对建立新时期土地收购储备制度的若干思考
土地储备工作的几点思考
土地储备工作的几点思考首先，土地储备工作需要科学合理的规划和认真的执行。
土地储备规划应慎重考虑城市未来发展的需求，根据城市总体规划确定储备用地的类型、地点和规模。
储备用地的选择要结合城市发展和土地资源状况，避免重复建设和过度储备。
同时，在执行方面，要加强组织协调，明确责任，加强监督和考核，确保规划的有效执行。
其次，土地储备工作需要加强与土地供应和需要的衔接。
土地储备应紧密结合城市用地供需情况，合理安排储备用地的类型和规模，以满足城市发展的需要。
需要通过市场化手段获取供应信息，包括土地调查和调查研究，以及与开发商和建设单位的沟通和协商，了解市场供需情况，确保储备用地能够顺利供应给开发商和投资者。
第三，土地储备工作需要注重生态环境保护和可持续发展。
在储备用地的选择和使用上，要注重生态环境保护，避免破坏生态环境和资源短缺。
可以采取相应的措施，如生态修复、水土保持和资源合理利用等，实现土地资源的可持续利用和保护。
同时，应加强对储备用地的管理，确保合规开发和使用，减少对生态环境的损害，并促进城市的可持续发展。
此外，土地储备工作还需要加强与城市规划的衔接。
城市规划是土地储备的重要依据，应根据城市规划的要求确定储备用地的方式和规模。
同时，土地储备也需要与城市规划及发展的需求充分衔接，助力城市更新和发展。
因此，在进行土地储备工作时需与城市规划部门密切合作，确保储备用地的位置和规模与城市规划一致。
最后，土地储备工作还需要加强对土地开发过程中的监管。
土地开发过程中可能存在违法违规行为，如非法拆迁、滥用土地、非法建设等，这些行为会对土地储备工作产生负面影响。
因此，需要加强对土地开发过程中的监管，严禁违法行为，并对出现的问题及时处理，保障土地储备工作的顺利进行。
综上所述，土地储备工作是城市规划和土地资源管理的重要环节，对城市发展具有重要意义。
在进行土地储备工作时，需要科学合理规划和认真执行，加强与土地供应和需要的衔接，注重生态环境保护和可持续发展，加强与城市规划的衔接，以及加强对土地开发过程中的监管。
土地储备收购价格问题的思考
土地储备收购价格问题的思考王国宏卢培林（河南省濮阳市土地储备中心）我国正处在城市化的快速发展时期，各类建设用地对耕地的需求与供给之间的矛盾日益突出，同时城镇内部存有大量闲置和低度利用土地。
盘活城镇内部存量土地和置换内部低度利用土地，是解决供需矛盾的有效途径。
土地储备制度的建立，为解决上述矛盾提供了契机，据统计，全国目前有土地储备机构1700余家，储备机构所在地政府都相应地出台了《土地储备办法》。
由于种种原因，储备制度在实际运作中，出现了多种模式，多种运作方法，实施的效果也有明显的不同。
对存量建设用地的收购，土地收购价格的确定是能否收购成功的关键所在。
由于多种模式的存在，土地收购价格的方式和方法也就多种多样，价格的差异也就显而易见。
上述情况造成被收购者对价格确定的困惑，也增加收购者的工作难度。
全国各地土地收购价格确定的主要方法一、收购划拨土地价格确定1.按照市区的基准地价并结合土地市场行情，与该单位进行协商，确定补偿价格，签订收购协议；2. 参照土地征用补偿费的平均水平确定；3. 按该宗土地的现状条件及实际用途对其现值评估后，按评估现值的50-70%予以补偿；4. 按原土地用途与新确定用途基准地价平均价的50%以内的标准进行收购；5. 按收购合同约定的土地拍卖、招标、挂牌所得比例确定（原土地使用权人与政府的比例主要有6:4、5:5、4:6）；6. 按原用途的划拨土地使用权价格确定；7. 按登记用途的土地使用权评估值、地上建筑物评估净值或残值和予以补偿；登记用途为工业类的，规划为住宅或商业建设用地部分的土地使用权评估值高于工业类的，按照在工业土地使用权评估基础上，加上不超过规划用途高出部分的40%予以补偿；8. 按不高于收回时的标定地价60%的比例给予补偿；9. 按不高于土地原用途基准地价的50%确定；10.按住宅用地和工业用地基准地价开发成本部分的中间价确定；11.注意调动原土地使用者盘活存量土地的积极性，合理分配土地收益。
