节推高房价。

土地招标实行价高者得，增加了房地产企业的成本，产生了推高房价的作用,影响工程质量和市场秩序。

据了解，这几年施工质量造成的业主投诉率有增加趋势。

3、购房需求受到抑制。

一是投资投机性需求得到抑制。

到2011年2月以后，由于国家房地产调控政策不断加大力度，使投资投机性需求得到了有效遏制，房价过快上涨的势头得到控制。

二是刚性需求观望。

国家实行限购、限贷、限价政策，刚性需求大多处于观望状态，到2011年四季度，刚性需求才进入房市看房，随着银行首套房贷政策松动，房企采取以价换量策略，刚性需求才谨慎入市。

三是由于受信贷政策影响部分改善性需求被驱逐出市场。

比如需要以小换大的人群，外地在陕西长期打工的人群等。

4、房地产企业对房地产市场调控反应滞后。

一是有的企业仍按卖方市场的扩张思维进行投资，粗放式开发模式没有根本改变，发展存在盲目性。

二是有的企业存在等待调控政策改变的思想，认为通过高息融资能挺过去就有希望。

三是有的企业没有把调控作为企业练好内功的机会，错估了自身的适应性，错估了调控的全局性和长期性。

三、2012年陕西房地产发展趋势展望（一）从政策层面看有三点1、调控将重点遏制投资投机性需求。

2012年，陕西将按照中央房地产调控政策精神，坚持抑制投机投资性需求，坚持以保障性住房、自住房、中小套型商品房供给为重点，继续控制地价房价上涨。

2、保障房将实现“应保尽保”。

按照中央“稳中求进”的总基调和稳增长、调结构、转方式、惠民生的指导思想，陕西将千方百计克服资金和供地困难，并以公租房为主，满足低收入阶层的住房需要。

3、处理好物价上涨和经济增长的关系，管理好通胀预期，将是陕西经济增长的难点。

根据陕西房地产价格同GDP关系的实证分析，陕西经济增长1%，房价上涨0.2829%，房价上涨，物价也会上涨。

所以控制经济增长与物价上涨的关系是个难点。

（二）从市场运行层面看有二点1、按照GDP增速与房地产发展的关系理论，经济增长大于10%，房地产则处在高速发展阶段。

陕西房地产连续3年都处在13%以上的增长，因此，2012年陕西房地产在陕西GDP 保持13%增速的情况下，应该延续2011年的高速发展趋势。

同时，由于国家宏观调控政策坚持不动摇，2012年，陕西房地产市场将按照经济发展要求和政策调控节奏运行，全年西安等市房价将处于回调趋势，商品房新开工面积将明显减少，其他城市房价增幅回落，全省房地产开发投资将明显低于上年，新建商品住宅销售量将与上年持平或略低于上年。

2、陕西省“十二五”规划目标安排及资源配置有利于陕西房地产保持较高速度增长。

根据“十二五”规划安排，2015年陕西生产总值将达到20000亿元，年均增长12%以上，人均生产总值将达到或超过全国平均水平。

城镇人均可支配收入将达到30000元，年均增长14%,城镇化水平达到57%，新增城镇就业200万人。

其中2012年生产总值增长13%左右，城镇居民人均可支配收入增长14%以上，新增城镇就业34万人。

上述陕西“十二五”发展目标的实现，将带动陕西房地产继续在较高发展速度的通道上运行。

四、陕西房地产发展的对策建议有以下四点：1、坚持用生产总值（GDP）增长带动房地产开发增长。

陕西经济发展实践表明，房地产开发投资增长与生产总值增长成正相关关系。

据统计，2007-2011年，陕西生产总值年均增长14.9%，房地产开发投资年均增长31.4%。

从陕西探明矿产资源42.5万亿元的潜在价值看，约占全国矿产资源潜在价值的三分之一，居全国第一位，陕西的矿产资源开发对第二、三产业的发展具有长远的增长潜力。

榆林市石油天然气和煤炭的开发，就显著地推动了生产总值的增长，从而也显著地带动了榆林房地产开发投资的增长。

2、坚持用城镇化建设带动房地产开发投资规模。

陕西城镇化建设的事实证明，城镇人口比重的增加，不仅推动了经济发展，而且对提升房地产开发投资的规模起到了很大的推动作用。

陕西城镇人口比重在“十一五”期间连续五年以年均高于上年 1.4%的速度增加。