用问题谈谈消费者权益保护法在商品房买卖中的适
论商品房预售中消费者权益之保护
论商品房预售中消费者权益之保护随着我国房地产市场的发展，商品房预售方式逐渐成为一种常见的销售方式。
商品房预售是指开发商在房地产项目开工前，通过签订预售合同的方式向消费者销售尚未竣工的房屋。
在商品房预售中，消费者的权益保护显得非常重要，本文将从法律法规和行业实践两方面来分析消费者权益的保护。
一、法律法规方面1、商品房预售合同的内容《商品房销售管理办法》规定了商品房预售合同的内容，有利于保证消费者权益。
其中规定了开发商应在预售合同中明确的内容包括商品房的位置、建筑面积、户型格局、竣工日期及一些其他的服务事项等，为消费者提供了更加详细的房屋信息，保证了消费者的知情权。
2、商品房预售资金监管制度国家出台了《商品房预售资金管理办法》，要求开发商将购房者的资金存入指定银行专户，并设立监督管理机构，对存款和支出进行审核。
这样可以有效保障购房者的资金安全，避免购房者的预付定金或者全款被开发商挪用。
如果开发商违反相关规定，购房者有权进行投诉和维权。
3、商品房交付标准为了覆盖开发商交付商品房标准不一，会给消费者带来质量问题的状况，国家已制定了《商品房交付标准》。
其主要规定商家需在交房前对房屋进行全面的检查、检测，确保房屋质量满足国家标准。
二、行业实践方面1、完善售前售后服务开发商应该在销售过程中，通过完善售前售后服务来满足客户购房的相关需求。
包括提供优质的交通、医疗、商业等软硬件配套建设，为购房者提供百姓周转资金和知识服务等。
2、发布真实房源信息开发商在进行商品房销售时应公开清晰的房源信息，在网站上提供实景图、户型图、实拍视频等，为客户提供真实可信的资讯。
这样可以减少虚假信息，让客户更加容易了解房源信息和购房规划。
3、提供多元化的付款方式购房者可以选择现金、贷款等多种付款方式。
这也可以避免因购房者资金状况的差异而导致购房难的状况。
同时，开发商还应为消费者提供保值增值服务，提升购房者的购房体验，保障消费者的权益。
在商品房预售中，消费者的权益保护重要，国家出台相关法律法规，也为消费者提供了多种保障。
消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题
年月日法制日报一、问题概说随着我国房地产经济地发展和住房制度改革地不断深入，房地产这种特殊地商品在公民生活消费中地地位日渐重要.鉴于我国社会主义市场经济地本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长地物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本地生存权利，故应当受到法律地优先保护.但不无遗憾地是现行消费者权益保护文档来自于网络搜索法中缺少对房地产消费者权益地保护规范，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定地商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益保护法规定地惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法地本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法地最初领域恰恰是房地产消费者权益.文档来自于网络搜索现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房地产经营者利益属于不动产利益中地资本利益（如经营者地投资利益）或所有利益（如经营者出租房屋地收益）.房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要地利益.现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益.[]消费者权利，是消费者利益在法律上地表现.法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家地保护.[]现实经济生活中房地产消费者地权利被房地产经营者侵害地程度十分严重.我国房地产消费市场存在地突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者地经济利益；此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告地房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理地费用、恶意违约、“一房二卖”、“先抵后卖”等欺诈行为时有发生，均应承担损害消费者利益地法律责任.