产权酒店分时度假酒店及酒店式公寓首期度假物业研究
我国分时度假和产权酒店业发展研究
我国分时度假和产权酒店业发展研究一、分时度假的定义分时度假（Timeshare，又称Vacation ownership或Holiday ownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同爱护、分时使用的度假形式，后来逐步演变成每户人家在每年只拥有某一时刻段的度假地房产使用权，同时能够通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。
国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。
每个单位的分时度假产品，确实是在约定的时期内（一样为20年－40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权益。
（一）法律定义1、对分时度假进行定义的难度分时度假具有专门强的专业性，多数业内人士对分时度假也仅限于轮廓性的了解。
由于对分时度假的认识角度不同，产生了对其概念的不同说法。
分时度假产品的复杂性又进一步加大了对其进行定义的困难。
分时度假产品的以下特点决定了对它进行规范化定义有较大的难度：l 产品种类丰富分时度假产品具有种类丰富的构建方式，不管从时刻长短、客房面积，依旧付款方式、度假地类型等方面，种类复杂多样，进行定义需要将这些星罗万象的产品包含在里面。
l 各国法律制度的差异分时度假作为全球性的产品，在各国不同的法律制度下，也具有了不同的含义。
较为典型的是欧洲和美国之间的差异。
美国多数地区把分时度假产品视作共同拥有房产产权的法律模式，而欧洲则更多地把分时度假产品当作购买者拥有使用权的形式。
l 进展变化迅速以住宿业中创新产品的面貌显现的分时度假，自从产生之日起就一直处于进展变化当中，不同时期的产品，其性质和特点都有专门大差异，目前新老产品并存，要把这些产品全部包容在一个定义当中，难度增大。
2、国际上流传较广的两个定义尽管世界各国从法律角度对分时度假给出的定义五花八门，但实践中依旧形成了一些被广泛同意的定义。
我国产权式酒店与分时度假现象的几点思考_王熙兰
第2卷第1期2004年1月经济与社会发展ECONOM IC AND SOCIAL DEVELOPMENTVOL.2No.1JAN.2004我国产权式酒店与分时度假现象的几点思考王熙兰(桂林旅游高等专科学校,广西桂林541004)[摘要]冷静综观当今中国分时度假与产权式酒店的风起云涌,提醒操作经营者促使国际上的运营模式和度假理念跟中国人的消费水平和消费习惯相适应,使之成为中国地产业与旅游业中的新亮点。
[关键词]旅游消费;产权式酒店;分时度假[中图分类号]F592.3[文献标识码]A[文章编号]1672-2728(2004)01-0066-03作为一种旅游消费新产品,国际上的产权式酒店运营模式与分时度假理念怎样跟中国人的消费水平和消费习惯相适应,如何使之成为中国地产业与旅游业中的新亮点,这就是本文所要探讨的主要问题。
一可以这样说)))产权式酒店与分时度假是旅游休闲消费与房地产置业联姻的产物。
20世纪60年代初,12个法国家庭在美丽的阿尔卑斯山合买了一套房子,他们将一年的使用权平均分割,每户拥有一个月的使用权。
一般学者认为,这就是世界上最早的/分时度假0,也算是/产权式酒店0或/时权客房0、/时权酒店0的雏形。
我们这里所说的产权式酒店或时权酒店,它的外在形式表现为一种旅游房产。
作为一种分享式的旅游房产形式,它最早发源于法国地中海沿岸。
其基础是20世纪初当地人大量兴建的海滨别墅,吸引了大批欧美国家的政府要员、王公贵族、各界富商蜂拥而至,于是,地中海沿岸地区便成了全世界最热闹的休闲度假圣地。
当时有相当数量的度假者提出了这么一种设想:假如我在这里有一幢海滨别墅,我会每年到这里度假两三次,至少一两个月。
紧接着就是其中部分人果真以并不高的价格买了别墅。
那么,在他和他的家人使用这幢别墅的一两个月之外的时间又怎么办呢?别墅需要守护需要管理,送给朋友住有点划不来,没有人来住又显得浪费。
于是,便有人想出办法来,一些相互熟悉的朋友们合买一幢别墅,然后平均分享前来度假的时间。
产权式酒店发展分析
产权式酒店发展分析2003-11-4产权式酒店，在西方是一种广受青睐的房地产投资和消费模式，它将旅游休闲与房产投资有机地结合起来，大都建在景色优美及经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的入住率及以提供配套服务增加收入。
但是，产权式酒店在中国内地，却有不同的定义。