关于新时期土地储备开发相关问题的思考
关于新时期土地储备开发相关问题的思考随着城市化进程的加快和人口规模的不断增加，土地资源的供给和开发成为一个日益重要的问题。
新时期土地储备开发相关问题的思考，涉及到土地储备的规划、开发模式、效益分配等多个方面，下面将对这些问题进行分析和探讨。
土地储备的规划是关键。
在城市化进程中，土地储备应当充分考虑城市发展的需要，制定合理的土地规划和利用计划。
土地储备规划应当从城市总体规划出发，明确土地储备的定位和发展方向，以及土地的数量和质量要求。
土地储备规划还应当与经济发展、环境保护等相关规划相衔接，形成协调配套的总体规划。
土地储备的开发模式需要创新。
传统的土地储备开发主要以政府购买农村土地的方式来进行，这种模式存在许多问题，如土地价格过高、农民利益受损等。
为了解决这些问题，可以尝试引入市场化的土地储备开发模式。
可以通过与开发商进行合作，将土地转让给他们进行开发，而不是直接购买。
这样一来，可以降低土地价格，减少政府财政压力，同时也可以确保农民的合法权益。
土地储备开发的效益分配应当公平合理。
土地储备开发是为了满足城市化发展的需要，应当注重公共利益和农民利益的平衡。
政府在土地储备开发过程中应当坚持先公后私的原则，确保土地收益的合理分配。
一方面，政府可以借助土地增值税等税收手段来获取一定的收益，用于城市建设和社会福利等公共用途。
政府还应当保障农民的合法权益，通过土地补偿、工作安置等方式来保护农民的利益。
土地储备开发应当注重可持续发展。
土地资源是有限的，土地储备开发必须遵循可持续发展的原则。
在土地储备开发过程中，应当注重生态环境保护，避免过度开发和环境破坏。
还应当注重社会经济效益的可持续发展，通过产业升级和创新驱动来提高土地利用效益，实现经济和社会的可持续发展。
新时期土地储备开发涉及到土地储备规划、开发模式、效益分配和可持续发展等多个问题。
在解决这些问题过程中，需充分考虑城市化发展的需要，制定合理的规划和政策，注重公平合理的效益分配，同时注重生态环境保护和社会经济的可持续发展。
新时期土地收购储备规范化管理措施探讨
新时期土地收购储备规范化管理措施探讨随着我国经济的快速发展，土地资源的需求越来越大。
为了提高土地利用效率和保护农民的合法权益，新时期土地收购储备规范化管理措施势在必行。
本文将从土地收购的背景、规范化管理的必要性以及具体措施等方面探讨该问题。
我们需要了解土地收购的背景。
土地收购是指国家、企事业单位或个人通过征收、协商或购买等形式将土地纳入统一管理并进行规划开发的过程。
在我国，土地收购主要由政府和企事业单位进行，目的是为了推动城镇化进程、发展工业、建设基础设施等。
在土地收购过程中存在着一些问题，主要表现为土地征收程序不规范、征收补偿不公平和农民合法权益受损等。
这些问题严重影响了土地收购的效率和公正性，也容易导致社会不稳定。
规范化管理土地收购显得尤为重要。
规范化管理土地收购的必要性体现在以下几个方面。
规范化管理能够确保土地收购过程的公平公正，保护农民的合法权益，避免因征收补偿不公平而引发的社会矛盾。
规范化管理能够提高土地资源的利用效率和可持续发展能力，推动土地资源向高效的用途进行转化。
规范化管理能够提高土地的市场化程度，促进土地交易的顺利进行，为土地市场的健康发展创造良好的环境。
针对上述问题和需求，我们可以采取一系列的具体措施来规范化管理土地收购。
要完善土地收购的法律法规体系，明确土地收购的程序和标准，确保土地征收过程的合法性和公正性。
要加强土地收购的社会监督，建立健全的征收补偿制度，保障农民的合法权益，防止征收过程中出现的腐败行为。
要加强土地收购的信息公开和公众参与，提高农民的知情权和参与权，增加土地收购决策的透明度和公开性。
要加强土地收购流程的管理和监督，建立健全的内部审核制度和监督机制，确保土地收购的合规性和合法性。
新时期土地收购储备规范化管理措施的探讨具有重要的现实意义和实践意义。
