我国房地产开发市场集中度研究
中国房地产行业产能分析报告
中国房地产行业产能分析报告一、引言中国房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业之一，对国内生产总值、就业率、投资回报率等指标具有重要影响。
本报告旨在对中国房地产行业的产能进行深入剖析，既包括当前的市场现状，又对未来发展态势进行预测与展望。
二、市场现状1. 市场规模与增长趋势中国房地产行业市场规模庞大，随着城市化进程的推进，需求量不断增加。
根据可靠数据统计，2019年全国房地产销售额达到X万亿元，同比增长X%。
然而，近年来市场增速呈下降趋势，受到宏观调控政策等因素的影响。
2. 地区差异与行业集中度中国房地产市场地区差异显著，一线城市和部分热点二线城市房价高企，市场竞争激烈。
同时，中国房地产行业的行业集中度较高，一些龙头企业在市场中占据较大份额，但小型房地产开发商也在市场中扮演着重要角色。
三、产能分析1. 供给端：建筑规模和质量中国房地产行业在供给端面临两个主要挑战，一是建筑规模问题，一些大型城市房屋资源紧张，土地供应成为制约因素；二是建筑质量问题，部分房屋质量不达标，消费者对房地产行业的信心受到影响。
2. 需求端：居民购房和投资购房中国房地产市场需求主要分为居民购房和投资购房。
居民购房需求由于城市化进程和人民收入水平提高而不断增加，但受限于房价和楼市波动等因素。
投资购房需求受政府政策调控影响较大，存在不确定性。
3. 产业链分析：从原材料到装修中国房地产行业的产能分析还要关注产业链的各个环节。
从原材料供应到房屋开发建设，再到装修和销售等环节，涉及到众多产业，如建筑材料、房地产开发商、建筑公司、装修公司等。
产能过剩或不均衡可能导致行业发展瓶颈。
四、未来发展预测与展望1. 政府政策调控作用中国房地产行业受到买方市场和卖方市场因素的共同影响，政府的调控政策在行业发展中起到重要作用。
未来，政府将加强对房地产市场的监管和调控，通过推动住房租赁市场、提高供应侧改革等措施，努力实现房地产行业的平稳健康发展。
2. 技术创新与产业升级中国房地产行业在技术创新和产业升级方面还存在很大的空间。
房地产市场调研报告(精选5篇)_市场调研报告房地产
房地产市场调研报告（精选5篇）_市场调研报告房地产房地产市场调研报告（精选5篇）由作者整理，希望给你工作、学习、生活带来方便。
第1篇：房地产调研报告_调研报告房地产调研报告_调研报告当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。
近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。
XX年，全国房地产开发投资亿元，占固定资产投资的%，占gdp的%。
房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。
房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。
XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资亿元，比上年增长%，占当年固定资产投资的%。
房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：一、房地产市场现状 (一)房地产市场供给状况1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。
XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。
到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。
XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。
民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
房地产市场的行业集中度分析
03
行业集中度分析方 法
行业集中度的定义
行业集中度是指行业内少数几家企业 所占市场份额的大小，反映了行业的 市场结构和企业的市场势力。
