2012_华侨城旅游地产开发模式分析
详解华侨城、曲江新区旅游地产盈利模式
详解华侨城、曲江新区旅游地产盈利模式旅游地产是旅游和地产在互补互助中的联姻，而旅游地产的模式众多，我国最具代表性的旅游地产盈利模式为华侨城模式和曲江模式。
旅游地产是旅游和地产在互补互助中的联姻，可以说，旅游和地地产的联姻是市场的必然选择，也是相互促进的良好架构。
而旅游地产的模式众多，我国最具代表性的旅游地产盈利模式为华侨城模式和曲江模式。
一、华侨城旅游地产盈利模式分析经过二十多年的实践，华侨城成功开创了一种旅游与地产结合发展的全新而独特的经营模式——“华侨城模式”，这种模式应经成为旅游业和房地产业良性互动的经典范例，目前华侨城模式已经衍生出欢乐谷模式、三洲田模式、欢乐海岸模式三种具体的模式。
华侨城的模式具有突出特点：旅游开道、大规模综合开发、旅游和房地产良性互动、超前的科学规划。
华侨城的盈利模式——高利润是华侨城快速做强的驱动器。
华侨城目前的旅游盈利主要来自主题公园，包括欢乐谷、锦绣中华、世界之窗等。
但这部分的盈利显然在华侨城的整个盈利只是凤毛麟角。
随着香港迪斯尼扩建、上海迪斯尼获批，为应对竞争，华侨城将寻求新型的盈利模式，拟向文化产业转型、启动商业巡演、动漫集合等一系列文化衍生消费产业链。
1.地产盈利按照权威周刊得到以下数据，目前包括波托菲诺尚未开发的规划建筑面积，华侨城区域内约有200万平方米建筑面积尚待开发，若乘以5000元/平方米的毛利，总利润将达到100亿元。
按照2003年开发速度，乐观估计开发速度可以达到每年15万平方米，200万平方米建筑面积足够华侨城持续快速开发10年。
“以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是2000元/平方米。
”肖德中介绍，天鹅堡一期当时卖到8500元/平方米，而附近白石洲的房价只有6000元/平方米；北京世纪华侨城项目在朝阳区南磨房，项目附近的楼盘达到了6500元/平方米。
除了房价整体上涨的因素，世纪华侨城主题公园的筹建对它的房价是有贡献的。
波托菲诺项目中，2004年开盘的10万平方米天鹅堡二期均价达到了9800元/平方米，目前已经卖到10000元/平方米。
华侨城成功原因剖析
华侨城成功原因剖析1、旅游开道先行华侨城奉行先旅游，后房地产的开发路径，而且与一般房地产开发企业不同，它是通过先行发展旅游业，显著带动周边相关产业和配套设施的发展，极大地改善区域内自然、人文、经济环境，从而有效提升土地和房地产的价值。
因而，华侨城模式特别强调和注重旅游业的先行发展，可以说，旅游业开道先行对于这一模式的成功起到了极为关键和决定性的作用。
2、大规模成片综合开发华侨城模式是“旅游+房地产”的经营模式，它是以资源整合为核心，崇尚旅游功能与居住、商务功能混合布局，强调住宅、商业、酒店、办公、旅游观光、休闲娱乐、文化会展等诸多产业的良性互动。
这意味着在华侨城模式下，其项目必然是大规模成片综合开发项目。
华侨城获得的旅游加住宅用地已高达25.5平方公里且均成本低廉。
3、旅游和房地产良性互动华侨城模式先由旅游起步，旅游带靓环境，环境带旺地产，地产促进旅游及公司全面发展。
也就是说，旅游业的开发和发展营造出良好的社区环境和品牌，进而有效提升房地产项目的整体价值，同时旅游业稳定的现金流也为房地产业务发展提供一定支持；另一方面，房地产快速盈利的特性又有利于促进旅游业务的进一步发展和扩张，从而形成旅游业与房地产业相得益彰、良性互动之势。
4、超前科学规划华侨城模式秉承“在花园中建城市”的开发理念，并在全国开发区中率先倡导“规划就是财富”的现代发展观，注重生态人文环境和基础设施配套，坚持以人为本的超前科学规划，坚持先规划后建景区和住宅的方针。
1996年，华侨城提出“顺应趋势，结合产业”的核心思想，并邀请大批专家对华侨城总体规划进行修编，制订了1996-2005第二个十年规划方案，并保持了在初期规划中提出的“依托自然，以人为本”的基本原则和特色。
同时，根据新的发展情况和产业结构调整，缩小了城区内的工业用地，相应加强了居住和旅游用地的功能。
成都华侨城地产项目营销案例
