CRIC-合肥瑶海万达广场项目市场研究及产品定位20140613(沈政)
世联_合肥华润绿轴项目占位及定位探讨_34PPT_XXXX年
财富广场B座 北一环路亳州路交汇
东南 21层 石材玻璃幕墙 1800 2.7 大理石 粉墙 国产蒂森克虏伯 6客2货 1350KG 18人 分体空调 美标 二手楼售价约6500 50
3
财富广场是合肥市较早入市的大体量办公物 业，吸引了大量国内外知名企业入驻，带动 了整个北一环商务氛围的形成。
连续集中的楼体设置，大面积玻璃幕墙的使 用是产品一大亮点。
3
二线豪宅：主流高端——融科九重锦，主抓主流 自住需求客户，产品力取胜，量价均有较大突破
项目位置
政务区习友路与茂荫 路交口
占地面积 7.5万㎡
建筑面积 31万㎡
容积率 3.21
分期情况
共14栋33层高层， 一期6栋现剩余1栋
户型面积 82~142㎡
成交均价 7500~8000元/㎡
总户数 2300户
本报告是严格保密的。
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地块价值解析
本报告是严格保密的。
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绿轴 绿轴
商业和住宅的规划关系是项目规划的重点，与 人流相关、与地块价值相关、与开发次序相关
34号地R<5.7 36号地R<3.5
规划限制条件——
目前项目规划方向不拘泥于分地块的规划容积率指标，在三块地 内可以考虑综合平衡容积率； 260米超高层建筑的位置基本确定，160米的位置可以调整； 30米限高区域位置可以调整，购物中心位置根据最终判断另行沟 通调整；
本报告是严格保密的。
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写字楼市场
合肥写字楼一线产品分布 合肥代表性楼盘
合肥写字楼产品分析
本报告是严格保密的。
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合肥市场写字楼分布 合肥写字楼主要分布于中心老城区和环城路沿线，
概况
其中市场一线产品多集中于北一环和政务区
上海城开合肥房地产项目市场整合研究营销策略报告
（3）品种结构：多层住宅所占比重回升。近年来，由于土地供给量缩价升，房地产开发强度加大，容积率上升，多层住 宅所占比下降，2004年底已经下降到47%。但是，随着城市空间拓展，房地产开发边缘化，多层占比已由2005年4月份最低 时的35%上升到2005年底的42%；前两年对高档商品房用地的控制，导致了别墅体量下降，2005年别墅供给量下降了5个百分 点；而节地型的高层、小高层建筑占比稳步上升，分别上升了4%、6%。
二、合肥市房地产2006年现况
06年上半年房地产市场基本情况
1-6月份，全市商品房批准预售面积为252.19万平方米，其中商品住宅面积230.46万平方米，与上年同期相比分 别下降29.87%和19.20%。1-6月份商品房实际登记销售面积为237.24万平方米，其中商品住宅面积202.02万平方 米，与上年同期相比分别增长5.12%和7.09%。1-6月份商品房成交总金额为81.34亿元，其中商品住宅成交金额 62.78亿元，与上年同期相比分别增长1.97%和0.75%。1-6月份商品房平均销售价格为3428.46元/平方米，其中商 品住宅平均销售价格为3107.41元/平方米，与上年同期相比分别增长5.92%和2.93%。
好、人民生活更加殷实和独具魅力的现代化滨湖城市。
2、分类目标
——经济发展目标。“十一五”末，全市地区生产总值确保1900亿元，年均增长15.5％，力争达到2100亿元，年均增长18％；全市人均生产总值 达到5000美元；财政收入达到260亿元，年均增长15％左右；全社会固定资产投资五年累计超过4500亿元，年均增长22％以上；社会消费品零售总额 达到650亿元，年均增长15％；居民消费价格指数控制在年均上涨2％左右；非公有经济占经济总量80％以上。
(4篇)万达广场的调研报告
(4篇)万达广场的调研报告调研报告：万达广场报告一：万达广场的地理位置与规模我们对位于某市市中心的万达广场进行了规模与地理位置的调研。
万达广场位于该市最繁华的商业区，紧邻地铁站，交通便利。
