物业管理公司不是唐僧肉
物业管理物业管理江湖八大潜规则
物业管理江湖八大潜规则物业管理江湖八大潜规则物业管理江湖八大潜规则你知道吗？有云的地方，就是天下。
有人的地方，就是江湖。
在物业职场的江湖上，有能力的你是桀鹫不驯还是顺应潮流，取决于你对规则的理解和敬意。
【情景再现】从物业保安到项目总经理我一路走来，被人管也管过人，也辞退过员工。
这多数是因为员工的能力无法胜任工作，但这次被辞退的员工并非没有能力。
刚开始我是欣赏他的，甚至准备予以重用。
但一次制度的调整，让我对他的态度急转直下。
为了加强考核，我对相关制度做了调整，谁知在宣布时该员工当场反对，会议还没有结束就擅自离去。
更严重的是，他竟然挑拨其他人不工作来对抗。
第一天，我观察了他和这些员工的表现，第二天他们依然无动于衷。
无奈中，我先找了被他挑动的员工谈话，他们表示考核的调整的确给他们带来压力，但将会积极开展工作。
最后我和他谈话也希望这是良性的沟通，但他依然态度强硬并且发出挑衅，如果我不调整制度，他就要和所挑动的员工一起离开。
最终，我作出了辞退他的决定，曾被他挑拨的员工也情绪稳定地开展了工作。
在职场的江湖上，有能力的你是桀鹫不驯还是顺应潮流，这取决于你对规则的理解和敬意。
潜规则一：从团队角度出发，尊敬和服从上级之所以会有上下级，是为了保证团队工作的开展。
上级掌握了一定的资源和权力，考虑问题是从团队角度而可能难以兼顾到个体。
尊敬和服从上级是确保团队完成目标的重要条件。
员工如果不站在团队的高度来思考问题，只站在自己的角度去找上级的麻烦甚至恃才傲物，很难生存，更奢谈走得好走得远。
潜规则二：如果你的工作不能达到上级的要求，一定要及时和上级沟通，要让他知道你的进度和方向可能在一定时期内你的工作还没有让别人看到显著成绩，这时不要和你的上级距离太远，要创造条件去沟通，让他知道你的进度、计划和要取得的成绩。
你这样做了上级不会责备你，他还会利用所掌握的资源给你帮助，让你提前取得业绩。
然而，有的职场新手甚至老手容易犯的错误却是，越是没有成绩越是不愿去找上级沟通，认为自己没有面子，对上级采取敬而远之的态度。
物业最怕的几件事
物业最怕的几件事物业是一个很繁琐的工作，需要时刻关注住户的需求，管理社区的各项事务。
如果出现一些问题，就会对物业的工作产生很大的影响。
下面我们来谈一谈物业最怕的几件事情。
一、安全事故物业最怕的就是安全事故，因为任何一个安全事故都会给物业带来不小的压力和麻烦。
安全事故可能会发生在小区内或者社区内，比如火灾、漏电、空调漏水等等。
这些事故不仅可能会造成物业的损失，还可能会危及住户的生命和财产安全。
二、住户维权住户维权也是物业最怕的事情之一。
如果住户对物业服务不满意，可能会采取不同的维权形式，包括投诉、走访、申诉等等。
这些都会给物业管理带来很大的困难。
如果物业不能满足住户的需求，住户可能会采取其他措施，如与物业对立，甚至通过诉讼等手段解决问题。
三、经济纠纷物业管理就是一项经济活动，经济纠纷是物业最担心的事情之一。
物业管理需要有一定的资金投入，如果出现资金问题，可能会导致物业的财务状况陷入困境。
此外，物业与业主之间的费用往来也容易产生经济纠纷。
对于不良的物业管理公司，更有可能通过贪污等手段获取非法利益，导致经济问题。
四、维修保养物业管理需要维护社区的各项设施设备，如果设施出现故障或需要保养，那维修保养就是物业最怕的事情之一了。
从一些小的电器维修到大型的水电管道修复，都可能需要物业处理。
因此，物业工作人员必须时刻关注社区设施的维修和保养工作，以防止问题的发生。
五、社会影响社会影响也是物业最怕的一件事情。
如果物业管理不善，容易与业主产生矛盾和矛盾，导致不良的社会影响。
例如，住户对于物业服务的不满意可能引起口碑差评和负面评论，给物业造成不良的影响，甚至引起其他住户的不信任与抵触。
综上所述，物业管理是一个繁琐的、需要细致关注的工作。
如果物业经常出现安全事故、住户维权、经济纠纷、维修保养和社会影响等问题，就会给物业带来不小的困难。
物业管理人员必须时刻保持警惕，为住户提供优质的服务，以确保社区的稳定和安全。
物业管理不可或缺
物业管理不可或缺
宋安成
【期刊名称】《中国物业管理》
【年(卷),期】2024()3
