底商营销方案.pdf
地下商铺营销方案
地下商铺营销方案一、市场分析地下商铺作为城市商业发展的重要一环，其潜力与日俱增。
然而，由于地下商铺的特殊地理位置和较少的人流量，其营销面临一系列挑战。
因此，制定一套有效的地下商铺营销方案至关重要。
二、目标群体分析在地下商铺的营销中，明确目标群体非常重要。
通过对目标群体的调研与分析，我们可以更加精准地制定营销策略和推广手段。
目标群体可以根据地下商铺所处位置的特点进行划分，如附近居住区、写字楼、游客集散地等。
三、策划方案1. 提高可见性地下商铺的地理位置限制了它的可见性。
为了提高可见性，可以采取以下策略：•在地面建立醒目的标识牌，指引人们找到地下商铺入口。
•利用互联网平台，进行线上推广，增加地下商铺的曝光度。
2. 营造优质环境地下商铺的环境对吸引顾客起着至关重要的作用。
为了提供一个舒适、安全的购物环境，可以：•提升商铺内部的照明系统，让地下商铺更加明亮。
•加强安保力度，确保顾客安全。
3. 丰富产品和服务提供丰富多样的产品和服务，是吸引顾客的关键。
可以考虑以下措施：•引入具有特色的咖啡店、餐厅、书店等服务设施，吸引更多顾客进入地下商铺。
•与周边商家合作，开展联合促销活动，增加消费者的购买欲望。
4. 利用社交媒体进行推广社交媒体已经成为一种重要的营销渠道，通过社交媒体的推广，可以扩大地下商铺的知名度。
推行以下策略：•创建地下商铺的官方社交媒体账号，定期发布商铺活动信息和产品资讯。
•配合线下活动，进行线上线下联动宣传，吸引更多关注。
5. 提供优惠和奖励为了增加顾客对地下商铺的兴趣和忠诚度，可以采取以下措施：•推出各种优惠活动，如打折、满减、赠品等，吸引消费者购买。
•开设会员制度，提供会员专属折扣和奖励，鼓励消费者持续消费。
四、预算和效果评估在制定营销方案时需要有一个明确的预算，同时也需要定期评估营销效果，对方案进行调整和优化。
五、总结通过制定地下商铺营销方案，可以提高地下商铺的品牌知名度和销售额，吸引更多顾客，并保持长期稳定的消费者基础。
底商营销策略
销售策略
我项目适用模式：返租三年
集中开盘，制造热销氛围 返3年租金，降低投资风险 高佣金—电商10抵15万
招商策略
➢寻求符合项目定位的优质商家 ➢优先引进主力店 ➢统一招商、统一管理、统一形象
零租金招商
快速占领舆论制高点 快速吸引优质商家 通过零租金招商吸引商家，从租转到售。
返租策略
第一年返租 2%
SWOT分析
机会（Opportunity）
➢区域内没有集中商业，商业存在真空 ➢周边工厂工人偏年轻，消费能力强 ➢政府招商引资，进一步促进项目周边厂区规模扩大 ➢住宅市场开始调控，促使资金流向商业投资。
SWOT分析
威胁（ Threaten ）
➢周边工厂对商业价值影响较大，由于整体经济不景气， 导致工厂运营差，导致工人数量减少，收入降低，从而 影响项目价值。 ➢周边大型商业的出现导致投资客户和消费可群分流。
铂金商街汇聚百味生活天津汇娱乐汇金融汇生活定位综合商业街服务周边及社区提高社区品质提高项目品牌区域性商业中心带劢周边商业发展增强企业社会号召力娱乐飠饮成为周边客群癿新消费点休闲时尚消费扩大项目辐射范围吸引周边年轻定位理由分析主力商家构想及引入理由高端休闲餐饮满足厂区对厂内食堂外的美食需求大型特色餐饮满足厂区员工对聚餐的需求银行满足周边人群对金融需求超市便利店本社区及周边员工的生活需求服装美妆满足社区及周边客群的生活需求娱乐满足周边客群对娱乐的需求业态组合策略休闲飠饮便利庖娱乐娱乐服装美妆超市金融大型飠饮便利庖便利庖娱乐业态划分紧邻欧派厂容易产生人流位置较好单价高店面分散适宜做小店面餐饮休闲飠饮微小便利店满足住户需求店址选择在入户门周边
的经营者
周边拆迁户及其他客群
最具时尚潮流的服装饰品
购物 金融
丽都花园底商营销方案
丽都花园底商营销方案第一部分住宅底商的概念及类型一、住宅底商的概念住宅底商就是指住宅底层或低层的商业用房。