广场总建筑面积约10万平方米，拥有数个塔楼及商业街，包含各种类型的商铺、餐饮、娱乐场所等。
万达广场规模庞大，是该市最大的商业综合体之一。
报告二：万达广场的商业形态与租户结构在对万达广场的调研中我们了解到，广场的商业形态多样，包括品牌商店、百货超市、餐饮娱乐等多种业态。
在租户结构方面，万达广场吸引了众多国内外知名品牌的入驻，如星巴克、优衣库等，同时也有一些当地特色商户。
商户的经营状况良好，广场整体运营也比较稳定。
报告三：万达广场的消费者群体与消费特点通过面对面的调查及问卷调查，我们统计了万达广场的消费者群体及其消费特点。
调研结果显示，广场的消费者主要为年轻人和家庭，其中白领占比较高。
他们来广场主要是购物、娱乐和就餐。
消费者普遍对万达广场的品牌和服务比较信赖，他们注重购物环境的舒适性和商品的品质。
报告四：万达广场的未来发展潜力通过对万达广场的调研及市场趋势的分析，我们认为万达广场具有较大的未来发展潜力。
首先，地理位置优越，人流量较大，具备吸引消费者的条件。
其次，广场内租户结构多样，吸引了多样化的消费者群体。
最后，万达广场在品牌和服务上的稳定表现，也是其未来发展的保障。
因此，我们认为万达广场有望继续保持良好的运营状态，并能够进一步发展壮大。
报告四：万达广场的未来发展潜力通过对万达广场的调研及市场趋势的分析，我们认为万达广场具有较大的未来发展潜力。
以下是对该广场未来发展的进一步探讨：1. 增加购物体验的多样性：随着消费者对购物体验的需求不断提升，万达广场可以进一步增加多样的购物体验。
例如引进更多的特色商铺与娱乐设施，为消费者提供更丰富的选择。
在商业街区域，可以创造一个集购物、娱乐、休闲为一体的街区，吸引更多的游客前来消费。
环球旅游市场发展与万达酒店品牌定位
环球旅游市场发展与万达酒店品牌定位沈文忠【摘要】文章力图从环球旅游市场和中国旅游业的发展趋势,探讨万达度假酒店的品牌定位策略、客户群体分析,以及万达度假酒店的文化特征.【期刊名称】《建筑与文化》【年(卷),期】2018(000)001【总页数】4页(P31-34)【关键词】旅游发展趋势;客户群体研究;文化经营;奢侈品牌策略【作者】沈文忠【作者单位】万达文化旅游规划研究院【正文语种】中文引言：环球旅游市场的发展已成为世界经济中的支柱产业，并且对世界经济格局的平衡起到关键作用。
而中国旅游发展以总人数世界第一、旅游总收入世界第二的成就正迅速走向世界旅游发展的领军地位。
万达集团的企业转型，正向文化旅游、电影、体育、大健康等产业领域快速拓展，而度假酒店群在万达城旅游产品中起到皇冠“明珠”的地标作用，其高端服务、超凡品质和文化追求将形成万达度假酒店的品牌定位构架。
1 环球旅游产业发展趋势旅游曾是欧洲青年贵族步入社会前的人生必修课，史称The Grand Tour。
而随着世界经济进入后工业社会，旅游已不再是贵族社会的特权，而是从60年代开始，快速成为新兴中产阶级的生活方式的一部分。
至2016年全球旅游总人数已达到105亿，旅游总收入5.17万亿美元。
纵观其发展反映了如下趋势：（1）环球旅游产业增长率普遍高于经济增长率，发达国家旅游对经济增长的贡献率大于新兴经济体国家。
（2）环球经济正进入“无国境经济”时代，而旅游产业对全球经济的格局起到平衡和激励作用。
其中亚洲旅游市场已与欧、美形成三足鼎立之势，成为驱动全球旅游增长的重要动力，并推动着世界经济的全球化进程。
（图1）（3）世界各地基础设施的快速发展，包括机场、公路、地铁等公共设施的大力兴建，以及信息化技术的普及，都极大地推动了新兴旅游经济的发展。
（4）城市化的发展仍是世界旅游经济的中枢和支柱。
图1 2016年世界旅游市场已形成欧、美、亚三分天下格局（图片来源：世界旅游城市联合会《2017年世界旅游经济趋势报告》，P14）2 中国旅游产业的发展根据联合国世界旅游组织统计，2016年中国旅游总人数43亿人次，旅游人数据世界第一；2016年中国旅游总收入6500亿美元，低于美国1.03万亿美元而居世界第二位。
上海南汇万达广场项目市调和定位策划报告_