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
2.营销推广时间节点
7月19日产品品鉴会 在香格里拉酒店举行
9月13日会所 开放, 诚意金 收取
4月28日接待 中心正式开放
6月6日样板房 对外正式开放
8月10日诚意金 登记正式启动
项目定位研究 示范区评价
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
8月16日一期 多层开盘
9.20推出:
起价: 4880元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
11.15推出:
起价: 4700元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
销售情况
开盘当天销售90%， 目前剩5%
销售情况 开盘至今销售50余套
三、项目营销推广
4.现场销售组织
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
项目8月16日、9月20日和11月15日开盘均采用按照交纳了诚意金的 顺序选号的方式让客户分时间段分批次进入选房。
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
目录
项目基本信息及营销推广组织分析 项目规划设计分析 项目现场施工组织分析 项目成本控制分析
华桥城规划设计分析
一、规划方案剖析
成都华侨城占地3000亩, 由1200亩主题公园“欢乐谷”、50万 ㎡的都市娱乐商业及1500亩人文社区构成, 其中1500亩的地产 项目由东区、西区两个板块构成, 先期开发西区——成都华侨 城·纯水岸。成都华侨城·纯水岸是成都华侨城首先启动也是率 先亮相的项目, 占地面积约600亩, 以占地5万平方米的人工湖为 主要景观和中心。项目建成后, 将成为成都主城区内不可多得的 低容积率、超大规模亲水住宅项目。
解读旅游地产投资的八大成功要素以深圳华侨城为例
要素三：设施
旅游地产投资需要基础设施建设。深圳华侨城在交通、住宿、饮食、娱乐等 方面均具备完善的设施。特别是其旅游交通设施，不仅提供了便捷的出行方式， 还通过合理规划交通线路，实现了游客在华侨城内的无缝衔接。
要素四：服务
优质的服务是旅游地产投资成功的保障。华侨城集团一直致力于提高服务水 平，提供专业的导游服务、优质的客户服务以及完善的安全保障，确保游客在华 侨城度过愉快的时光。
要素五：政策
政策因素对旅游地产投资具有重要影响。在国家和地方政策的支持下，深圳 华侨城在税收、金融等方面获得了优惠，为项目的成功提供了有力保障。同时， 政策的变动也会对旅游地产投资产生一定的影响，投资者应密切政策变化，以便 及时调整投资策略。
要素六：环境
保护生态环境对于旅游地产的可持续发展至关重要。深圳华侨城在开发过程 中注重环境保护，遵循绿色发展理念，通过实施一系列环保措施，确保华侨城的 自然环境得到有效保护。这样的举措不仅有助于提升华侨城的旅游品质，还有利 于维护生态平衡，实现旅游地产的可持续发展。
然而，这些研究大多以宏观层面为主，针对具体景区的旅游产品创新系统的 研究相对较少。
研究方法
本次演示采用文献资料法和案例研究法相结合的方法，通过对华侨城旅游产 品创新系统的现状进行调查和分析，总结出其存在的问题和原因。同时，利用问 卷调查和访谈法收集华侨城旅游企业和游客的意见和建议，为本次演示的研究提 供参考。
要素八：创新
创新是旅游地产持续发展的关键。深圳华侨城在项目开发过程中注重创新， 不断推出新的旅游产品和项目。例如，华侨城引入了室内主题公园和水上乐园等 创新业态，满足了游客的不同需求。这种创新精神不仅增加了华侨城的吸引力， 也有利于提升其市场竞争力。
总之，旅游地产投资需要充分考虑区位、文化、设施、服务、政策、环境、 技术和创新等八大成功要素。深圳华侨城作为旅游地产投资的典型案例，成功地 应用了这些要素，实现了快速发展和持续盈利。对于有意投资旅游地产的投资者 来说，深入了解和灵活运用这些成功要素，将有助于提高投资成功率，实现旅游 地产市场的稳健发展。