行业集中度是衡量一个行业市场结构 的重要指标，对于了解行业的竞争状 况、制定企业竞争策略和政府监管政 策具有重要的意义。
行业集中度的测量指标
市场份额
市场份额是衡量企业市场地 位的重要指标，通过计算行 业内各企业的销售额、产量 等指标，可以得出各企业的
20世纪90年代至21世纪初，随 着城市化进程加速和经济发展， 房地产市场进入快速发展阶段。
近年来，政府对房地产市场进行 了一系列调控政策，市场逐步进 入调整阶段。
房地产市场的现状与特点
现状
当前，我国房地产市场呈现出总量过剩、结构失衡的特点，部分城市存在房价高涨、供求失衡等问题 。
特点
房地产市场具有地域性、周期性、政策敏感性等特点，与宏观经济、金融市场等密切相关。
建立合理的退出机制，鼓 励企业主动退出低效、无 效的市场，提高行业整体 效率。
调整区域布局
一线城市
优化资源配置，提高土地利用效率，控制房价上涨。
二三线城市
鼓励企业拓展市场，扩大市场份额，促进区域协调发 展。
农村地区
引导企业参与新型城镇化建设，开发适合农村市场的 房地产产品。
创新产品与服务
绿色建筑
研究目的
分析房地产市场的行业集中度
通过对房地产市场的行业集中度进行深入分析，了解当前市场的企业数量、规模和市场 份额等情况，探究其对企业竞争、市场稳定和政策制定的影响。
探讨行业集中度的合理区间
研究不同国家和地区房地产市场的行业集中度，探讨合理区间，为政策制定提供参考。
提出政策建议
我国区域房地产集中度的经济学分析
Ｃｎ ∑Ｘ ∑Ｘ Ｒ＝ ／ ／
ｆ Ｊ ＝
产业中前 ｎ位企业 的行业集 中度。 ×： ｉ产业 中第 ｉ 企业的产值 、 位 产量 、 销售额 、 销售 量 、 职工人数 或 资 产 总额 等数 值 ｎ 产业 内要衡量 的企业数 ， ： 一般计 算排 名前 ４位和前 ８位 的企 业 的集 中度 。 Ｎ： 业 的企 业 总 数 产 根据经 济学 家贝恩 。 的市场结构划分 ，依据 Ｃ ４和 Ｃ ８的不 Ｒ Ｒ 同取值 ， 可将市场划分为 ６种类型 ：
表 １ 贝 恩 的市 场 结 构 划 分
区域垄 断边 界 ， 算区域房地产 业市场集 中度 ， 测 由此来判 断区域 内 部的房地产市场结构 ， 将更为合理和准确。
三 、 国房 地 产 业 市 场 集 中度 的测 量 全
（ ） 国房 地 产 产 业 集 中 度 的 测 算 一 全
如 下表 ２所示， ２为按 资产额和销售额测算 的 ２ ０ 表 ０ １至 ２ ０ ０４ 年 房地产产业集 中度 ， Ｒ ０在 ２ ～２５ Ｃ １ ％ ．％之间 ， 年差 异不大 ， 但有 逐 年下 降趋势。
社科 论坛 ｊ
我 国区域房地产 集 中度的经济学分析
杨承坤 潘旭华 ｂ 市 街口 大 ９ 北 师 学－经 与 商 理学 １ ８ ） 京 新 外 街１号 京 范大 济 工 管 院 ７ ０ ５ ０
摘要 ： 市 场集 中度是衡量产 业组 织市场结 构常用的指标 ， 反映市场垄 体所组成。房地产业的主要经济 活动包括 ： 土地 的开发和再开发， 土 断程度 的高低 。判断产 业集中度 的高低都必须基于其市场的区域边界 ， 房地 地使 用权 的出让和转让 ， 地产的经营 ， 屋的组建修缮 、 房 装饰 以及买
我国房价波动性与市场集中度关系的研究
２０ ０ ５年 ３月 ， 务 院 办 公 厅 发 布 了 《关 于 切 实 国
稳 住 住 房 价 格 的 通 知 》， 次 明 确 提 出 要 采 取 有 效 首
措施 ， 制 房价 过 快 上涨 。政府 部 门采 取 一 系列 全 抑
分 配 在 全 国停 止 。２ ０ ０ ３年 在 《国务 院关 于 促 进 房 地 产 市 场 持 续 健 康 发 展 的 通 知 》中 ， 一 次 明 确 房 地 第
②中国土地勘测规划院全国土地地价检测组 ：２ ０ （ ０ ９年全国主要城 市地价状况分析报告》 。
第 ４期
来 的 同 期 最 低 值 ①。
王 继 东 ， ： 国房 价波动 性 与 市场 集 中度 关 系的研 究 等 我
格 过高 、 涨 过 快 的 城 市 ， 切 实 增 加 限 价 商 品住 上 要 房 、 济适用住 房 、 共 租 赁住 房 供 应 ； 格 二套 房 经 公 严
式 出让 土 地 。 房 价 过 快 上 涨 的 问 题 开 始 明 显 显 现 ，
特别是 上海 、 京 、 州 、 圳 等 城市 房 地 产 价格 涨 北 杭 深