南汇万达项目市调和定位策划报告2007年9月商业地产整合营销实战派目录前言 (4)项目市场策划和定位报告纲要 (10)第一部分项目定位初步建议 (11)1、项目定位 (11)（1）产品定位 (11)（2）功能定位 (12)（3）产品特点 (12)2、客源总体定位 (14)（1）客源定位 (14)（2）客源需求与偏好分析 (15)（3）客源决策模式分析 (17)（4）客源关键性需求 (17)3、价格定位及策略 (18)（1）价格定位 (18)（2）价格定位原则 (19)（3）价格策略建议 (20)4、产品定位建议（户型面积范围及户型比） (21)（1）面积配比建议 (21)（2）户型建议 (22)（3）户型面积配比依据 (23)（4）户型参考 (26)5、公寓式酒店和普通住宅居住成本支出比较 (28)6、初步开发策略建议 (30)（1）项目开发策略建议 (30)（2）项目风险及控制 (30)第二部分项目所处城市及区域概况 (32)1、上海市基本概况简述 (32)(1) 2005-2006上海GDP总量及增长情况 (32)(2)2005-2006上海市人均GDP及增长情况 (32)(3)2003-2006上海人均可支配收入水平 (32)2、上海市房地产概况及市场走势分析 (33)(1) 上海市房地产概况及市场走势分析 (33)(2)2007年上海房产供需分析 (35)3、南汇区行政区域占地面积、人口数量及相关区域特征状况 (37)(1)南汇区产业结构比例及重点产业发展概述 (38)(2)南汇区全社会固定资产投资及增长情况 (39)4、南汇区未来城市规划情况 (39)(1)产业布局策略 (39)(2)交通发展策略 (39)(3)城区规划方案 (40)5、南汇房地产市场发展研究 (41)（1）南汇区房地产市场基本发展条件 (41)（2）南汇区房地产市场发展状况及购房人群分析 (43)（3）南汇区2005年—2007年上半年土地开发量及各类产品的供应量与消化量： (46)（5）典型酒店公寓市场情况及供求状况； (50)6、小户型酒店式公寓在上海销售较为成功最近的销售案例 (56)第三部分南汇区项目自身状况分析 (57)1、项目区域环境分析： (57)2、项目基本情况分析： (58)3、项目SWOT分析： (59)4、南汇办公项目的不可行性分析 (63)（1）上海办公楼市场分析 (63)（2）南汇办公楼市场的不可行性 (64)（3）南汇/浦东地区的专业人士访谈 (65)5、相应对策分析及未来前景评价： (64)第四部分附件 (67)前言本次市调访谈共走访了7个单位与相关部门，对同业单位、白领、政府部门等进行了深度调研访谈。
世联合肥置地投资广场营销战略与策略90PPT
►老城区走势取决于发展后劲；
老城区有全向政务新区倾斜，老城区的商务市场也有可能退居次席。（如青岛）
学习改变命运,知 识创造未来
城市
上海 北京 广州 天津 深圳 成都 武汉 沈阳 南京 青岛
04年第三产业GDP （亿元） 3565.34 2567.6 2182.6 1319.76 1300.48 995.70 950.00 849.50 835.00 830.6
沈阳、青岛等二线城市的写字楼发展规律对我们有 重要的借鉴意义。
学习改变命运,知 识创造未来
世联合肥置地投资广场营销战略与策略90PPT
合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立。 传统写字楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现
合肥写字楼市场发展历程
2000年以前
2000年左右
2003-04年
老式办公楼 一批形象落后的低档次 办公楼
大型国企高档办公楼
邮电大厦 金城大厦 润安大厦
写字楼市场化起步
– 财富广场一期2004年10月入伙以来租金基本稳定在40-42元/平米·月；
2
高租金承受力企业动向：需求升级，开始向新型高档写字楼转移
– CBD中央广场大客户很大一部分来自对面的金城大厦； – 财富广场一期很多大单位业主或租客原在邮电大厦、古井假日酒店等办公；
学习改变命运,知 识创造未来
世联合肥置地投资广场营销战略与策略90PPT
案例：青岛政务新区发展历程
时间 1994
发展阶段 规划确定、政府搬迁
1996
住宅与配套商业开发
2000 2002 2004
商务市场启动 商务市场发展 商务市场成熟
合肥银泰中心、金鹰国际购物中心等项目市场调研报告(100)页
•
• • • • •
不足之处：