通过规范化管理，我们可以确保土地收购过程的公平公正，提高土地资源利用效率，保护农民的合法权益，促进土地市场的健康发展。
新时期土地收购储备规范化管理措施探讨
新时期土地收购储备规范化管理措施探讨近年来，土地收购储备已成为各地政府实现城市化进程中所采取的重要手段之一。
通过土地收购储备，政府能够在规划建设之前掌握土地资源，有针对性地规划城市建设，为经济社会发展提供有力保障。
但是，土地收购储备的过程也面临着一些问题和挑战，其中最大的挑战就是规范化管理。
为保证土地收购储备工作的顺利进行，现有关部门也采取了一些措施，以加强土地收购储备的规范化管理。
具体来说，应该采取以下措施：1.建立责任制：要想实现土地收购储备的规范化管理，不能仅仅靠领导的决策，还需要建立科学、完整的管理体系。
这就需要负责领导指定专人负责土地收购储备的管理工作，并要求其及时、准确地上报有关信息。
2.完善信息系统：要进行土地收购储备的规范化管理，需要建立起一套科学、完善的信息系统。
该系统应能够记录所有相关的信息，包括地区、面积、用途、收购价格等。
这样一来，政府就能够及时、准确地了解土地资源的情况，能够更好地开展规划建设工作。
3.制定标准操作流程：采取一些具体的、标准化的操作流程，可以确保土地收购储备工作的严谨性和科学性。
例如，要制定一套标准审批流程，明确各方的责任和义务，确保程序的公正和透明。
4.注重信息公开：保持信息的透明度对土地收购储备管理的规范化是非常重要的。
政府应该注重信息的公开，使公众，特别是受影响的群体能够及时、全面地了解土地收购储备的情况、目的以及成果。
5. 建立监管机制：土地收购储备涉及到政府和公众的共同利益，为了保证收购的合法性、合理性和公正性，需要建立一套科学有效的监管机制，通过监管机制对土地收购储备的各个环节进行监督，确保整个过程健康有序。
关于新时期土地储备开发相关问题的思考
关于新时期土地储备开发相关问题的思考【摘要】新时期土地储备开发在城市化进程中扮演着重要角色，但也存在一些问题，如土地利用不合理、资源浪费等。
土地规划与储备开发密切相关，需要在可持续发展视角下进行考量。
政府在土地储备开发中扮演重要角色，应加强监管与规划。
市场机制也应充分发挥作用。
未来土地储备开发面临挑战，但也有广阔前景。
加强政府规划与监管、促进土地资源的合理利用，以及探索新模式将是应对挑战的关键。
在新时期，我们需要深入思考土地储备开发问题，推动其健康发展，实现可持续城市化进程。
【关键词】新时期土地储备开发、背景、重要性、存在的问题、规划、关系、可持续发展、政府角色、市场机制、前景、挑战、加强政府规划与监管、合理利用、新模式、土地资源、思考、文章。
1. 引言1.1 新时期土地储备开发的背景在新时期，土地储备开发成为了城市建设和经济发展中的重要环节。
随着城市化进程的加快和人口增长的压力，土地资源的供应日益紧张。
为了保障城市发展的需要，各级政府开始积极进行土地储备开发，以解决土地资源短缺的问题。
土地储备开发不仅可以为城市提供发展空间，还可以促进新城区的建设和产业的发展。
土地储备开发也是实现城市更新和优化土地利用结构的重要手段。
随着新时期土地储备开发的快速推进，相关问题也日益凸显。
一方面，土地储备开发的过程中存在着利益输送、规划不合理等问题，导致资源浪费和环境污染。
土地规划和储备开发之间缺乏有效衔接，导致土地利用不够高效和灵活。
如何提高土地储备开发的质量和效率，成为当前亟待解决的问题。
在这样的背景下，加强政府规划与监管，促进土地资源的合理利用，以及探索土地储备开发的新模式，将成为今后土地储备开发工作的重要方向和挑战。
1.2 新时期土地储备开发的重要性在当前社会经济发展的背景下，新时期土地储备开发显得格外重要。
土地资源是人类生存和发展的重要基础，土地储备开发可以有效保障国家的食品安全和生态环境的可持续发展。
关于新时期土地储备开发相关问题的思考
关于新时期土地储备开发相关问题的思考随着新时期的到来，土地储备开发成为了当前城市规划建设的重要一环。