【摘要】我们首先需要明确一点:取消物业管理是一个伪命题,因为只要有房屋的存在,物业管理就必然存在,只是管理主体和形式可能有所不同。
近些年,由于一些物业管理不规范事件被曝光,个别物业服务企业与业主、业委会之间矛盾日益加剧。
各大网络平台上涌现出各种呼吁取消物业管理的言论。
【总页数】3页(P88-90)
【作者】宋安成
【作者单位】中国物业管理协会法律政策专业委员会;上海锦天城律师事务所【正文语种】中文
【中图分类】F29
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物业管理江湖八大潜规则
物业管理江湖八大潜规则实战实用实效实操物业管理江湖八大潜规则你知道吗？有云的地方，就是天下。
有人的地方，就是江湖。
在物业职场的江湖上，有能力的你是桀骜不驯还是顺应潮流，取决于你对规则的理解和敬意。
以下，是一位物业老总的从业心得和在招聘中总结的经验，特别值得物业朋友看看！【情景再现】从物业保安到项目总经理我一路走来，被人管也管过人，也辞退过员工。
这多数是因为员工的能力无法胜任工作，但这次被辞退的员工并非没有能力。
刚开始我是欣赏他的，甚至准备予以重用。
但一次制度的调整，让我对他的态度急转直下。
为了加强考核，我对相关制度做了调整，谁知在宣布时该员工当场反对，会议还没有结束就擅自离去。
更严重的是，他竟然挑拨其他人不工作来对抗。
第一天，我观察了他和这些员工的表现，第二天他们依然无动于衷。
无奈中，我先找了被他挑动的员工谈话，他们表示考核的调整的确给他们带来压力，但将会积极开展工作。
最后我和他谈话也希望这是良性的沟通，但他依然态度强硬并且发出挑衅，如果我不调整制度，他就要和所挑动的员工一起离开。
最终，我作出了辞退他的决定，曾被他挑拨的员工也情绪稳定地开展了工作。
在职场的江湖上，有能力的你是桀骜不驯还是顺应潮流，这取决于你对规则的理解和敬意。
潜规则一：从团队角度出发，尊敬和服从上级之所以会有上下级，是为了保证团队工作的开展。
上级掌握了一定的资源和权力，考虑问题是从团队角度而可能难以兼顾到个体。
尊敬和服从上级是确保团队完成目标的重要条件。
员工如果不站在团队的高度来思考问题，只站在自己的角度去找上级的麻烦甚至恃才傲物，很难生存，更奢谈走得好走得远。
潜规则二：如果你的工作不能达到上级的要求，一定要及时和上级沟通，要让他知道你的进度和方向可能在一定时期内你的工作还没有让别人看到显著成绩，这时不要和你的上级距离太远，要创造条件去沟通，让他知道你的进度、计划和要取得的成绩。
你这样做了上级不会责备你，他还会利用所掌握的资源给你帮助，让你提前取得业绩。
物业管理三难
物业管理三难物业管理是指对一个建造物或者小区的维护和管理工作。
然而，物业管理中存在着一些难点和挑战，被称为物业管理三难。
本文将详细介绍这三个难题，并提供解决方案。
一、难题一：人力资源管理难点物业管理需要大量的人力资源来执行各种任务，如保洁、维修、安全等。
然而，招聘、培训和管理这些员工是一个巨大的挑战。
在物业管理中，人力资源管理难点主要表现为以下几个方面：1. 招聘难点：寻觅合适的候选人并吸引他们加入物业管理团队是一项复杂的任务。
市场上的竞争激烈，很难找到具备相关经验和技能的人材。
2. 培训难度：物业管理工作需要员工具备一定的专业知识和技能，但培训成本高昂且时间长。
此外，员工的离职率较高，培训投入可能无法得到充分回报。
3. 绩效管理：物业管理中的员工数量庞大，如何对他们进行有效的绩效管理是一个挑战。
缺乏科学的绩效评估体系可能导致员工动力不足和工作质量下降。
解决方案：1. 招聘策略：建立合作关系，与专业的招聘机构合作，利用他们的资源和网络来寻觅合适的候选人。
同时，可以通过提供有竞争力的薪酬和福利来吸引优秀的人材。
2. 培训计划：制定全面的培训计划，包括新员工培训和定期的职业发展培训。
此外，可以考虑与相关机构合作，共同开展培训项目，降低培训成本。
3. 绩效管理系统：建立科学的绩效评估体系，包括目标设定、定期评估和奖惩机制。
通过激励措施和个人发展规划，提高员工的工作动力和满意度。
二、难题二：维护费用管理难点物业管理需要投入大量的资金来进行维护和修缮工作。
然而，维护费用管理难点是物业管理中的另一个挑战。
主要表现为以下几个方面：1. 资金来源不稳定：物业管理需要长期稳定的资金来源，但往往面临业主缴费不及时或者拖欠的问题。
