TOD模式研究与实践案例分析
TOD理论和案例文稿
TOD是一种以公共交通为导向的城市规划手法，提倡紧凑、混合用地布局和公共空间。
在中国目前快速城市化的发展背景下，清晰的了解TOD理论的完整内涵和价值对于解决我国当前大城市无序扩张所带来的拥挤和环境问题尤为重要。
我要讲的一共分为四个部分，通过分析我国现状，引出TOD理念，对TOD相关概念进行辨析，最后通过分析优秀案例并结合中国的背景，对TOD中国化的应用进行探讨。
Part1 现状分析引言：近年来，……问题。
【城市土地利用与城市交通之间存在着一种客观的互动反馈关系,城市空间形态在不同交通系统的影响下会表现为“步行城市”、“轨道城市”或“汽车城市”等不同形态。
下面将要讲到的TOD是一种基于“交通一土地利用”互动关系的土地开发创新模式。
】从……公共交通体系。
【国外研究和实践表明,它能有效提高城市整体效率,是一种较为理想的城市土地开发模式,能为实现我国城市空间的有序增长,为城市化、郊区化和机动化的同步进行提供一条有效的途径。
】上图是选取了35个城市为对象，统计分析得到35个城市的建成区面积以及上班平均花费时间的折线图。
（来源：2010中国新型城市化报告）花费时间长的为：北京广州上海深圳天津，西宁最短。
超过30min上班时间的有15个城市。
从折线图也可以看出建成区面积与上班平均花费时间变化趋势大致相同，说明建成区越大，上班花费时间越长，表明就业、居住的空间分布很不均衡（单中心城市结构具有很强集聚效应，中心低价高，居民住在城市边缘，单中心城市结构给交通带来巨大压力）城市公共交通发展需求分析1 城市发展需求层面城市的集聚和扩散同时存在。
一方面,随着产业结构的调整和经济的飞速发展，大量人口、产业等要素向城区集聚，城市功能不断壮大；另一方面，由于中心城区的用地趋于饱和，这类城市必须向外寻求新的发展用地，并通过建立新开发的工业区，形成新的人口集中地及新城区。
城市的过分集聚和无序蔓延给城市带来一系列新增的交通、环境、生态等问题。
TOD城市发展模式的应用与实践
TOD城市发展模式的应用与实践TOD（Transit-Oriented-Development）即以公共交通为导向的开发模式，其起源于上世纪美国，新城市主义代表人物彼得卡尔索尔普提出解决二战后美国城市郊区化无限蔓延而采取的一种以公共交通为中枢，综合发展的步行化城区，其主要本质是实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式；接下来本文将对TOD城市发展模式的应用与实践进行一定分析探讨，并对其做相应整理和总结。
标签：TOD；城市发展模式；应用实践一、TOD城市发展模式的确立与发展过程上世纪九十年代，美国兴起了新城市设计运动——新传统主义规划（New-Traditional Planning），即后来演变为更为人知的新城市主义（New Urbanism），彼得·卡尔索尔普所提出的TOD公共交通导向土地使用开发策略被认同并确立应用。
这是以公共交通为导向的开发模式，其中对应公共交通主要以地铁、轻轨、巴士等体现，结合公交站点为中心，以600米左右即步行7分钟左右行程为半径建设集合了工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区。
随着时间推移，TOD已经成为世界具有代表性的城市社区开发模式，逐渐被广泛应用于城市开发中，其中以未开发地区为主，通過对相应发展区进行专业合理的规划来保障整个用地能够以较低价格得到征用，继而对其导入公共交通，形成开发地价的时间差，之后政府也可在基础设施完善后获取对应的土地升值回报，确保公共交通先期投入实效性。