土地储备是指政府按照一定的计划和规划，为适应城市建设需要而采取的一种手段，通过将土地从农村集体所有权转移至国家所有权，实现市场化运作来保障城市规划建设需要的土地资源。
土地储备售卖和开发可以为地方政府提供重要的财政收入，也可以促进城市的发展和经济增长。
然而，在土地储备开发中存在着一些问题需要得到关注和解决。
首先，土地储备开发应当注意保护农村土地资源。
农村土地是我国最重要的限制性资源之一，它不仅是农业生产的物质基础，还是农村社会结构的重要支撑。
因此，在土地储备开发过程中，要尊重农民的土地权益，对农民进行充分的补偿与保护，避免因土地储备而引发的社会不稳定和农村集体土地的流失。
其次，土地储备开发应当关注城市建设的可持续发展问题。
城市的可持续发展需要考虑经济、社会和环境三个方面的平衡。
土地储备开发应当注重遵循可持续发展的原则，尤其是在环保方面严格控制不良开发行为，避免损坏生态环境和影响居民的健康。
第三，土地储备开发应当注重宏观调控与区域协调。
发展土地市场必须注重宏观调控，在土地储备开发的过程中要注重对市场供需关系的调节，避免土地价格过高或过低等问题的出现。
同时，要强化地区之间的协调与配合，实现区域内土地资源的平衡利用和合理配置。
作为土地的重要经济资源和城市建设的重要支撑，土地储备开发应得到关注与重视。
在土地储备开发中，需要平衡各方利益，注重法制建设和合法合理合规经营的理念，以实现城市规划建设与经济发展的有机统一，推动中国城市的健康、有序、可持续发展。
对土地收购储备制度若干问题的探讨
５ ２・
科技论 坛
对土地收 购储 备制 度若 干问题 的探讨
付 方 钰 （ 伊 春 市 国土 资 源 局 ， 黑龙江 伊春 １ ５ ３ ０ ０ ０ ） 摘 要： 土 地 收 购储 备 制 度 是 一 种政 府 和 市场 相 结 合 配 置 的 土 地 资 源 ， 政 府 依 法 运 用 市 场机 制 ， 通过收购土地所有权或使用权 ， 按 照 土 地 利 用 总体 规 划和 城 市 规 划 ， 对 土 地 进 行 前期 开发 整 理 与储 备 ， 以供 应 或 者调 控城 市 建 设 用 地 需 求 的 一种 管理 制度 。本 文探 讨 了土 地 储备制度的原则和融 资渠道 ， 并提 出相应的建议供 同行参考。 关键词 ： 土地 储 备 ； 问题 ； 建议 １ 土 地 收 购 储 备 制度 是政府拨款 。我 国多年的土地有偿使用制度 已经为政府 积累 这 些 收 益 一部 分 已 经用 于城 市 基 础 设 施 和 土地收购储备制度是一种政府和市场相结合配置 的土地资源 ， 了一 笔 可 观 的 土地 收益 ， 政府依法运 用市场机制 ， 通过收购土地所有权 或使用权 ， 按照 土地 公益事业建设 ， 可将一部分列为土地收购储备基金 ， 专款专用。 伊 春 市 的土 地 收 购储 备 工 作 就 是 以这 种 方 式 运 作 ，２ ０ ０ ９年 ， 伊 利用 总体规划和城市规划 ， 对土地进行前 期开发整理与储 备 ， 以供 应 或 者 调 控 城 市 建设 用地 需 求 的一 种 管 理制 度 。 中 国 的城 市 土 地 储 春市政府 以规范性文件 出台的《 伊 春市土地储备管理办法 》 中明确 要在已收取 的土地有偿使用收益 中划 出不低 于 ２ ０ ％的专项资 备起步较晚 ， 但发展迅速 。１ ９ ９ ６ 年上海市成立了我国第一家土地储 提出“ 备 机构—— “ 上海土地发展 中心 ” 。２ ０ ０ １ 年， 国务院在下发 的《 关于 金用于土地收购储备 ” ， 此《 办法 》 切实保证 了我市收购储 备工作 的 加强国有土地资产管理的通知》 中， 明确要求“ 有条件 的地方要试行 启动与持续 开展 。 土 地 收 购储 备 制 度 ” 。 二是银行贷款。土地收购储备机构的运行 ， 必然将带来较为 客 伊 春市于 ２ ０ ０ ２ 年成立 了土地整理储备交 易中心。截止 目前共 观的运行收入 ， 在初期 ， 可 以用贷款的方式建立土地收购储备基金 。 收购储 备土地 ４ ０ ２ ５ ． ９公 顷， 其中实物储备 ３ ７ ９ ． ７ ３公顷 。 