底商营销方案
XXX社区底商营销执行方案
XXX社区底商营销执行方案XXX社区底商营销执行方案第一部分、营销准备工作1、营销主体A、成立以XXX商业项目营销小组为主体的专职营销小组进行营销；B、成立以元亨机构策划部、销售部为策略支持的营销协作小组进行策略支持；C、案场建立销售卖场作为硬体支撑。
2、营销队伍组建为了更好地完成项目的营销工作，需要根据需求进行营销队伍的建立。
由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。
招聘原则：专业的营销人员，必须具有本行业从业3年以上营销管理的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的营销工作、营销策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场营销、拥有行业内大量客户资源者。
营销部人员招聘计划：由于本项目的体量不大，营销存在一定的难度，需要项目营销组进行商家的洽谈、市场资料、信息的收集反馈与营销合同等的洽谈和签订。
故项目营销组的核心人数建议在2－3人左右：营销经理：1名营销员/市场研究员：1名商业策划师：1名3、营销架构本案以项目工作组形式，采用项目经理负责制，设两个营销小组,一个负责策略的制定另一个负责具体的营销细则。
营销经理向公司直接领导负责，进行营销工作协调、对接，督促媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。
项目营销小组架构图：总公司——1、项目经理（1）招商主任※招商员（2）市场研究员2、营销策划协作小组（1）商业策划（2）设计人员（3）文案策划（4）行政人员备注：以上人员建议在项目营销正式启动前半个月到位（2009年9月15日前），并针对营销进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。
４、营销工作管理●营销人员上岗前培训，做营销前准备；●每周项目例会，通报每周营销情况及当前尚待解决的问题；●每日以书面形式汇报营销情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报；●定期提交周例会纪要、营销周、月总结；●每周定期组织营销小组与营销协助小组人员沟通，及时分析市场变化，相应调整营销策略，提交宣传推广计划书。
地下商铺营销方案
地下商铺营销方案一、市场分析地下商铺作为城市商业发展的重要一环，其潜力与日俱增。
然而，由于地下商铺的特殊地理位置和较少的人流量，其营销面临一系列挑战。
因此，制定一套有效的地下商铺营销方案至关重要。
二、目标群体分析在地下商铺的营销中，明确目标群体非常重要。
通过对目标群体的调研与分析，我们可以更加精准地制定营销策略和推广手段。
目标群体可以根据地下商铺所处位置的特点进行划分，如附近居住区、写字楼、游客集散地等。
三、策划方案1. 提高可见性地下商铺的地理位置限制了它的可见性。
为了提高可见性，可以采取以下策略：•在地面建立醒目的标识牌，指引人们找到地下商铺入口。
•利用互联网平台，进行线上推广，增加地下商铺的曝光度。
2. 营造优质环境地下商铺的环境对吸引顾客起着至关重要的作用。
为了提供一个舒适、安全的购物环境，可以：•提升商铺内部的照明系统，让地下商铺更加明亮。
•加强安保力度，确保顾客安全。
3. 丰富产品和服务提供丰富多样的产品和服务，是吸引顾客的关键。
可以考虑以下措施：•引入具有特色的咖啡店、餐厅、书店等服务设施，吸引更多顾客进入地下商铺。
•与周边商家合作，开展联合促销活动，增加消费者的购买欲望。
4. 利用社交媒体进行推广社交媒体已经成为一种重要的营销渠道，通过社交媒体的推广，可以扩大地下商铺的知名度。
推行以下策略：•创建地下商铺的官方社交媒体账号，定期发布商铺活动信息和产品资讯。
•配合线下活动，进行线上线下联动宣传，吸引更多关注。
5. 提供优惠和奖励为了增加顾客对地下商铺的兴趣和忠诚度，可以采取以下措施：•推出各种优惠活动，如打折、满减、赠品等，吸引消费者购买。
•开设会员制度，提供会员专属折扣和奖励，鼓励消费者持续消费。
四、预算和效果评估在制定营销方案时需要有一个明确的预算，同时也需要定期评估营销效果，对方案进行调整和优化。
五、总结通过制定地下商铺营销方案，可以提高地下商铺的品牌知名度和销售额，吸引更多顾客，并保持长期稳定的消费者基础。
大型社区底商营销策划方案
大型社区底商营销策划方案第一章：背景分析1.1 市场概况随着城市化进程的不断推进，大型社区底商已经成为城市生活中不可分割的一部分。
底商的营销策划对于社区经营至关重要。
