广州猎德村改造的启示

广州猎德村和深圳大冲村改造情况与启示
2010年3月4日，禅城区副区长、祖庙街道办党工委书记梁炳军率领祖庙街道、区相关职能部门和相关村负责人组成考察团，赴广州市猎德村和深圳市大冲村考察学习城中村改造经验和做法。

本人也参加了考察学习，现将有关考察情况整理如下，供大家借鉴参考。

广州猎德村改造
一、基本情况
猎德村属广州市天河区，位于珠江新城中央商务区。

全村总人口7800多人，约3000户，改造前集体经济总收入约5000万元。

猎德村是广州市城中村整体改造的试点，纳入改造的总用地面积约25万平方米，改造前地上现状建筑物约60万平方米，改造前容积率为2.4。

其改造模式主要是通过市场化方式筹集旧村改造资金，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。

改造地块划分为三部分：西部地块转为国有土地，按商业用地进行市场化拍卖，所得土地拍卖款用于支付旧村改造项目资金；东部地块仍保留集体土地，作为复建安置小区；南部地块亦为集体土地，将建起五星级酒店，作为集体经济支柱。

通过西部地块的土地拍卖，猎德村得到46亿的旧村改造资金。

东部的复建安置区总建筑面积约87万平方米，其建设标准不会低于珠江新城任何一个小区，办理的是集体土地房产证，不能买卖，村民除自住外可以用来出租。

二、改造主要进程
猎德村改造工作在2002年即酝酿和前期策划；2007年5月正式启动，9月-10月原有物业和村民房屋全部腾空，11月即完成清拆建筑面积50万平方米；2008年1月，复建安置区动工建设；2010年1月，复建安置区全部封顶。

按照计划，将在2010年广州亚运会前村民可入住。

南部3.25万平方米地块，已由合和实业旗下的诚意置业公司与猎德经济发展有限公司签约，投资10亿元开发总面积达24万平方米的综合性商用物业（五星级酒店、写字楼、购物中心）。

该项目预计于2014年建成，诚意置业将向猎德公司缴付租金，并负责项目的租赁和经营。

三、改造经验做法
1.政府主导，以村为主。

市、区政府发挥统筹主导作用，协调解决各项配套政策，并多次召开政府常务会研究解决问题。

村为主体，具体实施谈判、协议、拆迁和复建等工作。

2.利益统筹与平衡。

在改造方案和实施过程中，始终坚持四个改造目标：一是集体经济实力增强，二是村民收入增加，三是城市环境改善，四是村落文化延续。

3.依法办事，公开透明。

在改造过程中，立足依法依规推进各项工作。

通过公平、公正、公开，村委形成各项决策意见，经村民代表大会通过，在村民与集体利益发生冲突时，都通过司法途径合理合法予以解决。

四、几点启示
1.村基层组织建设完善，堡垒作用突出，有效推动旧村整体改造。

猎德村改造从酝酿、策划到真正启动，前后历时5年，村两委班子始终团结一致，抓住珠江新城发展有利时机，反复宣传和解读改造思路和方案，争取了村民的广泛支持。

在全体股东表决《拆迁补偿安置方案》时，获得98.6%高票通过。

2.注重历史文化的延续。

一座村落就有一段历史，城中村改造不是简单的推到重来的物质改造，更重要是要关注人文历史的延续与传承。

猎德村改造在文化传承方面给了我们很多的启示。

在猎德村改造后，18座历史悠久的宗祠和家塾将保存，猎德涌一河两岸将构建历史文化风情街，河涌东岸还将保留两至三幢现有的村民“握手楼”，作为猎德村改造博物馆。

在宗祠区背面新建的约5000平方米龙舟湖，将龙舟埋于湖底，未来的每年五月初五，代表广州龙舟文化的龙舟盛典将会在猎德涌延续下去。

3.利益冲突的解决办法。

城中村改造不可避免涉及拆迁问题，而现有的政策法规主要是针对国有土地上的房屋拆迁，对于集体土地房屋物业拆迁问题的指导依据不多。

猎德村改造过程中，实践了以司法途径解决旧村改造出现的利益协调问题。

2008年，广州市中级人民法院对猎德村四位"钉子户"案件作出了终审判决。

法院认为，猎德"钉子户"影响了村集体利益和其他村民的合法权益；其土地归集体所有，村里有权收回；由于土地和土地上的房子不可分割，因而房子也必须一并交付拆除；至于拆迁补偿，则按照村股东大会通过的补偿方案所规定的标准。

