房地产行业审计实务培训资料
房地产行业审计实务培训讲义
1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规 3）地方颁布的行政法规及规章
• 新疆维吾尔自治区实施《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收 备案管理暂行办法》细则（新建监[2000]11号）
号） • 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（建建〔2000〕142号） • 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（建住房[2002]44号 ） • 商品房销售管理办法建设部令第88号 • 城市商品房预售管理办法（建设部令第131号2004年7月20日修订 ） • 城市房地产转让管理规定建设部令第45号 • 房屋登记办法建设部令第168号 • 房屋建筑工程质量保修办法（建设部令 第 ８０号） • 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房[1998]102
房地产行业审计实务
房地产开发企业审计若干实务
• 第1讲 了解房地产企业及其环境 • 第2讲 房地产行业审计重大错报风险点审计 • 第3讲 房地产企业财务报表附注特点
第1讲 了解房地产企业及其环境
房地产开发流程图
项目前期工作
可行性研究、做出决策
项目选址及取得 选址意见书
成立项目公司 办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证
• 徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法（徐州市人民 政府令第114号）
• 北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同 步交付使用管理暂行办法 （京建法[2007]99号 ）
• 上海市新建住宅交付使用许可规定 (2005年11月25日上海市第十二届 人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过)
房地产行业审计实务培训资料
房地产行业审计实务培训资料一、房地产行业概述房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，具有投资规模大、开发周期长、资金密集、涉及面广等特点。
其业务涵盖了土地购置、项目规划、施工建设、销售租赁、物业管理等多个环节。
在房地产开发过程中，资金的流动和使用情况复杂，项目的成本核算和利润确认存在一定难度，同时还面临着政策法规的严格监管和市场波动的风险。
因此，对于房地产企业进行审计具有重要意义，有助于保障企业财务信息的真实性、准确性和合规性，为投资者、债权人、政府监管部门等提供可靠的决策依据。
二、房地产行业审计的特点和重点（一）特点1、审计周期长由于房地产项目开发周期长，从土地获取到项目竣工交付通常需要数年时间，因此审计的时间跨度也相应较长。
2、资金流量大房地产开发需要大量的资金投入，资金的筹集、使用和回笼情况复杂，对资金审计的要求较高。
3、成本核算复杂包括土地成本、建安成本、配套设施成本等，核算方法和分摊原则多样，容易出现成本核算不准确的问题。
4、税务问题突出涉及土地增值税、企业所得税、增值税等多种税种，税收政策复杂，税务筹划和合规性审计是重点。
（二）重点1、项目开发成本审计审查土地购置成本的合理性、建安工程成本的真实性、配套设施费用的准确性等，防止虚增成本。
2、销售收入审计核实销售合同的真实性、销售价格的合理性、销售款项的回收情况，关注是否存在隐瞒收入、延迟确认收入等问题。
3、资金管理审计检查资金的来源和运用是否合规，资金的安全性和流动性是否得到保障，有无资金被挪用或闲置的情况。
4、税务审计审查企业的纳税申报和税款缴纳情况，核实税收优惠政策的运用是否合法合规。
5、关联交易审计关注房地产企业与关联方之间的交易，防止通过关联交易转移利润、调节税负。
三、房地产行业审计的程序和方法（一）审计程序1、审计计划阶段了解被审计单位的基本情况，包括企业的组织架构、业务流程、财务状况等，评估审计风险，制定审计计划。
2、审计实施阶段（1）进行内部控制测试，了解企业内部管理制度的有效性。
审计实务培训
第一讲风险评估一、了解被审计单位及其环境行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素；被审计单位的性质；被审计单位对会计政策的选择和运用；被审计单位的目标、战略以及相关经营风险；被审计单位财务业绩的衡量和评价；被审计单位的内部控制。
（一）行业状况1．所在行业的市场供求与竞争：例如,被审计单位的主要产品是什么？所处什么行业？行业的总体发展趋势是什么？行业处于哪一总体发展阶段（例如：起步、快速成长、成熟或衰退阶段）？市场需求、市场容量和价格竞争如何？行业上下游关系如何？谁是被审计单位最重要的竞争者，他们所占的市场份额是多少？被审计单位及其竞争者主要的竞争优势是什么？2．生产经营的季节性和周期性：例如，行业是否受经济周期波动影响，以及采取了什么行动使波动的影响最小化？行业生产经营和销售是否受季节影响？3．生产技术的发展变化：例如，本行业的核心技术是什么？受技术发展影响的程度如何？行业是否开发了新的技术？被审计单位在技术方面是否具有领先地位？（房地产企业、服务性企业一般不涉及）4．能源供应与成本：包括依赖的主要能源及相关市场价格及供应量的变化。
5．行业的关键指标和统计数据（二）法律与监管环境包括适用的会计准则及行业特定惯例、其他对经营活动产生重大影响的法规（三）其他外部因素：例如，当前的宏观经济状况如何（萧条、景气），以及未来的发展趋势？利率和资金供求状况如何影响被审计单位的经营活动？目前国内或本地区的经济状况（如增长率、通货膨胀、失业率、利率等）如何影响被审计单位的经营活动？被审计单位的经营活动是否受到汇率波动或全球市场力量的影响？（四）被审计单位性质1．所有权结构所有权性质（如国有企业、私营企业等）、所有者名称、与被审计单位关系、所有者与其他人员或单位（如控股母公司控制的其他企业）之间的关系，同时还可能需要对其控股母公司（股东）的情况作进一步的了解；2．治理结构董事会的构成情况、董事会内部是否有独立董事、治理结构中是否设有审计委员会或监事会及其运作情况3．组织结构子公司、合营企业、联营企业或其他成员机构；4．经营活动主要产品性质，主要销售模式、主要客户、主要供应商、业务分布、地理分布、利润率；厂房面积，生产、仓储、运输能力；当年年度生产经营计划的完成情况、是否从事电子商务、原材料是否受重大价格变动影响、关联方交易情况等。