深圳华侨城案例分析
•燕栖湖 •燕晗山 •打通私家路，建立 与华侨城的联系 •欢乐谷主题公园开放
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城成功走出了这样一个模式—— 通过对使区域增值的片区开发达到项目整体成功开发的目标
中
国 民 俗 文 化
欢 乐 谷
高 尔 夫 球 场
村
世
锦
界
绣
之
中
窗
华
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
休闲街
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城商业对区域价值的影响
商业
业态
服务性质
作用
区域价值 住宅价值
以沃尔玛超市、 沃尔玛超市、 铜锣湾百货为 铜锣湾百货、 核心的购物中心 易家侬家私等
区域性商 业中心
•提升整体区域居住价值 •提升周边商业的价值 •对周边住宅影响度不大
食街与酒吧街 特色餐厅、 酒吧
开发前期重点建设景观资源和配套设施，为区域创造知名度和形象 档次；住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境 和文化营造，实现土地的最大价值；
土地的持续增值依赖于整个区域配套和资源的不断完善，和社区景 观环境和社区文化的营造；
最终成为城市高端居住区的中心。
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
商业价值
开发背景 项目概况 发展历程 项目分析 经验总结
华侨城成功的关键因素
大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念；
开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区 域优势，实现土地价值最大化； 以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次； 提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间； 在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源； 独特的道路设计和道路绿化环境； 商业层次多样，业态丰富。
缔造主题公园 华侨城“旅游+地产”模式
缔造主题公园华侨城“旅游+地产”模式成立于1986年的华侨城地产，算得上是深圳地产界的老前辈了。
但是，在相当长的时间里，它没有多大的知名度。
让它声名鹊起的是一个叫波托菲诺的地产项目和一个被称为“旅游+地产”的开发模式。
通过这个模式，华侨城将荒郊变成旅游胜地，带动周边地价抬升，然后开发高端地产项目。
财务运作上，利用主题公园的平稳回报发展地产项目，再利用地产项目的高成长、高回报提升公司的价值。
通过这种模式，华侨城走出了富有特色的房地产开发之路。
主题公园缔造者与华侨城相比，锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四大主题乐园的名气似乎要大得多，连华侨城老总任克雷都不否认这一点。
的确，作为国内主题公园的开创者和领跑者，华侨城在这条路上一直都走得很顺。
1989年9月，华侨城第一个主题公园锦绣中华开业，开业一年多就收回投资成本。
两年之后，中华民俗村开门迎客，一年内又收回成本。
1994年，世界之窗开业又是一炮打响，以至于很多新婚夫妇都会专门到深圳度蜜月，只为在世界之窗的埃菲尔铁塔前合张影拿回老家炫耀一把。
回过头来看，这3个主题公园的相继开业，与中国人逐渐走出家门、走出国门的旅游轨迹是一致的，甚至早了半拍。
看着主题公园火了，全国各地都开始大兴土木建造起形形色色的主题公园。
但随着中国国门的打开，出国旅游不是件难事之后，类似微缩景观的主题公园逐渐失去了光环：刚开业时售票处的玻璃险些被挤破，随后人们又逐渐失去了新鲜感,只能落个“门前冷落鞍马稀”的结局。
但华侨城不一样，这个位于改革开放窗口城市的企业很敏锐地感觉到市场的变化。