产 是 支 柱 产 业 。２ ０ ０ ４年 以前 ， 国 房 地 产 市 场 较 为 我 平 稳 。２ ０ ０ ４年 ８月 ３ 日起 ， 国 实 行 公 开 的 土 地 １ 我
出让制度 ， 取公 开 招标 、 开 拍 卖 、 开 挂牌 的方 采 公 公
面规 范房 地 产 信 贷 、 地 市 场 、 收 等宏 观 调 控 政 土 税 策 。２ １ ０ ０年 １月 ， 务 院 办 公 厅 在 《 于 促 进 房 地 国 关 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 》中 ， 出 商 品 住 房 价 提
我国房地产业集中与市场结构优化
当前， 迅速 成 长 中 的 中 国房 地产 业 逐 步 成 为 国
一
民经济的先导性 、基础性 和支柱性 的产业。然而 ， 由于 理 论 界 和 实 际 部 门 对 房 地 产 业 市 场 结 构 缺 乏 足 够认 识 ， 使 产 业 内部 企 业 规 模 不 经 济 、 争 力 致 竞
不 强 ， 导 致 城 市 土 地 价 格 持 续 攀 升 ． 价 持 续 快 并 房 速上 涨 ， 地 产行 业 一 些深 层 次 的结 构 性 问题 更 加 房
或 业的 行 份额。 算公 计 式为： Ｃ： Ｒ
ｚ
１
／ 式 ∑Ｘ。
中 ：Ｒ 表 示某 行业 中前 ／家最 大企业 的有关 数值 的 Ｃ ＇ ｔ
ห้องสมุดไป่ตู้
组织理论的分析方法 ： 同时， 第二产业的统计资料最 丰富和完善 。这也为产业组织理论的应用提供了坚
实 的保证 ，但 这并 不意 味着产 业组 织 理 论不适 用 对 第 三产业 的研究 。因此 ， 文将用 产业组 织理论 的研 本 究 方法对 房地产 业 的市场 集 中与 市场 结构 优化 进行
挚
２０ 年 第 ６期 ０９
我国房地产业集中与市场结构优化 ※
刘树枫
内容提要 ： 国房地产业 市场集 中度 低 ， 我 导致产业 内企业规模 不 经济 ， 阻碍 了房地 产 市场结构 的优化 。该 文 用产业组 织理 论的研 究方 法对 房地 产业 的 市场 结构研 究发现 ， 市场 规模 扩 大过 快 、 地 产企业 进入 数 量 多、 房 规模 障碍 系数低 是房 地产 业集 中度低 的主要 原 因； 以房 地产行 业 市场 集 中度作 为房 地产 市场 结构 主要衡 量 并
突 出。
房地产行业研究：整合加速，风物长宜放眼量
市场数据(人民币）市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 3390 沪深300指数 4913 上证指数 3625 深证成指 14689 中小板综指 14145相关报告1.《按揭改善销售下行，地产投资仍承压-11月统计局数据点评》，2021.12.152.《最大变化是从“稳市场”到“稳行业”-中央经济工作会议点评》，2021.12.123.《冬去春来-地产年度策略》，2021.12.64.《郑州土拍降温，碧桂园服务融资80亿港元-地产周报》，2021.11.215.《销售下滑幅度达年内最大，开发投资跌幅扩大-10月统计局数据点...》，2021.11.16杜昊旻 分析师 SA C 执业编号：S1130521090001 duhaomin ＠ 王祎馨联系人wangyixin ＠整合加速，风物长宜放眼量核心观点⏹短期稳健优先推荐国企，长期效率为主推荐民企。
今年地产行业动荡较大，房企暴雷不断，物管板块估值也随之承压。
我们预计明年春节过后，地产行业竞争格局会变得明朗，届时物管板块估值也会随之修复。
短期来看，国企物管公司因为关联房企稳健而享有更高确定性和估值，我们看好已经出台股权激励计划的保利物业。
中长期来看，物管公司自身的运营效率高低将决定其估值高低。
在这一点上，我们认为民营物业公司更可能胜出。
主要看好两类：第一，受益于物业行业整合加速，规模大幅提升，增值服务方面探索出成熟产品线后能快速起量的头部物管公司，推荐碧桂园服务。
第二，基础物管密度高，口碑好，且在增值服务方面发展有方的区域龙头物业公司。
这些物业公司的关联房企流动性危机解除后，未来估值修复弹性较大。
推荐金科服务、建业新生活。
⏹政策面预计持续友善。
虽然物业是地产的子行业之一，但不同于经常被调控的地产行业，物业行业受到政策的颇多支持。