住宅底商与社区商业配套是有区别的：住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售获利为目的, 由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。
由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，因此，投资者只能对住宅底商进行直接投资。
因住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。
二、住宅底商的经营类型住宅的底商作为商业用房，经营的类型可以多种多样，基本可分成以下几种：1、生活、娱乐设施：包括大大小小各种风格的餐饮、干洗、擦鞋以及各种小型娱乐场所和各种休闲康健活功场所等。
2、中小型连锁超市或便利店：在一些商业繁华地带或大型的居住区，中小型连锁超市或便利店把底商作为经营地点不失为很好的选择。
3、专卖店：各种品牌的专营店，主要分布在繁华的商业街街面上。
4、商务设施：银行、旅社、速递、复印、邮局等商务活动服务机构，己经成为多数大型物业不可或缺的构成部分。
第二部分丽都花园底商业态定位在业态定位上要和项目周边其它小区或商业业态有所区别，在满足小区业主生活配套需求的基础上，成为周边商业业态的有效补充。
一、业态定位考虑到项目的高端形象，定位于社区配套的百货零售业，餐饮、娱乐行业等，在保证住宅销售的同时，可以促进投资客对商铺的去化力度。
具体的建议为：负一层的公共部位，可以划分一些停车位出来，和架空层上面的停车位一样为免费停车位，门店部分可以定位成为小型的专业市场，比如说建设成渑池的酒吧一条街、饰品一条街或是小商品一条街等；架空层上面最南侧的部分，可以招进一个比较知名的西餐厅，因为临近学校，会有一定的市场，比如说哥德咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、佳客来牛排等；大门南侧弧形部分，可以做一个小型的全业态超市或是便利店，满足业主基本的生活所需；大门北侧的弧形部分，可以做一个休闲场所，比如说水吧、休闲吧等；最北侧的部分，可以做一些休闲的康健场所，比如美容、美体、健身、沐足、按摩等；小区四号楼下面的底商，可以做一些中式的小饭馆，另外因为临近一高，可以做一些文体用品店等。
底商营销策划方案
底商营销策划方案第一部分：市场分析一、市场概况底商是指与品牌或商家合作，以相对较低的价格购买商品、服务或资源的机构或个人。
由于底商的存在，品牌或商家能在底价销售出商品，实现销量增加的目标。
底商的主要定位是价格敏感型的消费者群体，包括追求性价比的大众消费者和经济条件相对较差的消费者。
底商市场的规模越来越庞大，主要原因有以下几点：1. 价格竞争激烈：随着市场的竞争日益激烈，各个行业的企业为了获取市场份额，常常以低廉的价格来吸引顾客。
2. 销售渠道多样化：底商的出现与电子商务发展有着密切的关系，电子商务平台的兴起为底商提供了更多的销售渠道。
3. 消费观念转变：随着人们对商品价格和品质的关注度提高，越来越多的消费者开始倾向于选择价格相对较低的商品。
二、市场竞争分析底商市场竞争主要有以下几个方面：1. 渠道竞争：底商的销售渠道主要有电子商务平台、企业直销以及实体店面等，不同的销售渠道具有不同的优势和劣势。
2. 资源竞争：底商的成功与否关键在于其能否以较低的价格获取到供应商的资源，以此赢得竞争优势。
3. 品牌竞争：底商所经营的商品往往是来自各大品牌，品牌的影响力和口碑将直接影响到底商的销售业绩。
三、目标市场分析对于底商而言，目标市场主要是那些价格敏感型、注重性价比的消费者。
这一群体对商品的品质要求较高，同时也比较注重商品的价格。
1. 目标消费者特点：- 年龄段：大多数目标消费者集中在20至40岁之间。
- 教育水平：目标消费者的教育水平较高，大部分具有本科以上学历。
- 收入水平：收入水平较为分散，包括中低收入者和中等以上收入者。
2. 目标市场细分：- 大众消费者：追求价格相对较低的产品，对品质要求相对较高。
- 经济条件相对较差消费者：对价格尤为敏感，以低价为主要购物决策因素。