国外产权式酒店的发展产权式酒店一般位于世界上一些著名的旅游城市，例如美国的夏威夷、加利弗尼亚、佛罗里达以及澳大利亚的黄金海岸等，目前都得到了迅速发展。
在西方，提起产权式酒店必然会涉及到“分时度假”。
“分时度假”已与产权式酒店紧密联系在一起。
分时度假的定义及发展分时度假，英文名称是“TimeShare”，就是将酒店，度假村或休闲式住宅项目的个别房间的使用权，以周为单位分时段销售给不同客户，使用的期限可以是10年、20年、30年甚至永久年限。
客户购买了该房间一个时段的使用权后，即可享有每年在此度假一周的权益，同时还享有该时段转让、赠与、继承等系列权益以及优惠使用公共配套设施的权益。
“分时度假”产生于20世纪60年代的欧洲，创始者引入这一概念，主要是为了减轻家庭购买“第二套住宅”用于休闲度假的压力，当时只是把度假村内的房间使用时段进行简单划分，每个家庭购买房间每年1/12的使用时段，即每年可享受在此度假一个时段的权益。
70年代期间，“分时度假”开始在加勒比海及佛罗里达等地流行，并迅速风行美国。
可惜早期提供的单位一般质素都比较差，难以满足消费者需求。
直至80年代以后，多家国际级酒店集团加入“分时度假”行列，包括Marriot、Hilton及Disney等，使此消费服务步入正轨，健康发展。
分时度假交换系统随着“分时度假”市场的蓬勃发展，分时度假交换系统应运而生，这也是“分时度假”中最吸引人的地方。
分时度假交换系统，就是当客户决定某一年不使用原认购的度假时段时，可以通过系统，交换同属于一个服务网络中的任一家度假酒店的时段。
目前，世界上最著名的分时度假交换体系是RCI （Resort Condominiums International）和II（Interval International），世界上已有100个国家和地区超过3800家的交换酒店或度假村加入了RCI系统，II提供交换服务的1800多家度假村也分布在世界85个国家。
产权式酒店和分时度假酒店模式的深入研究
产权式酒店和分时度假酒店模式研究第一部分分时度假酒店1.概述分时度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。
并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
也可委托酒店管理公司提供专业服务。
分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。
投资人购买的是分割物业未来若干时间的使用权而非产权。
2.国外分时度假的经营模式目前国际上分时度假酒店的经营模式如下：开发商——小业主：签署客房使用权分时度假合同；开发商——酒店管理公司：签署酒店管理协议；酒店管理公司——物业管理公司：签署物业管理合同；酒店管理公司——分时度假公司：签署分时度假系统使用合同；开发商——物业管理公司：签署物业管理委托合同；小业主——物业管理公司：签署委托经营及服务合同；“酒店管理公司”可由开发商自己组建成立，自营；亦可聘请知名酒店管理公司经营，若聘请国际酒店管理公司，其最重要原则不直接面对小业主签署任何协议，作出任何回报承诺保证；也可以直接由物业管理公司全权负责日常的管理运营，物业公司只是不负责具体的营销活动，这样可以省去酒店管理公司部分。
酒店管理公司的合作模式：品牌授权管理（但在国内由于相关法规缺失和市场不规范，此种管理模式不存在。
）收费方式：技术服务费、基本管理费、奖励管理费等因品牌、管理公司、项目不同，均有所差异。
3.法律规定：1994年欧盟《欧盟分时度假合同指令》、美国《佛罗里达州2004年法令集》第721章、以及德国2002年《民法典》第481条等，都对分时度假做了定义和立法；但据了解，1）国务院自1998年起就明令禁止一切形式的非法集资与投资返利；目前中国国内尚无相关法律规定和监管机构，而且，之前也有国外分时度假公司到国内来进行分时度假销售的，之后也被政府、公安机关等勒令禁止，因此，分时度假产品暂不适合在中国发展。
分时度假酒店研究报告(1)
以25-45岁中青年为主，具备一定经济实力和休 闲度假需求。
职业特征
多为企业中高层管理者、自由职业者、创业者 等，追求高品质生活和度假体验。
家庭状况
以家庭为单位，携带子女或老人的度假需求较高。
消费者需求洞察及偏好分析
01
度假体验需求
消费者追求舒适、放松的度假环 境，注重酒店设施、服务质量及 度假活动多样性。
02
技术创新应用
利用大数据、人工智能等先进技术，提升酒店运营效率，优化客户体验
，实现精准营销。
03
绿色环保理念
顺应全球绿色环保趋势，分时度假酒店应注重环保理念在酒店设计、建
设和运营中的应用，降低能耗，减少浪费，提高资源利用效率。
新兴市场机会识别
1 2 3