美国发起的TOD实践也可看作是TOD模式的发展过程，即从二十世纪初土地开发导向的公共交通开始，到第二次世界大战后小汽车导向公共交通模式形式，再到上世纪九十年代初与公共交通相关联土地开发发展，到上世纪九十年末期转变为公共交通导向的土地开发，直至今天形成公共交通导向的城市综合发展；TOD模式主要以城市型TOD社区和社区型TOD社区来体现，社区型TOD社区与城市型TOD社区相比，其并不在公交主干线上进行布置，而是主要通过对应公交支线与公交主干线进项连接，以此形成公共汽车在此段距离内运行不超过十分钟的空间区域框架，确保对应社区生态资源的高度利用率和经济发展。
TOD模式案例调研(新加坡、香港、新罗谢尔、查波)
中国 香港
地铁
部分设计特色——利用公交之便把车站发展为聚集点
中国 香港
地铁
部分设计特色——人车分流
中国 香港
美国 康涅狄格 Connecticut
哈特福德车站地段(Hartford Station Area)
查珀尔希尔长距离范围TOD规划
手指型城市形态
哥本哈根
哥本哈根拥有170万人口，其中城区人口50万。早在1947年，该市就提出了著名的“手指形态 规划”，该规划规定城市开发要沿着几条狭窄的放射形走廊集中进行，走廊间被森林、农田和开放绿 地组成的绿楔所分隔，在以后的几十年里，该规划得到了很好的执行。发达的轨道交通系统沿着这些 走廊从中心城区向外辐射，沿线的土地开发与轨道交通的建设整合在一起，大多数公共建筑和高密度 的住宅区集中在轨道交通车站周围，使得新城的居民能够方便地利用轨道交通出行。同时，在中心城 区，公交系统与完善的行人和自行车设施相结合，共同维持并加强了中世纪风貌的中心城区的交通功 能。作为欧洲人均收入最高的城市之一，哥本哈根的人均汽车拥有率却很低，人们更多的是依靠公共 交通、步行和自行车来完成出行。哥本哈根的这种发展模式是在整个区域层面上实施的，而不是仅仅 限于某一条走廊或是一个小区。城市的活动是在整个区域内存在的，而不仅仅局限于某一个小的区域， 如果只是在一个小的区域内实行TOD模式，并不能改变整个区域原有的用地形态和出行特征，所能 取得的效果就非常有限。在整个区域的范围内实行这种发展模式，就能充分地发挥规模效应，形成整 合的优势，从而改变整个区域的用地形态和出行特征，促进区域发展。
新罗谢尔站地段
美国 新罗谢尔 New Rochelle
亦庄tod案例研究
亦庄tod案例研究亦庄TOD案例研究：未来城市发展的典范一、什么是亦庄TODTOD全称为Transit-Oriented Development，即交通导向型城市发展。
亦庄TOD是指北京市大兴区亦庄地区基于地铁10号线（支线）的交通导向型城市规划，旨在打造“以地铁站为核心，公共交通为骨架”的现代化城市发展模式。
亦庄TOD的建设，从建立高档产业园区，到实现城乡统筹、创新创业，都突出了交通先建、产业后启、公共配套同步的特点。
二、亦庄TOD的建设历程1. 投资规模：亦庄TOD规划总面积约15.32平方公里，计划投资规模400亿元，约1300种不同性质和产业类型对象，包括84个行业类别；2. 时间节点：2014年，北京市政府将大兴区亦庄地区列为全市规划重点开发区域；同年，持续了一年的亦庄TOD规划研究项目启动，全面规划剖析亦庄地区的发展条件，提出了交通、产业、生态、居住等维度的发展方向；2018年，地铁10号线支线进入亦庄，加速亦庄TOD实现的步伐。
3. 建设成果：（1）亦庄地区的租赁面积占北京的41%之多，拥有最多的高科技产业企业、创新人才和知识产权。
（2）“亦庄研发中心”的建立，引领中国在智能制造、新一代通信、云计算和大数据等领域的科技创新能力，将这里打造成为中国首批“国际科技合作基地”。