房地产行业审计计划资料讲解
房地产行业预售之审计计划
销售阶段「收入业务」流程包括但不限于以下审计子项：
●楼盘预售程序审查（包括收取「定金」/「诚意金」、签署「认购书」、「商品房买卖合同」及特别客户优惠等
程序之审查）
●收取「楼价款」程序之审查
●「楼价单」及相关信用政策批核程序审查
销售阶段「成本支出业务」流程包括但不限于以下审计子项：
●日常销售费用支出签批程序之审查
●销售代理、推广活动及其他物料供货商之招标、议价定判审查
●销售代理、推广活动及其他物料供货商管理层签批程序之审查
提供文件清单：
✓销售部门组织和人员架构图
✓书面之销售政策（包括楼价单、信用政策、销售折扣、销售操作流程）
✓相关审批流程（包括「楼价单」之建立及更新审批流程、优惠折扣之申请及复核流程、签署「认购书」之管理层审批流程、签署「商品房买卖合同」之订立及审批流程）
✓日常销售费用支出之文件（包括水、电、煤及什费，销售部门之固定资产折旧、交际费、看楼车租赁费、销售人员餐费及交通补贴等）
✓销售代理、广告、推广活动及其他物料供应之招标、议价定判之流程
✓销售代理、广告、推广活动及其他物料供应之签批程序之流程
✓广告、推广活动及其他物料之预算金额明细列表（如有）
✓广告、推广活动及其他物料之支出详细账单
✓「竞价销售软件系统」中的销售数据
「收入业务」审计程序
「成本支出业务」审计程序。
房地产行业审计资料清单
房地产行业审计资料清单房地产行业审计资料清单一、前言本文档旨在提供房地产行业审计资料清单，以帮助审计师和相关从业人员进行相应的审计工作。
在房地产行业中，审计是一项重要的工作，能够帮助公司和利益相关方评估企业的财务状况和业绩表现，增加透明度和可信度。
二、审计资料清单1. 公司背景资料公司章程和组织结构图公司注册文件和营业执照副本公司股东名单和股权结构公司治理结构和内部控制体系说明2. 财务会计资料财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表）会计政策和准则适用情况说明会计凭证和原始核算凭证财务记录（包括收入、成本、费用等）应收款项和应付款项明细及账龄分析预付款项和预收款项明细及账龄分析固定资产和无形资产清单及折旧、摊销情况银行对账单和关键银行交易3. 合同和协议文件销售合同及相关补充协议租赁合同及相关补充协议融资合同及相关协议施工合同及相关补充协议物业管理合同和服务协议4. 其他重要文件和资料相关法律法规和政策文件公司重要业务和发展计划说明公司重要政策和风险管理措施内部审计报告和整改措施5. 相关计算和分析资料财务比率分析和趋势分析报告计提资产减值损失的依据和计算方法资本开支和投资分析报告风险评估和敏感性分析报告三、结论本文档提供了房地产行业审计所需的基本资料清单，涵盖了公司背景资料、财务会计资料、合同和协议文件、其他重要文件和资料，以及相关计算和分析资料。
这些资料将有助于审计师对房地产公司进行全面的审计工作，评估其财务状况和业绩表现，确保财务报告的准确性和可靠性。
审计工作的进行将为公司和利益相关方提供透明度和信任度。
注意：本文档仅为参考，实际的审计工作和资料清单可能因不同情况而异。
在进行审计前，请根据特定情况进行适当调整和补充。
房地产行业审计实务培训资料共66页
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
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房地产行业审计实务培训资料
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
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• • • 会计师事务所
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房地产开发企业审计若干实务
• 第1讲 了解房地产企业及其环境 • 第2讲 房地产行业审计重大错报风险点审计 • 第3讲 房地产企业财务报表附注特点
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第1讲 了解房地产企业及其环境
房地产开发流程图
项目选址及取得 选址意见书 项目前期工作 可行性研究、做出决策 成立项目公司
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2）行政法规
1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规 2）行政法规
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建设工程质量管理条例（国国务院令第279号 ） 建设工程质量保证金管理暂行办法 （建质[2005]7号 ） 建设项目[工程]竣工验收办法的通知（建设[1990]1215号） 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法（建设部令第78 号） 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（建建〔2000〕142号） 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（建住房[2002]44号 ） 商品房销售管理办法建设部令第88号 城市商品房预售管理办法（建设部令第131号2004年7月20日修订 ） 城市房地产转让管理规定建设部令第45号 房屋登记办法建设部令第168号 房屋建筑工程质量保修办法（建设部令 第 ８０号） 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房 [1998]102 号） 经济适用住房管理办法 （建住房[2007]258号 ） 建设工程价款结算暂行办法(财建[2004]369号 )
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1.1 房地产行业状况、法律环境、 监管环境及其他外部因素
1、行业状况
