2013年企业法律顾问辅导：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载有错怎么办
不动产登记错误司法救济
03
行政诉讼的基本原则
依法独立审判原则、以事实为根据、以法律为准绳原则、合议制原则、
回避原则、两审终审制原则。
国家赔偿
国家赔偿的概念
国家赔偿是指国家对国家机关及 其工作人员在行使职权过程中侵 犯公民、法人或者其他组织的合 法权益所造成的损害进行赔偿的
法律制度。
国家赔偿的特征
国家赔偿具有法定性、赔偿性和 补偿性。
合法、公正、公开、及时和便民原则。
行政诉讼
01 02
行政诉讼的概念
行政诉讼是指公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵 犯其合法权益，依法向人民法院提起诉讼，由人民法院对具体行政行为 的合法性进行审查并作出裁判的法律制度。
行政诉讼的特征
行政诉讼是当事人行使诉权的一种方式，具有司法性、程序性和裁决性 。
赔偿数额计算困难
由于不动产价值的不确定性，在计算赔偿数额时往往存在较大困难。此外，对于 因登记错误造成的间接损失，如房屋交易受阻、信誉受损等，其损失数额往往难 以量化。
04
不动产登记错误预防措施的建议
完善不动产登记制度
制定更加科学、合理的不 动产登记法规和政策，明 确不动产登记的范围、程 序、责任等，确保制度的 规范化和可操作性。
不动产登记错误司法救济
汇报人：文小库
2023-11-21
CONTENTS
• 不动产登记错误概述 • 不动产登记错误的司法救济途
径 • 不动产登记错误司法救济的难
点与问题 • 不动产登记错误预防措施的建
议 • 典型案例分析
01
不动产登记错误概述
不动产登记错误的概念
01
不动产登记错误是指不动产登记 簿中记载的权利人、客体或内容 与真实权利状况不一致的情形。
权利人、利害关系人经查询认为不动产登记簿所记载的事项有误的，应当如何处理？
物权法第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的 权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的， 利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五内不起诉，异议登记失效。异议登记
不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
不动产登记簿错误之类型与更正登记
不动产登记簿错误之类型与更正登记程啸（清华大学法学院，北京 100084）[摘要] 不动产登记簿错误可以分为权利事项错误与非权利事项错误。
权利事项错误意味着登记簿上对不动产物权的归属和内容的记载不正确，而非权利事项则是指那些不涉及物权归属和内容的登记簿错误。
二者在是否会对物权构成妨害、是否导致善意取得以及更正登记的程序上完全不同。
我国《物权法》第19条区分了这两类错误，并确立了不同的更正程序与要件。
当不动产登记簿上存在权利事项错误时，应由利害关系人行使更正请求权请求登记簿记载的权利人同意更正。
如果权利人拒绝的，更正请求权人应诉请法院或仲裁委员会解决该民事争议。
原则上，只有法院、仲裁委员会的生效法律文书才属于证明登记确有错误的证据，登记机构才能据此进行更正登记。
但是，对于非权利事项错误，权利人可以通过提供证据证明登记确有错误而申请更正登记，登记机构也可以依职权进行更正登记。
[关键词] 不动产登记簿错误；更正登记；权利事项错误；非权利事项错误Abstract：The falsity of Real Estate Register can be divided into the rights incorrectness and non-right incorrectness. Therights incorrectness means that a right over real estate is not in accordance with the actual legal situation. The non-rights incorrectness has nothing to do with the legal situation. The rights incorrectness is different from the non-rights incorrectness in the good faith acquisition, the interference in right of the property right and rectification procedure. The Art.19 of China Property Law also separates the rights incorrectness from the non-right incorrectness and stipulates the corresponding rectification procedures. When the registration in the real estate register is not in accordance with the actual legal situation, the