（3）打造意大利风情街区、“时尚之都”、“健康产业园”等特色产业区域，丰富居民的生活需求。
三、亦庄TOD的意义1. 给未来城市发展提供了一个全新的思路：将城市规划与交通规划紧密结合，以交通为骨架引领产业和生活方式的发展，推动城市的可持续发展。
2. 成为了北京城区经济转型和产业转型的重要样本，在自主创新、业态、人才等方面独具优势。
3. 作为中国智能制造示范区、创新创业基地和产业集群，不仅提升了北京市的产业竞争力，也推动了中国制造向世界领先地位。
四、未来展望亦庄TOD的成功，让我们意识到城市规划不仅要追求高楼林立、交通拥堵，更要关注人们的健康、生活与创新，注重城市的发展质量而非数量。
上海 tod 典型案例
上海tod 典型案例摘要：一、上海TOD 概述1.TOD 的定义和作用2.上海TOD 的发展背景二、上海TOD 的典型案例1.人民广场站2.南京西路站3.世纪大道站三、上海TOD 案例的特点和启示1.人流与商业的紧密结合2.交通与城市规划的协同发展3.对我国其他城市的借鉴意义正文：【上海TOD 典型案例】一、上海TOD 概述随着城市化进程的加快，交通拥堵、城市规划不合理等问题日益突出。
在此背景下，TOD（Transit-Oriented Development，公共交通导向型开发）模式应运而生。
TOD 模式强调公共交通与城市开发的协同规划，以公共交通站点为中心，在400-800 米范围内构建集居住、工作、购物、娱乐等功能于一体的混合型社区，实现城市土地的高效利用和公共交通的优化。
作为我国国际化大都市，上海在TOD 模式的实践方面取得了显著成果。
本文将为您介绍上海TOD 的三个典型案例，以期为我国其他城市的交通与城市规划提供借鉴。
二、上海TOD 的典型案例1.人民广场站人民广场站是上海地铁1 号线、2 号线和8 号线的换乘站，日均客流达百万级别。
周边有上海博物馆、南京路步行街、新世界城等众多地标性建筑，形成了上海最繁华的商业区之一。
人民广场站TOD 开发的成功之处在于将庞大的客流转化为商业价值，同时实现了多种公共交通方式的便捷换乘。
2.南京西路站南京西路站是上海地铁2 号线和13 号线的换乘站，周边拥有静安寺、南京西路商圈等著名景点和商业区。
南京西路站的TOD 开发注重发挥地铁站点与城市功能区的联系，实现了商住混合、文化娱乐、公共交通等多种功能的有机结合。
3.世纪大道站世纪大道站是上海地铁2 号线、4 号线和6 号线的换乘站，地处陆家嘴金融贸易区，是上海重要的经济中心。
世纪大道站的TOD 开发以高效利用土地资源、优化城市空间结构为目标，成功地将商务办公、休闲购物、公共交通等功能集成在一起，为乘客提供了便捷的出行体验。
TOD理论分析与案例报告
6
Part 1
Part 2
概念提出
Part 3
Part 4
关于TOD
建筑师和规划师彼得.卡尔索普是TOD的代表人物，他认为TOD强调“在区域层次整合交通体系”及“社区层次营建宜人的步行环 境”。TOD区别于传统规划思路的准则：区域的增长结构和公共交通发展方向一致，采用更紧凑的城市结构；以混合使用、适合 步行的规划原则取代单一用途的区划控制（zoning）原则；城市设计面向公共领域，以人的尺度为导向，而不是倾向私人地域和 小汽车空间。
TOD 模式的目标原则之一就是通过提高密度来 增加土地使用的效率, 遏制蔓延。TOD 模式强调 对土地的综合利用和开发, 以经济效益为核心, 按照经济价值原则形成的是中心商业区、办公 区、外围居住的类“ 同心圆结构” 。
混合功能 的实现
