房地产估价方法之成本法
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估是指对房地产资产进行价值估计和评估的过程，以确定房地产的市场价值，为相关行业提供决策和参考依据。
在房地产评估的多种方法中，成本法是一种常用的评估方法之一。
本文将对房地产评估的成本法进行详细探讨，包括成本法的基本原理、适用范围、评估过程和优缺点等方面。
一、成本法的基本原理成本法是通过估算重建成本或取得成本来确定房地产资产价值的方法。
其基本原理是以取得和维持房地产所需的成本，作为评估房地产价值的依据。
成本法认为，一般来说，购买者愿意支付该资产能发挥的功能和效益所需的成本。
二、成本法的适用范围成本法适用于房地产资产具有独特性或无法直接通过市场交易确定价值的情况。
比如，自用房地产、特定用途房地产或无交易市场的房地产等，都可以使用成本法进行评估。
此外，对于全新建设的物业或者经历了翻新、重建等大规模维护的物业，成本法也是一种较为准确的评估方法。
三、成本法的评估过程1. 项目界定与房地产资料收集：首先，评估师需要对评估项目进行界定和范围确定，并收集房地产相关的基本信息和资料，包括建筑图纸、建设工程方案、建筑材料价格等。
2. 定义评估目的和价值基准日：评估师需要明确评估的目的，例如购买、租赁、融资等，并确定评估的价值基准日，即评估截止日期。
3. 预估重建成本：评估师需要根据收集到的建筑图纸、方案以及相关的市场价格，对重建成本进行预估，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、管理费用等。
4. 考虑物业的折旧和磨损：评估师需要考虑物业的折旧和磨损情况，并进行相应的调整。
折旧一般分为建筑物的功能折旧和经济折旧。
5. 计算资产的净值：评估师需要减去物业折旧和磨损后的净重建成本，得出房地产资产的净值。
6. 考虑其他因素：除了重建成本和折旧磨损，评估师还需要考虑其他因素对房地产价值的影响，比如地理位置、市场需求、政策环境等。
四、成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法，具有以下的优点：1. 适用性广泛：成本法适用于无交易市场、独特性较强的房地产资产的评估。
《房地产估价》第7章 成本法
第二节 新开发土地的成本法估价
解：房地价格＝土地成本＋建安成本+管理费用＋利息 ＋销售税费＋开发利润
设：V总 = A+B+C+D+E+F A = 3000×20000 = 6000万元
B = 1800×50000 = 9000万元
C = B×3% = 270万元
D = A[(1+6%)2.25-1]+(B+C)×40%×[(1+6%)1.5-1]+
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第三节 新建房地产的成本法估价
练习：
某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积 50000m2。土地重新取得价格为3000元/m2。建 筑物建造的建安成本为1800元/m2 ，管理费用为 建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其 中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内 均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一 年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率 6%。销售税费为房地产价格的7%，销售利润率 为20%。试评估该房地产的总价和单价。
三、管理费用 ➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成本+
建造成本）为计算基础 ➢ 新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本为计算基
础 四、销售费用
指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广 告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比 率计算。
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第三节 新建房地产的成本法估价
五、投资利息
➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成 本+建造成本+管理费用+销售费用）为计算基础
公司经费、人员工资、差旅费、房地产税、土 地使用税、业务招待费等，一般为土地取得成本与 开发成本之和的一定比率。
房地产评估之成本法
房地产评估之成本法1. 简介房地产评估是对房地产价值的定量衡量和分析。
在房地产评估中，成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法基于物理瑕疵状况和修复需求，以及建筑物的建造成本和地皮价值等因素，来估计房地产的价值。
本文将介绍成本法在房地产评估中的基本原理、应用步骤以及存在的问题和限制。
2. 成本法的基本原理成本法的基本原理是通过计算建筑物的重建成本和土地价值，得出房地产的总价值。
成本法主要基于以下两个要素进行评估：2.1 建筑物的重建成本建筑物的重建成本是指将建筑物完全毁坏后，按照现在的建筑标准和技术，重新建造该建筑所需要的费用。
建筑物的重建成本包括以下几个方面的费用：•建筑材料和设备的成本•施工人工费用•监理和管理费用•相关审批和手续费用2.2 土地价值土地价值是指不考虑建筑物和其他附属设施的情况下，仅考虑土地本身的价值。
土地价值可以通过市场调研和比较分析等方法进行估算。
3. 成本法的应用步骤成本法的评估过程通常包括以下几个步骤：3.1 收集房地产数据和信息评估师需要收集关于房地产的各种数据和信息，包括建筑物的结构、面积、年限、瑕疵情况等，以及土地的位置、面积、用途等。
这些数据和信息对于计算重建成本和估算土地价值非常重要。
3.2 估算建筑物的重建成本评估师根据建筑物的瑕疵情况和修复需求，以及现行的建筑标准和技术，估算出该建筑物的重建成本。
估算建筑物的重建成本时，需要考虑以下几个因素：•建筑材料和设备的价格•建筑施工的成本•相关费用的估算，如监理和管理费用等3.3 估算土地价值评估师可以通过市场调研和比较分析等方法，估算土地的价值。
土地价值可以参考相似地块的成交价、土地规划和用途等信息进行估算。
3.4 计算房地产的总价值根据估算得出的建筑物的重建成本和土地价值，评估师可以计算出房地产的总价值。
总价值等于建筑物的重建成本加上土地价值。
