万达商业地产调研报告锦华
成都万达广场工程项目可行性研究报告书
万达集团成都万达广场项目可行性研究报告摘要总投资：133885万元销售收入：68490万元年租金收入：10479万元开发周期：3年（其中项目开工至项目竣工：2年）目录第1章项目概况及公司介绍 (1)第2章市场调查分析 (4)第3章经济技术指标 0第4章开发建设进度计划 (3)第5章投资估算及效益分析 (4)第6章风险分析 (13)第7章综述 (17)附件：附件一关于锦江区‚万达商业广场‛项目备忘录附件二商业租赁确认函附件三规划设计方案附件四关于成都万达广场项目相关问题的调研成果第1章项目概况及公司介绍1.1 项目概况宗地位臵：该地块位于成都市锦江区，是规划中的区域商业中心，地块四至范围：北至二环路东五段，南至新规划道路，东至锦华路，西至老成仁路。
经济技术指标:用地面积77788平方米，总建筑面积326140平方米，容积率3.74，覆盖率49.98%，建筑限高150米。
地块所在位臵示意图宗地现状鸟瞰照片土地状况：项目用地位于二环路与新成仁路交汇处西南角,包括A、B、C三地块。
其中A地块面积约105亩,曾由锦江区政府协议出让给国内一家建材商并全部拆迁完毕，但因国家政策调整，该协议未继续履行。
后经成都市政府相关部门研究决定：由于A地块属历史遗留问题，确定不再协议而采用挂牌方式出让。
现在，A地块产权属锦江区且已全部是净地，B、C地块属川云商贸公司且C地块为净地。
锦江区政府要求A、B、C三地块统一规划，整体开发，同时希望我司在该地块上开发建设商业广场。
，锦江区已与我司签订备忘录，一旦我司摘牌成功，锦江区政府承诺将全力支持我司项目的开发建设。
目前，A、B、c三地块整合已快完成，拟定于2005年11月整体挂牌，摘牌后政府将净地（五通一平）交付。
1.2 大连万达集团介绍大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。
经过十七年的发展，万达集团已形成以住宅地产、商业房地产、电影院线、高星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团，集团总资产约200亿元。
万达集团商业地产开发运营管理分析
万达集 团商业地产开发运营管理分析
刘 凤艳 山 东 南丰 房 地产 发 展 有 限公 司 ２ ５ ０ ０１ ４
摘要 ： 商业地 产作 为城 市发展必 然产物 ， 成 为现代 中国地产 开发 的主要模 式 ， 而万达 集 团是 商业地产 的领 军 企业 ， 以 其独有 的创新 开 发运 营模 式 ， 建立 的城 市综合体 商 业地 产模 式成 为行 业 的主 流 。本 文通 过对 万达 集 团商 业地产 开 发运 营模 式的发展进行 介 绍 ， 分析 其模 式的特 色之处 ， 总结万达 商业地 产开 发运营 管理 的经验 ， 希 望对其他 商业地 产 企业 的发展 有所借 鉴。 关键词 ： 商业地 产 ； 万达集 团 ； 开 发 运 营 模 式
一
．
业 地 产 开 发量 大 量持 续上 升 ， 但 招 商 和 经 营 效 益却 不 见 好 转 的尴 地 产 建造 标 准 。 万达 商 业 管 理 作 为全 国规 模 最 大 的商 业 运营 公 司 ， 尬局面。 掌管着建成后的万达集团的运行 ， 通 过 与 商 家 长期 广 泛 的接 触 ， 创立于 ｌ ９ ８ ８年 的 大 连 万 达 集 团 ，目前 已经 形 成 商 业 地 产 、 从 商 家 的 需求 角 度 出发 结合 最新 的商 业 理 念 再 反过 来 融 入 到 项 目 高 级酒 店 、文 化 旅游 和 连 锁 百货 四大 核 心 产 业 ， ２ ０ １ ４年 企 业 资产 前 期 的规 划 设 计和 开 发 建 设 中 ， 不 断 优化 万 达 广 场遇 到 的 不足 。 