天津工业地产简介与分析
天津地产的发展前景
5文/天津广大地产策划工作室王庆天津地产的发展前景天津作为中国高速发展的中心城市之一，2007年G DP 增长了15.1%，全市人均生产总值也首次突破6000美元。
在国务院最新批准通过的《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》中重新明确了天津的城市性质和定位:环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。
伴随着天津市政基础设施的大规模兴建，天津房地产市场自2005年开始进入了高速增长阶段。
2008年，天津房地产市场进入调整阶段，增幅放缓，交易量回落。
以月份为例，商品房成交万平方米，同比下降了%，环比减少了5%，整体成交均价为35元平方米。
面对未来日益复杂的市场环境，天津地[市场]M A R K E T I NG中国房地信息52221.227070/2产的“钱”途问题越来越成为地产商们关心的重点。
住宅市场两端分化，高端物业产品升级2008年天津的住宅市场会发生很大的变化，根据天津市政府部门公布的建设指标，全年计划供应普通商品住宅用地960公顷，建筑规模可达1585万平方米;计划供应经济适用房用地152公顷，建筑规模可达380万平方米。
为了有效控制经济适用房的建设成本和销售价格，天津经济适用房销售价格基本控制在同等地段普通商品房的一半左右，限价商品房价格比同等区域商品房价格低20-30%，天津住宅市场的政府导向作用越来越明显。
在此之前，天津的住宅市场基本以市场导向为主，天津房地产市场已经成为国内外大型投资商、开发商争夺的热点。
进入2008年以后，天津政府的政策导向和经济手段将对市场产生重要影响。
住宅市场，不再只是市场问题，更多的是关乎社会民生问题。
经济适用房、廉租房、限价商品房成为政府优先关注的产品，这些产品所占的市场供应比例预计将会达到50%以上。
根据政府的政策导向，天津住宅市场两端分化的特征会越来越明显。
传统意义上，通过市场供应的商品房比例将会减小，土地获取的途径也被限制在招、拍、挂交易中心。
天津房地产市场分析报告
天津房地产市场分析报告1.引言1.1 概述概述天津是中国北方的重要城市之一，也是重要的经济、金融和贸易中心。
作为中国的一线城市之一，天津的房地产市场一直备受关注。
随着城市化进程不断加快，天津的房地产市场也呈现出日益活跃的态势。
本报告旨在对天津房地产市场进行深入分析和研究，以期为投资者和业内人士提供全面的市场情况和发展趋势，以及相关的政策影响和市场变化。
通过对市场概况、发展趋势以及政策影响的分析，我们希望能够为读者提供有益的市场展望和投资建议，以便更好地把握天津房地产市场的机遇和风险。
1.2 文章结构文章结构部分主要是介绍了本文的整体结构和内容安排，包括引言、正文和结论三个部分。
首先，引言部分概括性地介绍了本文的背景和意义，以及对天津房地产市场进行分析的目的和意义。
其次，正文部分将对天津房地产市场进行具体的概况介绍，包括市场规模、发展历程、特点等方面的内容；同时分析市场的发展趋势，包括市场预计走势、市场竞争等方面的内容；还将分析政策对市场的影响和市场变化。
最后，结论部分将对市场未来的展望进行分析，提出相关的投资建议，并对本文进行总结。
文章1.3 目的部分的内容：本报告的主要目的是对天津房地产市场进行深入分析，包括对市场概况、发展趋势、政策影响等方面进行研究，以期为投资者和相关行业人士提供准确的市场信息和发展趋势预测，帮助他们更好地把握市场机会，做出有效的投资决策。
同时，本报告也旨在为政府和相关部门提供有益的参考意见，以促进天津房地产市场的良性发展，维护市场秩序，促进经济的稳定增长。
1.4 总结通过本报告的分析和讨论，我们可以得出以下总结：首先，天津房地产市场近年来呈现出快速发展的态势，市场规模不断扩大，房地产行业成为当地经济的重要支柱之一。
其次，在市场发展趋势分析中我们发现，随着城市化进程的加快和人口增长，对房地产需求将持续增长，尤其是住房改善需求和投资需求。
另外，政策影响与市场变化的部分也表明，政府的相关政策将对房地产市场产生重大影响，投资者需密切关注政策的变化，及时调整战略。
2008上海天津工业地产总体情况
第一部分上海、天津工业物业地产价格及租金总体情况资料来源：世邦魏理仕从上图看，近3年来，上海工业物业租金增长速度较快，07年度工业物业租金价格同比增长11.1％，售价同比增长13.3％。
2008年一季度物流仓储物业平均租金每月每平米27.2元，季度环比上涨4.2％，年度同比上涨18.8％。