第二部分：营销目标和策略一、营销目标1. 提高知名度：通过积极开展品牌宣传，提高底商的知名度和形象。
2. 增加销售额：通过提高商品竞争力，吸引更多的消费者购买。
住宅底商营销方案
底商营销提案一、 周围底商类产品1、租赁市场1）目前周围重点对比区域：富乐大街、北大街、开放路和于家园路。
家天下底商实景乐红园底商实景富乐大街为东西向主干道，南侧有较成熟社区乐红园小区和家天下小区， 北侧有新乐园（仅一栋楼）、富乐大街 9 号和大片民房（富乐村）。
客群为附近 居民和欧曼的工人，各小区整体规模也比较小。
分析其租金定位，南侧路比北 侧路要高，主要是因为北侧沿街有民房整体商业形象不好，纯商业立项比住宅 改造的要高。
怀柔北大街为东西向主干道，两侧均有成熟小区，沿街缺少商业无对比项 目。
虽然街北口门脸房租金达到 2.88 元/月·㎡，但是由于斜街的商业的成熟度很高，所以不能代表北大街整体的租金价格。
●开放路北大街与开放路交汇口于家园一期于家园办公楼这两处商业普遍位置比较闭塞，加之所处开放路北端其马路对面无住宅区 或者其它商业配套，所以客户仅限本小区业主客群较少。
租金无太大差异但是 价格都不高。
京客隆区域附近餐饮京客隆区域位于开放路商业中心，这个区域有京客隆大型超市和相对密集 的餐饮娱乐配套，所以吸引了不少客户客群比较充足。
但是由于不少底商业主 与租户之间签署的多为 3-5 年的长期合同，所以租金的实际水平有被低估。
目 前价格为 1.31 元/月·㎡。
汇都家园底商实景汇都家园的沿街底商已经成熟，商业形态以满足周边社区日常配套为主，底商的面积是以小面积为主。
虽然离迎宾路很近，但是租金的价格低于迎宾路翠竹园，因为于家园路不是主干道客流量远远小于迎宾路。
2）未来发展重点对比区域：迎宾路和南大街迎宾路翠竹园，小区底商发展成熟，面积大小与光织谷基本相同，部分商业可以经营餐饮。
小区位于迎宾路中段周边有成熟的社区配套，客流量大交通方便。
康馨家园门口康馨家园商业康馨家园底商发展比较规范，有不少精品店和厂家直销店，整体形象很 好，地段也不错。
与之临街的金桥国际单日租金与之相同，很大程度借鉴了康 馨家园的价格尺度。
底商营销方案
底商营销方案底商，作为商业楼宇中位于地下一层的商铺，是商业地产中重要的一部分。
如何有效地进行底商的营销，吸引租户和消费者，提升其价值和知名度，成为了商业地产开发商及运营者们所面临的重要问题。
一、市场调研分析在制定底商营销方案之前，首先需要进行市场调研分析，了解目标市场的需求和竞争情况，并基于此为底商制定合理的定位策略。
1.调研目标市场：通过对周边人口结构、消费习惯、购物需求等进行调查，了解潜在客户的人口特征、消费习惯及需求。
2.竞争情况分析：分析周边地区已有的商业情况，包括底商类型、经营性质、品牌定位等，找到底商的差异化竞争优势。
3.定位策略制定：根据市场调研结果，明确底商的目标市场、定位特点和核心竞争力，为后续的运营和推广提供指导。
二、品牌塑造在底商营销中，品牌塑造是非常关键的一环。
通过有针对性的品牌推广活动，树立底商形象，树立起消费者对底商的认知和信任，从而提升消费者的粘性及忠诚度。
1.品牌定位：确定底商的品牌定位，包括定位目标、品牌理念、核心价值等要素，使底商能够在市场中形成独特的品牌形象。
2.设计统一的品牌形象：包括商业标识、宣传物料设计、店铺装修等，确保底商整体形象的一致性，提升品牌辨识度。
3.线上线下品牌推广：通过网络、社交媒体、户外广告等多渠道进行品牌宣传和推广活动，增加品牌知名度和影响力。
三、租户引进与管理有效的租户引进与租户管理，对于底商的运营和盈利能力有着至关重要的影响。
合理选择租户，建立优秀的合作关系，进行有效的租户管理，将为底商带来稳定的租金和可持续的收益。
1.租户筛选：根据底商的定位和目标市场定位，选择与之相匹配的租户，确保品牌与租户之间的一致性。
2.合同管理：建立健全的租赁合同，明确双方权益和责任，并及时跟进合同履行情况，确保租户的合法权益，维护底商的稳定盈利。
3.租户服务：提供良好的服务体验，例如定期维修、活动支持、市场推广等，维持与租户的良好合作关系。