达到 ５ ３ ４ １ 亿元 ， 同 比增 长 ３ ４ ． ５ ％， 完成年计划 的 ｌ Ｏ １ ％。 万 达广 （ 二 ） 策 划运营 模式 领先 场城市综合体 ， 包括大型商业 中心、城市步行街、五星级酒店、 １ ． 统 一 策 划 写字楼、公寓等 ， 形成独立的大型商 圈。就当前我国市场环 境来 万 达 广 场 通常 会进 行 统 一 的营 销 策 划 活 动 ， 通 过 大 规 模 、 高 看 ， 商 业地 产 发 展潜 力 非 常 巨大 ， 但 如何 能够 进 行 很 好 的 资 源 整 强 度 、 专 业化 的营 销 策 划 ， 提 高 万 达 的知 名 度 和 影 响力 。每 一 座 合 ， 充分 挖 掘 潜力 ， 是 每 个商 业 地 产 企业 必 须 思 考 的 问题 。 万 达 广 场 每 年 在 营 销 投入 的 资 金 高 达 ２ ０ ０ ０万 元 以 上 。 不 仅各 个
成都锦华万达广场复盘总报告
第一部分 成都锦华项目复盘会会议纪要 .................................... 1 一、上午会议发言（相关建议及议题见下午讨论议题） ..................... 1 二、下午讨论决议 ..................................................... 5 三、需提请集团领导协调事宜 .......................................... 13
成都锦华万达广场 项目复盘总报告
主办部门：集团商业地产研究部 联合部门：集团项目管理中心、集团商业规划研究院、集团商业管理公司、
成制中的重要一环。经过三个项目的历练，复盘 机制本身也日益成熟。宁波项目复盘侧重于项目建设管理过程的经验总结， 促进了项目系统横向经验共享；石景山项目复盘首次将消费者、商家、业 内人士、媒体舆论等外界反馈客观呈现，对内重在梳理跨部门流程薄弱环 节的完善方案，推动了流程优化跨部门共同决议的成形和试行；成都项目 复盘在前两次经验继承基础上又有创新，将商管、院线、百货视为内部客 户，内部调研结合外部反馈来确定复盘议题，增加了分系统复盘酝酿和跨 系统交叉研讨的环节，集团总复盘注重的是形成遗留问题解决机制和论证 转化相关业务优化建议。内部反馈显示了大家对复盘价值的共识：总结了 万达订单地产操作的实践智慧，强化了结果导向的商业地产业务意识。
万达调研报告
万达调研报告【第一篇】万达调研报告万达集团成立于1988年，总部位于中国北京，在房地产、商业地产、文化旅游、金融和互联网等多个领域都有着广泛的布局。
作为中国最大的商业地产开发商和运营商之一，万达集团一直致力于推动中国商业地产的发展，为国内消费者提供高品质的购物、娱乐和休闲体验。
本次调研报告主要对万达集团的商业地产进行分析，从其发展历程、经营模式、品牌形象和市场竞争等多个方面进行探讨。
通过对万达集团的调研，我们希望能够全面了解其商业地产的发展现状和未来趋势，为相关企业和投资者提供参考和借鉴。
一、万达集团的发展历程万达集团的起步可以追溯到上世纪80年代末90年代初，当时中国的房地产市场刚刚开始兴起。
作为第一批进军房地产行业的企业之一，万达集团积极探索商业地产开发与运营的模式，通过引入国际先进的理念和经验，成功打造了一系列商业地产项目。
随着中国经济的快速发展和人民生活水平的提高，万达集团逐步扩大了其商业地产的规模和范围。
目前，万达集团已在全国范围内拥有多家大型购物中心和商业综合体，涵盖了零售、餐饮、娱乐、文化等多个领域。