通过有效的营销策划，可以提升底商的知名度和影响力，吸引更多消费者，增加销售额和盈利。
1.2 目标群体本次营销策划针对的目标群体是社区居民，以及附近办公楼的上班族。
通过提供优质的服务和商品，满足他们的需求，达到增加消费者黏性，提高底商整体盈利的目标。
1.3 竞争分析底商行业竞争激烈，除了同一社区内的底商之间的竞争外，还面临其他商业中心、购物中心的竞争。
因此，在制定营销策划方案时，需要充分考虑竞争环境，突出底商的独特性和竞争优势。
第二章：市场调研2.1 调研目的通过市场调研，了解目标群体的需求和消费习惯，为制定营销策划方案提供依据。
2.2 调研内容调研内容主要包括目标群体的消费偏好、价值观、生活方式等。
同时还需了解竞争对手的营销策略和特点，以及底商目前的定位和形象。
2.3 调研方法调研方法可以采用问卷调查、访谈、网络调查等方式，以获取多样化的数据和意见。
第三章：品牌定位3.1 定位目标通过调研分析，确定底商的定位目标。
定位的同时需考虑目标群体的需求和竞争对手的特点，力求在市场中有区分度。
3.2 定位策略根据底商的特点和特色，制定定位策略。
可以从产品、服务、价格、环境、品牌等多个方面进行差异化定位。
3.3 定位宣传通过广告、推广活动等方式，将底商的定位宣传给目标群体，树立底商的形象和品牌。
第四章：营销策略4.1 产品策略根据目标群体的需求，通过产品创新和品牌合作等方式，打造具有竞争力的产品线，满足消费者的多样化需求。
4.2 价格策略通过定价调研，确定合理的价格，同时可以采取特价促销、满减等策略，吸引消费者，提升销量。
4.3 渠道策略充分利用社区内的资源，通过合作推广、社区活动等方式，提升底商的知名度和曝光率。
4.4 促销策略通过举办促销活动、积分回馈等方式，增加消费者的黏性，促进消费行为的发生。
地下商业商铺营销策划方案
地下商业商铺营销策划方案一、概述地下商业商铺指的是位于地下商业空间的商铺，包括购物中心、地下商业街、地下广场等。
由于地下商业商铺的特殊地理位置和环境，需要制定相应的营销策划方案来提升销售和促进消费者流量。
本文将针对地下商业商铺的特点，制定全面的营销策划方案。
二、市场分析1. 地下商业商铺的特点地下商业商铺通常位于繁华地带，消费者流量大。
由于地理位置的限制，部分地下商业商铺的可见性较差，需要更多的营销手段来吸引顾客。
消费者选择购物地点时会考虑商铺的安全性和舒适度。
2. 目标客户分析地下商业商铺的目标客户包括：上班族：方便快捷的购物环境能满足他们购物的需求。
家庭购物：提供多种商品选择和娱乐设施，满足家庭消费的需求。
旅客：提供休息、娱乐和购物的场所，满足旅客的需求。
三、营销策划1. 提高商铺可见性地下商铺可见性较差，需要采取措施提高商铺的曝光度。
利用地铁站、公交站等交通节点的广告位宣传商铺，吸引顾客注意。
与周边商铺合作，共同展开营销活动，提高商铺曝光度。
利用社交媒体平台发布商铺活动和优惠信息，吸引顾客关注。
2. 提供独特的消费体验地下商铺要利用其特点，为顾客提供独特的消费体验。
打造主题购物中心，例如水上乐园、儿童乐园等，吸引顾客前来。
与影视动漫公司合作，举办相关活动和展览，吸引顾客参观。
提供多元化的娱乐设施，例如咖啡厅、餐厅、电影院等，提高顾客停留时间和消费金额。
3. 提供优质的客户服务地下商铺要提供优质的客户服务，提高顾客满意度。
培训员工提升服务质量，提供专业的购物建议和帮助。
定期举办顾客研讨会，听取顾客的建议和意见，改进服务。
发放会员卡，并提供会员专属优惠和服务，增加顾客粘性。
4. 联合品牌合作地下商铺可以与品牌商进行聚合合作，提供更多的优惠和活动。
与品牌商共同推出限时折扣、满减活动等，吸引顾客购物。
提供品牌商的展览和宣传活动空间，提高商铺的可见度和吸引力。
与品牌商共同开展联合推广活动，增加营销效果。
底商整体策划书3篇
底商整体策划书3篇篇一《底商整体策划书》一、前言随着商业地产的不断发展，底商作为一种重要的商业形式，越来越受到关注。
本策划书旨在为底商的整体策划提供指导，通过对市场的深入分析和对目标客户的精准定位，制定出切实可行的营销策略和运营方案，以提高底商的竞争力和盈利能力。
二、市场分析1. 宏观环境：分析当前的经济、政策、社会和技术等因素对底商的影响。
2. 竞争态势：研究周边底商的分布、业态、经营状况等，找出竞争优势和差异化竞争策略。
3. 目标客户：明确底商的目标客户群体，包括年龄、收入、消费习惯等特征，以便更好地满足他们的需求。
三、项目定位1. 商业定位：确定底商的主题定位、功能定位和形象定位，打造独特的商业品牌。
2. 业态规划：根据市场需求和项目定位，合理规划底商的业态组合，包括零售、餐饮、娱乐等。
3. 品牌策略：引入具有潜力和知名度的品牌商家，提升底商的整体形象和吸引力。