interested party may require the person whose right is affected by the rectification of the real estate register to give his consent to such rectification. If the person refuses, the interested party needs to get people’s court or arbitration commission’s adjudication which is in favor of him. Then he can ask the registrar to rectify the rights incorrectness. When there is a non-rights incorrectness in the real estate register, the right holder may require the registrar to rectify the incorrectness by evidences. The registrar should also be entitled to rectify some special falsity in the real estate register under the law.Key Words: the falsity of real estate register;registration of rectification; rights incorrectness; non-right incorrectness;引言不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，它是由登记机构依法制作并管理的，用以记载不动产自然状况、权利状况及其他依法必须记载的事项的簿册。
异议登记及相关法律规定
异议登记及相关法律规定异议登记及相关法律规定《物权法》第⼗九条【不动产更正登记和异议登记】权利⼈、利害关系⼈认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利⼈书⾯同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利⼈不同意更正的，利害关系⼈可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请⼈在异议登记之⽇起⼗五⽇内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利⼈损害的，权利⼈可以向申请⼈请求损害赔偿。
最⾼⼈民法院关于适⽤《中华⼈民共和国物权法》若⼲问题的解释(⼀)第三条异议登记因物权法第⼗九条第⼆款规定的事由失效后，当事⼈提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。
异议登记失效不影响⼈民法院对案件的实体审理。
《房屋登记办法》第⼆⼗三条 ⾃受理登记申请之⽇起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定： （⼀）国有⼟地范围内房屋所有权登记，30个⼯作⽇，集体⼟地范围内房屋所有权登记，60个⼯作⽇；（⼆）抵押权、地役权登记，10个⼯作⽇；（三）预告登记、更正登记，10个⼯作⽇；（四）异议登记，1个⼯作⽇。
公告时间不计⼊前款规定时限。
因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责⼈批准可以延长，但最长不得超过原时限的⼀倍。
法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。
第七⼗六条利害关系⼈认为房屋登记簿记载的事项错误，⽽权利⼈不同意更正的，利害关系⼈可以持登记申请书、申请⼈的⾝份证明、房屋登记簿记载错误的证明⽂件等材料申请异议登记。
第七⼗七条 房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。
第七⼗⼋条 异议登记期间，房屋登记簿记载的权利⼈处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
权利⼈处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三⼈申请异议登记的，房屋登记机构应当中⽌办理原登记申请，并书⾯通知申请⼈。
论不动产登记机关登记错误的赔偿责任
论不动产登记机关登记错误的赔偿责任摘要：不动产登记制度是物权法的基本制度之一，它对不动产物权变动和安全维护具有十分重要的意义。
如果不动产登记出现错误现象，那么不管是登记机关的过错还是登记申请主体的过错，其后果都是非常严重的。
在物权法中，对于不动产登记错误的规定不是特别清晰，可操作性低，而且对不动产登记错误赔偿责任的性质描述模糊，因此，需要进一步确定。
当前，选择怎样的赔偿责任模式保护人们利益，是未来不动产登记中的重点问题。
本文主要分析了不动产登记错误情况，提出了不动产登记错误赔偿的有效途径。