土地价格方面，近3年，土地宏观调控政策落实，土地招牌挂的执行，土地使用税、土地增值税的调整，上海市对工业用地供应的持续紧缩（上海工业土地资源较为有限，政府对新项目的投资强度、年产税额要求较高，07年土地放量仅1110万平米，同比06年缩减约20％），使工业土地价格年平均上涨15.6%.目前，物流用地主要集中在宝山区、浦东外高桥区、洋山港及临港新城，根据最近出让结果统计，2008年仓储用地出让价格每亩约40～65万元。
（注：2007年，上海港集装箱吞吐量突破2600万标准箱，较去年同期增长20.4％，首次超过香港跃居全球第二。
全港货物吞吐量完成5.61亿吨，连续三年保持全球第一。
）资料来源：世邦魏理仕从上图看，近3年来，天津工业物业租金增长稳定，2008年一季度，主要物流仓储设施平均租金每天每平米0.3～0.5元，高端物业每天每平米达0.8元，季度环比上涨2.6％，年度同比上涨0.8％。
土地价格方面，近3年来，天津主要工业园区工业地产价格持续上涨，2007年平均较2006年上升6.5%，增长幅度较为平稳（从未来发展来看，天津市规划国家级及市级工业园区用地600余平方公里，目前正在开发的面积不到200平方公里）。
随着空客航空城、东疆港保税港区、中新生态城等国家重点项目先后落地天津，国际物流巨头普洛斯、丰树、盖世理也纷纷入驻，天津工业房地产后续发展强劲。
目前，主要物流仓储用地集中在滨海新区，根据最新出让结果公告，2008年天津港区交易仓储用地每亩约42.5～52.6万元。
2007年~2008Q1天津中心城区工业用地的价格变化情况：资料来源：天津市国土资源和房屋管理局。
天津市产业全景分析报告
天津市产业全景分析报告
一、概况
天津市是新中国成立以来经济发展最快的省会城市，其产业结构也发
生了复杂的变化。
根据2024年第二次全国经济普查数据统计，天津市有
4个行政区，拥有总人口4669.7万人，其中城镇人口3908.6万人。
2024年，天津市实现地区生产总值3.3万亿元，其中工业生产总值2.2万亿元，占比66.36%。
二、服务业
服务业是天津市经济结构改善的重要内容。
服务业对就业创造了很大
贡献。
截至2024年，天津市服务业行业结构比较规范，共有27个行业，
以金融、物流和实业服务为主。
2024年，天津市服务业总产值达到11.5
万亿元，占GDP比重达到34.8%，比上年提高6.2个百分点。
三、住宅建设
住宅建设是影响天津市经济发展的重要行业。
截至2024年，天津市
住宅建设主要分为四大部分：住宅地产开发，住宅建筑施工，住宅装饰设
备加工，住宅装修服务。
截至2024年，天津市住宅建设总产值达到2.97
万亿元，占市GDP的9%，比上年提高7.1个百分点。
四、制造业
制造业一直是天津市经济发展的支柱产业。
截至2024年，天津市制
造业对GDP的贡献率达到66.36%，其中机械制造业占比最高，占总产值
的47.1%，其次是化学纤维制造业、计算机通信、电子器件制造业等。
天津土地市场分析
天津土地市场分析1. 概述天津是中国北方重要的经济中心，土地资源十分宝贵。
本文将对天津土地市场进行深入分析，探讨其发展现状、未来趋势及影响因素。
2. 天津土地资源概况天津市位于中国华北地区，拥有丰富的土地资源。
根据统计数据显示，天津市总土地面积约为XXXX平方公里，其中城市建设用地占比为XX%，农用地占比为XX%，其他用地占比为XX%。
3. 天津土地市场现状3.1 市场规模天津土地市场规模庞大，截至目前，土地成交量已经达到XXXX平方公里，成交额达到XXXX亿元。
3.2 成交情况近年来，天津土地市场成交情况良好，各类用地项目相继出现。
其中，商业地产、住宅地产和工业用地成交占比较大。
3.3 供需状况天津土地市场的供需关系较为平衡，但仍存在一定的区域性差异。
部分地区的土地供应相对充足，而另一些地方土地供应不足，需求旺盛。
4. 天津土地市场趋势分析4.1 政策影响近年来，国家政策对土地市场的影响逐渐加大。
天津市政府根据国家政策进行相应的调整，如土地供给调控、土地用途规划等。
4.2 城市发展需要随着天津市经济的不断发展，城市建设日益迅速，对土地需求也越来越大。
未来的土地市场将受到城市发展需求的影响。
4.3 投资热点天津土地市场存在一些投资热点，如科技产业园区、商业综合体等。
这些项目将成为未来的发展方向。
5. 影响因素分析5.1 城市规划天津市城市规划对土地市场产生重要影响，城市发展方向、土地用途规划都将直接影响土地市场。
5.2 经济状况天津市经济状况对土地市场也具有重要影响，当经济发展水平较高时，土地需求也相应增加。
5.3 政策法规政策法规对土地市场起到调控作用，合理的政策制定将促进土地市场的健康发展。
6. 结论综上所述，天津土地市场发展势头良好，受到城市规划、经济状况、政策法规等多方面因素影响。
未来天津土地市场将继续保持稳定增长，成为投资者关注的热点之一。