这些商业地产项目不仅为中国消费者提供了丰富多样的购物和娱乐选择，也为万达集团带来了可观的收益。
二、万达集团的经营模式万达集团的商业地产经营模式以“全产业链、多业态融合”为核心，通过构建完善的商业生态系统，实现资源整合和价值共享。
万达集团旗下的购物中心和商业综合体集合了零售、餐饮、娱乐、文化等多个领域的业态，形成了一个全方位、多元化的消费场所。
在商业地产开发过程中，万达集团注重与商家的合作，通过对商家需求的深入调研和分析，精确把握市场需求，满足消费者的多层次、多元化的消费需求。
同时，万达集团还采取多样化的运营方式，如与国内外知名品牌合作、引进国外优秀概念和模式，提升商业地产的品牌形象和竞争力。
三、万达集团的品牌形象多年来，万达集团一直秉持着“为国家富民，为员工幸福，为股东创利”的经营理念，致力于为消费者创造价值。
锦华大厦全程策划报告
常锦内桥项目市场及产品分析报告目录一、项目市场分析项目区域环境分析项目研究范围界定区域各物业市场环境分析市场小结竞争个案分析二、产品分析项目SWOT分析1.SOHO篇客群定位产品定位产品描述、风格产品主题2.写字楼篇客群定位产品定位产品建议3.商业篇客群定痊产品定位经营主题设计要点三、项目投资分析1.成本预测2.税务分析3.经济效益分析项目市场分析部分一、项目区位环境分析1、自然资源紧邻内秦淮河，坐享秦淮风光区域内不乏自然景观资源的点缀，项目距离秦淮河风光带不到2公里，不仅可以切实感受古老的秦淮文化，而且由于地块西侧紧依内秦淮河，因而还能坐享其景，景观资源较为优越。
2、人文资源区域内人文资源丰富，近有行知馆，遥对聚宝门由于独具的地理位置优势，项目区域不仅能够接受新街口现代商业的经济辐射，还能接受到来自秦淮文化的人文熏陶，将现代经济与传统的中国文化完美的结合起来。
项目区域内还拥有行知馆（清代上江考棚的曲试正堂），该馆是人民教育家陶行知先生的纪念馆，位于白下路南京市第六中学内，目前已被列为南京市文物保护单位。
此外，项目所在地遥对聚宝门（即中华门，明代称为“聚宝门”），区域人文氛围较为浓厚。
3、配套分析项目所在地作为新街口商圈的重要组成，紧邻成熟的太平南路老商业街，各项配套均较齐全表：项目周边配套一览表二、项目研究范围界定项目地块位于白下路片区。
根据区域及项目特性，将本项目的具体研究范围划定如下：北至小火瓦巷、程阁老巷，南至建康路、升州路，东至太平南路，西至中山南路。
三、区域各类物业市场环境分析1、区域市场整体概述区域内物业多样化，但品质颇为一般，区域价值没有完全体现区域内各类配套设施较为齐全，能基本满足区域人群一般消费需求，此外，作为新街口CBD商圈的延伸区域，该区域内房地产各类物业相对多元化，既有住宅物业产品，又有办公物业产品，同时还有商业物业产品。
由于区域开发时间较早，各类物业呈现如下特征：商业物业缺乏规模效应、住宅物业品质差异极端、办公物业缺乏相应配套。
万达商业地产分析
跨界融合
万达将积极探索与其他行业的跨界融合，如文化、旅游、教育等，以创造更多 商业机会。
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债务状况
万达商业地产的债务状况较为稳健， 负债率保持在合理水平，且债务结构 合理，短期偿债能力强。
现金流状况与投资活动
现金流状况
万达商业地产的现金流状况良好，经营 活动产生的现金流量稳定，能够满足企 业的日常运营和投资需求。
VS
投资活动
万达商业地产在近年来加大了对新兴市场 的投资力度，拓展了新的商业地产项目， 同时也注重对现有项目的升级改造和品牌 引进，以提高资产质量和盈利能力。
品牌优先
万达商业地产注重引进国内外知 名品牌，通过品牌影响力吸引客 流。
组合招商
02
03
长期合作
