物权作业

1看视频《我的房子谁的家》，回答下列问题。

（1）本案中李明舟与刘洪的“房屋抵押合同”有哪些不符合《物权法》规定的地方？指出并说明理由。

1、“在那张借据上李明舟写着，如果他不还钱刘洪可以将他的房门撬开住进去。

”此处显然表明，李明舟是以其房屋抵押给了刘洪，并且表明如果不还钱，房屋就归刘洪的意思，这已经违反了《物权法》第40条对流质条款的禁止的规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期间届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

2、关于李明舟与刘洪的“房屋抵押合同”，李明舟当时只是主动将自己房屋的购房合同和发票作为借钱抵押放在刘洪处，双方并没有办理任何合法抵押手续，即此抵押合同根本没生效。

因为，依《物权法》第41条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

而本法第四十二条第（二）项也规定，以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门(办理抵押登记)。

可见，此处属于城市房地产的抵押登记，是以抵押登记为生效要件的。

3.、本案李明舟将自己房屋的购房合同和发票作为借钱抵押物，是不符合《物权法》的。

依本法180条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：1.建筑物和其他土地附着物；2.建设用地使用权；3.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4生产设备、原材料、半成品、产品；5正在建造的建筑物、船舶、航空器；6交通运输工具；7法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

所以不能将发票和合同当做抵押物。

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（2）公安机关对本案的处理正确吗？为什么？应如何处理？
公安机关对李星告刘洪案不予立案的行为是正确的，但是理由和不予立案后的的做法均是不正确的。

首先，公安机关不立案理由是因为无法确定李星两本房屋证件是否合法是不成立的。

当公安机关无法确定李星两本房屋证件是否合法时，应当向当地房地产管理局调查情况，而事实证明，李星的确是通过合法手续办理取得的房屋证件。

当确定了李星合法拥有房屋所有权后，就应当查看该案双方有无涉及犯罪事实及需追究刑事责任的情形时，若无，公安机关应当考虑向法院移交案件并通知控告人。

因为，刘洪未经同意撬开房门住进去的行为应构成了民事侵权行为，属于民事纠纷案件，应当交由法院管辖。

因为据刑事诉讼法第84条第三款规定，公安机关、人民检察院或者人民法院对于报案、控告、举报，都应当接受。

对于不属于自己管辖的，应当移送主管机关处理，并且通知报案人、控告人、举报人。

另外，公安机关应当将该案中的原业主李明舟作为犯罪嫌疑人进行立案侦查，因为他先骗了刘洪，然后骗了开发商，然后拿着补办手续又骗了房地产管理局，最后又骗了李老师一家。

其行为主观是想骗别人钱非法据为己有，构成诈骗罪的基本犯罪事实，需要追究刑事责任，应当主动立案侦查。

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2、《物权法》的进步与再发展-以不动产登记制度为例
选小题，观点明确，论据充足，论证充分，A4纸，手写，1500字,6月9日
《物权法》的进步与再发展
---以不动产登记制度为例
不动产物权登记制度为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

登记天然非不动产物权公示方法，但不动产物权公示方法天然为登记。

作为物权公示手段，不动产物权登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。

2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定了不动产登记制度。

它在总结中国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。

登记在不同立法体例中对不动产物权的作用是不同的。

在中国不动产登记体制下，不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。

1.登记的公示，即物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。

2.登记的形成力，即登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。

3.登记的推定力，即以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。

4.登记的公信力，即登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。

也就是说，不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。

《物权法》从第九条到第二十二条对不动产物权的设立、变更、转让和消灭等不动产登记的重要内容做了规定，具体涉及不动产统一登记原则、登记机构的职责、不动产登记的生效时间、登记资料的查询复制、更正登记、异议登记、预告登记以及登记错误责任等。

并且在《物权法》的总则中用规范性法条的形式明确了物权作为支配权，具有有优先性、排他性、追击性和物上请求权的效力。

长期以来，我国对于不动产登记的效力问题存在较大争论和分歧，主要有登记要件主义和登记对抗主义两种不同观点，以两种不同理论为指导而得到的司法审判结果将截然不同。

然而新《物权法》的颁布给这个纠结已久的问题做出了明确的规定。

新实施的《物权法》第十五条有明确规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

”
《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有给不动产物权的证明。

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

”规定了不动产登记簿与不动产权属证书之间的关系。

当然我国目前不动产登记制度与其实际运作之间还有待进一步完善。

实际操作中，普遍存在重视不动产权属证而轻视不动产登记簿的现象，这样削弱了不动产物权的公示性，危及到不动产交易的安全。

但是《物权法》的这一规定是必会推动我国现行的不动产登记制度。

随着《物权法》的颁布实施，虽然不能彻底解决我国不动产制度的诟病，但是其中涉及不动产统一登记原则、登记机构的职责、不动产登记的生效时间、登记资料的查询复制、更正登记、异议登记、预告登记以及登记错误责任等，都被规范性法律条文予以确定，这样无疑给中国的不动产制度的现实操作和前进的方向指出了一条康庄大道。