因此要求这几户村民应迅速腾空涉讼宅基地并交付拆除。

4.猎德村改造模式不可简单复制。

猎德村有其特殊的区位条件（珠江新城商务区），其复建安置区容积率高达
5.2，远超一般居住区容积率标准。

在2007年土地市场尚好的行情下，猎德村通过拍卖部分旧村土地获得46亿元资金，解决整体改造的资金来源。

但这种卖地筹集改造资金、单个村或单个改造地块进行经济平衡的模式，容易面临市场波动和容积率过高的难题。

如果所有的城中村都采取这种改造模式，就丧失了改善城市环境、抽疏中心城区人口密度的意义。

广州市规划局局长王东亦认为，如果都靠卖地改造城中村，就会走入死胡同；容积率太高就违背了城中村改造初衷，这样的改造不能算成功。

深圳大冲村改造
一、基本情况
大冲村属深圳市南山区，位于南山区高新技术产业园区中区东片，全村人口约2400多人，暂住人口近7万人。

大冲村是深圳规模最大的城中村改造项目，总用地面积68.5万平方米。

现状建筑共1456栋，建筑面积近110万平方米，其中集体物业30万平方米，改造前的现状容积率为1.6。

其改造目标是打造成为深圳旧村改造的标杆和典范，力争“三年见成效、五年大变样、八年换新貌”，成为深圳高新区、西部华侨城的城市亮点。

其改造模式主要是通过市场化方式引进开发商，对旧村进行整体改造。

按照改造规划定位，大冲村片区将建设为深圳市高新技术产业园区配套设施基地，建设与深圳市整体城市形象相适应的新型现代化高尚居住社区。

规划方案确定的开发总量为280万平方米，其中105万平方米为集体物业和村民住宅安置面积，改造后的容积率为4.0。

在拆迁补偿方面，开发商向大冲村民提供了物业补偿、现金补偿、物业+现金补偿三种补偿模式。

永久物业可按1：1等面积补偿，临时物业一律货币补偿，村民房屋一楼按60%商业面积、40%居住面积进行补偿，货币补偿标准为1.1万元/平方米。

（注：大冲村周边商品房售价近2万元/平方米）。

大部分村民意愿都是选择物业补偿。

二、改造主要进程
2005年大冲村改造规划方案获得批准，2005年9月经政府严格审核，确定了华润置地为开发商；
2007年3月，大冲村与开发商正式签约；
2008年，大冲村改造成为市重点项目，南山区成立驻点工作组驻村指导各项工作开展；
2009年9月，大冲村与开发商商定了框架协议，确定了基本补偿标准；
2010年1月，95%的物业完成了确权查丈工作；
2010年1月23日，正式开始签约工作，推进顺利，目前已有54.3%村民签约。

预计在3月31日奖励期截止前，有望完成85%的签约目标。

三、改造启示
1.三方合力，统筹推进。

大冲村改造工作得到政府大力支持并全程介入，有效发挥政府部门、村集体和开发商的协同配合作用。

大冲村改造指挥部由三方团队组成：从政府相关部门抽调专职人员组成驻村工作组团队，村集体股份公司团队，以及开发商团队，全部在指挥部领导下分工合作开展具体工作。

2.精心谋划，周密布置。

城中村改造有其特殊性，大冲村在改造工作每个阶段，都事先制定详细周密的行动计划，逐项落实、稳步推进，从而提高了运作效率。

比如为照顾拆迁户特别是中老年村民对于旧村居住环境感情，不愿意在改造过渡期在外临迁居住，在旧村改造片区内选择环境较好的地块，建设过渡安置小区，使这些村民仍能在旧村范围内居住至永久回迁房建成交付为止。

大冲——安置区入住流程
3.准确判断，果敢决策。

指挥部对改造工作各个环节可能存在的问题早做准备和预案，通过三方协同配合，及时解决可能出现阻碍因素的苗头，充分利用有利因素，为旧村改造取得村民主流民意支持奠定基础。

4.发挥骨干示范作用。

全村党员、干部和村民代表积极带头，响应改造要求，带动周边村民积极参与旧村改造方案讨论、确权补偿等工作，有效推进了项目实施。

5.注重宣传。

大冲村指挥部通过多种方式和途径，还通过村办文化活动节目表演，将改造更新理念形象生动展现，在全村营造了有利改造的舆论氛围。

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