TOD 模式强调多功能的空间交互, 强调“以人为 中心” 的设计理念, 追求多功能的设计和设施 的高效利用, 实现商业、办公、居住、休闲、娱 乐等功能为一体, 以满足人的需求为目的, 但不 强求“ 小而全”的缀余 , 达到设施混合中的高 效使用, 从而使其满足人们对生活和环境多元化、 多样性的追求。
公共交通有固定的线路和保持一定间距(通常公共汽车站距为500m左右，轨道交通站距为1000m左右)。这就为土地利用与开发提 供了重要的依据，即在公交线路的沿线。尤其在站点周边土地高强度开发，公共使用优先。
4
Part 1
Part 2
Part 3
Part 4
概念提出
类同心圆结构 5
Part 1
理念 阐述
TOD具有相对较高的发展密度，包括居住、就业、商业以及公共设施等功能混合于一个大型的公 共汽车或轨道交通站点周围适于步行的范围之内。偏重于步行和自行车交通的设计原则，同时允 许汽车交通。
TOD模式案例分析
TOD模式案例分析TOD（Task Oriented Dialogue）模式是一种基于任务的对话系统，旨在提供自然语言接口来满足用户的特定需求。
TOD模式的基本原理是将对话任务分解为一系列子任务，并根据用户的输入逐步进行解决，同时保持上下文的一致性。
下面将通过一个案例分析来说明TOD模式的应用。
假设我们有一个酒店预订对话系统，用户可以通过语音或文本与系统进行对话来预订酒店房间。
在TOD模式下，我们将对话任务分解为以下几个子任务：1.了解用户需求：系统首先需要了解用户希望预订的日期、地点、人数等信息。
例如，用户可能会说“我想预订3月10日至3月15日，在伦敦的酒店，共有2个人入住”。
2.确认地点：系统会向用户确认地点，并在用户提供的地点信息中进行验证。
例如，系统可能会回复“您要在伦敦市中心还是周边地区预订酒店？”3.确认日期：系统会向用户确认预订的日期，并进行日期合法性的检查。
例如，系统可能会回复“您确定要从3月10日至3月15日订房吗？请再次确认”。
4.酒店：系统根据用户提供的需求信息，在数据库中符合条件的酒店。
例如，系统可能会回复“正在为您符合条件的酒店，请稍等”。
5.提供推荐：系统根据结果向用户提供酒店推荐，并提供相关的酒店信息，如价格、评分等。
例如，系统可能会回复“我为您找到了以下几家酒店：酒店A，价格100美元，评分4.5星；酒店B，价格120美元，评分4.2星”。
6.用户选择：用户根据推荐结果选择自己心仪的酒店。
例如，用户可能会回复“我选择酒店A”。
通过TOD模式，用户可以通过自然语言对话与酒店预订对话系统进行交互，并逐步完成酒店预订的任务。
TOD模式充分利用了对话的上下文信息，并且能够根据用户的输入动态调整对话流程，提高用户交互的效果和体验。
当然，在实际应用中，TOD模式还可以扩展为更复杂的对话任务，例如机票预订、外卖订购等。
通过灵活选择和组合子任务，TOD模式可以适应各种需求，同时也为开发者提供了更便捷、高效的对话系统开发方式。
TOD模式开发分析及案例分享
TOD模式开发分析及案例分享TOD其实不是⼀个单词⽽是⼀个词组的缩写它的全拼是“transit-oriented development”“以公共交通为导向的城市发展模式”TOD其实不是⼀个单词以轨道交通站点为中⼼以400-800⽶（约5-10分钟步⾏路程）为半径进⾏⾼密度开发打造集⼯作、商业、⽂化、教育、居住等为⼀体的混合功能区实现⽣产⽣活⽣态⾼度和谐统⼀●总结：TOD作为⼀种集合⾼效、开放、共享、激活等特性的城市发展新模式，资源有效利⽤、解决“城市病”、产城融合发展等。
相⽐起单纯地体上盖，更具有宏观引导性。