四、活动推广与社交媒体营销活动推广和社交媒体营销是提升底商知名度和吸引消费者的重要手段。
社区底商营销策划方案
社区底商营销策划方案一、背景分析随着经济的发展和人们对生活质量要求的提高，社区底商已经成为了人们日常生活的重要组成部分。
社区底商通常指的是位于社区底层的商业店铺，包括超市、餐厅、零售店等。
社区底商的市场潜力巨大，然而由于竞争激烈和消费者需求多样化的特点，对于社区底商的营销策划变得尤为重要。
二、目标定位社区底商的目标服务对象是社区居民，因此，我们的计划将围绕着提升顾客满意度、增加店铺流量以及打造个性化服务三个方面展开。
三、策划内容与实施方案1. 增加店铺流量（1）开展周边居民营销活动。
通过在社区内发放宣传单、举办推广活动等形式，吸引周边居民前来店铺消费。
例如，与社区合作举办社区烧烤派对、健身活动等，吸引居民参与，提升店铺知名度和流量。
（2）与社区合作共赢。
与社区合作举办社区活动，吸引社区居民前来参与，并将店铺作为活动合作伙伴，提供优惠、兑换券等福利，吸引更多居民前来消费，实现社区与店铺的共赢。
（3）线上线下互动。
通过在社交媒体平台上举办互动活动，吸引顾客参与并到店消费。
例如，在社交媒体上举办签到抽奖活动、到店消费送折扣券等。
2. 提升顾客满意度（1）打造舒适的消费环境。
店铺内注重装修与卫生等方面，提供清洁整洁的消费环境。
另外，提供舒适的座椅、干净的餐具等，创造舒适体验，增加顾客的满意度。
（2）提供个性化服务。
了解顾客的偏好和需求，针对不同顾客提供个性化的服务，例如，为老年人提供携带购物、上门配送等服务，为年轻人提供快速支付、线上预订等服务，满足不同顾客的需求，增加顾客的满意度。
（3）建立会员制度。
设立店铺会员制度，给予会员独特的福利和优惠。
例如，积分制度、生日礼券等，增加顾客的忠诚度和消费频次。
3. 推出特色产品或服务（1）独特特色产品。
开发店铺独特的产品，例如，具有文化特色、健康食品等。
通过独特的产品吸引顾客，增加店铺的知名度和品牌价值。
（2）提供增值服务。
除了销售商品，还提供一些增值服务，例如，提供购物咨询、烹饪培训等。
房产底商营销策划方案
房产底商营销策划方案一、项目背景随着中国经济的快速发展，房地产行业发展迅速，房产底商作为房地产开发商的重要一环，承担着销售房屋和推广项目的重要角色。
然而，随着市场竞争的加剧和消费者选择的增多，房产底商需要采取有效的营销策略来吸引潜在客户，提升品牌知名度，增加销售额。
二、目标市场调研1. 分析目标客户研究市场需求：通过市场调研和客户调研，了解目标客户的购房需求和偏好，确定合适的产品定位和市场推广策略。
2. 竞争对手分析：对竞争对手的品牌定位、产品优势、市场份额等进行调研，找出差距，并制定有效的差异化竞争策略。
三、品牌定位1. 明确品牌核心价值：通过核心价值定位，塑造品牌形象，凸显品牌个性和独特性，以吸引目标客户。
2. 打造品牌口碑：通过提供高品质的产品和优质的售后服务，提升客户满意度，树立良好的品牌口碑，吸引更多客户。
四、产品策略1. 用户体验优化：通过提供舒适的居住环境和便利的生活设施、配套设施，提升用户的整体居住体验。
2. 产品差异化：根据目标客户需求，设计独特的产品特色，提供个性化的选择，形成产品差异化竞争优势。
五、渠道推广策略1. 多渠道宣传推广：通过媒体广告、户外广告、网络推广等多渠道宣传，提升品牌知名度和曝光率，吸引潜在客户的关注。
2. 与中介合作：与当地知名中介机构建立合作关系，通过中介的资源和渠道，推广产品，拓展销售渠道。
3. 举办活动：通过房产讲座、产品推介会、户型展示会等活动，增加客户互动体验，提升客户黏性和购买意愿。
六、促销策略1. 阶梯式优惠：通过不同的购房阶段提供不同程度的优惠政策，刺激客户购买欲望。
2. 赠品活动：提供购房赠送家具、装修等赠品活动，增加产品吸引力。
3. 团购优惠：推出团购活动，通过团购的方式吸引更多客户，提升销售额。
七、客户关系管理1. 建立客户关系管理系统：通过建立客户数据库和客户关系管理系统，记录客户信息和购房意向，实时跟进客户需求，提高客户满意度。