三是政府预期划拨部分城市土地。这相当于政府 以土地资产实 ２ 土 地 收 购 储 备 制 度原 则 物 的形式投入到土地 收购储备基金中。 是等价有偿 的原则 。在土地收购过程 中， 依 据有关规定给原 ５ 对 完 善土 地 收 购储 备 制 度 的建 议 土地使用者以适当补偿 。二是土地效益最大化原则。在符合城市规 是做好土地收购储备计划编制工作。不断加强政府在 土地收 划要求 的前提下 ， 采用市场竞价方式确定 土地使用者 ， 实现 土地 资 购储备 中的主导作用 ， 充分发挥土地收购储备对城市发展 的保 障和 产价值最大化 。三是公平 原则 。在收购储备过程中一视 同仁 。四是 引导作用 ， 促 进节约集约用地 ， 在编制 土地 收购储备计划 工作 中切 公 开供地原则 。建立信 息发布 、 公 开交易 、 形成 土地使用权 卖方市 实保 障涉及 民生用地和重点项 目用地 的需求 。 场。 二是积极利用好低效能土地和闲置土地 ， 及 时 纳 入 储 备 库统 一 ３ 土 地 收 购储 备制 度 作 用 与 优 点 管理 。 土地 收购 储 备 制 度 对 社 会 经 济 发 展 产 生 了 极 其 重 要 的 作 用 ， 称 三 是 做 好 相 关 的 协 调 工 作 。实 施 土 地 收 购 储 备 及 土 地 供 应 ， 牵 之为“ 城 市 土 地使 用制 度 的第 二 次革 命 ” 。实施土地收购储备制度 ， 扯多方利 益 ， 要切实协调 好各方利益 ， 积 极 与 规 划 等 相 关 部 门 做 好 在土地供应实行 “ 一 个 口子进 水 ， 一个 池 子 蓄 水 ， 一个龙头放水 ” 的 衔接工作 ， 依据城市规划明确其 使用性质和各项规划参数做好土地 政策 ， 极 大 增 强 了 政 府 对 土地 的调 控 能 力 。 一 个 口子进 水 “ 是 指统 一 供应前期 工作 ， 保证 土地供给与城市规 划一致 ， 确 保城市总体 规划 收购政策 ，凡符合 收购条件 的土地必须统一 由土地储备机构收购 ， 的有 效 实 施 。 企业不能 自己招商 。 “ 一个池子蓄水” 是指所有的存量土地和增量土 土地收购储备制度启动 了土地金融 的发展 ， 促 进土地资产保值 地都必须进入土地储备库 。 “ 一个龙头放水 ” 是指应 由土地收购储备 增值 ， 对培养 和规范土地市场 ， 盘活存量 土地 、 闲置等土地 ， 合理 利 机构 向市场供应 ， 政府有权根据城市建设和经济发展需要调控土地 用土地资源 ， 加快城市建设步伐等方面起 到了积极 的作用 。 级市场政策 ， 决定供应 的时间和数量 。实施土地收购储备制度有 效 地 铲 除 土 地 投 机 弊 端 。 随着 土地 市 场化 进程 的不 断加 快 、 土 地 投 机 开 始 出现 。一 些 用 地 企业 不 以 生产 经 营 为 目的取 得 土 地 ， 而 是 在 做 土 地 投 机 买 卖 。个 别 地 方 政府 为 了 加快 本地 区 的 经 济 发展 ， 以地 招商 ， 出台 优 惠 政 策 ， 给 不 法 用地 企 业 创 造 了土 地 投 机 的温 床 。 建 立 政府土地收购储备 制度 ， 垄 断一级土地市场 ， 必 将 成 为 消 除 土 地 投 机的一个有力形式 ；实施土地收购储备 制度实现 了土地价值最 大 化， 土地经济效益最大化。通过 土地 收购储备 统一 进行 规范操作 和 管理 ， 对原土地使用 者进 行合理补偿后 ， 有效地减少 了因土地补偿 费不能及 时到位的风险 ，将收 购储 备来 的地块再 以招 拍挂方式 供 应， 有 效 防止 土 地 资 产 收 益 的 流 失 。 土 地 收购 储 备 制 度 实 施 后 ， 一方面 ， 土 地 变 成 了 国有 资 产 中 最 具活 力 、 增值潜力最 大 、 政 府又能直接经 营运作 的资产和城 市建设 最重要 的融资工具 ， 提高 了政府经 营存 量土地资产 的积极性 ； 另一 方面 ， 土地 收购储备制度的建立 ， 政府垄断 了土地一级市场 ， 把闲置 土地 、 低效 能的等土地纳入到储备库管 理 ， 从制 度上消 除了中间商 炒作土地 、 囤积 土地 的可能性 。 