以上为天津土地市场分析报告，希望能为相关行业提供参考和借鉴。
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析一．区域进展（一）区域概况：天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。
新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。
滨海新区作为中国经济进展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势与人才优势，关于推动中国北方乃至全国经济进展都具有全局性的战略意义。
（二）区域经济与社会进展计划：1.经济自98年以来滨海新区与新区核心区国内生产总值与人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。
历年GDP对比滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元.2.固定资产投资情况：2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设与更新改造分别增长56.5%与40.7%。
新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的进展阶段。
3.区域支柱产业、产业结构：滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，通过10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采与石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。
2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。
从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。
三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。
三次产业的比重为0.74%、69.33%与29.93%。
南港工业区规划建设服务手册 (1)
南港工业区开发有限公司成立于 2009 年，公司注册资本金 90 亿元，经营范围包 括围海造陆和土地开发投资，基础设施和其他城市服务功能设施建设，港口运营管理， 配套项目开发，工业物资管理及投融资等等。
公司下设综合管理部、工程建设部、总工办、土地管理部、经营管理部、财务资 产部、企业服务部（下设用户服务中心）、质量安全环保部八个部门，港务、能源、资 产三个全资公司，参控股南港水务公司、南港燃气公司、融泰混凝土公司、天津港南 港港务公司、南港奥得费尔码头仓储公司、南港信息网络公司六家公司，正在参股组 建南港铁路、LNG 项目公司。一个专业齐全、保障有力、运转高效、管理规范的现代企 业集团初步形成。
1
简介
天津开发区（南港工业区）相关部门简介
1.建设和交通局（含规划、国土资源管理局、房屋管理局，简称“建交局”）
建交局是开发区的建设行政管理部门，涉及规划、土地、建设和房屋等方面的管 理。负责建设选址申请、用地许可申请、工程规划设计审查、测绘及规划验收等；负 责土地出让、抵押、登记和土地储备、房屋拆迁与地名管理等；负责工程招标、合同 备案、施工许可、质量安全监督与备案、文明施工与竣工备案等；负责在建项目协调 推进，包括从招商配合到项目建成竣工的全程跟进服务；负责对房屋、土地的行政综 合执法。
四、建设项目招投标手续办理、开工申报、竣工验收及房地产权登记
建设程序
批准证照
建
海域选址申请
设
项
目
海域使用权证申办
海
域
使
用
填海竣工验收申请
土
地பைடு நூலகம்
土地整理储备计划
收
储
申
土地整理储备登记
办
天津武清卓达太阳城项目考察报告
2 项目简介
项目简介
★项目名称：卓达太阳城 ★项目位置：天津市武清区河西务镇（北 京东南五环外京津第二高速牛镇出口东行2 公里南侧） ★总体规划： 总占地１万亩，一期启动625亩 ★项目建设背景：养老机构是民政部从福 利彩票里拿出1.5亿投资建设的第一个养老 设施基地，民政部委派天津市民政局，天 津市民政局又委派武清区民政局，武清区 民政局委托卓达托管运营，卓达又投资一 个亿将此项目建成并运营。 ★建设现状：已建成配套公建及七栋楼， 包括了社区、居家及机构养老，其中住宅 产品里，养老户型与普通户型的配比是3:7， 养老机构没有产权，是会员制，会费 10~100万不等，入住后，月租2000元.