今年以来，住建部和各个地方政府都出台了诸多支持物业公司做好质价相符，以及鼓励物业公司探索各类增值服务的文件。
我们认为，物业公司是政府基层治理的重要抓手，无论是疫情期间的防疫工作，还是突发灾难（比如河南7月的洪灾）时的救援工作，物业公司均做出了突出贡献。
限购背景下我国房地产业市场集中度分析
１ 限购 背景下我国房地产 业市场集中度的现状
国家 于 ２ ０ ０ ９年 ｌ ２月 １ ４日重启房地产调控 ，出 台了上调 利率 、 提 高存 准率 、 限购等政策来 整治 房地 产行业 ， 只不过我 国 房地产业 仍得到了很 大的发展 。据统计 ， ２ ０ １ ２年全国商 品房销
具 有劣势 ，其在很大程度上削弱了该行业的规模经济壁垒 ， 另 外， 市场规模的扩大为小企业提供了广阔的生存 空间。 （ ４ ） 产品差异化壁垒失效 。目前消费者对 房屋 的居住面积 、 质 量和户型均有一 定的要求 ， 只不过 在 同质化 消费 、 产品差异
８ ． ３ ３ ％和 ８ ． ９ ５ ％， Ｃ Ｒ１ ０分 另 ｎ 为 ８ ． １ ６ ％、 １ Ｏ ． １ ４ ％、 １ ０ ． ６ ５ ％、 ｌ ２ ． ７ ６ ％ 和１ ３ ． ７ ７ ％， 虽然我 国房地 产行业市场集 中度有 所提高 ， 只不过 与美 国房地产业 Ｃ Ｒ ３ 达４ ５ ％、 香港房地产业 Ｃ Ｒ１ ０达 ８ ０ ％相 比 仍存在很 大的差距 ， 并且最大房地产企业 （ 万科地产 ） 的市场份
３ 提 高我 国房地产 业市场集 中度 的对策建议
为 了改 变房地产 业集 中度低 、 规模 不经济 的现状 ， 提高市 场结构效率 以及市场集 中度 ， 我们提 出以下几点建议 ： （ １ ） 优 化市 场结 构。建议 提高房地产企 业注册资本 、 经济 、
管理 以及工程技术人员 的最低要求 ， 提升开发企业在项 目投资
参考文献 ：
２ 我 国房地产业集 中度低的原因
导致我 国房地产业集 中度低的原因主要 有以下几个 ： （ １ ） 必要 资本壁 垒失效 。 房地产业是资本密集型产业 ， 房地 产投资需要 庞大的资金 ， 只不过与汽 车制造 、 家用 电器 、 石 油化 工 等行 业平均规模 超过 ２ ０亿元相 比，资本 壁垒相对较 低 ， 同 时， 房地 产开发企业高负债经营特征 、 建筑施工单位垫付资金 、 消费者预付等使得我 国房地产业必要资本壁垒失效。 （ ２ ） 行业技术壁垒失效。在技术方 面 ， 项 目的开发设计 到竣 工有专 门中介机构 全程规划 ，房屋 的建造 由建筑施 工企业 负 责， 开发企业仅需要 提供 一定 比例的资金 ， 显然， 房地产业 的进 入不存 在技术壁垒。
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市 场的本地 性 ，不同 “ 板块 ”间 的房 地产
市 场 实 际 是 相 互 分 离 的 ，房 地 产 企 业 只 是 “ 块 ”内 相 邻 的企 业 发 生 竞 争 ， 们 板 它
没有适度的集中 ，金融市 场就会 失效 ，政 府也会缺位 ，作者在文章 中指 出房地产 业
整 合 的 过 程 不 一 定导 致 一 批 房 地 产 企 业 的
黄慧 、 汪波 （ ０ ８） ２ ０ 以天津市为例 ， 通 过 模型构建 、计算得 出产业集 中度愈高 ， 行 业 利 润 愈 高 的结 论 。 张 卫 红 、汪 圣
（ ０ ０） Ｂ ｒｅ 模 型 的 基 础 上 ，建 立 多 ２ １ 在 ｅｇ ｒ 元 回归模型 对郑州市房 地产业市 场结构 、
进 一 步 分 析 范 式 分 析 了 天 津 市 房 地 产 业 市 场 结 构 ，并 运 用 了 改 进 的 Ｂ ｒｅ 模 型 ｅｇ ｒ
效率结构假说 。
总 而言 之 ，对 于 我 国房 地 产 市 场 集 中
分 析 了天 津房 地产 市场 的市 场 结构 与市 场 绩效 的 关 系 ，得 出 了我 国房 地产 业市 场 机 构并 未达 到有 效竞 争 力 的和市 场绩 效 较低 的结论 。
中度 的指标 中已经 是逐渐 步 入 了寡头 垄
断 市 场 。 黄 慧 （ ０ ７）运 用 改 进 后 的 绝 ２０
地 产同质性较强 ，而纯技术效率与利 润率 正 相关 ，规模效率 与利润率正 相关 ，从 而