在长沙世界之窗遭遇滑铁卢之后，华侨城的决策者们开始满世界寻找合适的主题公园模式。
在对环球和华纳兄弟进行研究之后他们发现，主题公园的发展模式无非两点：其一，向更加现代的影视制作方向发展;其二，向有故事包装的器械游玩项目发展。
根据中国的国情，华侨城选择了性价比更高的后者。
于是，欢乐谷诞生，这是一个给华侨城带来转机的主题公园。
华侨城模式的分析108267420
华侨城“旅游地产”模式的形成与发展分析发布人：吴晓莉| 发布时间：2007-11-12 | 来源：深规院| 字体大小：大中小旅游地产是近几年讨论得十分热烈的一个话题。
房地产开发企业将其视为开发房地产的一种新的趋势和方向，提出了产权式酒店、度假村、分时度假等多种建设和经营模式，在一定程度上引导着消费者的思维和选择。
其实，华侨城早在上世纪末期开始了对“旅游地产”开发模式的探索，已经基本形成了比较系统而独特的思路。
1、“旅游地产”模式的形成华侨城的开发建设是在规划引导下开展的。
从1985年起，每隔10年即进行一次总体规划的编制或修编工作。
在此过程中，三个阶段包括从最初的产业选择、突出重点产业、到提升产业内涵并凝练形成“旅游地产”的开发建设模式，规划起到了重要的引导作用。
1.1 1985年总规提出了城区应具备商业、旅游、居住等功能在华侨城成立之初的1986年总体规划中，城区的性质被确定为“以轻型工业为主，兼有商业旅游、文化、居住功能的外向型城市组团”。
此时，华侨城集团将旅游业当作一种先进的“无烟工业”，布局于深南大道以南临海地块上，于1989年、1990年和1994年先后建成和开业了锦绣中华微缩景区、民俗文化村和世界之窗，奠定了发展旅游业的坚实基础。
与此同时，集团开始涉足房地产开发领域，开发了东方花园、桂花苑和海景花园等住宅项目，并从政策引导、市场需求等方面，对房地产业的未来发展产生了良好的预期。
1.2 1996年规划将旅游和房地产业确定为集团的支柱产业1995年的《华侨城发展战略与规划纲要（1995－2004）》提出，华侨城集团将“逐步形成一个以先进工业为基础，旅游、房地产、金融为支柱，商贸、信息、交通运输等产业全面协调发展的综合投资体系。
”这一发展思路在1996年《华侨城工业经济结构调整规定》中得到充分体现，将家电、旅游和房地产进一步明确为集团的三大支柱产业，并在1996年《华侨城城区总体规划》中予以强化。
以产业链整合视角探析旅游地产转型升级路径——以华侨城为例
运营” 的发展战略 ， 其产业价值链纵 向地向上下 游逐渐延伸 ， 横向拓展至娱乐 、 商业 、 文化 、 教育 等领域 。现在华侨城旗下已经有菩提宾舍 、 茵特
产” 的运 营模 式 就 是 先 从 旅 游起 步 ． 让 旅 游 带靓 环境 ， 环 境带 旺 地产 ， 从 而促 进 地产 的全 面发展 ，
如图 １ 所示。
由于产业价值链的不断延伸 ， 使得更多的企 业加 入到 华侨 城集 团的产 业链 条 中 ， 分 工愈 来 愈 细化 ， 价值创造也更加细化。集团不断强力 打造 文化 品牌 ． 独 特 的文化 内涵构 成 了华侨 城 主题公 园的核心竞争能力 。在创新方面 ， 华侨城是 “ 旅 游＋ 地产 ” 经 营模式 的首创 者 ， 其 为扩 大融 资规 模， 还进行了旅游资产证券化 ， 为加快 向外扩张 的步伐还在北京 、 武汉 、 成都 、 上海等地 区进行战
然而 。 面对 各大 房 地产 企业 纷 纷进 军旅 游 地 产领 域 的激 烈竞 争 环境 ， 华 侨城 集 团再 次关 注产
业链 的竞争 战略 ， 将 自身“ 旅游＋ 地产 ” 的运营模 略布局。经过专业分工与协作 、 产业价值链 的延 式 提升 到 成 为 “ 以文 化 为 核 心 、 旅 游 为 主 导 的 现 伸 、 价值创造细化的一系列过程 ， 华侨城集团形
２ ０ １ ２ 年 ９月底 的 ２ ． ４ ６ ％， 这说 明集 团资产 利用效
率较低 ， 而华侨城 Ａ的金融创新对盘活旅游产业
资 产无疑 是一种 全新 的尝试
华侨城集团的转型升级让其在 国内获得各
华侨城旅游地产分析