这给物业管理公司带来了巨大的财务压力。
2. 资金分配难点：如何合理分配维护费用是一个难题。
不同业主对维护项目的需求和优先级有所不同，物业管理公司需要在有限的资金下做出决策。
3. 资金使用效率低：由于缺乏有效的监督和管理，维护费用的使用效率往往较低。
物业管理公司的性质
物业管理公司的性质物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。
物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。
物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。
物业管理公司的性质具有以下特点：第一，物业管理公司是独立的企业法人。
物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。
物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。
因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。
所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。
第二，物业管理公司属于服务性企业。
物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。
物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。
因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。
物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。
第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。
由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。
物业管理公司的类型物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。
（一）按存在形式划分物业管理公司按存在形式划分，有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司两类。
一个业主朋友的来信：物业公司不是来服务的，是来发财的
一个业主朋友的来信：物业公司不是来服务的，是来发财的业主与物业公司的矛盾，主要责任在物业公司。
一是物业公司服务不到位，乱收费，公益事业收入归己所有等，失去了业主的信任；二是业主不知道服务内容，有问题都找物业公司，而物业公司不告诉（业主）应该找哪些有关部门，问题久拖不解决，使业主错误认为物业公司只收钱不办事。
下面分别说明：（一）服务不到位：首先是服务费最高的，关系到业主生命财产安全的项目，共用部位、共用设施设备，平常不维护，等坏了再修，缩短了设备的寿命。
物别是消防、报警系统，没有进行日常巡查和检查，设备可能都报废了。
高层建筑，防火很重要，因用电用气的业主集中，易引起火灾的设备多，所以火灾发生率比较高。
而且火灾发生后逃生难，救火难度大。
物业公司对此不服务，业主的生命财产安全得不到保障。
（长沙的大兵就是这么看的）卫生方面，道路无人扫，下雨积水，下雪积雪，垃圾桶从来不清洁。
清洁工、保安是农民工或退休职工。
无需五险一金，工资也很低。
（二）公共收益为物业公司所有：公益收益有广告费、停车费、门面的租金（门面设在楼栋的底部架空层，本来是业主的分摊面积），小学、幼儿园的房屋租金、快递等收益，归物业公司所有，侵害了业主的权利。
（三）业主有事找物业公司，物业公司不告知有关部门，只回答不归我管，事情久拖不处理，业主意见很大。
例如有个业主，楼上厨房漏水，几年了，找物业不答理，只是通知该业主交物业费，通知都贴到公共场所来了，不仅受害业主不服，楼上侵害的业主也表态：只要物业来修理，我积极配合，挖地、停车都可以。
其他业主也同情受害的业主的，说物业无聊。
可是，物业不管舆论如何，到时候起诉受害业主，不仅要交物业费，还要交违约金。