• • • 由于地处繁华商圈，所以在节假双休日，交通压力会较大 7楼、8楼、9楼仍有部分餐饮及辅助业态未开业，没达到最佳聚客效果。 1楼奢侈品定位高端、2楼部分国际精品适应本地市场需一定时间。
• • •
项目名称：金鹰国际购物中心宿州路店 地 址：合肥市庐阳区宿州路4号 开业时间：2010年12月28日
店铺数量
从业种组合来看，B1楼主要以超市辅助 业态为主 从店铺数量来看，甜品零食类的数量居 前，可以看出在满足顾客对品类需求的同 时，更好的考虑到租金收益
项目概况 业态分布 评价分析 1L品牌分布 店铺数量分析
101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 国 际 化 妆 品
合肥市商场市调报告
报告日期：2014年3月5日 报告人：
目录
商圈概况--------------------------------------------------商场简介--------------------------------------------------商场概况--------------------------------------------------楼层概况--------------------------------------------------评价与分析------------------------------------------------品牌简介---------------------------------------------------
合肥都市文化广场定位报告
价 格：成交价格以签定合同为准[历史价格]8000￥ 备案价7568元
开发商：合肥蜀山科技投资开发有限公司
项目位置：屯溪路与肥西路交汇处（蜀山政府西侧）
销售信息：在售200多、400多、500多平米，或者整层1500平米可自由分割，单价7900
出租价：60-80元/平米/月，实际50元。
2、
3、老城区成了品牌地产的斗舞场，如（万达、旅游集团、国购等）；
4、
5、城市综合体是大而全，有相当的竞争力，如（万达广场、东方广场）；
6、
7、版块内，写字楼和住宅放量大，竞争激烈，如（顶峰国际二期、创景花园3期（在拆迁）、江南·新里程、立基大厦、信旺九华国际等）。
8、
主要对手解析：
楼盘名称：顶峰国际公寓
B:潜在的有：创景花园三期、江南·新里程（广电中心对面）、东方广场；
3、商业：国购（8万平米）、新都会（6万平米）、百脑汇、新曙光百货、合家福社区店、喜客多；
4、
3、公寓：世纪云顶（已入住）、·瀚海星座（在售）；
4、机关单位：省人大、省人民检察院、省军区等；
5、宾馆酒店：梦都、玉立皇、八一宾馆、稻香楼宾馆等；
9月、合肥将迎来土地饕餮盛宴4548亩集体待嫁。从市中心到政务区，从庐阳区到滨湖到经开，都将有土地供应。无疑，不在预示在合肥地产市场的火热，也同样警示，不久的将来，将有更多的市场竞争。
（二）、房地产市场，一路飙升，一路火爆。
往年的6、7、8三月是传统淡季，而今年无论是开盘的项目来说，还是成交量来说都达到了一个顶峰。
7份合肥市住宅类商品房销售套数为11156套，销售面积为1072656.87㎡，销售金额为458720.27万元，销售均价为4276.49元/㎡。在环比的变化中，销售套数环比上涨了2218套，涨幅达24.82%；销售面积环比上涨了199493.04㎡，涨幅为22.85%；销售金额环比上涨了85835.86万元，涨幅达23.02%，八月也已破万套。
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0
2013
户籍人口（万人）
10.00% 5.70% 0.00%
2009
2010
2013
常住人口（万人）
2013年合肥各区域人口占比情况
7.34%
3.87%
2008-2013年瑶海区人口增长走势
高新区 新站区 庐阳区 80 69 73 20.00%
2.04% 1.80%
9.22%
3.07%
60
40 20 0
合肥历年来商品房与商品住宅销售面积情况