四、营销策略1. 品牌推广：通过多种渠道进行品牌宣传，提高底商的知名度和美誉度。
2. 促销活动：策划各类促销活动，吸引顾客消费，增加销售额。
3. 客户关系管理：建立客户数据库，进行客户细分和精准营销，提高客户满意度和忠诚度。
五、运营管理1. 招商管理：制定招商政策和流程，确保引入优质商家。
2. 物业管理：提供优质的物业管理服务，确保底商的正常运营。
3. 营销活动策划：定期策划各类营销活动，提升底商的活力和吸引力。
4. 数据分析：通过数据分析评估营销效果和运营状况，及时调整策略。
六、财务分析1. 投资预算：制定详细的投资预算，包括建设成本、运营成本、营销费用等。
2. 收入预测：分析收入来源，预测销售收入和其他收益。
3. 成本控制：采取有效措施控制成本，提高盈利能力。
4. 财务指标分析：对财务指标进行分析，评估项目的经济效益。
七、风险评估与应对1. 风险识别：识别可能面临的风险，如市场风险、竞争风险、经营风险等。
2. 风险评估：对风险进行评估，分析其可能性和影响程度。
高端社区底商营销策划方案
高端社区底商营销策划方案一、概述随着城市发展和人民生活水平的提高，高端社区底商的消费需求也越来越大，因此，制定一套针对高端社区底商的营销策划方案就显得非常重要。
本文旨在通过市场调研和分析，提供一套科学有效的高端社区底商营销策划方案。
二、市场调研与分析1. 目标客群分析针对高端社区底商，我们的目标客群主要包括高收入人群和对品质有要求的消费者。
他们注重生活品质，对服务质量和产品质量有高要求，消费能力较强。
2. 竞争对手分析分析当前在高端社区底商领域的竞争对手，了解他们的区别与竞争优势。
我们要通过差异化的服务和产品来取得竞争优势。
3. 消费趋势分析研究当前高端社区底商的消费趋势，把握客户需求的动态变化，以便制定有效的营销策略。
三、定位与品牌建设1. 定位策略根据目标客群的特点和市场调研，我们将定位为高端社区底商的首选之地。
我们将提供高质量的产品和服务，满足目标客群的需求，打造高品质的消费体验。
2. 品牌建设通过线上线下的品牌推广活动，提高品牌知名度和影响力。
我们要向目标客群传达我们的核心价值观和品牌理念，通过不断的品牌塑造来提高顾客的认知度和忠诚度。
四、产品与服务策略1. 产品策略结合目标客群的需求，我们将提供具有高附加值的产品，注重产品的创新和品质。
我们要根据市场调研数据不断完善产品线，以满足客户个性化和多样化的需求。
2. 服务策略针对高端社区底商的目标客群，我们将提供一流的服务体验。
这包括周到的咨询和指导，贴心的售后服务等，以提高客户的满意度和忠诚度。
五、营销渠道与推广策略1. 线上渠道通过建立品牌官网和社交媒体平台，进行线上推广，增加品牌曝光度和认知度。
同时，开展线上销售和特惠活动，吸引目标客群的关注和购买。
2. 线下渠道与高端社区底商合作，打造线下体验店，在社区内设立展示和销售点，增加品牌与目标客群的接触。
通过线下活动和品牌推广，提高品牌形象和口碑。
3. 推广策略通过合作活动、赞助活动、媒体宣传等方式进行品牌推广，增加品牌的知名度和影响力。
丽都花园底商营销方案
丽都花园底商营销方案第一部分住宅底商的概念及类型一、住宅底商的概念住宅底商就是指住宅底层或低层的商业用房。
住宅底商与社区商业配套是有区别的：住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售获利为目的, 由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。
由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，因此，投资者只能对住宅底商进行直接投资。
因住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。
二、住宅底商的经营类型住宅的底商作为商业用房，经营的类型可以多种多样，基本可分成以下几种：1、生活、娱乐设施：包括大大小小各种风格的餐饮、干洗、擦鞋以及各种小型娱乐场所和各种休闲康健活功场所等。
2、中小型连锁超市或便利店：在一些商业繁华地带或大型的居住区，中小型连锁超市或便利店把底商作为经营地点不失为很好的选择。
3、专卖店：各种品牌的专营店，主要分布在繁华的商业街街面上。
4、商务设施：银行、旅社、速递、复印、邮局等商务活动服务机构，己经成为多数大型物业不可或缺的构成部分。
第二部分丽都花园底商业态定位在业态定位上要和项目周边其它小区或商业业态有所区别，在满足小区业主生活配套需求的基础上，成为周边商业业态的有效补充。
一、业态定位考虑到项目的高端形象，定位于社区配套的百货零售业，餐饮、娱乐行业等，在保证住宅销售的同时，可以促进投资客对商铺的去化力度。