万达商业地产采用多种业态组合 的招商策略，以满足消费者多元 化需求。
万达商业地产与品牌商建立长期 合作关系，通过稳定合作实现共 赢。
营销策略
线上线下融合
万达商业地产注重线上线下的融合营销，利用互联网和社交媒体 等渠道推广。
布局范围
万达商业地产的业务布局范围广 泛，覆盖了全国各大城市，尤其 在东北、华北和华东地区拥有较 高的市场份额。
重点项目
万达商业地产的重点项目包括万 达广场、万达文化旅游城、万达 酒店等，其中万达广场是其核心 业务之一。
市场地位与竞争格局
市场地位
万达商业地产在中国商业地产市场占有重要地位，是行业 内的领军企业之一。
主题活动
通过举办各类主题活动吸引消费者，如明星见面会、时尚展览等。
会员制度
建立会员制度，提供积分兑换、优惠折扣等福利，增加客户粘性。
物业管理与服务
对商业地产的调研报告
针对商业地产的调研总结6 月 1 日- 1 0 日新阳光实业集团策划部2015年6月11日调研目的：针对包头市商业地产业态布局、销售经营模式进行调研，为我司鹿港小镇南侧地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议。
调研时间：2010年6月1日—3日调研范围：昆区、青山、东河区商业及商业地产调研对象：包百、王府井、为一商厦、娜琳商厦、开来购物、九星电子大楼、东河太平寺东方红CBD、万达广场、时代财富城、燕赵大厦、传媒大厦、金荣财富城调研主体：李金瑾（一）本案基本情况参数介绍：规划用地 : 18000㎡建设总用地 : 18000㎡用地性质：商业用地地理位置：包头市稀土高新区新光东路北侧，如图所示本案位处高新区未来核心居住区，周边有中端社区日月豪庭、鹿港小镇、地税小区、东海花园、现代城，大型超市、重点中学、医院等正在建造中，且人口逐步增加，住宅需求量较大。
交通状况：131、43、29，交通状况一般，只有3条公交线路，且线路发车频率较低。
生活配套：周边生活配套正在逐步完善中。
（二）包头市现有代表性商业调研信息表：经营档次中高档中高档中档中档中档中低档中高档中低档低挡中档底店业态休闲、女装、珠宝休闲女装中国银行快餐快餐、休闲服饰快餐、休闲服饰休闲品牌店KFC休闲服饰餐饮音像办公餐饮经管模式统一经管、扣点统一经管、扣点统一经管，收2%管理费广告分层管理按销售额2%扣除物管费用统一管理自主经营统一管理自主经营统一管理自主经营市内零售商商、周边县零售商自主经营统一管理主要客源呼包鄂呼包鄂市内及近郊客户呼包鄂市内及近郊客户青年消费群体青山东河人青山东河人包头市赢利点1. 包头市经营时间比较长的百货商场1. 自身商场品牌的拉动地理位置优越休闲品牌为核心 1. 商场赢利点主要为1-3楼的摊位、沿商场底店租金1. 定位以青少年个性服饰为主费用含在租金里，另收二次用电费地理位置优越以走量为赢利点1、产品全面、价格适中2. 扣点经营更加容易激活商家竞争意识2. 扣点销售更加容易激活一楼珠宝区规模较大定位精准，差异化经营租金价格相对于包百商圈低在包头具有一定的品牌知名度，管理日趋完善租金高商家流动性大2、二楼少年电子学习用具成为很多家庭的电子品消费之一；3、服装、超市为商超核心支柱3. 包头早期的高端消费场所，7年的运营，积累了大量忠实的消费客户男装及貂皮为主要赢利点经营档次较全，涵盖了中端、中低端产品老客户，商家盈利水平较好三四楼的家具以中档产品为主吸引一定的人流。
万达商业地产调研报告(锦华)
大歌星KTV在万达广场2楼，营业面积约5000㎡，内部装饰风格时尚典雅；拥 有先进的视频点歌系统和全数字化顶级音响设备；包厢内设大型电视墙和演 唱舞台；附设平价超市和时尚休闲酒吧，全新超大的歌曲库。