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2008 2009 2010 2011 商品房销售面积（万方） 1567.4 100.00% 80.00% 1124.9. 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00% -60.00% 2012 2013 商品住宅销售面积（万方） 商品住宅增长率
市区客户、 长丰客户
代表 项目
绿地中心
华润凯旋门
万科蓝山、 保利五月花、 恒大中央公 馆、保利东 中海中央公 郡、信地城 馆 市广场 万达文旅城
万科森林城 华润橡树湾
万科金域华 府 大富山庄
祥源城
融科城 禹州华侨城
信地城市广 场 6
6
Part 3-住宅市场研究
【产品结构】近三年来合肥商品住宅成交主力为二房、三房，其中三房成交占 比呈现上升趋势。随着生活水平的提高，置业观念发生微变，改善型产品需求 有所上扬。
2013年合肥商品住宅各房型|面积段供求情况 单位：万方
250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00
二房
1.20 1.00 0.80 0.60 0.40
300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 80以下 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140以上 成交面积 供求比
2011-2013年商品住宅成交占比情况 0.90 0.60 0.30
9.397.27 1.77% 6.12% 1.48%
7.88%
0.01% 一房 二房 三房
0.00 二房 三房 四房 复式 别墅 11供求比 其它 1.50 1.20
396.19 40.13% 42.61% 11年成交占比 0.59% 1.22% 8.13% 0.18% 6.39%
2011-2013年商品住宅房型供求情况 400 300 200 100 0 一房 500 400 300 200 100 0 一房 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 一房 数据来源：CRIC2014 二房 三房 二房 三房 12供应面积 668.57 620.39 305.99 271.13 62.06 0.89 27.92
新站区 庐阳区 蜀山区 高新区 政务区 包河区 瑶海区
包河区
新站区
政务区
滨湖区
经开区
滨湖区
高新区 经开区
5
5
Part 3-城市房地产发展研究
区域特征分析
包河区 政务区 滨湖区 城市拓展区 域 教育交通资 源倾斜 人流不足、 未来超级大 盘多，价格 攀升较快 中端 瑶海区 庐阳区 蜀山区 高新区 经开区 新站区
12年成交占比
一房
二房 三房
5.52%
0.93 10.47 0.93 62.94 58.46 14.87 13.95 0.00 3.32 0.00 四房 复式 别墅 供求比 其他
27.22%
四房 复式 别墅
59.48% 13供应面积 13成交面积
13年成交占比
其他
7
Part 3-住宅市场研究
【2013年户型面积段】 二房：成交主力面积段分别为80-90㎡ 三房：成交主力面积段分别为90-100㎡ 四房：成交主力面积段分别为135-145㎡
Part 1-城市宏观背景研究
【产业结构】近年来，合肥产业呈现少有的“二产进，一三产退”情况； 服务业中，13年房地产业销售额占GDP比重为21.54%。
2013年合肥第二产业（六大主力产业）占比情况
4% 3% 15% 16% 汽车 装备制造 家用电器 工业 10%
2013年合肥第三产业（七大主力产业）占比情况
服务业
24%
20%
交通运输、仓储和邮政业 批发和零售业 住宿和餐饮业 金融业
30%
食品及农副产品加工 新型平板显示 新能源及光伏 14% 16% 13% 3%
32%
房地产业 营业性服务业 非营业性服务业
2013年合肥第一产业（九大主力产业）占比情况
2% 3% 3% 农业 1200 1000 800 600 400 200 0 2008
914
1105.81
2008
2009
2010
2011
2012
2013
固定资产投资额（亿元）
房地产开发投资额（亿元）
合肥历年来房地产施工面积与竣工面积情况