具体的建议为：负一层的公共部位，可以划分一些停车位出来，和架空层上面的停车位一样为免费停车位，门店部分可以定位成为小型的专业市场，比如说建设成渑池的酒吧一条街、饰品一条街或是小商品一条街等；架空层上面最南侧的部分，可以招进一个比较知名的西餐厅，因为临近学校，会有一定的市场，比如说哥德咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、佳客来牛排等；大门南侧弧形部分，可以做一个小型的全业态超市或是便利店，满足业主基本的生活所需；大门北侧的弧形部分，可以做一个休闲场所，比如说水吧、休闲吧等；最北侧的部分，可以做一些休闲的康健场所，比如美容、美体、健身、沐足、按摩等；小区四号楼下面的底商，可以做一些中式的小饭馆，另外因为临近一高，可以做一些文体用品店等。
底商营销策划方案
底商营销策划方案第一部分：市场分析一、市场概况底商是指与品牌或商家合作，以相对较低的价格购买商品、服务或资源的机构或个人。
由于底商的存在，品牌或商家能在底价销售出商品，实现销量增加的目标。
底商的主要定位是价格敏感型的消费者群体，包括追求性价比的大众消费者和经济条件相对较差的消费者。
底商市场的规模越来越庞大，主要原因有以下几点：1. 价格竞争激烈：随着市场的竞争日益激烈，各个行业的企业为了获取市场份额，常常以低廉的价格来吸引顾客。
2. 销售渠道多样化：底商的出现与电子商务发展有着密切的关系，电子商务平台的兴起为底商提供了更多的销售渠道。
3. 消费观念转变：随着人们对商品价格和品质的关注度提高，越来越多的消费者开始倾向于选择价格相对较低的商品。
二、市场竞争分析底商市场竞争主要有以下几个方面：1. 渠道竞争：底商的销售渠道主要有电子商务平台、企业直销以及实体店面等，不同的销售渠道具有不同的优势和劣势。
2. 资源竞争：底商的成功与否关键在于其能否以较低的价格获取到供应商的资源，以此赢得竞争优势。
3. 品牌竞争：底商所经营的商品往往是来自各大品牌，品牌的影响力和口碑将直接影响到底商的销售业绩。
三、目标市场分析对于底商而言，目标市场主要是那些价格敏感型、注重性价比的消费者。
这一群体对商品的品质要求较高，同时也比较注重商品的价格。
1. 目标消费者特点：- 年龄段：大多数目标消费者集中在20至40岁之间。
- 教育水平：目标消费者的教育水平较高，大部分具有本科以上学历。
- 收入水平：收入水平较为分散，包括中低收入者和中等以上收入者。
2. 目标市场细分：- 大众消费者：追求价格相对较低的产品，对品质要求相对较高。
- 经济条件相对较差消费者：对价格尤为敏感，以低价为主要购物决策因素。
第二部分：营销目标和策略一、营销目标1. 提高知名度：通过积极开展品牌宣传，提高底商的知名度和形象。
2. 增加销售额：通过提高商品竞争力，吸引更多的消费者购买。
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商铺销售执行方案前言根据市场调研及项目情况，我司对商铺销售做出此次执行方案。
执行方案结合市场情况，项目情况，做出定价及销售策略。
2019年4月目录第一部分: 项目情况一、项目概况二、商业基本情况第二部分：营销准备工作第三部分：营销时间及节奏安排一、营销时间计划二、营销计划及时间表:第四部分: 营销策略一、营销方式二、项目整体营销策略第五部分：价格策略一、价格策略预估二、目标商户及客户设定第六部分: 营销实施方案一、营销流程二、商铺推广方案三、营销费用估算第一部分: 项目情况一、项目概况该项目是通过区改造。
根据审定的规划建设方案，本项目分为A、B两个地块建设，项目净用地面积32亩，总建筑面积100000平方米，其中新建建商业用房8000平方米，初步设计概算总投资40000万元。
二、商业基本情况该项目配建的8000平方米商业用房为A地块，其分布为：1、A幢一楼底层商业及三层裙楼3000㎡；2、B幢一楼底层商业及三层裙楼3000㎡；3、C幢2000 ㎡地上建筑层数4层；4、该地块设有地下停车位400个。
第二部分：营销准备工作1、营销主体A、成立以商业项目营销小组，以“XX金街”为主题的专职营销小组进行营销;B、案场建立销售卖场作为硬体支撑。
2、营销队伍组建为了更好地完成项目的营销工作,需要根据需求进行营销队伍的建立。
由于项目属性的特殊性,以及工作进度和工作强度的实际要求,无法任用缺乏经验的人员,同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养,故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。