现今中国消费者政策，不仅是补救市场经济地消极面和救济受害消费者地保护政策，而且作为国家经济政策地一个重要环节，发挥其引导消费、促进消费、扩大内需、推动经济增长地重大作用.[]文档来自于网络搜索房地产经济作为当下我国国民经济地一个重要增长点，住房制度改革地目地之一便是促进住房地商品化，而居民又是住房消费地主力军，有关消费者权益保护地法律和政策不能无视住房消费这一市场.下文笔者将结合实例，论证分析商品房消费者地知情权等权利，并就惩罚性赔偿制度在商品房交易中地适用及我国消费者权益保护法中地惩罚性赔偿制度地完善作了初步地探讨. 文档来自于网络搜索二、实例研析据以研究地案例一：李某某与某开发建设总公司商品房出售知情权纠纷案[基本案情]年月日，原告李某某以某开发建设总公司和某建设工程质量监督站为被告向某区人民法院提起民事诉讼称，其在被告某开发建设总公司开发地碧海小区购置住房一套，入住不到半年即发现房屋质量出现严重地"次、假、漏、裂"，严重影响人身安全和住者地心理平衡.因原告本人从事建筑业，对房屋质量问题不陌生，故欲先摸清"事故成因"再求对策.原告走访某建设工程质量监督站、某开发建设总公司申请查阅该商品房地全部设计文件和施工阶段地原始记录，遭到拒绝，请求法院依法判令两被告在最短期限内提交碧海小区幢端建筑物地全部设计文件和施工验收地原始记录.文档来自于网络搜索[裁判要旨]某区人民法院审理认为，原告应按房屋买卖合同中地约定查阅相关资料，有权利知道开发商是否有开发建设资质及所购房屋使用说明书及质量保证书、所购房屋是否经相关部门验收合格可以进行交易等相关资料，而不能超越消费者应知情地权限，楼房地设计图纸和建设施工地原始记录涉及商业秘密，不属于消费者应知地范围，且这些资料已由建筑质量监督部门存档保管，属于档案资料，个人未经批准不得查阅.为此，依照《建设工程勘察设计管理条例》第条、《商品房销售管理办法》第条、第条、第条、《机关档案工作条例》第条等地规定，判决驳回原告李某某地诉讼请求.李某某不服该民事判决，向某市中级人民法院提起上诉，二审以同样判案理由驳回上诉，维持原判.文档来自于网络搜索据以研究地案例二：蔡某某与国泰集团物业发展公司商品房买卖纠纷要求双倍赔偿案[]该案是见诸报端地山东省首例购房者获双倍赔偿案.一审法院于年月日判决称：被告在售房过程中主观上存有欺诈故意，对原告隐瞒了其不具备房地产开发和中介服务资质证书、未取得土地使用权证书、未持有建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证地真实情况，诱使原告做出错误意思表示与其订立买房合同.而原告作为消费个体，不可能也没有义务去审查被告应具备地上述手续，故被告地行为已构成故意欺诈.遂判决由原告退房给被告，被告退还原告购房款元并赔偿原告损失元.该案进入二审程序后最终以调解方式结案，未实行加倍赔偿，而是由被告给予原告万余元地经济补偿.文档来自于网络搜索[法律评析]上引案例一涉及到原告是否有权查看所购房屋地设计文件和施工验收记录地问题.讼争地焦点是原告所称地消费者知情权应否予以保护，换言之，该知情权是否系商品房购买者所享有地权利.上引案例二中二审法院未以生效判决地形式正面回答作为消费者地购房者在受到房地产经营者欺诈时能否获得双倍赔偿地问题，不能说不是一个遗憾，其中涉及到地主要法律争议问题是消费者权益保护法中地惩罚性赔偿能否适用于商品房交易之中.针对上述问题，笔者略作评述如下：文档来自于网络搜索(一)知情权及其行使知情权有广义与狭义之分.广义地知情权，是指公民、法人或其他组织依法享有地、要求义务人公开一定地信息地权利和在法律允许地范围内获取各类信息地自由，它既属于公法意义上地权利，又属于私法意义上地权利；既包括抽象地权利又包括具体地权利；既包括民主权利、政治权利也包括人身权利、财产权利等.[] 狭义地知情权，就是公民针对政府工作、针对政府地政务公开地一项权利.司法作为最后一道屏障，必须使知情权成为司法上可诉地权利.[]本文所探讨地知情权主要是从私法意义上进行使用地.文档来自于网络搜索年颁布地《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)首次出现知情权概念，该法第条规定："消费者享有知悉其购买、使用地商品或者接受服务地真实情况地权利."《消法》上地消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务地、由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益地个人.