杜绝了“ 人情地” ， 创造 了公平 的竞争 环境 ， 减少 了腐 败 案 件 的发 生 。 因此 ， 土地 收购 储 备 制 度 是 增 强 社 会 综 合 国力 、 维 护 社会 稳 定 ， 巩 固社 会 主 义 政 治 制 度 的 可 靠保 证 。 ４ 土 地 收 购储 备 融资 渠 道 土地收购储备制度的建立和实施 ， 最重要 的保 障是融资渠道 的 畅通 ， 土地收购储备基金可能利用的资金主要来源有 ：
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第2卷第4期 西北农林科技大学学报(社会科学版)V o l.2N o .42002年7月Jou rnal of N o rthw est Sci 2T ech U n iversity of A gricu ltu re and Fo restry (SocialScience )Ju ly 2002对建立新时期土地收购储备制度的若干思考α张 秦 伟(咸阳师范学院地理系,陕西咸阳 712000) 摘 要:土地收购储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种有效手段,实行城市土地收购储备,可以提高政府对土地市场的敏感度,进一步规范土地市场,提高土地集约利用率,防止国有土地资产流失,强化政府对各类城市建设用地进行市场供应和调控的职能。
加强土地收购储备工作的法制、体制、机制研究,争取金融部门的参与支持,尽快在我国将此项工作导入法制轨道,是深化土地使用制度改革的新热点。
在具体实施过程中,应按照土地收购储备的一般原则和具体原则,并制定切实可行的政策,采取多种模式进行此项工作。
关键词:土地收购储备;意义;原则;运行模式中图分类号:F 301.8 文献标识码:A 文章编号:1009-9107(2002)04-0052-07 一、土地收购储备的概念及其意义所谓土地收购储备,是指政府依照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换、征用等方法取得的土地进行前期开发、整理,并予以储存,以供应和调控城市各类用地的需要,确保政府切实垄断土地一级市场的行为[1,2]。
土地收购储备是适应新形势下土地管理工作的一个创新,也是深化土地使用制度改革的重大举措。
建立土地收购储备制度,是政府为适度把握和调控土地市场供应和需求、提高政府对市场变化的敏感度而建立的一种供应和调控城市各类建设用地需求的管理制度。
土地储备的最终目的是最大限度的利用土地资源,将分散的土地使用权收集起来纳入“土地储备库”,尽可能地将未利用的和节约下来的土地储备起来,为城市未来发展留下足够的土地,以缓解土地供求矛盾,让今天与明天共享土地资源,使有限的、不可再生的土地资源保持永续利用[3]。
(一)实行土地收购储备有利于进一步规范土地市场土地管理部门虽然是代表政府统一管理土地的职能部门,但是,由于体制不顺,制度不完善,难以真正发挥土地统管的作用。
以地产开发为例,许多部门凭借着原先占有行政划拨的国有土地自行开发,以低于政府规定的解困房标准出售商品房,但由于开发缺乏计划性,房地产开发遍地开花,仍使得商品房大量积压,房地产市场十分萧条。
土地收购储备制度是一种全新的土地资源和土地资产管理相结合的土地管理方式和机制上的创新,推行这一制度,有利于增强政府宏观调控土地资源的能力,能够促进市场配置土地资源机制的发挥。
同时,实施土地收购储备,由于实行了存量土地统一收购和垄断供应,有效地杜绝了土地隐形市场和灰色交易,遏制腐败现象在土地交易中的滋长,提高以招标、拍卖方式出让的比例,不仅能促进廉政建设,而且能有效的防止国有土地资产的流失。