4. 成本法的局限和问题虽然成本法在房地产评估中广泛应用，并且具有一定的可靠性，但也存在一些局限和问题：4.1 不能考虑市场需求和供应成本法仅仅基于建筑物的重建成本和土地价值来估算房地产的总价值，忽略了市场需求和供应的影响。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产资产进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法是基于房地产资产的重建成本来确定其价值的方法，通过考虑土地和建筑物的成本，以及折旧和修复等因素，来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估-成本法的五个主要部分。
一、土地成本1.1 土地价值评估：评估土地价值是成本法的第一步，可以通过比较法、收益法和折现法等方法进行。
比较法是根据类似土地的市场交易进行比较，收益法是根据土地的潜在收益进行评估，折现法是通过将未来的土地收益贴现到现值来确定土地价值。
1.2 土地改良成本：土地改良成本是指对土地进行开发或改造所需的费用，包括土地平整、道路建设、排水系统等。
评估土地改良成本需要考虑土地的特征、地理位置和市场需求等因素。
1.3 土地折旧：土地折旧是指土地价值随时间的流逝而减少的情况。
一般来说，土地的折旧率较低，因为土地是一种稀缺资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。
二、建筑物成本2.1 建筑物重建成本：建筑物重建成本是指将房屋完全重建所需的费用，包括建筑材料、劳动力和建筑工程费用等。
评估建筑物重建成本需要考虑建筑物的类型、规模和建筑材料的价格等因素。
2.2 建筑物折旧：建筑物折旧是指建筑物价值随时间的流逝而减少的情况。
建筑物折旧通常由物理折旧和功能折旧两部分组成。
物理折旧是指建筑物的物质磨损和老化，功能折旧是指建筑物的功能降低或过时。
2.3 建筑物修复成本：建筑物修复成本是指对建筑物进行维修和修复所需的费用。
评估建筑物修复成本需要考虑建筑物的状况、维修材料和劳动力成本等因素。
三、其他成本3.1 建设期利息：建设期利息是指在房地产项目建设期间所产生的利息费用。
评估建设期利息需要考虑项目的融资成本、建设周期和利率等因素。
3.2 管理费用：管理费用是指对房地产项目进行管理和运营所需的费用，包括物业管理费、维修费和保险费等。
评估管理费用需要考虑项目的规模、物业类型和市场需求等因素。
房地产评估——成本法
房地产评估
单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单
位面积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘
以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物
的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与面
积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。 例题 ：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用 途、建筑结构和档次的房屋的单位面积造价为 1200元/m2。试估算该房屋的重新构建价格。 解：该房屋的重新构建价格估算为：
(4)计算投资利润 投资利润=(120+200)×20%=64 (元/M2) (5)计算土地增值收益 土地增值收益=(120+200+43.36+64) )×20%=85.47 (元/M2) (6)计算土地价格 土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土 地增值收益
=120+200+43.36+64+85.47=512.83 (元/M2) (7)以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用 权价格为：
2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场
二是该种商品本身可以大量重复生产
3、范围：成本法特别适用于既无收益又很少发生交 易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、
行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以 及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只 针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
2、其他销售税费：应该由卖方承担的交易手续费 等。
七、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价） 减去各种成本、费用和税金后的余额。
估算开发利润应掌握以下几点：
1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后 的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资 利息-销售费用-销售税费
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法
房地产评估中的成本法是一种评估方法，根据该方法，房地产的价值取决于其建筑成本和土地价值之和。
成本法主要用于评估新建房地产项目或者进行重建的房地产项目。
它根据建筑物的重建成本，加上土地的市场价值，来确定房地产的总价值。
成本法的核心思想是，建筑物的价值应该等于其重建成本减去建筑物的折旧值，再加上土地的市场价值。
具体的评估步骤如下：
1. 确定建筑物的重建成本：这包括建筑材料、劳动力和其他建筑相关费用。
这个成本应该是根据当前的市场价格确定的。
2. 确定建筑物的折旧值：折旧是指建筑物随着时间的推移而价值的减少。
折旧可以根据建筑物的使用寿命和当前的状况来估算。
常用的折旧方法有直线法和余额递减法。
3. 确定土地的市场价值：土地价值通常是根据市场需求和供应以及土地所在位置来确定的。
可以使用市场比较法或收益法来确定土地的价值。
4. 计算房地产的总价值：将建筑物的重建成本减去折旧值，再加上土地的市场价值，即可得到房地产的总价值。
需要注意的是，成本法在一些情况下可能会低估房地产的价值，特别是对于已经存在一段时间的建筑物而言。
因此，在房地产评估中，通常会结合其他评估方法来综合考虑房地产的价值。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产进行估价、评估和鉴定的过程，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法是通过对房地产建造物的建设成本进行评估，以确定其当前价值的方法。
下面将详细介绍房地产评估-成本法的相关内容。