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商铺销售执行方案前言根据市场调研及项目情况，我司对商铺销售做出此次执行方案。
执行方案结合市场情况，项目情况，做出定价及销售策略。
2019年4月目录第一部分: 项目情况一、项目概况二、商业基本情况第二部分：营销准备工作第三部分：营销时间及节奏安排一、营销时间计划二、营销计划及时间表:第四部分: 营销策略一、营销方式二、项目整体营销策略第五部分：价格策略一、价格策略预估二、目标商户及客户设定第六部分: 营销实施方案一、营销流程二、商铺推广方案三、营销费用估算第一部分: 项目情况一、项目概况该项目是通过区改造。
根据审定的规划建设方案，本项目分为A、B两个地块建设，项目净用地面积32亩，总建筑面积100000平方米，其中新建建商业用房8000平方米，初步设计概算总投资40000万元。
二、商业基本情况该项目配建的8000平方米商业用房为A地块，其分布为：1、A幢一楼底层商业及三层裙楼3000㎡；2、B幢一楼底层商业及三层裙楼3000㎡；3、C幢2000 ㎡地上建筑层数 4层；4、该地块设有地下停车位400个。
第二部分：营销准备工作1、营销主体A、成立以商业项目营销小组，以“XX金街”为主题的专职营销小组进行营销;B、案场建立销售卖场作为硬体支撑。
2、营销队伍组建为了更好地完成项目的营销工作,需要根据需求进行营销队伍的建立。
由于项目属性的特殊性,以及工作进度和工作强度的实际要求,无法任用缺乏经验的人员,同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养,故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。
招聘原则:专业的营销人员,必须具有本行业从业3年以上营销管理的经验,优先考虑从事过商业房地产项目的营销工作、营销策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场营销、拥有行业内大量客户资源者。
营销部人员招聘计划:由于本项目的体量不大,营销存在一定的难度,需要项目营销组进行商家的洽谈、市场资料、信息的收集反馈与营销合同等的洽谈和签订。
故项目营销组的核心人数建议在2-3人左右:营销经理:1名营销员/市场研究员:1名商业策划师:1名3、营销架构本案以项目工作组形式,采用项目经理负责制,设两个营销小组,一个负责策略的制定另一个负责具体的营销细则。
营销经理向公司直接领导负责,进行营销工作协调、对接,督促媒体、广告公司等协作单位的工作推进。
项目营销小组架构图:总公司——1、项目经理(1)营销主任※销售人员(2)市场研究员2、营销策划协作小组(1)商业策划(2)设计人员(3)文案策划(4)行政人员备注:以上人员现公司自由团队，并针对营销进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。
4、营销工作管理●营销人员上岗前培训,做营销前准备;●每周项目例会,通报每周营销情况及当前尚待解决的问题;●每日以书面形式汇报营销情况,按时制作上门客户统计分析广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报;●定期提交周例会纪要、营销周、月总结;●每周定期组织营销小组与营销协助小组人员沟通,及时分析市场变化,相应调整营销策略,提交宣传推广计划书。
5、营销物料准备●营销物料:营销手册、营销单张、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。
商业概况,业态规划、营销条件和日期。
宣传册以八开,125铜版印刷，广告公司制作,用于营销推介。
●营销合同文本项目经理负责●《营销细则》、营销流程、协议等项目经理负责、总公司协助●商业部分总平图(工程图)、商业街平面图(规划效果图)公司对接人员负责●完成营销队伍的建立(招聘),进行培训及人员甄选分配,营销部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。