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 560 601 795 893 921 1435.33 4751 4020 5339 5700 6652 6072 1200 1000 800 600 400 200 0
四房
复式 别墅 其它 一房 二房 三房 34.34% 四房 复式 别墅 49.17% 其它
11供应面积
0.92
11成交面积
1.32
0.90 0.60 0.30 0.00 其它 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00
四房
复式
别墅 12供求比
12成交面积
0.93%
5.60%
1.24%
0.00%
45 7.90%
52 15%
57 9.60%
62
15.00%
11.30% 8.70% 10.00% 5.80% 5.00% 0.00%
13.67% 13.04%
12.37% 13.00%
包河区 肥西县
瑶海区
长丰县
2008
2009
2010
2011
2012
增长率
2013
9.53% 11.05%
注：蜀山含政务区，包河含滨湖区
2.00
三房
0.20 0.00
60以下 60-70 供应面积 70-80 80-90 成交面积 90-100 供求比 价 格较高
商务办公区 房地产热点 板块、房价 标杆地、土 地稀缺
二环外老工 业区、环境 较差、住宅 品质不高、 合肥价格洼 地
主城区配套 成熟住宅品 质较高
主城区配套 新兴产业技 成熟住宅品 术开发区、 质较高 离市区较远， 房价较低
产业聚集区、 离合肥政治 离市区较远， 经济中心较 配套不足、 近、区位优 房价较低 势明显
2010 第一产业 2011 第二产业 第三产业 2012
14.50%
15.00% 12.22% 10.00%
2013 247.21 0
2583.75 1000 2000 3000
1841.95 4000 5000
生产总值（亿元）
备注：数据来源于2013年合肥统计公报
3
Part 1-城市宏观背景研究
【施竣工比】受合肥大建设影响，近年来房地产开发投资额逐年增加；13年 各项指标同比12年均较大幅度上涨。
合肥历年来固定资产与房产投资额情况
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 4001 3067 2468 1839 565 670 819 880 3377 4707.99
合肥市历年GDP总量及走势请况
5000 4500 34.61% 4164 40.00% 2008 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 17.20% 2009 合肥市历年三产结构及走势情况
单位：亿元
4672.91
4000
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2008 2009 2010 2011 2012 增长率 2013 5.00% 0.00% 28.53% 26.25%
肥东县 蜀山区
常住人口（万人）
数据来源：合肥市政府网站
备注：2011年的人口大幅度增长主要源于巢湖市市区及庐江县的并入 2
Part 1-城市宏观背景研究
【经济水平】2013 年 GDP4672 亿元，增长率为 12.22% ；自 2012 年以来合 肥GDP增速逐渐放缓，经济拉动三驾马车走势良好。
粮食
7% 8%
油料
44%
蔬菜 瓜果 肉类
28% 牛奶 5% 蛋类 水产品
Part 1-城市宏观背景研究
【人口结构】2013年年末全市常住人口761.5 万人。年末全市户籍人口711.5 万人，比上年增加1万人，其中市区户籍人口222.8万人。其中瑶海区人口73万 人，占全市总人口11.05%。瑶海区人口增长率略高于城市人口增长率。
住宅 品质
中低端
高端
中低端
中高端
中高端
中低端
中低端
中低端
价格
680011000元/㎡
900013000元/㎡
75009500元/㎡
66008500元/㎡ 市区外溢客 户、肥东客 户，来肥务 工者、公务 员、白领
800011000元/ ㎡
市区客户、 公务员、企 业高管、白 领
680011000元/ ㎡
合肥商品房销售金额占全市GDP比重