第四阶段：深化深圳基地，建设21世纪中国可持续的人文生态示范城区 （2006年起—）《华侨城集团2006-2010年发展战略规划》立足全国性的品牌 平台和境内外资本平台，在深圳重点塑造华侨城、东部华侨城两个示范区，致 力将华侨城建设成为发展强劲、收益稳健、品牌强势的自主创新型集团，并确 定华侨城地产“强化中国旅游主题地产第一品牌的优势，打造中国一流地产品 牌”的战略目标。同期开发了波托菲诺六、七期以及东方花园的m3+p1区。
波托菲诺
旅游业是华侨城的核心产业
旅游产业：深圳华侨城拥有四大主题公 园——锦绣中华、民俗村、世界之窗、欢乐 谷。从国内旅游到国际旅游，从猎奇式旅游 到体验式旅游，华侨城在主题公园的管理运 营上获取了相当丰富的回报和利润。第五大 主题公园欢乐海岸将于2010年试业，旅游产 业成为华侨城的核心产业。
锦绣中华
世纪村 红树湾 红树西岸
深圳湾畔
世界花园 1998：欢乐谷
2010：欢乐海岸
碧海云天
华侨城：旅游主题地产代表
深圳华侨城座落于深圳市南山区的深圳湾畔。深圳 华侨城占地面积4.8平方公里，总建筑面积约为 218.96 万平方米，其中高层住宅 92.85万平方米， 多层住宅 45.48 万平方米，别墅3.38万平方米，市 政41.60万平方米，商业及工厂占地 34.56万 平方 米，写字楼占地1.08万平方米，旅游配套设施占地 250万平方米，是一座融科技开发、生产、高尚生 活、商业俱备的跨世纪新城。华侨城绿化占地覆盖 率占60%，人均公共绿地面积约48平方米，小区绿 化品种多达300余种，空气质量指数被市环保局评 为优秀，只有49.5分贝，年平均气温摄氏22度，最 适宜人类理想居住的家园。由华侨城集团公司开发、 建设和管理。华侨城以"规划科学合理，功能配套 齐全，城区环境优美，风尚高尚文明，管理规范先 进"为规划、建设和管理的目标，经过十多年的努 力，已建成为一个现代海滨城区，被誉为深圳湾畔 的一颗崔璨明珠。目前，华侨城正以"处处是景观， 人人是导游"为目标，努力将华侨城建成为独具特 色的、世界一流的旅游城。
华侨城案例分析范文
华侨城案例分析范文华侨城是一家以旅游地产开发为主的企业集团，总部位于深圳。
华侨城在20世纪90年代初创立，经过近三十年的发展，已经成为中国旅游地产的标杆企业之一、华侨城的成功之处在于其独特的经营模式和创新思维。
首先，华侨城在短短几十年内，将一片废弃的盐田地区变成了今日的华侨城欢乐谷。
这个项目的发展成功在于华侨城敢于冒险和创新。
华侨城不仅仅致力于景区的建设，还在景区内建立了一系列的配套设施，如酒店、购物中心、演艺剧场等，使游客在此处能够得到全方位的服务和体验。
此外，华侨城还大胆引进国外的高科技设备和娱乐项目，让游客在欢乐谷内能够享受世界一流的设施和娱乐体验。
这种独特的综合开发模式，不仅吸引了大量游客，也带动了周边地区的经济发展。
其次，华侨城注重品牌形象的塑造。
华侨城作为一个旅游地产集团，以其独特的品牌形象吸引了众多游客。
华侨城的品牌形象凭借其独特的主题和故事，深深地印在游客的脑海中。
华侨城在营销和宣传方面也下了很多功夫，通过多种渠道和媒体，宣传自己的品牌形象和独特的主题。
这种品牌塑造能够让游客有一种独特的归属感，从而增加游客的忠诚度和再次光顾的可能性。
此外，华侨城还注重创新的产品开发。
华侨城在不断推出新的项目和活动，以吸引更多的游客和满足他们的多样化需求。
例如，在住宅地产项目上，华侨城推出了“文化休闲生活小镇”，既满足了人们对高品质居住环境的需求，又提供了休闲娱乐和文化活动等多种乐趣。
此外，华侨城还积极与其他品牌进行合作，开发联合产品，例如与迪士尼合作开发的迪士尼小镇。
这种创新的产品开发能够不断吸引游客，并保持企业在市场上的竞争优势。
然而，华侨城在发展过程中也面临着一些挑战。
首先，旅游产业竞争激烈，特别是近年来国内旅游市场竞争加剧，华侨城需要不断提升自身的品质和服务水平，以保持竞争优势。
其次，项目的规模和投资往往需要大量资金和长期的回报期，这对企业的资金实力和风险控制能力提出了很高的要求。
最后，旅游产业不可避免地会受到市场波动、政策变化和人力资源等因素的影响，华侨城需要灵活应对，并及时调整战略。