业态分布-主力店-大玩家超乐场 大玩家超乐场在万达广场1楼，营业面积超过6000㎡，是中国西部地区最大室内 游戏城。娱乐项目：体育类的溜冰、台球；健身类的篮球机、地滚球、拳击机； 休闲类的音乐点播机、舞蹈机；体验类的枪机；竞技类的赛车、传统经典的KOF 格斗游戏等30多个项目，800多台游艺设备，可直接容纳2000名玩家同时娱乐。
业态分布-步行街 2F
主力店
国美电器； 大歌星KTV； 蒙娜丽莎酒 吧
女装
艺之卉；歌莉 娅；VERO MODA；Ming Bridge；塔吉； PPT；飘蕾； 杰西伍；立美 力；漁； forever new； KARLKNY
男装
运动装
配饰
汇美舍；瑞 士军刀 /ZIPPO；帽 子屋
鞋包
迈乐； VAN’S
架空层绿化、 顶层绿化，打造 “泛会所”空间 目的：弥补商 业占据庭院等普 通居民小区公共 空间的不足，拓 展空中的泛会所 休闲场地。
单元入户门禁 系统 目的：有效过 滤入户人群，降 低居住安全隐患， 保证私密性。
板、点结合的楼面设计，“L”型单边围合布局。 目的：吃足地块容积率；居住避开车流量、噪音 大的二环路，保证居住环境；L型斜南北大围合，保 证每户的采光、通风和视野通透。
产品分析-商业 产品组合：商业街+主题商业+零售商铺 业态组合：百货+大卖场+商业街铺
功能组合：居家生活+休闲娱乐+商务办公
租售模式
酒店自持， 其他为出 售物业
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业态分布-主力店-伊藤洋华堂 伊藤洋华堂锦华店免费购物班车
锦华万达
东客站
四川师范大学
3号车
2号车
1号车国际城南Fra bibliotek锦江198业态分布-主力店-万千百货 万千百货业态分布 3F 2F 1F B1F
绅士精品馆 仕女流行馆 时尚名品馆 运动童趣休闲馆
业态分布-主力店-大歌星KTV
业态分布-主力店-伊藤洋华堂 伊藤洋华堂在成都的发展现状
1996年，成都伊藤洋华堂合资公司成立，为伊藤 进入中国内地市场的第一步。成都伊藤洋华堂公 司以日本株式会社伊藤洋华堂为主要股东，合作 伙伴有中国华孚贸易发展集团公司、日本伊藤忠 商事株式会社、伊藤忠（中国）集团有限公司及 邱永汉集团中国永利都（成都）房产开发有限公 司。 截至目前，成都共有5家伊藤洋华堂：1997年11 月21日开业的春熙店、2009年9月30日开业的双 楠店、2007年12月22日开业的锦华店、2009年 11月24日开业的建设店、2011年11月8日开业的 高新旗舰店。其中高新店是中国区伊藤洋华堂第 一家shopping mall。同时，在成都西南建有伊藤 洋华堂物流基地。
锦华路
物业形态
商住楼 商业裙楼
住宅
规划布局 打造400m规划道路，形成完整的外部交通循环动线； 物业规划以商业为重点，在此基础上提升住宅产品的品质档次。
交通规划： 项目自行规划400m长的规划道路，连通二环 路与锦华路两条市政交通干线，在项目外部形 成完整的循环交通线； 二环路 物业规划： •从商业的人气和停车两方面考虑，建筑自用地 红线向里退让，在二环路和锦华路侧分别形成 休闲广场聚敛人气，同时留出地面停车场地； •住宅规划避开人流量大的二环路布局，呈斜南 北的“L”型单边围合。
规划道路
商业 住宅 商住 广场
锦华路
商业步行街 周边道路
商业整体定位
中高端大型城市综合体，填补城东一站式购物中心的市场空白，为城东包含攀 成钢片区、东南二环片区、东湖公园片区、磨子桥片区等的区域性商业中心。
商业定位： 中高档区域性商业中心 功能定位： 服务于中产城东、填补区域商业空 白，并辐射龙泉、华阳地区。
大歌星KTV在万达广场2楼，营业面积约5000㎡，内部装饰风格时尚典雅；拥 有先进的视频点歌系统和全数字化顶级音响设备；包厢内设大型电视墙和演 唱舞台；附设平价超市和时尚休闲酒吧，全新超大的歌曲库。