主题特色
★设计理念：经纬度概念配合细胞核概念，通过单位组团合成万亩项目，抗风险能力强；
经度：商业配住宅；
纬度：健康人户型、亚健康人户型、不健康人户型；
细胞核：中间的公建，能辐射周 边300~400亩地，包括会所、医 院、超市； 细胞质：住宅产品三七配比，一 个养老机构辐射3000亩地共建三 个机构能辐射9000亩地； 细胞壁：路网，健康人眼睛能看 到的地方老人通过辅具也能到达； 细胞膜：外网绿化，单体小区全 封闭，保护隐私，噪音隔离，粉 尘污染隔离；
3 主题特色
主题特色
★项目定位：集养老、文化、生态 休闲、健康、教育等于一体，辐射 京津
★孝道文化： 延100亩湖面打造孝文化区， 建设中国唯一孝文化主题博物 馆，评选中国十大孝星，传播 新的孝道文化，延湖打造孝道 文化景观，既有传统24孝，又 打造了新24孝（如一周打几个 电话，看几场电影……）
养老机构建设：引进台湾敏盛医疗体系 1、敏盛综合医院是台湾一家连锁医院，很好的私立医院。由杨敏盛于1975年创办成立。 2、敏盛医疗体系是以社区为基础的整合性照顾系统。旗下拥有医院、长照中心、护理之家、居 家护理、专业体检中心等多家医疗行业相关机构，是台湾最大的私人医疗机构体系之一，受到国 际知名JCI的肯定，成为台湾首家接受该组织国际医院评鉴的医院。 3、敏盛拥有一个完善的养老照护体系，最大的特点是以急性医疗体系为后盾，建立垂直及水平 的完整养老照护服务网，从护理技术成份需求较高的机构式照护、小区式的日间照护中心到居家 护理及近年发展的远程健康管理的完整长期照护服务链。
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材价格的提升（工业厂房主要建筑材料），直接造成了建筑成本的提升，这
些都导致了天津工业用地价格和厂房建筑成本的攀升，但这里强调的是：天 津工业物业近一年时间时间里，租金水平并没有想象中随土地和建筑成本的 提升而提升，只有部分新出台物业（技术含量高，设施齐全，建筑材料过硬）
的对整体租金有所拉升（如普洛斯在开发区所建的物流库租金为0.91/平方
天 津 空 港 港 保 物 税 流 区 加 工 区 及 空 港 国 际 物 流 天 区 津 经 济 技 术 开 发 区 及 西 区 西 青 经 济 技 术 开 发 区 津 南 经 济 技 术 开 发 区
06年一季度 06年二季度 06年三季度 06年四季度至今
如上表所示，从一季度到第二季度，天津港保税区投资密度涨幅达60%，空港物流 加工区涨幅达33%，天津经济技术开发区涨幅20%，投资密度反映的是土地利用率 的高低，投资密度越大，土地的含金量就越大，而投资密度的提高也对入住企业 的资质提出了更高的要求。这一变化将促使天津的工业地产单位产值更高，土地 收益更大。
天津工业物业的发展模式
政府引导型模式
自主开发模式
上述两者相结合的开发模式 内外资合资开发模式 带租约收购模式
天津工业物业情况
优势：国家的政策支持 ，雄厚的工业基础 ，得天独 厚的地理位置，便捷的自然交通区位、高水平的职业 教育和人才素质，就上述条件而言天津有相对较低的 土地与租金价格。
劣势：就工业物业来说，标准厂房的设计单一，设计 水平低，土地使用率低，产品设计单调 ，很难找到
能够满足特殊产业的厂房。
天津工业2006~2007年走势分析
投资密度 土地价格 租金价格 投资密度、土地价格、租 金价格整体分析
投资密度
名称 天津港保税区
06年一季度 2500RMB/㎡
天津工业地产简介与分析
ห้องสมุดไป่ตู้
天津工业现状
天津工业地产市场情况 天津工业物业的发展模式
天津工业产品情况
天津工业地产市场情况
市场供应
天津市目前拥有4个国家级工业区和27个省
级及省级以下工业园区。总工业园区规划
面积近400平方公里。
国家级园区
天津新技术产业园区 天津经济技术开发区及西区 天津港保税区 天津出口加工区
市场需求
随着城市工业的聚集效应逐渐形成，天津工业地产 客户主要集中在电子、机械制造、汽车配件、化 工等行业。目前，电子产业、汽车及配件、化工、 机械制造业还有近期崛起的航空业与物流业，已 经成为天津工业支柱产业。与工业发展相适应， 各类专业开发区域相继建成，如泰达微电子工业 园、化学工业区，空港的航空城等。高科技产业 园区相继兴起，依托市区内教育科技优势形成新 技术成果转化基地，也促进了研发厂房地产的发 展。
天津市大王古经济开发区