一、建造物的原始成本1.1 建造物的原始成本包括土地购买费用、建造物的建设费用以及其他相关费用。
1.2 土地购买费用是指购买土地的成本，包括土地的价格、过户费用等。
1.3 建造物的建设费用包括设计费、施工费、材料费、劳动费等。
二、建造物的折旧费用2.1 建造物的折旧费用是指建造物因使用年限和使用磨损而导致价值下降的费用。
2.2 折旧费用可以按照直线折旧法或者加速折旧法进行计算。
2.3 折旧费用的计算需要考虑建造物的使用寿命、残值率等因素。
三、建造物的重置成本3.1 建造物的重置成本是指对建造物进行重建或者翻新所需的费用。
3.2 重置成本需要考虑建造物的现状、市场需求以及新建造物的成本等因素。
3.3 重置成本的计算可以通过询价、比较市场价格等方法进行。
四、建造物的维护费用4.1 建造物的维护费用是指对建造物进行日常维护和修缮所需的费用。
4.2 维护费用可以包括保洁费、修缮费、设备更换费等。
4.3 维护费用的计算需要考虑建造物的年龄、使用状况以及市场维护费用等因素。
五、建造物的残值5.1 建造物的残值是指建造物在评估结束时的估价价值。
5.2 残值可以通过市场调研、专家意见等方法确定。
5.3 残值的确定需要考虑建造物的使用寿命、市场需求以及建造物的实际价值等因素。
结论：通过成本法对房地产进行评估可以更准确地了解房地产的价值，匡助投资者做出更明智的决策。
在进行房地产评估时，需要综合考虑建造物的原始成本、折旧费用、重置成本、维护费用和残值等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产估价方法之成本法
房地产估价方法之成本法房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，下面我们一起来详细了解一下!(一)成本法适用的估价对象成本法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。
因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆等。
(二)成本法估价的操作步骤运用成本法估价一般分为四个步骤：(1)选择具体估价路径;(2)测算重新购建价格;(3)测算折旧;(4)计算成本价值。
1.选择具体估价路径把物业作为一个整体采用成本法估价最基本的公式为：物业价格=重新购建价格一折旧以“房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，物业价格通常由如下7大项构成：(1)土地取得成本;(2)开发成本;(3)管理费用;(4)投资利息;(5)销售费用;(6)销售税费;(7)开发利润。
2.测算重新购建价格重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。
重新购建价格是客观的价格。
建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。
建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的`不同，分为重置价格和重建价格。
3.测算折旧估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即：建筑物折旧一建筑物重新购建价格一建筑物市场价值根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
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第1节 成本法的基本原理
➢概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新 购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求 取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为 导向求取估价对象的价值。
➢理论依据：
生产费用价值论 ：商品的价格是依据其生产所必需的 费用前决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方 的角度来看。
①从卖方的角度来看，房地产的价格是基于甚过去的“生 产费用”，重在过去的投入； ②从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生 产费用”，类似于“替代原理”。
由上可见，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的 代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员可以 根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润 为基础来求取估价对象的价值。
第六章 成本法
1 成本法的基本原理 2 操作步骤 3 成本法总结和运用举例
成本法的概念 的理论依据 适用的对象和条件 的操作步骤
搜集有关房地产开发建设的 成本、税费、利润等资料
测算重新构建价格
测算折旧
求取积算价格
重点掌握内容：
重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格的概念、 求取思路、求取方法；建筑物折旧的概念、原因和求取方 法。
销售费用 是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣
传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率 来测算 。
销售税费 是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作
为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类： (1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育 费附加(通常简称为“两税一费”)。 (2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
开发成本 是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设
所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划 分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本 主要包括下列几项： (1)勘察设计和前期工程费； (2)基础设施建设费； (3)房屋建筑安装工程费； (4)公共配套设施建设费； (5)开发建设过程中的税费。