业态分布-主力店-大玩家超乐场 大玩家超乐场在万达广场1楼，营业面积超过6000㎡，是中国西部地区最大室内 游戏城。娱乐项目：体育类的溜冰、台球；健身类的篮球机、地滚球、拳击机； 休闲类的音乐点播机、舞蹈机；体验类的枪机；竞技类的赛车、传统经典的KOF 格斗游戏等30多个项目，800多台游艺设备，可直接容纳2000名玩家同时娱乐。
1F
缤纷服饰馆
3F
绅士运动馆
B1F
新鲜食品馆
2F
流行仕女馆
业态分布-主力店-伊藤洋华堂 伊藤洋华堂锦华店特色服务
收银特殊通道设置
北京东京纽约时间
送货服务
免费BUS
传真机服务 早市送茶服务 大件商品寄存柜 便民医药箱设置
手机充电服务
婴儿推车租借 复印服务 儿童游乐设施 服务台低位设置
雨伞雨具购物车租借
建筑面积
区位交通
临二环路、锦华路两条城市干道，周边众多中高档居民小区簇拥，构成客户 基础；多条公交线路辐射整个城东及华阳、龙泉区域，具备优越的公共交通 资源。
锦华路上的公交线路： 3，68,75,77,91,817,139,810 二环路上的公交线路： 79,172,97,139,114,52,152 二环路 一级商圈范围内居民区： 锦州花园，望江嘉苑，华润翡翠城， 摩玛城，瑞升橡树林，东景雅苑，牛 沙馨苑，青房云上，东光小区，永兴 小区等。 周边重要公共设施及教育资源： 四川大学、四川师范大学、东湖公园、 塔子山公园
步行街长355m，共有3层，业态涵盖餐饮休闲、时尚购物等。
一波三折的拓展之路：2003年，由于母公司日本伊藤洋华堂出资支持日本右翼修改教科书，否认南 京大屠杀和侵华史实，导致伊藤洋华堂春熙店被砸。接下来的几年，凡中日关系出现各类敏感事件， 成都各伊藤店面都会遭到民众抵制乃至不同程度的打砸毁坏。
业态分布-主力店-伊藤洋华堂 伊藤洋华堂锦华店业态分布 4F
温馨家居馆
业态分布-主力店-万达国际影城 万达国际影城位于万达广场3楼，建筑面积逾8000㎡，投资4000余万元，拥 有11个国际标准厅和2个VIP厅，可容纳2000余观众，规模超大，设施豪华。 是成都乃至西南地区目前最顶级的五星级标准国际多厅影城。2011年9月， 改建成功四川地区首个IMAX数字影厅。
业态分布-步行街
业态分布-主力店
主力店：伊藤洋华堂、万千百货、 万达影院、国美电器、大歌星 KTV、大玩家超乐场、韦德伍斯 健身会所、红杏酒家等。
业态分布-主力店-伊藤洋华堂 伊藤洋华堂简介 伊藤洋华堂，成立于1920 年，日本主要零售企业。在 中国内地，以北京、成都为 主要业务拓展区域，零售业 态包括便利店、大型综合超 市、超级市场、百货店、生 鲜超市等。 伊藤洋华堂集团为世界第五 大零售企业，目前控股的著 名零售店包括伊藤洋华堂、 seven-eleven便利店、崇光 百货、西武百货等。
项目介绍
项目分析
特色与借鉴
壹
贰
叁
项目介绍
基础指标
区位交通 物业形态
整体定位
动线规划 业态分布 规划布局
基础经济指标
基本经济数据指标
项目地址 建筑形态 锦江区锦华路一段68号 城市综合体 约40万㎡ 住宅 商业 酒店、服务式公寓 停车场及配套车位 占地面积 容积率 开发商 租金/售价 物业费 物业公司 开业时间 116亩 3.99 万达地产 商铺参考租金200-300元/㎡。月，参考售价8-10万/㎡。月；商住公寓用作写字楼租金25元/㎡。月 2元/㎡。月 万达物业 2007年12月23日 大型百货、超市、影城、电玩城、KTV娱乐城、数码电器、室内步行街等 地上建筑面积 地下建筑面积 309469.18㎡ 85535.8㎡ 15.4万㎡ 约20万㎡ 约4万㎡ 2190个