TOD开发的模式要求以⽕车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴⼠⼲线的站点为中⼼，以400-800⽶为半径建⽴中⼼⼴场或城市中⼼，这个城市中⼼最⼤的特点是集⼯作、商业、⽂化、教育、居住等为⼀⾝，使居民和雇员在不排斥⼩汽车的同时，能⽅便地选⽤公交、⾃⾏车、步⾏等多种出⾏⽅式。
很显然，TOD意味着⾼质量、周到的城市规划和⼟地⽤地设计、设计建造形式等，最终实现从以汽车为中⼼的城市社区，转向以步⾏，⾃⾏车和公交系统为中⼼的城市。
TOD开发原则 (3D)：指密度(Density)、多元化(Diversity)、良好的设计(Design)⾼密开发TOD⾼密度开发住宅、商业、办公⽤地，混合型社区能缩短出⾏距离，提⾼公共交通使⽤频次，进⽽减少机动车使⽤频次，步⾏和⾃⾏车机会得到增加，最终建⽴起⼀个由公共交通起主要⽀撑作⽤的紧凑城市综合体⼈⼝集中⼟地利⽤更适合⼈的居住、⼯作和休闲，⼟地的功能是综合的、复合型的消费导航TOD模式以⼈为本，⾏⼈、⾃⾏车、⼩汽车等不可混乱、互不⼲扰，良好的设计指区域间尺度合理，拥有友好的步⾏区域、美观的休闲区域，⾏⼈在内穿⾏是舒适且⽅便的步⾏是最⾃然，最经济，最健康和最⼲净的短途出⾏模式，是绝⼤多数城市出⾏中的必要组成部分。
如果街道上⾏⼈充⾜，⽽且两边有便利的服务和资源，步⾏是最愉悦的⼀种⽅式，当然，步⾏是个体⼒活⼉，对环境⾮常敏感。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
10
• • • • • •
沿线潜在地块梳理； 沿线规划优化建议； 沿线房地产市场调研； 选定地块价值分析； 重点发展地块发展组合建议； 重点发展地块概念性设计。
11
12
结合轨道优化沿线分区规划
基于对法定图则的理解和对城市 规划的研究，对沿线各区段进行空间 形态疏密相间，具有时代感、节奏
松岗、公明
40亿
30年运营期追加和 更新投资40亿元 24
4、资金投入及土地出让匹配计划
2a 1a 1b 2b 4b 4a 3c 3b 3a 9a 9b 4c 5 8 7 6b 6a 分期 一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 八期 合计 考虑价格增长 2013年 155243 2014年 170034 2015年 225075 225564 2016年 单位：万元 2017年
站点核心区居住、商业类用地优化前后比较（亿元）
18
车辆基地选址及周边物业开发
长圳车辆基地为架修基地，紧邻长圳站以及规划13号线， 占地规模35.9公顷，配属车辆65列，车辆综合用地指标893平 方米/辆，预留上盖物业开发条件。
19
长圳车辆段及综合开发控制规划
轨道交通与城市建设同步推进，通过80 公顷的土地溢价，反哺6号线的建设和运 营资金缺口。
降低商业开发量 提高办公酒店类开发量 提高住宅类开发量
站点周边地区开发量优化示意图
现有规划站点周边地区开发量示意图
17
带来地区GDP和税收增加
GDP及税收 +16%
土地价值
+72%
站点核心区居住、商业类物业
• 一次性税收增长约142亿元，增幅为29%； • 持续性税收增长约20亿元，增幅为15%；
商住、商业混合功 能，职住平衡地区 组团绿廊
感，再现凝固的音乐。
光明新城 深圳重要的城市副中心，创 新型高新产业基地及其配套 服务区，承接香港、辐射东
组团绿廊
莞的生产性服务中心，深港 大都会独具特色的生态旅游 大浪 区 职住平衡，考虑周边
高密度 中高密度 中密度 中低密度 低密度
石岩
体现周边环境特征， 发展中密度生态住区