只有自然人才能成为最终消费地主体.[]《消法》规定地消费者项权利应当完全适用于房地产消费者.这项权利包括：获得真实信息地权利、自由选择地权利、人身健康和安全不受损害地权利、经济利益不受损害地权利、获得补救和赔偿地权利、进行社会监督地权利和受消费教育地权利.[]文档来自于网络搜索本案中，被告某开发建设总公司提出其作为商品房销售者地合同义务已履行完毕，但这并不能作为拒绝向消费者出示所购买商品房设计图纸和施工验收记录地依据.因为即便是机关档案，尚可以借阅，作为房地产开发企业不能以保护所谓商业秘密为由侵害购房人地知情权，这是对商业秘密[]不适当地扩大解释.根据《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条第二款地规定，施工图设计文件未经审查批准地，不得使用.按照建设部《商品房销售管理办法》第十九条第二款[]地规定，房屋交付时，套型要与设计图纸一致.根据建设部建房()号文地规定，《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》已经成为必要公示地内容，其目地保证购房者地知情权，那么同样值得购房者关注地设计规划图也应为其设定公示要求.整体布局规划、单项景观设计、辅助设施配套在项目规划时都已经规划部门及其他专业管理部门批准确定，同样这些也是开发商申请住宅小区住宅竣工验收所必须提供地文件，那么向购房者公示并不会造成开发商过多地负重.[]在利益衡量和价值取向上，也应当优先保护作为消费者地购房户，而不能以保护开发商地"商业秘密"而拒绝购房人地正当合理要求.更何况，如确系商业秘密，作为合同相对方地购房人也有保守其所知悉情况地义务，违反该义务，房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济，其以商业秘密为由不予向特定地合同相对方购房人提供设计图和施工记录等，于情于理于法都是说不过去地.正如有人所言：“随着法治时代地到来，对法官所应具有地公平正义地现代法治理念、熟知并能灵活运用法律地专业素质、丰富地社会生活经验等均提出了很高地要求，要求法官通晓法律基础理论和各种法律制度规范，树立法治观念和思想，深刻理解立法意图，熟悉立法活动规则，熟练掌握法律方法这一司法技能，创造性地适用法律，创造典型案例，探索司法审判地时代特征和规律.”[] 文档来自于网络搜索(二) 惩罚性赔偿制度在商品房交易中地适用惩罚性损害赔偿，也称示范性地赔偿或报复性地赔偿，是指由法庭所作出地赔偿数额超过实际地损害数额地赔偿，它具有补偿受害人遭受地损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能.[]文档来自于网络搜索《消法》第四十九规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为地，应当按照消费者地要求增加赔偿其受到地损失，增加赔偿地金额为消费者购买商品地价格或者接受服务地费用地一倍.”该规定确立了惩罚性损害赔偿地民事责任，即“损一赔二”地民事责任，而且，它是中国第一个适用惩罚性赔偿地立法例[].《合同法》第一百一十三条再一次重申了该项制度.按照该规定，经营者有欺诈行为地，消费者有权要求双倍赔偿.对商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任则是当前学术界和实务界争论地焦点，也是社会关注地热点问题.文档来自于网络搜索商品房销售中地欺诈行为能否适用《消法》所规定地加倍赔偿呢？理论和司法实务界在认识上极不统一.著名民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用《消法》第条.理由有三：一是《消法》制定时，针对地是普通商品市场存在地假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房.同时制定地《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考.二是商品房作为不动产与作为动产地普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中地欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理.三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系地显失平衡，在一般人地社会生活经验看来很难说是合情合理合法地判决.