拓展二三线城市市场
随着二三线城市消费水平的提升，分时度假酒店 可将市场拓展至这些城市，满足当地居民日益增 长的度假需求。
旅游行业监管
分时度假酒店需接受旅游主管部门的监管，包括旅游服务 质量、旅游安全、旅游市场秩序等方面的要求，确保提供 优质的旅游服务。
房地产行业监管
分时度假酒店涉及房地产开发环节，需遵守房地产相关法 规和政策，如土地管理、规划审批、房屋销售等方面的规 定。
金融行业监管
分时度假酒店的开发和运营往往涉及大量资金流动，需遵 守金融相关法规和政策，如资金来源合法性、金融风险防 范等方面的要求。
强化风险防范意识
企业应建立风险防范机制，及时 发现并应对潜在的法律风险和市 场风险，确保企业经营的稳定性 和可持续性。
07
未来发展趋势预测与挑 战应对
行业增长潜力挖掘
01
消费者需求变化
随着消费者对度假体验的需求日益多样化，分时度假酒店应关注消费者
产权酒店的研究
产权酒店的研究产权酒店的研究作者：佚名时间：2008-5-17浏览量：产权酒店的研究一、从旅游性房地产谈起旅游一直是房地产投资开发的一个重要领域。
这几年，一大批旅游房地产项目得益于“假日经济”、“会议经济”以及房地产开发从市区向城市边缘地带的挺进，颇有蔚为大观之势。
目前，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，旅游房地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态：一是度假型的分时段多产权物业，客户支付一定的费用就可以拥有全部产权或一定时段的物业使用权；二是主题社区或景区住宅，这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权；三是房地产大盘或新城项目，由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境，因此，就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或自然借景的开发项目。
二、分时度假的概念分时度假（Timeshare,又称Vacationownership或Holidayownership），正确的翻译应该是分时段多产权度假公寓。
这是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施，起源于上世纪60年代的法国，最初只是几个亲朋好友共同购买一栋别墅，供大家不同时间分别使用。
后来这种消费方式风靡欧洲，并在上世纪70年代引入美国后得到迅速发展，进而延伸到世界各地，成为全球推崇的新型休闲度假方式。
诸如II、RcI 已成为著名的分时度假经营企业。
对于购买者来说，分时度假能让买房人可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。
有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房。
更多的人则买不起第二套房屋；其次还可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务，不用再付住店的费用，而且有住在自己家里的良好心理感觉；另外这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其使用权（有的是分割的产权）可以抵押或继承，也可以出售或转让。
分时度假酒店和产权酒店
何谓产权酒店
产权式酒店起源于国外,上世纪90年代中期在我国开始陆续 出现.所谓产权式酒店,是指开发商或者整个酒店的现有产权 人将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者,投资者 再将客房交由专门设立的酒店管理公司以酒店的名义进行经 营,投资者除按期从酒店管理公司取得客房经营收入的分红外, 还可以取得一定期限的免费入住权.一般而言,业主只需投入 为数不多的首期付款,然后用客房经营收入的分红来进行分期 付款,无需投入后续资金, 或全额,一定期限后取得房屋的所有 权.产权式酒店是一种新兴的经营模式,也是一种新型的融资 方式,开发商希望通过出售客房产权及时回笼资金,扩大经营 规模,分散经营风险；投资者希望以较小的投资获取中长期的、 相对稳定的收益.产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费 方式,符合现代经济资源共享的原则,它将名下房产与酒店经 营相结合,向公众提出了一种既是消费又是投资,既是置业又 是增值的全新概念.将纯消费房产融入投资概念,即产权式酒 店的理念.