TOD模式在深圳地铁6号线的 研究与实践案例
深圳地铁集团有限公司 首席规划师 刘 卡 丁
liukading@
1
深圳地铁6号线可持续发展模式 由一下团队集体创作
深圳市轨道办 市发改委、规划国土委、交委、法制办 深圳市地铁集团公司 香港地铁公司 中铁二院设计集团公司 AECOM国际咨询公司 北京大岳咨询公司
•
21
1、土地出让收益平衡建设投资缺口
建设资金 投入需求 投资资金 回收需求
运营收益 债务融资
124 亿元 33 亿元
缺口
运营 收益
单位：万元
社会投资人 资本金 项目发起人 资本金
6号线项目
沿线土地 增值收益
年份
运营收益能够平衡初期建设投资33亿元
22
2、项目特许经营及融资结构
市政府
控制地块 财政资 金置换 补贴 土地出让金 土地出让金
公明街道
【石岩段】
石岩街道 本区房地产市场潜力巨大。
物业升值潜力较好 。
一手商品房暂无；二 手商品房售价： 【大浪段】 5000-13000元/㎡ 零售商业租金：50250元/㎡/月 办公租金：20-25元/ 大浪街道： ㎡ 一手商品房25000元/㎡；二 酒店价格：300-400 手商品房售价：9000元/天 12000元/度关注
是国家国务院批准的《首批80个基础设施建设确 定引入社会资本》项目之五； 也是《广东省基础设施引进民间资本》头号项 目；省政府2013年督办项目； 深圳市轨道交通引进民间资本，第一个封闭运作 的TOD试点项目。
3
TOD模式的重大意义
TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通 为导向”的开发模式。这个概念最早由美国建筑设计师哈 里森·弗雷克提出。 主要是指地铁、轻轨等大运量轨道交通，以站点为中 心、以400～800m为半径建设集工作、商业、文化、教育、 居住等为一体的城区。 TOD是国际上具有代表性的，以轨道交通引领城市发展 的土地开发模式。同时，也是新城市主义、城市化进程最 具代表性的开发模式。
5
1、政府授权市地铁集团为项目发起人，通过一定的程序选择拥 有丰富经验和雄厚资金实力的社会投资人，共同组建项目公司，负 责6号线的建设、运营和相关资源的开发。 2、双方股权比例为51%：49%，由项目发起人控股。 3、政府授权项目公司建设并经营6号线30年，期满后将相关资 产无偿移交给市政府指定机构。 4、项目公司负责提供沿线重点地块规划设计的优化建议，市政 府将部分沿线土地增值收益以现金方式补偿给项目公司，以实现其 财务平衡。
6
7
8
深圳地铁6号客流预测
项 目 长度（km） 客运量（万人次/日） 周转量（万人公里/日） 平均运距（km/人次） 客运强度（万人/km） 早高峰最大断面（万人/h） 晚高峰最大断面（万人/h）
50000 40000 30000 20000 10000 0 松岗站-溪头 站 山门站-马田 站 合水站-公明 广场站 新围站-楼村 站 光明北站-荔 林站 长圳站-上屋 北站 石岩站-大浪 站 元芬站-上塘 站 -10000 -20000 -30000 -40000 -50000 红山站-深圳 北站 光明中心站观光站
客流预测采用规划优化建议成 果，预测结果与 三期规划客流预测相 比，日客流增加16%，高峰小时客流增 加13%。 远期晚高峰小时客流断面图
9
订制地铁6号线主要技术标准
6号线研究过程中，通过对车辆选型、资源共享及供电等进行 了专题研究，确定了以下技术标准： 1）列车编组：A型车，6辆编组、四动两拖； 2）车辆最高运行速度为100km/h； 3）系统最大设计能力30对/h； 4）正线最小曲线半径为450m，最大纵坡30%； 5）噪声控制标准严于国家标准，力争达到国际先进水平。