项目经理负责,公司行政协助●制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。
公司书面计划,甲方审核●营销处的筹建、确定公司组织机构和部门设置。
甲乙双方共同负责第三部分：营销时间及节奏安排一、营销时间计划第一阶段：前期工作安排由于项目周边均为城中村，对项目商铺存在非常大的潜在威胁，一旦城中村改造启动，该社区商业完全折价50%以上。
故建议即刻启动工作。
第二阶段：蓄客前期蓄客，摸清购房者心里动态，使项目销售更加顺利。
第三阶段：正式销售蓄客量达到一定程度，开盘销售。
第四阶段：收尾工作尾盘销售工作二、营销计划及时间表:阶段周期时间目标第一阶段1个月2019年4月10日-2019年5月10日完成各项工作配置以及项目所需材料第二阶段2个月2019年5月10日-2019年7月10日蓄客量达到一定程度，预计蓄客达70%-80%第三阶段2个月2019年7月10日-2019年9月10日正式开盘去化量达60%第四阶段2个月2019年9月10日-2019年11月10日尾盘推进销售推进销售达90%以及上第四部分: 营销策略一、营销方式1、商铺只卖不租项目主要为自营型商铺,将产权商铺一次性完全转移给投资人,由投资人自行决定，自行经营还是出租给他人经营;2、商铺分割的原则分割式销售,是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割,对分割后的单元进行招商和销售。
(具体分割方式按蓄水心理状态拟订)1)商铺分割的原则(1)主题的原则商铺的分割,必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类,对分割有不同的要求,这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
(2)人性化的原则商铺的分割,必须遵循人性化的原则。
也就是说,分割出的商铺,要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路,要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思:第一,所有人性化所要求的人流通路设计必须要有;第二,所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有,必然会影响部分商铺的人流量,给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在,会造成面积上的极大浪费,因为通路的唯一作用就是用来走路,不会产生经济上的效益。
(3)科学利用的原则商铺的分割,必须遵循科学利用的原则。
即在满足消防要求的前提下,尽可能的充分利用有效空间面积,所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺,尽量减少和压缩辅助功能区的面积。
这是提高使用率,降低公摊比例的唯一有效途径。
二、项目整体营销策略机动营销策略：营销工作面对的是市场中各种要素的组合,而各种影响市场的因素都是变动的,特别是房地产市场。
因此,房地产营销活动必然是动态的。
只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。
项目商铺的营销采用“机动营销策略”。
所谓机动的房地产营销策略,就是要根据市场中各种要素的变化,不断地调整营销思路,改进营销措施,使营销活动动态地适应房地产市场变化。
机动即根据情况灵活多变,包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。