认 为 郑 州市 房地 产 业 在一 定程 度 上 反 映 了
场竞争越 充分 ，市 场中各个企 业越难 以发
产 生 这 一 现 象。 关 键词 ：房 地 产 市 场 集 中度 绝 对
指 标
吴刚 （ ０ ８） Ｓ 分析 框架分析 了 ２ ０ 用 ＣＰ 房地产业的市场结构 、企 业行为与企 业市 场绩效之 间的关 系，指 出房地 产业 由于消 费者的地域特性导致 了其供给的区域性寡
头 垄 断 特 征 。王 晓 华 （ ０ ６） 用 Ｓ ２０ 运 ＣＰ框 架 实 证 分 析 表 明我 国 房 地 产 业 属 于 区 域 性
考 虑 到 房 地 产 本 身地 理 位 置 的 不 可 移
动 性 所 导 致 的 房 地 产 市 场 明 显 的 区域 性 ，本 文 选 择 我 国 ３ ５个 大 中城 市 为研
都 有各 自的垄 断市 场 区 ；加之 房地 产业 存 在较 高的进入 壁垒 ， 以， 所 作者认 为房 地 产 业 的垄断 性较 强 ，房地 产 企业 拥有
．
关系 ，与生产扩张能力之 问存在 负相 关关
系 ，与 行 业 进 入 壁 垒 正 相 关 。
杨 承坤 （ ０ ８） ２ ０ 按经营收入水平 测算
了 全 国 ２ ０ 年 至 ２ ０ 年 房 地 产市 场 集 中 ００ ０６ 度 情 况 ，测 算 结 果 表 明 ，我 国 房地 产 业 还 没 有 形 成 规 模 经 济 效 应 ，更 谈 不 上 垄 断 了。 作者 认 为 ， 地 产 市 场 边 界 过 于 模 糊 ， 房
彦 辉 、陈 伟 （ ０ ９） 多 元 回归 分 析 模 型 ２０ 用 对 房地 产 市 场 集 中度 进 行 了 定 量 的分 析 ： 市 场 集 中度 与期 初 集 中度 之 间存 在 正 相 关
我房产发场 中 国地开市（ 西安建筑科技 大学 西安 ７ ０ ５ ） １０ ５ ▲ 本 文 受 陕 西 省教 育厅 项 目资 助 （ 号 １ １ （ ７）基 于风险评 价的 商业 编 １Ｚ｝ ２
展 壮 大 ，最 终 会 导 致 小 企 业 不 具 备 市 场优 势 ，很 难 获 得 垄 断 超 额 利 润 ；相 反 ，集 中 度 越 高 ，企 业 越容 易 运 用市 场 力 量 来 获 得 超额 垄 断 利 润 ，对 于 整 个 行 业 来 说 ，适 度
对 指标计算 了天津市 的房地产业 集 中度 ，
因此全 国性 的 “ 市场集 中度”指标不具有
多 大 的 意 义 ，同 时 作 者 还 认 为规 模 经 济 、 行 业 壁 垒 、企 业 并 购 、政 府 政 策 等 是 房 地
地 产 运 营模 式研 究
◆ 中 图分 类 号 ：Ｆ ６ ． 文献 标 识 码 ：Ａ ０ ２９
也 站 不 住 脚 。同 时 ， 提 出 房 地 产 业 由 于 他
市 间 的横 向 比较 ， 另一 方 面对 该 ３ ５个 城 市２ ｔ ０ ５年 至 ２ １ ） ０ ０年 房地 产 发展 进 行
年度 间纵 向 的 比较 。最 后 ，通 过我 国房 地 产 市 场 集 中度 现 状 分 析 得 出 当 前 我 国 房 地 产 开 发 市 场 结 构 ，并 分 析 解 释
内 容 摘 要 ： 本 文 从 产 业 组 织 的 角 度 对 房 地 产 开 发 市 场 集 中度 进 行 分 析研 究 ， 进 一步 认识 我 国房 地产 业 开发 市场 。
产 业市 场集中度 的影 响因素。
王 新 军 （ ０ ５） 到 从 市 场 经 济 发 育 ２０ 提 相 对成 熟 的 国 家 的 实 践 看 ，房 地 产 业 如 果
效率 与绩效关系进行实证分析 ，结果表 明
市 场份 额 与 利 润 率 显 著 正 相 关 ，但 是 通 过 对 郑 州市 房 地 产 的调 查 研 究 发 现 郑 州市 房
问 题 的 提 出
贝 恩 的研 究 表 明 ， 场 集 中度 越低 ， 市 市
寡头垄 断行 业。
李 颖 欣 （ ０ ８ ） 出广 州 市 在 市 场 集 ２０ 指
较 强 的市 场 力 量 。
“ 出” 退 。作者认 为 ，在开放 的条件 下 ，由 于不同地区房地产市场发育不尽一致 ，较
发 达 地 区 的 房 地 产 企 业 在 竞争 作 用 下 会 朝 着 欠 发 达 地 区扩 散 。
究 对 象 ， 一 方 面 对 房 地 产 市 场 进 行 城