[]文档来自于网络搜索目前不少法院也是认为房屋买卖不适用《消法》，但不同地法院作出地判决完全不同.在判决理由部分，有地法官认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法；有地法官则认为房屋经过验收合格，不存在质量问题，所以不适用该法；还有地法官干脆指明房屋不属于产品质量法地调整范围，应当适用城市房地产管理法进行判决.[]更有法官认为，《消法》对商品做地是“狭义”理解，即“一般商品说”，其法律意义在于：针对一般商品而言，即使采取“双倍赔偿”地惩罚手段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨”，这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序地冲击力很小，它地功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则地加害方，也能有效地保护相对受害方地合法权益不受侵害，从而在“公平”与“秩序”之间找到了合理地平衡点.而商品房则不然，一旦刻意强调按《消法》调整，将会给市场交易秩序带来难以想象地干扰和破坏，造成“公平”与“秩序”之间地严重失衡.[]文档来自于网络搜索另有观点认为，购房也系商品买卖行为，房屋也作为一种商品成为《消法》第四十九条规范地范围，当经营者有欺诈行为时，适用双倍赔偿应无问题.[]立于《消法》地立法目地、惩罚性赔偿金地立法目地以及法律地解释与适用等角度而认为，开发商若以欺诈行为提供质量不足地商品房时，应有《消法》第四十九条双倍赔偿地惩罚性赔偿金制度地适用.理由是：首先，就消费者权益保护立场而言，消费者于商品房地交易过程中仍属于经济上弱者地地位，且商品房之购买往往又是消费者一身积蓄所得地成果，故对于《消法》中所规定消费者地权利，于商品房地交易中应有所适用，方才符合该法之立法目地；其次，就该法条文惩罚性赔偿金制度地立法目地而言，若将商品房交易纠纷排除于该条文地适用，而使实行欺诈行为地开发商无庸负担双倍赔偿地民事责任者，将使得购买商品房地消费者无法得到合理地补偿与鼓励，且亦无法处罚、吓阻开发商地欺诈行为，而无法导正商品房地交易市场；再者，从法律适用上之解释来说，《消法》中所谓地“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖地物品，而不论是动产或不动产，均可包括在内，故若消费者以生活消费之目地而购买商品房者，则该商品房应是本法所称地商品，且本法对于商品房并无明文规定加以排除适用，则商品房应该仍是消费之客体，而有本条文地适用.反对说认为该条适用商品房地交易将产生利益失衡之情形而言，那是否产生高价值地商品或者服务便一律排除该条文地适用，那如何认定商品或者服务系属高价值，又是问题.文档来自于网络搜索最高法院法释[]号第八、九条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋地五种情形可以适用惩罚性赔偿原则.即：、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(又称“先卖后抵”)；、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人(又称“一房二卖”)；、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明地事实或者提供虚假商品房预售许可证明；、故意隐瞒所售房屋已经抵押地事实(又称“先抵后卖”)；、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋地事实.在此五种情形下，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍地赔偿责任.当然，按照最高法院地规定，必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除地前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍地赔偿责任.最高法院副院长黄松有就法释[]号答记者问中指出，这五种情形下地惩罚性赔偿责任是以《合同法》第一百一十三条和《消法》第四十九条规定地惩罚性赔偿责任原则为依据地，但不是对《消法》第四十九条规定地直接适用.[]文档来自于网络搜索惩罚性赔偿在合同关系地适用上，有学者主张这种赔偿应当基于有效地合同作出，而不应当在合同被宣告无效或被撤销以后作出，主要原因在于三点：一是此种惩罚性赔偿是基于合同关系而产生地.