何谓分时度假酒店
所谓分时度假,就是有关机构先与酒店或度假村签订 协议,将客房使用权每年按周划成52份,用锁定且优 惠的价格按份销售给顾客,顾客拥有在一定的期限内 一般为20至40年在这一住所每年住宿一周的权利, 同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒 店其他服务设施的优惠使用权.当消费者购买了某一 处住所后,通过交换系统可以交换到参加这一系统的 世界其他地方同等酒店的使用权.分时度假在20世 纪60年代起源于法国,70年代被引入美国,之后开始 在世界上很多国家流行.
何谓产权酒店
产权式酒店作为一种舶来品,在西方国家的 成熟发展离不开以下条件：一是中产阶级的 成熟壮大,能够拥有庞大的潜在客户群；二 是产权式酒店所在地具有足够的旅游资源； 三是分时度假配套制度的完善.我国的产权 式酒店是在上述条件先天不足的基础上发展 起来的,这使得投资产权式酒店面临诸多的 法律问题
分时度假酒店研究预测报告(1)
分时度假酒店通常位于旅游胜地或度假胜地，提供高品质的 住宿体验和丰富的休闲设施。其经营模式灵活，可满足不同 业主的个性化需求，实现资源共享和互利共赢。
行业发展历程及现状
起源与发展
分时度假酒店起源于20世纪60年代的欧洲，后逐渐在北美、亚洲等地区流行开 来。近年来，随着全球旅游业的发展和消费者度假方式的转变，分时度假酒店 行业迅速崛起。
中产阶级崛起与消费升级
全球中产阶级的崛起和消费升级为分时度假酒店行业提供了广阔的市场空间。中产阶级消 费者对高品质度假体验的追求，以及对个性化服务的需求，推动了分时度假酒店的快速发 展。
共享经济理念普及
共享经济理念的普及使得越来越多的消费者愿意尝试分时度假酒店这一新型的住宿方式。 通过购买分时度假酒店的住宿权，消费者可以与其他业主共享资源，降低度假成本，实现 互利共赢。
数字化、智能化转型加速
在数字化、智能化的时代背景下，分时度假酒店企业需要积极拥抱新技术，通过数字化营销、智能化服务等手段 提升运营效率和客户体验。
潜在进入者威胁评估
资本实力雄厚的跨界企业
随着旅游业与地产业的融合加深，一些资本 实力雄厚的跨界企业可能通过收购、兼并等 方式进入分时度假酒店市场，带来新的竞争 压力。
加强线上线下营销推广，提高品牌知名度
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线上营销
利用社交媒体、OTA平台 等渠道进行线上推广，提 高品牌曝光度和知名度， 吸引更多潜在客户。
线下活动
举办各类线下活动，如旅 游节、文化节等，增强与 客户的互动和黏性，提升 品牌影响力。
合作共赢
与旅游机构、航空公司等 合作，开展联合营销和互 惠活动，扩大市场份额和 客户群体。
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产权酒店分时度假酒店及酒店式公寓首期度假
物业研究
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（2）业主入住管理
A、预约入住：为保证业主能如期入住酒店客房，在委托经营期间，业主若需入住，淡季应在24小时之前、旺季应在72小时之前通知酒店（业主需以传真并签名方式确认）。
酒店将优先安排业主入住自己的客房，但如业主客房已有客人租用时，则安排业主入住其他同类标准的客房。
B、加开房间：委托经营的客户业主，带亲朋好友加开房间，旺季（5月-9月）每月限多一间房记分，淡季（10月至次年4月）每月限多3间房记分，超出部分按当客房价的优惠支付房租。
C、业主授权他人入住：需在预定房间的传真中，写明被授权人的姓名身份证号码及入住时间；被授权持此卡消费可享受业主同等待遇，所有消费可签单挂帐，入业主帐；被授权人无业主卡时，可享受房租签单，房租记业主帐，其他消费离店前须现金支付。
D、持卡消费：业主或持卡人持卡消费的费用，按月结算，业主需在发出结算单的7日内，付清全部款项，每超过1日，需支付应付款的5‰的滞纳金；超过30天，酒店有权终止服务或通过其他方式予以追诉。
E、业主选择入住客房和入住记分的调整：业主要求入住的客房与委托方物业房租标准存在差异时，入住分数做适当调整。
注：
＊P为当日入住标准记分。