关键词：不动产登记；错误登记；赔偿责任物权法的出现，对不动产登记错误问题的处理进行了基本规制，解决了长时间以来登记机关只收取费用而不承担问题的情况。
可是因为物权法内容过于简单，条文设计比较粗疏，使得各个阶段对不动产登记错误问题的规定仍然存在着不明确的解释。
对此，本文分析了不动产登记错误赔偿责任的性质，论述了不动产登记错误赔偿责任的相关问题。
1、不动产错误登记概述不动产错误登记，对它的定义有三种，分别为广义说、狭义说以及折衷说。
其中，广义说定义为，错误登记主要是指登记的权利在实际过程中不存在或者和实际情况不相符的现象；狭义说定义为，错误登记是指基于有效的登记原因而进行的登记，因为登记错误或者遗漏导致的登记薄内容和登记原因，出现了证明文件所写内容和实际不相符的情况，还包含无法律原因或者无效的法律行为而完成的登记。
主要表现在以下几点：不同的物权变动模式和错误登记的界定有直接联系。
在意思主义模式下，财产所有权可以因为债的效果而将其转移，不需要进行登记。
错误登记是产生于物权变动而没有进行登记的情况中；在物权形式主义模式下，登记是不动产物权变动的唯一原因，因此，但凡是登记内容和真实权利状态不相符的情况都属于错误登记；在债权形式主义模式下，物权的变动需要债权和公式两个文件，所以这种类型的错误登记包含债权效力瑕疵和登记程序上的误差。
不动产错误登记的法律救济途径
不动产错误登记的法律救济途径【摘要】不动产是人民群众的一项重要物质财产，对不动产进行正确登记，不但能够维护物权人的合法权益，同时也是国家公信力的重要体现。
如何对不动产错误登记进行法律救济，就成为保护不动产权益人合法权益，维护国家公信力的重要手段。
本文对不动产错误登记的赔偿责任主体与责任形态进行了分析，并从民事诉讼与行政诉讼两个方面，探讨了不动产错误登记的法律救济途径。
【关键词】不动产；错误登记；法律救济一、引言完整、准确的不动产登记制度不但能够对不动产物权秩序进行有效的维护，同时还能够确保不动产交易的快捷性与安全性。
但是现阶段，我国的不动产登记制度还不够健全，从业人员的素质参差不齐，这些因素都会导致不动产错误登记情况的发生，因此，需要我们基于不动产错误登记的赔偿责任主体与责任形态，来考虑其法律救济途径。
二、不动产错误登记的赔偿责任主体与责任形态分析不动产登记产生错误的原因有两种，一是由登记机关造成的，二是由申请人自身因素造成的，由此也产生了两个赔偿义务人，即：登记机关与登记申请人。
如果不动产错误登记的产生是由登记机关造成的，那么毫无疑问，赔偿责任由登记机关单独进行承担。
如果不动产错误登记的产生是由登记申请人造成的，其情况相对比较复杂，一种情况是登记错误是登记申请人与登记机关恶意串通，这种情况属于双方主观的共同侵权行为，那么赔偿责任应由登记申请人与登记机关共同承担，而双方的内部责任则依据双方的原因力与过错进行分配，除此之外，登记机关在履行赔偿责任之后，还需要对进行恶意登记的工作人员行使追偿权。
第二种情况是登记错误是由登记申请人过失或主观故意，那么责任则由登记申请人自行承担。
第三促情况是登记申请人与登记机关同时出现过失，那么登记申请人与登记机关共同承担连带责任。
现阶段，在实际划分错误登记责任时，我国司法实务往往采取的是先由登记申请人来负担赔偿责任，对于登记申请人无法赔偿的范围，则是由登记机关负责赔偿责任，也就是说登记机关主要负责的是补充责任。
不动产登记错误的解决方案
不动产登记错误的解决⽅案（⼀）⾮权利事项的记载错误，⽐如合同编号、⾝份证号等，如果原来没有记载现在要求记载的，可以作为信息补录⽅式予以记载到登记簿。
如果根据原始原因证明⽂件记载或者有关部门证明属于申请⼈错误填写或者登记⼈员错误录⼊、⼯作疏漏导致的，如名字打成同⾳字等，可以依申请或者依职权更正登记。
如果界址点、⾯积等⾃然状况有错误，经审查权籍调查材料符合要求，可以依申请或依职权更正登记。
（⼆）登记机构未按原始登记原因证明⽂件登记造成权利事项登记错误或疏漏的，⽐如抵押⾦额多了⼀个0等，登记机构可以根据原始登记原因证明⽂件依职权予以更正登记，也可以依申请或依嘱托更正登记。
给他⼈造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。
（三）因登记的原因证明⽂件嗣后被确认⽆效导致登记簿权利事项记载与登记事实状态不符，⽐如转移登记中的买卖合同被宣告⽆效、⾸次登记中的⾏政审批⽂件被撤销等，登记机构应依申请或嘱托予以更正登记，如果原因证明⽂件的效⼒认定权⼒不属于登记机构，不宜依职权更正登记。
因此导致的登记簿错误记载给他⼈造成损害的，登记机构不承担赔偿责任。
（四）对于嗣后发⽣的登记簿记载于事实权利状态不⼀致的情况，⽐如法院形成判决，政府征收决定等，可直接发⽣物权变动，不宜作为更正登记类型，应告知申请⼈按照权利事项申请相应的登记类型。
登记机构可以依嘱托登记，不宜依职权直接登记。
给他⼈造成损害的，登记机构不承担赔偿责任。
（五）登记原因证明⽂件被发⽣效⼒的司法机关、⾏政机关、仲裁委员会确认为⽆效或虚假的，可依嘱托撤销登记。
⾃然资源局也可以经调查、听证等正当程序作出撤销登记的⾏政决定，登记局依嘱托予以撤销登记。
（六）对于利害关系⼈对已登记⼟地提出权属争议，可以告知向县级以上⾃然资源部门申请，由⾃然资源部门调查处理并作出调解书或报地⽅政府作出处理决定，⽣效的调解书和处理决定可以作为登记机构更正登记的依据。