天津市福源经济开发区 天津市天宝经济技术开发区 天津市京津新城经济技术开发区 天津市宁河经济技术开发区 天津市潘庄工业园区 天津市静海经济技术开发区 天津市子牙环保产业园区 天津市蓟县经济技术开发区 天津逸仙科学工业区
天津工业园区分布图
如图上所示，天津的工业 有这样几个特点： 1、从地域分布上看，各 区县都至少有一个省级开 发区，而东丽、西青、津 南和武清都有3个省级及 省级以下开发区，是工业 及工业园区相对繁荣的区 域。 2、从工业园区的级别上 看，90% 国家级开发区主 要集中在滨海新区而90% 的省级开发区集中在市区 周边。 3、从成立时间上看，有几个高峰期，91-92年为一个高峰期，建立了一个国家级， 4个省级，成立地点为市区周），96年为一个高峰期，泰达经济技术开发区开辟了 3个子区，分别坐落于武清、汉沽、西青三个开发区内，03年为一个高峰区，共开 辟了一个国家级，3个省级开发区。
米/天，西青开发区新建标准厂房租金为0.65/平方米/天），这就是目前天津 工业的问题所在，天津目前的工业无论是质量还是租金都略显不足，根据数 据显示上海、北京的工业物业的租金水平甚至高出天津的30%。
天津工业地产的前景分析
行业需求增大，稀缺性凸现
工业地产将保持高景气度
工业地产发展的主要载体 总结
省级及省级以下园区
天津空港加工区 天津市东丽经济技术开发区 天津市军粮城产业园区 天津市大港经济技术开发区 天津市海洋石化科技园区 天津市武清经济开发区
天津市津南经济技术开发区
天津市八里台工业园区 天津市鑫达电子工业园区 天津市西青经济开发区 天津微电子工业区 天津市中北工业园区 天津市北辰经济技术开发区 天津市双口工业园区 天津市海洋石油工业园区 天津化学工业区 天津市茶淀工业园区
4200 RMB/㎡ 4200 RMB/㎡
西青经济技术开发区
津南经济技术开发区
1500 RMB/㎡
2000 RMB/㎡
1700 RMB/㎡
2000 RMB/㎡
2000 RMB/㎡
2200 RMB/㎡
4500 RMB/平方米 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
租金价格
单位：平方米/天
名称
天津港保税区
06年一季度
0.8-1.2
06年二季度
0.8-1.4 0.9-1.3 0.7-0.91
06年三季度 06年四季度至今
0.8-1.4 0.9-1.3 0.7-0.91 0.8-1.4 0.9-1.3 0.7-0.91
空港物流加工区及空港国际 0.9-1.1 物流区 天津经济技术开发区及西区 0.7-0.85
最低出让地价 480元/平方米 384元/平方米 336元/平方米 288元/平方米 252元/平方米 204元/平方米 168元/平方米
64元/平方米 56元/平方米 48元/平方米 42元/平方米 34元/平方米 28元/平方米
新增建设用地土地有偿使用费 缴纳标准。
全国的工业用地标准已于12月27日出台，新增建设用地土地有偿使用费于 2007年1月1日提升一倍，这两条规定，都会使工业用地的实际出让价格受到 比较大的冲击。
西青经济技术开发区
津南经济技术开发区
0.45-0.55
0.4-0.5
0.45-0.55
0.4-0.5
0.45-0.55
0.4-0.5
0.45-0.65
0.4-0.5
投资密度、土地价格、租金价格整体分析
国家政策的颁布，遏制了招商引资中竞相压低地价的恶性竞争行为，抑制 了工业用地低成本过度扩张；投资密度的增加，体现了工业用地的稀缺，钢
土地价格
新增建设用地 土地有偿使用 费 80元/平方米
国务院发布了《国务院关于加 强土地调控有关问题的通知》 （国发 [2006] 31 号，以下简 称《通知》），根据《通知》 中要求，建立工业用地出让最 低价标准统一公布制度和提高
名称 和平区、河东区、河西区、河 北区、红桥区、南开区 塘沽区 津南区、西青区 东丽区、大港区、北辰区、汉 沽区 武清区 宝坻区、蓟县、静海 宁河县
06年二季度 4000 RMB/㎡
06年三季度 4000 RMB/ ㎡
06年四季度至 今 4000 RMB/㎡
空港物流加工区及空港国 际物流区 天津经济技术开发区及西 区
3000 RMB/㎡ 3500 RMB/㎡
4000 RMB/㎡ 4200 RMB/㎡
4200 RMB/ ㎡ 4200 RMB/ ㎡ 2000 RMB/ ㎡ 2200 RMB/ ㎡