注册会计师可能需要了解以下情况： • （1）房地产行业的总体发展趋势是什么？ • （2）当前房地产行业所处市场的需求、市场容量 和价格竞争如何？ • （3）房地产行业是否受经济周期波动的影响，以 及采取了什么行动使波动产生的影响最小化？如08 年金融危机的影响，企业是否采取保持货币充裕、 适时谨慎扩长、控制项目进度、积极储备业绩方式 等措施来降低经营风险。
申请交付使用许可证 与购房者办理验收、移交
物业接管
取得房屋所有权证3源自第 1讲了解房地产企业及其环境
1.1 房地产行业状况、法律环境与监管环境 以及其他外部因素； 1.2 被审计单位的性质； 1.3 被审计单位对会计政策的选择和运用； 1.4 被审计单位的目标、战略以及相关经营 风险； 1.5 被审计单位财务业绩的衡量和评价； 1.6 被审计单位的内部控制。
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1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素 2、房地产行业审计涉及的法律法规 3）地方颁布的行政法规及规章
• 新疆维吾尔自治区实施《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收 备案管理暂行办法》细则（新建监[2000]11号） • 徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法（徐州市人民 政府令第114号） • 北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同 步交付使用管理暂行办法 （京建法[2007]99号 ） • 上海市新建住宅交付使用许可规定 (2005年11月25日上海市第十二届 人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过) • 银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定 （2006年5月12日宁夏 回族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过） • 苏州市商品住宅交付使用管理办法 （苏州市人民政府令第 94 号）
房地产开发企业资质管理规定(建设部令第77号) 建设项目选址规划管理办法(建规[1991]583号) 关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知(建规字［1990］ 第66号) 中华人民共和国土地管理法实施条例(国务院令 第256号 ) 建设用地审查报批管理办法(国土资源部令第3号) 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (国务院令第55号) 建筑工程施工许可管理办法 （1999年10月15日建设部令第71号发布，2001年7月 4日修正） 工程建设监理规定（建监[1995]737号） 城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）
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1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素 2、房地产行业审计涉及的法律法规 4）涉及的税收法规
• • • • • • • • • • • • • • 中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号） 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 （ 财法字[1995]6号） 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税 发[2006]187号 ） 《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号 ） 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字 [1995]048号) 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号) 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税[2002]191号) 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发[2009]31号 ） 中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号 ） 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局第52号令） 中华人民共城市维护建设税暂行条例（国发[1985]19号） 中华人民共城市房产税暂行条例（国发[1986]90号） 中华人民共城市印花税暂行条例（国务院令第11号） 中华人民共城镇土地使用税暂行条例（国务院令第483号） 中华人民共城耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）
办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证
招标/拍卖取得土地使用权，签订土地使用 权转让合同，交纳土地出让金，取得土地 使用证
施工单位招标，申请施工许可证 项目建设，包括现场管理 市政配套施工 规划验收 房产预售 消防验收 竣工档案验收 配套设施验收 建筑面积测绘 办理竣工验收备案 项目验收竣工 消防验收 绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等 部门验收 工程质量监督验收 人防验收 环保验收
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1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素
2、房地产行业审计涉及的法律法规 1）法律
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中华人民共和国城市房地产管理法(主席令2007年第72号 ) 城乡规划法(主席令2007年第74号 ) 中华人民共和国土地管理法(主席令第28号) 中华人民共和国建筑法(主席令第91号)