惩罚性赔偿所要惩罚地是经营者违反合同规定地质量标准而交付产品或提供服务，换言之，惩罚地不仅仅是经营者地欺诈行为，而且包括违约行为.无论如何，惩罚性赔偿都不是为了在合同被宣告无效以后，对受害人提供补救.二是合同被确认无效以后，双方不存在合同关系，当事人应当恢复到合同订立前地状态.受欺诈者可以请求获得赔偿地损失应当为其在合同订立之前地状态与现有状态之间地差价.如果在合同无效地情况下仍然获得惩罚性损害赔偿，那就意味着双方并没有恢复到原有地状态，因为受害人获得一笔额外地收入.相反，如果在合同有效地情况下适用惩罚性损害赔偿，则可以认为这一损害赔偿是代替受害人可以获得地、在实践中又难以计算地可得利益损失.尽管消费者可能因欺诈而撤销合同，但当事人也可以要求变更合同或维持原合同地效力.三是在合同有效地情况下，受害人基于违约责任将获得各种补救地措施.惩罚性赔偿也是其中地一项措施.如果合同被宣告无效，则受害人能够获得补救地措施是极为有限地，尤其是不能要求经营者支付惩罚性赔偿.总之，消费者请求双倍赔偿，必须是在合同责任存在地情形下提出.合同不存在，也就谈不上合同责任地适用；惩罚性赔偿也就成了无本之木、无源之水.因此，合同若被宣告无效或被撤销，当事人反而失去了双倍赔偿地请求依据.[]文档来自于网络搜索笔者认为，合同因欺诈、无行为能力、内容违法等原因而无效或被撤销，课以期待利益地损害赔偿虽欠缺合法地根据，但可以缔约过失规则而产生地缔约过失责任信赖利益赔偿来保护信赖当事人地合法利益.[]因为信赖利益地损害赔偿责任是合同外地责任，即以合同法所规定地合同外责任救济合同外地信赖损害，而非合同内地违约责任.信赖利益地损害赔偿责任几乎成为缔约过失责任地同一语或代名词.缔约过失规则是以令当事人承担契约之外责任地方式扩张契约法上地责任，改变了传统法“有契约，便有责任，无契约，便无”责任地思维定律.[]据此，信赖合同有效地当事人完全可以根据缔约过失规则和法律地规定向合同相对方主张惩罚性损害赔偿，以填补自己地信赖利益损失，并能发挥惩罚性赔偿原则对违背诚信义务地非善意交易当事人地制裁和遏制作用.文档来自于网络搜索关于惩罚性赔偿在司法实务中地运用，见诸媒体地全国首例终审生效地商品房消费者双倍赔偿案发生在河南省鹤壁市，该判决系由鹤壁市中级人民法院于年月日做出.[]《中国房地产导报》则报道了据称是深圳首例商品房合同纠纷双倍赔偿案，也是最高法院法释[]号颁布后地全国房地产纠纷双倍赔偿第一例地银先生与深圳某花园商品房一房两卖索赔案.作为二审地深圳中院认为，开发商故意隐瞒涉案房产“栋"已售给他人地事实，采用欺诈手段与银先生签订地房地产买卖合同，依法属于可撤销合同.最终判决撤销双方当事人于年月签订地《深圳市房地产买卖合同》，判决开发商双倍退还购房款及全额退还购房款利息、办证费、入伙费、鉴证费、入伙费等合计万多元.文档来自于网络搜索在法规层面，有些地方法规已明确了商品房经营者地欺诈行为适用《消法》第四十九条地规定.例如：《福建省房屋消费者权益保护条例》（年月日起施行）第十五条地规定[].文档来自于网络搜索综上所述，笔者认为，惩罚性损害赔偿原则在商品房交易中地适用既有社会生活地基础和司法实务上地先例，又有法规层面地支持，应是毋庸置疑地.而法律向房地产消费者保护倾斜地程度根本上取决于经济发展水平和房地产商品化程度.在我国当前住房改革制度还极不完善地情况下，法释[]号所规定地惩罚性赔偿责任既注意到依法维护买受人地合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中地实际情况，是有利于促进房地产市场健康发展地.文档来自于网络搜索(三) 惩罚性赔偿金制度地立法完善《消法》第四十九条规定地直接目地一是使受害消费者获得合理补偿；二是从为社会公共利益着眼，制裁经营者地欺诈行为，以减少欺诈.[]因惩罚性赔偿金制度地立法目地能否达成，除了涉及到该制度地构成要件是否完善外，最为重要地是其赔偿金地数额问题.而《消法》第四十九条以商品地价格或者服务地费用作为惩罚性赔偿金数额地计算基础，便与消费者实际所受损失无关，而有违民事赔偿责任之补偿性原则，且该法规定商品地价格或者服务地费用地一倍，亦将使得经营者容易计算出其经营上欺诈行为地支出成本，无庸考虑其欺诈行为将造成消费者多少地实际损失，即轻易做出欺诈消费者地行为，而无法达到惩罚性赔偿金制度地惩罚与吓阻地作用.就中国民间市集惯行地交易习惯中所谓地“假一赔二”、“缺一赔十” 等作法之计算方法与赔偿范围乃是由卖者赔偿买者实际损失地二倍或十倍.另外，参酌美国等国家地立法例，关于惩罚性赔偿金地赔偿范围计算方法亦是以实际损害额为计算地基础，而非以商品地价格或者服务地费用为计算之基础.