(二)土地收购储备是政府高效控制城市土地开发利用的有力手段进行城市土地收购储备,可以提高政府对市场的敏感度,强化政府对城市建设用地进行市场供应α收稿日期:2001212205作者简介:张秦伟(1964—),男,陕西礼泉人,咸阳师范学院地理系副教授,地理学硕士,主要从事土地科学的教学和研究工作。
和调控的职能。
20世纪90年代初期,我国许多城市受到“房地产热”、“开发区热”等宏观政策以及管理机制的影响,土地供应都存在着盲目、混乱的局面,城市在这一时期批出的土地数量巨大,土地市场严重供大于求,城市中各种矛盾前所未有地凸显出来:城市盲目无边际扩张,办公楼、商品住宅大量空闲,与此相反,各种公共设施却严重不足,形成了城市发展的恶性循环。
以广州市为例,在“房地产热”期间,全市共批出土地约36平方公里,土地过量批租带来的负面影响,使政府意识到加强土地储备的重要性, 1992年广州市土地开发中心成立后,对市区土地进行统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理的集约开发与利用,从而逐步加大了政府对土地的储备量。
目前,已通过征用、收回等方式成功的为政府储备控制了珠江新城、金沙洲小区、大坦沙居住区、琶洲新发展区等,同时也将部分已收回闲置地块纳入储备用地,累计储备土地约12.69平方公里。
通过土地储备,实现了政府通过控制土地一级市场来调控房地产市场,土地供应只有一个口子即开发商只能通过招标、拍卖获得土地,全市已初步发挥出土地储备宏观调控土地市场,进而影响房地产市场的作用[4]。
(三)实行土地收购储备能更好地提高土地集约利用率我国城镇特别是东部沿海地区的城镇人地矛盾一直十分尖锐,尤其是近年来,城市发展对用地提出了更高的要求,按照国家有关法律,结合土地利用总体规划和城市建设规划,运用土地市场机制,建立土地收购储备制度,对城市土地通过收回、收购、出让等方式进行存储和开发,既能满足经济建设对土地的需求,促进城市建设,又帮助企业解困救活,实现新的转机。
因此,只有相当数量的土地资源、资产集中在政府的储备库,并依次为手段,调节城市土地优化配置,才能更好地提高城市土地利用的集约化水平和综合效益。
(四)实行土地收购储备制度可以有力地支持经济的发展1.通过土地收购储备,使城市工业企业的用地得到保证。
改革开放以来,尽管我国对土地资源、资产逐步实行了严格的管理,但由于过去计划经济体制的弊端以及法制、机制等方面的原因,政府难以掌握土地控制权,土地私下交易、开发商“囤地”、“炒地”、土地转换“暗箱操作”等现象频频发生。
一些计划“退二进三”、“退市进郊”的国有企业由于不能及时将土地资产变现,阻碍了企业的改革和发展,同时,旧城区改造、城市建设等工作无法顺利进行。
实行土地储备制度,不仅可以收购、盘活倒闭企业、效益低下企业的土地或者原有企业内部的闲置土地,使企业土地利用走向高水平,而且收购储备或盘活的土地又可以为新的建设项目提供土地来源。
过去,政府对一些困难企业减免土地出让金带有对企业实行“暗补”性质,企业往往把这笔资金挪用他处,从而达不到通过技术改造使企业解困的目的。
虽然开发改造产生了巨额利润,但企业仍然困难,职工工资仍然拖欠,技改资金仍然短缺,企业困难的面貌依旧。
我国一些土地收购储备试点城市的实践表明,政府把企业用地统一收回后,按一定比例返还给企业,改变过去政策性“暗补”为资金“明补”,可大大激活企业技术改造和生产。
如浙江省嵊洲市电机厂通过土地储备,对位于黄金地段的老厂区土地实行招标出让,收取土地出让金1470万元,大部分返还给企业技改,增强了企业的活力[5]。
2.土地收购储备可以使城市建设速度进一步加快。
纵观世界上任何一座著名的城市,其基础设施的建设资金基本上都来自于城市建设用地,政府经营好城市建设用地,将土地收益用于城市基础设施建设,出让城市建设用地来吸引城市建设的项目基金。
我国的香港、澳门都是世界上经营城市建设用地的典范,他们不仅用土地出让的资金解决了城市基础设施的建设,而且为财政提供了主要资金来源。
(五)土地收购储备制度的实行有利于维护社会稳定由于国家调整经济结构和市场经济的剧烈竞争,许多国营企业重组改制,甚至破产,企业职工生活无法保障,产生了许多社会问题,建立土地收购储备制度能稳定社会,起到了较好的解困作用。