土地取得成本 指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、
成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价 款和在购置时应由房地产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契 税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据房地产开发用 地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种： (1)通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发 生的费用和土地使用权出让金等。 (2)通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋 拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 (3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂 牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置 的熟地
运用成本法估价值得注意的是：现实中，房地产的价格 直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要 对效用增大有作用才能构成价格；换一个角度讲，房地产 成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不 一定说明其价值不高。
所以要求在运用成本法估价时注意“逼近”，其中最 主要的是要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客 观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的实际花费 ，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般 花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是 要结合市场供求分析等来确定评估价值；类似房地产市场 供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估 价值。
土地开发成本 取得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、 公共事业建设配套费和小区开发配套费 。
管理房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅 费等。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比 率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本 与开发成本之和乘以这一比率来测算。
➢适用对象和条件
适用对象：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设 或者计划开发建设的房地产，均可以采用成本法估价。成 本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价，如 学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房 、公园等公用、公益性房地产，以及化工厂、钢铁厂、发 电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个日用户 的特殊需要而开发建设的房地产、单纯的建筑物通常也是 采用成本法估价。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损 害赔偿中，一般也是采用成本法估价 ； 此外，成本法可用于衡量房地产投资效益。
投资利息 即在评估土地或房地产时要考虑资金的时间价值，包括土
地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源 是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支 付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金 机会成本的考虑。 （1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全部付清， 经历整个开发期，因此，计息期为整个开发期； （2）开发费用及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方可 收回，其计息方法有两种：一是以整个开发费用为基数，计 息期为开发期的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为 整个开发期。
下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所 建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便 于测算各构成项目金额的角度，来划分房地产价格构成。在 这种情况下，房地产价格通常由如下7大项构成：①土地取得 成本；②开发成本；③管理费用； ④投资利息；⑤销售费用 ⑥销售税费； ⑦开发利润；
➢ 成本法的操作步骤
运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行： ①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料 ； ②测算重新购建价格； ③测算折旧； ④求取积算价格。
第3节 房地产价格构成
运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚房地产价 格的构成。在实际运用成本法估价时，不论当房地产价格 的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得土 地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过 程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做 到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对 象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项 目的金额。