销售模式是指以租代售、内部销售、网上销售、渠道销售等方式灵活运用,以及延长内部认购、包装等手段;通路则是指自行销售、销售外包和尾盘(包括滞销楼盘)进入二三级市场流通等方式;价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式;付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。
机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化,而要掌握各种因素的变化就要进行调研。
影响市场的各种因素主要有:消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等。
因此调研的类别主要有:消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。
只有深入的调查,科学的研究,才能透彻地掌握市场,为科学合理的营销策略提供依据。
在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略。
不断地调研,不断地调整营销思路,这样的动态营销可以使企业永远立于不败之地。
第五部分：价格策略一、价格策略预估1、影响价格制定的因素影响房地产价格制定的因素有很多,细分为上百种。
我司认为有:主要有以下几方面:宏观因素:国家宏观政策、未来房地产价格的走势等。
成本因素:土地成本、前期费用、建安成本、各项规费等。
区域因素:区位极差、区位声誉度、区域配套、交通通达度、商业繁华程度、临街状况等。
个别因素:内部配套、园林景观、建筑外部特色、户型结构、新旧程度、市场接受能力等。
其他因素:发展商的合理利润、本区域内竞争性楼盘的价格走势、发展商的品牌、合作伙伴的品牌等。
2、本项目定价依据及影响因素综合考虑项目所处的市场情况及项目本身的情况,定价主要采用市场比较法。
主要考虑的因素应为:区域因素主要有:区位级差、交通通达度、繁华程度、区域配套等个别因素主要有:内部配套、市场接受能力等3、价格整体策略开盘前分别制订不同楼层、不同位置商铺的价格。
在大概两个月的销售期内,销售价格不作调整。
4、核心均价的确定区位楼层单价定价原则备注A1+2 B1+2 22000-30000此栋仅采用一拖二模式销售，如果分开销售，一楼价格虽然非常可观可达3万多，但是依小城镇消费习惯，二楼价格被整体拉低，并且销售难度非常大，故而只能一拖二销售保住整体价格虽然一拖二同时销售，可考虑办理两个产权证A3、B3 20000-25000 赠送大露台可适当提升实用价值，从而可以提升价格C1 23000-28000 根据位置，定价，非最终价必须提前蓄客，了解客户心理需求，力争20000均价整栋脱手，如多客户也可考虑半层为一个单位C2 21000 整体定价C3 18000 小城镇二楼定律C4 16000 小城镇二楼定律5、付款方式支付方式优惠时间金额备注一次性支付3% 10天内完成50%按揭支付1% 30天内付清首付50%二、目标商户及客户设定与选择1、目标商户群√本地集团与企业√全国性或地区级连锁店√品牌店、专卖店、主题店2、目标购买人群√本地集团与企业√全国性或地区级连锁店√品牌店、专卖店、主题店√本地个体私营业主√有投资意向的本地人3、目标商户确定原则√打包购买有限√商铺只卖不租√先大户、后小户;√先品牌商户、后一般商户的原则第六部分: 销售实施方案一、销售流程1、目标商户群的确定;2、对商铺铺位进行规划,制定合理的分割方案;3、针对目标商群和客户群进行项目推广,扩大项目知名度,提升影响力;4、双方洽谈,达成购买意向;5、投资者到实地选择商铺位置,并签订买卖协议;6、投资者按规定交纳购房款和服务费;7、发展商对商场进行最后的装修和设施配套,为投资者的进入创造良好的商业分期首付无30天内或3个月内付完余款50%仅限于一拖二需付首层50%、整栋可商议硬环境;二、商铺推广方案1、推广方式方式一:营销中心现场展示方式二:渠道、自媒体销售A、开盘前让先消费者得到“看得见的”价值“在预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。