（七）对于利害关系⼈因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产⽣争议向登记机构申请更正登记的，可以告知先向法院提起民事诉讼。
不动产登记簿错误之类型与更正登记
不动产登记簿错误之类型与更正登记程啸（清华大学法学院，北京 100084）[摘要] 不动产登记簿错误可以分为权利事项错误与非权利事项错误。
权利事项错误意味着登记簿上对不动产物权的归属和内容的记载不正确，而非权利事项则是指那些不涉及物权归属和内容的登记簿错误。
二者在是否会对物权构成妨害、是否导致善意取得以及更正登记的程序上完全不同。
我国《物权法》第19条区分了这两类错误，并确立了不同的更正程序与要件。
当不动产登记簿上存在权利事项错误时，应由利害关系人行使更正请求权请求登记簿记载的权利人同意更正。
如果权利人拒绝的，更正请求权人应诉请法院或仲裁委员会解决该民事争议。
原则上，只有法院、仲裁委员会的生效法律文书才属于证明登记确有错误的证据，登记机构才能据此进行更正登记。
但是，对于非权利事项错误，权利人可以通过提供证据证明登记确有错误而申请更正登记，登记机构也可以依职权进行更正登记。
[关键词] 不动产登记簿错误；更正登记；权利事项错误；非权利事项错误Abstract：The falsity of Real Estate Register can be divided into the rights incorrectness and non-right incorrectness. Therights incorrectness means that a right over real estate is not in accordance with the actual legal situation. The non-rights incorrectness has nothing to do with the legal situation. The rights incorrectness is different from the non-rights incorrectness in the good faith acquisition, the interference in right of the property right and rectification procedure. The Art.19 of China Property Law also separates the rights incorrectness from the non-right incorrectness and stipulates the corresponding rectification procedures. When the registration in the real estate register is not in accordance with the actual legal situation, the interested party may require the person whose right is affected by the rectification of the real estate register to give his consent to such rectification. If the person refuses, the interested party needs to get people’s court or arbitration commission’s adjudication which is in favor of him. Then he can ask the registrar to rectify the rights incorrectness. When there is a non-rights incorrectness in the real estate register, the right holder may require the registrar to rectify the incorrectness by evidences. The registrar should also be entitled to rectify some special falsity in the real estate register under the law.Key Words: the falsity of real estate register;registration of rectification; rights incorrectness; non-right incorrectness;引言不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，它是由登记机构依法制作并管理的，用以记载不动产自然状况、权利状况及其他依法必须记载的事项的簿册。
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权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。
登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。