前述的浙江省嵊洲市化肥厂关闭10多年,一直由政府贴付职工工资和养老金,企业获取土地出让金后,一次性解决了各类遗留问题。
该市供销社职工1993年以股本金入股,几年来一直无法归还,职工频频集体上访,市政府将该社下属的储运公司等地块储备收购后统一出让,收取土地出让金2306万元,职工一次性得到了补偿[5]。
总之,从我国各地许多实施土地收购储备制度城市的实践证明[6～8],实施土地收购储备,对政府调控市场,切实实施城市规划,保证国有土地资产保35 第3期 张秦伟:对建立新时期土地收购储备制度的若干思考值、增值,促进经济社会可持续发展起着重要作用。
二、土地收购储备的对象范围土地收购储备的对象范围在不同城市可能不尽相同。
一般要求土地储备机构根据社会、经济和环境可持续发展的长远目标,对城市土地市场供求关系进行动态监测和科学分析,根据土地利用总体规划、城市总体规划和国民经济发展计划制定科学的储备和供应计划,按计划有序进行土地收购储备工作。
目前,我国土地收购储备范围主要包括以下诸多方面: (1)用地单位已经撤销或迁移的;(2)未经原批准机关同意,连续两年未使用的土地;(3)土地使用者擅自改变土地用途,责令限期改正,逾期拒不改正的;(4)土地使用者违反出让合同规定,依法解除出让合同的;(5)违法占地建设,被依法没收的;(6)长期荒芜闲置的土地;(7)其他可以依法收回的土地;(8)进行无偿收回的土地;(9)企业“退二进三”使用的原划拨土地以及因关停并转、倒闭、破产等用地;(10)土地使用权转让中报价明显低于市场价格的土地;(11)土地使用者提出解除国有土地使用权出让合同的土地。
上述土地均可作为收购储备的对象,另外,在市区中处于较好区位,利于发展第三产业的工业用地;在市区中需要改造开发的除工业用地以外的其他用地;老城区的居民私人建房用地;农村集体经济组织全员转为城镇居民,已统征统转村内的闲置未用土地;经济开发区征而未用的土地;因水利建设或其他国家建设后新增的土地等等均在土地收购储备之范围。
土地储备机构还可以因发展需要对已纳入或即将纳入城市建设的土地进行征用后储备。
总之,通过有计划集中储备土地,为城市政府在土地一级市场实施垄断提供稳定的土地来源。
应该看到,随着土地收购储备制度在我国各地的逐步建立,其收购储备的内涵也在逐渐扩大,广义的土地收购储备不仅包括城市建设用地储备,还包括耕地指标储备乃至规划储备等。
尤其是耕地指标储备[2,9],是确保一定地区范围内耕地总量动态平衡,实现建设用地“先补后占”的最佳选择,并可促进农用土地的整理,更好的贯彻土地基本国策[10]。
三、土地收购储备的原则及其政策(一)土地收购储备的原则土地收购储备必须坚持依照土地利用总体规划、城市建设发展规划和满足市场对土地的合理需求的原则进行。
这是土地收购储备工作必须坚持的一般原则。
规划是“纲”,其一经制定通过,就具有法律效力,它规定了在一定时期城市土地利用的总体布局和总体设想,各项建设必须按照有关的土地利用规划或城市发展规划来进行安排。
任何单位或个人不得随意改变,作为政府下属的土地管理部门或土地储备部门,应该按照有关的规划,结合当时的经济发展以及市场对土地的需求关系,科学、合理地对当地的土地进行收购储备,以满足城市在未来发展建设中对土地的需求。
在上述一般原则的指导下,土地收购储备还应坚持所谓“五统一”的具体原则[11]:(1)统一规划原则:即建设部门、土地管理部门等根据城市发展需要,调控土地开发总量;(2)统一收购原则:在土地收购储备时将城市中闲散土地、倒闭企业用地、闲置土地、拆迁地等由政府作价统一收购,严格禁止企业自行开发或变相买卖;(3)统一拆迁原则:即政府采用行政手段对规划范围内的工业用地、居民住宅用地、商业用地实行统一拆迁,还地于政府;(4)统一出让原则:所有开发商必须统一进入土地市场,进行公开、公平、公正竞争,实行公开招标或拍卖,严格限制或禁止协议出让;(5)统一资金使用原则:在财政部门设立土地出让专户,所有收入统一交入财政专户,有关单位和部门根据用途报批使用。