招聘原则:专业的营销人员,必须具有本行业从业3年以上营销管理的经验,优先考虑从事过商业房地产项目的营销工作、营销策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场营销、拥有行业内大量客户资源者。
营销部人员招聘计划:由于本项目的体量不大,营销存在一定的难度,需要项目营销组进行商家的洽谈、市场资料、信息的收集反馈与营销合同等的洽谈和签订。
故项目营销组的核心人数建议在2-3人左右:营销经理:1名营销员/市场研究员:1名商业策划师:1名3、营销架构本案以项目工作组形式,采用项目经理负责制,设两个营销小组,一个负责策略的制定另一个负责具体的营销细则。
营销经理向公司直接领导负责,进行营销工作协调、对接,督促媒体、广告公司等协作单位的工作推进。
项目营销小组架构图:总公司——1、项目经理(1)营销主任※销售人员(2)市场研究员2、营销策划协作小组(1)商业策划(2)设计人员(3)文案策划(4)行政人员备注:以上人员现公司自由团队，并针对营销进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。
4、营销工作管理●营销人员上岗前培训,做营销前准备;●每周项目例会,通报每周营销情况及当前尚待解决的问题;●每日以书面形式汇报营销情况,按时制作上门客户统计分析广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报;●定期提交周例会纪要、营销周、月总结;●每周定期组织营销小组与营销协助小组人员沟通,及时分析市场变化,相应调整营销策略,提交宣传推广计划书。
5、营销物料准备●营销物料:营销手册、营销单张、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。
商业概况,业态规划、营销条件和日期。
宣传册以八开,125铜版印刷，广告公司制作,用于营销推介。
●营销合同文本项目经理负责●《营销细则》、营销流程、协议等项目经理负责、总公司协助●商业部分总平图(工程图)、商业街平面图(规划效果图)公司对接人员负责●完成营销队伍的建立(招聘),进行培训及人员甄选分配,营销部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。
项目经理负责,公司行政协助●制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。
公司书面计划,甲方审核●营销处的筹建、确定公司组织机构和部门设置。
甲乙双方共同负责第三部分：营销时间及节奏安排一、营销时间计划第一阶段：前期工作安排由于项目周边均为城中村，对项目商铺存在非常大的潜在威胁，一旦城中村改造启动，该社区商业完全折价50%以上。
故建议即刻启动工作。
第二阶段：蓄客前期蓄客，摸清购房者心里动态，使项目销售更加顺利。
第三阶段：正式销售蓄客量达到一定程度，开盘销售。
第四阶段：收尾工作尾盘销售工作二、营销计划及时间表:第四部分: 营销策略一、营销方式1、商铺只卖不租项目主要为自营型商铺,将产权商铺一次性完全转移给投资人,由投资人自行决定，自行经营还是出租给他人经营;2、商铺分割的原则分割式销售,是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割,对分割后的单元进行招商和销售。
(具体分割方式按蓄水心理状态拟订)1)商铺分割的原则(1)主题的原则商铺的分割,必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类,对分割有不同的要求,这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
(2)人性化的原则商铺的分割,必须遵循人性化的原则。
也就是说,分割出的商铺,要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路,要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思:第一,所有人性化所要求的人流通路设计必须要有;第二,所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有,必然会影响部分商铺的人流量,给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在,会造成面积上的极大浪费,因为通路的唯一作用就是用来走路,不会产生经济上的效益。
(3)科学利用的原则商铺的分割,必须遵循科学利用的原则。