（四）物业公司欠水厂水费几百万元，业主是交水费的，否则会停水（因二次供水，水费交物业公司），业主的物业费一年只有几十万，几百万的水费从何而来？就以上几点，业主谈起物业来都痛恨若绝。
业主是弱，不敢起诉法院，担心法院有法不依，担心律师吃了原告吃被告，唯一（办法）就是不交物业费。
开发商自组物业管理公司的利与弊分析
开发商自组物业管理公司的利与弊分析开发商全委及自建物业公司的利弊分析名目一、房地产公司对物业管理的需求是什么二、谁能满足开发商三、【全委】VS【自建】四、结论五、附件前言背景资料“XXXX”位于___________路与______路之间内，开发商为1993年涉足房地产“XX地产”，为了提高房地产销售价值，达成“XX地产借着匠心的设计、顶级的材料和称心的客户管理，为客户供应高质量的物业和服务”“XX地产致力进展及供应优质之生活环境”，“我们不断进展为客户、员工及股东带来裨益”，正是XX人为了客户着想，所以在物管上仍探究、尝试着，故此，呈交下述开发商自建物业公司和全委的利弊，以供决策者分析所用，若能为XX地产、客户后期之服务有所裨益，则幸甚。
一、房地产公司对物业管理的需求是什么（一）市场状况（专指住宅物业管理公司）：物业管理物业管理作为一种劳动密集型企业属于微利行业，当前，全国除部分东南部物业管理企业能够略有盈利外，绝大部分物业管理无法实现盈利。
知名度高、规模较大、管理面积较大的物业公司总体来讲有肯定赢利力量，约在总收入的8%--15%。
（二）开发商之需求和隐忧80%的开发商有自己的物业公司。
为什么？房地产已经经过多重洗牌，从产品设计、材料升级为服务的竞争，而万科、中海、金地、富力、雅居乐、合生创展、珠江（东莞的光大、宏远、南峰、新世纪、东田）等房地产公司均有物业管理服务的品牌支撑其房地产的快速进展。
其实是品牌的需求，中海物业2021上半年全线退出顾问及全委，是继万科、金地之后退出“物业经营”的了，认真做自己房地产项目的物管服务，为其房地产注入“附加值”。
万科为给物业公司正名，“服务”公司，万科给物业公司“减负”推出地产公司服务中心专接保修期内的修理服务，与物业公司服务分开，让物业公司在面对业主投诉时不再是“挡箭牌”、夹心板。
市场上专业公司的生存状况并不抱负，可以用举步维艰来形容。
（三）业主需求2021年北京出台了《关于加强物业管理企业资质管理有关问题的通知《通知》里有一个最主要的内容，就是“房地产开发企业具有物业管理资质的，不得承接本企业及相关单位开发的新建住宅项目”马上就有业主发表不同声音，生怕以后不能再由这家物业管理公司连续管理了。
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“物业管理公司”不是 “唐僧肉”
我知道这个标题已经犯了很严重的语法错误。“物业”的本义是：已经建成并投入使用的各类房屋和与之配套的设
备、设施以及相关的场地。在英语中为“realproperty”,是指“不动的房地产”。而我这里是把“物业”说成了“物业管
理公司”的简称。没办法，现今国人都对这个词汇以讹传讹，我也只好随波逐流。
我真不知道说什么好，本来在国外已经存在和运行了几百年的“物业”、“业主”、“物业管理公司”之间，都是
明明白白、和谐共处的，被用到国内20多年了，还是乱成一团，甚至打的你死我活。
为什么会这样，我看起码有以下几个原因：
一是概念不清。
国人普遍把“物业管理公司”说成“物业”，甚至政府机关和舆论部门也如此。很显然，“物业”是物、是不动的
房地产，“业主”是自然人，而“物业管理公司”是企业。“物业管理公司”不能简单地说成“物业”。由于概念的不清，
造成了之间关系的混乱。
还有人反对叫“物业管理公司”，说应该叫物业“服务”公司，其实是对“服务”的狭隘理解，难道“管理”就不是
服务？通过对“物业”的管理，达到对物业主人的“服务”。
二是职责不明。
我这里说的是“物业管理公司”的职责不明。业主不知道物业管理公司是干什么的，政府部门也没有说清，“物
业条例”也没有说清，甚至物业管理公司自己也不知道什么该干、什么不该干。 有人把物业公司看成是“保
镖公司”，自己出了什么事都找物业公司；有人把物业公司看成是“保险公司”，自己丢了什么东西都找物业公司；