4
引进民间资本投资深圳地铁6号线
深圳地铁6号线全线长37.85km，其中高架段长 31.41km,地下段长6.44k,共设车站20座。全线设长 圳车辆基地一处。总投资157亿（工可）。 深圳市政府授权深港合资公司建设并特许经营 30年的重大基础设施。政府注入土地资源，土地一 级开发的溢价平衡地铁6号线工程建设和运营的资金 缺口（不含征地拆迁及前期工程费用）。
208193 115780 323973 393791
155243 163005
170034 187463
450639 521671
168789 178654 347443 443435
长圳车辆基地土地出让收益和项目公司获得的上盖物业开发利润， 可以平衡项目投资缺口、项目发起人资本金以及上盖平台建造成本。
（二）
31
合理的风险管控及分担机制
32
1、设置票价收入风险分担机制
33
2、控制土地出让收益风险
34
3、项目未获批准和提前终止的回购
35
深圳城市轨道交通可持续发 展的未来
前期工作
深圳轨道三期工程总投资约2000亿元，政府以配置土地资源形 式注入的资本金如按50%计则应为1000亿元（其余部分由企业融资 解决）。其中，7、9、11号线计划配置土地资源总地价约480亿 元，预期开发利润191亿元，合计约671亿元； 6号线配置土地，仅土地溢价180亿平衡全部资金缺口，封闭运 作。
产业升级
龙华新城
综合枢纽，中心 区居住配套
13
沿线站点用地性质规划
通过沿线站点周边城市规划、交通规划、车站级别综合定位研究。
14
寻找沿线可作资本注入的地块
根据各站点功能定位，结合房地产市场的调研，通过对沿线站点周 边800米范围土地进行梳理，拟定具备实施TOD的土地，通过土地溢 价，反哺6号线的建设和运营资金缺口，实现轨道建设的可持续发展。
20
长圳80公顷综合用地概念性方案设计
提升区域综合价值，据初步估算，规划调整后的土地价值将由原来的 38.8亿元人民币增长到144.7亿元人民币，增幅近3.7倍。 •预计长圳地区未来能创造约1.2万个就业机会，实现地方GDP经济附加值 约19.1亿元人民币/年 •经营型物业带来的持续性税收 – 每年约4.0亿元人民币 •销售型物业带来一次性税收 – 共约92亿元人民币
25
债务融资中通过运营 收益平衡的部分由于 回收周期较长，建议 采用传统银行贷款的 方式解决。
债务融资中通过土地收益 平衡的部分由于回收周期 较短，建议采用其他低成 本的债务融资模式。
26
前期工作
深圳城市轨道交通投融资管理体制 创新发展过程
按照准市场化原则实施轨道交通建设投融资
留给我们的思考
28
如何让轨道交通可持续发展
1、让轨道交通巨大的社会效益(一部分)转化成资本； 2、充分发挥项目公司的规划优势，最大限度地 提高土地价值； 3、设置票价收入和土地价值波动机制，既要确保投资人合法 利益，又要规避政府有偿出让土地风险；
29
落实沿线最新土地规划成果
（一）
30
沿线最新规划成果纳入法定图则
一手商品房待售；二手商品房售价：700015000元/㎡ 零售商业租金：50-300元/㎡/月 办公租金：25-45元/㎡ 酒店价格：150-350元/天
前景一般。 一手商品房暂缺；二手商品
【龙华新城段】 房售价：10000-18000元 零售商业租金：100-150元 /㎡/月 办公租金：50-80元/㎡ 酒店价格：160-380元/天
民治街道
潜力较大。
零售商业租金：70-200元/ ㎡/月 办公租金：15-30元/㎡ 酒店价格：100-130元/天
物业升值潜力巨大。
房地产市场前景一般。