即在满足消防要求的前提下,尽可能的充分利用有效空间面积,所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺,尽量减少和压缩辅助功能区的面积。
这是提高使用率,降低公摊比例的唯一有效途径。
二、项目整体营销策略机动营销策略：营销工作面对的是市场中各种要素的组合,而各种影响市场的因素都是变动的,特别是房地产市场。
因此,房地产营销活动必然是动态的。
只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。
项目商铺的营销采用“机动营销策略”。
所谓机动的房地产营销策略,就是要根据市场中各种要素的变化,不断地调整营销思路,改进营销措施,使营销活动动态地适应房地产市场变化。
机动即根据情况灵活多变,包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。
销售模式是指以租代售、内部销售、网上销售、渠道销售等方式灵活运用,以及延长内部认购、包装等手段;通路则是指自行销售、销售外包和尾盘(包括滞销楼盘)进入二三级市场流通等方式;价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式;付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。
机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化,而要掌握各种因素的变化就要进行调研。
影响市场的各种因素主要有:消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等。
因此调研的类别主要有:消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。
只有深入的调查,科学的研究,才能透彻地掌握市场,为科学合理的营销策略提供依据。
在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略。
不断地调研,不断地调整营销思路,这样的动态营销可以使企业永远立于不败之地。
第五部分：价格策略一、价格策略预估1、影响价格制定的因素影响房地产价格制定的因素有很多,细分为上百种。
我司认为有:主要有以下几方面:宏观因素:国家宏观政策、未来房地产价格的走势等。
成本因素:土地成本、前期费用、建安成本、各项规费等。
区域因素:区位极差、区位声誉度、区域配套、交通通达度、商业繁华程度、临街状况等。
个别因素:内部配套、园林景观、建筑外部特色、户型结构、新旧程度、市场接受能力等。
其他因素:发展商的合理利润、本区域内竞争性楼盘的价格走势、发展商的品牌、合作伙伴的品牌等。
2、本项目定价依据及影响因素综合考虑项目所处的市场情况及项目本身的情况,定价主要采用市场比较法。
主要考虑的因素应为:区域因素主要有:区位级差、交通通达度、繁华程度、区域配套等个别因素主要有:内部配套、市场接受能力等3、价格整体策略开盘前分别制订不同楼层、不同位置商铺的价格。
在大概两个月的销售期内,销售价格不作调整。
4、核心均价的确定5、付款方式二、目标商户及客户设定与选择1、目标商户群√本地集团与企业√全国性或地区级连锁店√品牌店、专卖店、主题店2、目标购买人群√本地集团与企业√全国性或地区级连锁店√品牌店、专卖店、主题店√本地个体私营业主√有投资意向的本地人3、目标商户确定原则√打包购买有限√商铺只卖不租√先大户、后小户;√先品牌商户、后一般商户的原则第六部分: 销售实施方案一、销售流程1、目标商户群的确定;2、对商铺铺位进行规划,制定合理的分割方案;3、针对目标商群和客户群进行项目推广,扩大项目知名度,提升影响力;4、双方洽谈,达成购买意向;5、投资者到实地选择商铺位置,并签订买卖协议;6、投资者按规定交纳购房款和服务费;7、发展商对商场进行最后的装修和设施配套,为投资者的进入创造良好的商业硬环境;二、商铺推广方案1、推广方式方式一:营销中心现场展示方式二:渠道、自媒体销售A、开盘前让先消费者得到“看得见的”价值“在预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。
渠道销售铺垫、自媒体广告强势宣传适时制造气氛。
B、销售期加强渠道销售，二三级联动，用最快时间去化货包。
三、销售费用估算项目销售采用整体代理，费用分为两个板块：1、前期费用：包括市场调研、营销策划、产品策划、人员开支、广告及营销相关材料制作，总费用预计150000元。
2、整体代理：按销售总额提成方式，提成为销售总额8%，包含销售团队各项提成及工资，渠道销售提成及工资。
注：项目方支付的前期费用在后期销售提成中扣回房地产经纪公司2019年4月2日。