有人把物业公司看成是“福利部门”，自己遇到什么困难都找物业公司；甚至公民的犯罪，也成了物业公司的责任。
而物业公司自己也是一头雾水，结果干了一些不能管、管不了、不该管的事。
其实，物业公司与其他企业一样。它只是通过对物业区域内“公共设施”的“养护”和对“公共秩序”的“维持”（只
是“维持”而已），为物业的主人营造良好的环境、提升物业的价值，并通过业主缴纳的“物业管理费”的利润部分，
来实现企业的赢利和发展。在物业管理企业发展壮大的基础上，反过来再为物业的主人营造更好的环境、提升物
业更大的价值，这本来应该是一个“良性循环”。
其他的什么，物业管理公司就不该管，它也管不了了。
三是利润不见。
在市场经济条件下，企业追求合法利润的最大化，无可厚非。但是，当今社会上有个怪现象，什么企业都可
以赢利，惟独“物业管理公司”不可以，甚至有很多人骨子里要求它提供“义务服务”。 老百姓有这种思想，
可以理解，人都是自私的么，可主管部门也是这样规定的。不信你看各地“物业费”的构成，其中有保洁费、保安
费、绿化费、清淤费、电梯费等等，惟独没有为“物业公司”留下一点可怜的利润“费”。是要物业公司白干吗？这
不符合市场经济一般法则。但它终究是企业，它要实现一点利润后发展，那就逼得它只好从其他等等的“费”中“挤”
利润，这当然就影响了服务质量的提高。
为什么政府就不能明确地规定出“物业管理公司”的合法利润呢？
四是矛盾不断。
由于国人骨子里一些根深蒂固的东西，再加上政府部门政策和制度的不明确，在“物业”、“业主”、“物业管
理公司”之间，矛盾就层出不穷，本来很好的“良性循环”关系，变成了现在普遍的“恶性循环”。
最典型的一个“恶性循环”模型是：业主欠交物业费物业公司服务下降业主更加欠费物业公司服务更加下降业
主大规模欠费物业公司停止服务物业区域内一片混乱。
目前，除了以上这个典型的“矛盾怪圈”外，其他种种因为“物业管理公司”职责不清造成的无休无止的纠纷，
不但困扰业主、困扰物业公司、也严重地困扰着政府部门。
五是社会不公。
懂哲学的人都知道，任何矛盾都有辨证统一的两个方面。当社会上“业主”、“物业管理公司”之间的矛盾出现，
甚至激化时，再看看许多的舆论部门。不是客观公正地分析和评价矛盾双方的原因，而是一味地宣传业主如何如
何地“弱势”和“物业管理公司”如何如何地“刁蛮”。好象业主“欠费”是正当的，物业公司就应该义务服务，而且还
要服务得人人满意。甚至把“物业公司”“妖魔化”以后再与“业主”对立起来，大有愤怒声讨后，再踏上一千只脚的
气势。这种错误的舆论导向，其结果是纵容了“恶意欠费”，人为地使物业管理市场的矛盾更加复杂化，根本不能
解决问题。 再看看政府部门，当“业主”和“物业公司”不得已，对簿公堂时，政府部门只是用“业主大会有权
重新聘请物业公司”的结论，把矛盾又推回一盘散沙的“业主大会”。但是，仅凭目前国人的觉悟水平，永远属于“群
众组织”的“业主大会”是解决不了根本问题的。
由于以上的种种原因，目前国内的大多数“物业管理公司”，包括发达地区的，收费率普遍不足60%，这个收
入比例维持物业公司日常运行都很难，别说提高服务质量。有的只是依靠原来的房地产开发公司给的贴补来“亏
损运行”，成为了企业中的“弱势群体”和市场的“遗忘群体”。有的“物业管理公司”成了什么都可以往里装的“泔水
缸”，有的“物业管理公司”甚至成为任人宰割、谁都可以咬一口的“唐僧肉”。
六是后果不好。
“业主”、“物业管理公司”之间矛盾的激化，受害的实际是双方的。部分业主的“恶意欠费”，实际是对其他交
费业主的侵害。业主欠费和导致物业公司服务下降，使得矛盾不断加剧，种种矛盾又造成了物业管理市场的混乱，
其结果是直接造成整个社会物业服务质量的下降。再好的“物业”，如果管理跟不上，服务跟不上，就必然影响其
保值、增殖，最终真正吃亏的是“业主”自己。
另外，“业主”、“物业管理公司”之间矛盾的激化，直接造成了“社区”的不稳定，因为一个物业服务区域往往
就是一个“社区”，而一个个“社区”又是整个社会的一块块基石，“社区”矛盾重重、不稳定，就必将影响整个社会
的稳定与和谐，其后果是严重的。
那么怎样才能彻底解决这些矛盾？我认为最终还是靠政府。
现在，全社会都在呼唤政府，迫切希望一部公正的、公平的、全新的、能够真正规范物业管理市场各方面责、
权、利和行为的《物业管理法》的出台