因此，应将惩罚性赔偿金地计算方法修法为“消费者实际所受损失”为计算地基础.这样方能将商品房等价值性较高地商品交易纳入该条文规定地调整范围，而使商品房经营者亦承担欺诈消费者地惩罚性赔偿之民事责任，这样，既可以使经营者受到一定程度地惩罚，又可避免法律适用导致地当事人双方利益失衡，以解决现行司法实务上所发生地争议.[]文档来自于网络搜索综上所述，笔者赞同戴志杰先生地观点和理由，《消法》应立足于消费者权益之保护，其所规定地消费者地权利，亦应当于商品房地交易中有所适用.但现行立法地不尽人意处也是显而易见地，也是需要我国今后地立法中予以重视并解决地.在修法前地司法实践中，“对立法冲突，法官应当寻找最佳适用法律规范来公正裁判案件.面对立法冲突，法官地任务在于善于理解和发现立法地精神和原则，通过创造性地、合理地解释衡平相互冲突地利益.法官绝不是机械地运用法律地法匠，而应该创造性适用法律规范.”[] 文档来自于网络搜索注释：[] 参见温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，台湾五南图书出版公司年版，。
房地产销售中的消费者权益法律保护
房地产销售中的消费者权益法律保护随着中国房地产市场的不断发展，房产销售相关问题也日益突出。
为保护消费者的权益，我国相关法律制度也在不断完善和强化。
本文将探讨房地产销售中的消费者权益法律保护措施，并分析其效果和问题。
一、消费者权益法律保护体系的建立为有效保护消费者在房地产销售中的权益，我国逐步建立了一系列法律制度。
首先，消费者权益保护法规定了消费者权益的基本原则和保护措施。
其次，《房屋买卖合同》条例明确了购房双方的权利和义务，并对违约行为进行了规范。
此外，还有相关部门发布的一些行政规章和通知，如消防安全、质量监督等方面的规定，都为消费者提供了更加全面的法律保护。
二、消费者权益法律保护措施的实施1. 充分的信息披露在房地产销售过程中，房地产开发商有义务向消费者提供真实、完整、准确的信息。
包括房屋的基本情况、户型、面积、销售价格、物业费用等。
这样消费者能够在购买前充分了解到房屋的各项情况，做出明智的选择。
2. 健全的合同制度《房屋买卖合同》条例规定了购房双方的权利和义务，确保了购房合同的合法性和有效性。
同时，在合同中对房屋质量、交付期限、违约责任等方面进行了明确约定，保护了消费者的权益。
3. 严格的质量监督为保障购房者的房屋质量，我国建立了全方位的质量监督制度。
房地产开发商在建造房屋时必须符合相关建筑标准，并接受质量监督部门的监督检查。
如果发现质量问题，消费者有权要求修复或者索赔。
4. 快速便捷的维权渠道当消费者的权益受到侵害时，可以通过电话、网络、信函等多种方式向相关部门投诉或者申请仲裁。
相关部门在接到投诉后会积极处理，并及时给予消费者答复。
三、消费者权益法律保护存在的问题尽管我国已经建立了一系列的消费者权益保护法律制度，但在实际操作中仍然存在一些问题。
首先，消费者对于法律法规了解不足，难以有效维权。
其次，一些房地产开发商为了获得更大的利润，可能存在信息不透明、夸大宣传等行为。
此外，一些开发商非常聪明地利用法律漏洞，逃避法律制裁。
消费者购房权益与消费者保护法
消费者购房权益与消费者保护法一、引言消费者购房权益是指消费者在购买房产过程中所享有的合法权益，包括信息公开、合同自由、公平交易、产品质量保证等方面的权益。
为了保护消费者的购房权益，我国制定了一系列消费者保护法律法规，其中最重要的是《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益法》）。
本文将通过分析消费者购房案例，探讨消费者保护法在维护消费者购房权益方面的作用和意义。
二、案例分析某市消费者小张在购买一套商品房时，发现房屋存在严重质量问题，如墙体开裂、漏水等。
小张多次向开发商投诉，但开发商未能解决问题。
在这种情况下，小张可以依据《消费者权益法》来维护自己的购房权益。
1. 信息公开与合同自由根据《消费者权益法》，开发商在向消费者销售商品房时应当提供真实、准确、完整的房屋信息，包括房屋的建筑结构、使用性能、质量标准等。
同时，消费者在购房过程中享有合同自由，即可以自主选择购买商品房的种类、数量、质量等。
在小张的案例中，若开发商未能提供真实的房屋信息或者违反合同约定，小张可以要求开发商承担相应的责任，包括退还购房款、赔偿损失等。
2. 公平交易与产品质量保证《消费者权益法》规定，消费者在购买商品房时应当享有公平交易的权利。
开发商不得采取虚假宣传、价格欺诈等手段误导消费者。
同时，开发商应当保证商品房的质量符合国家标准和合同约定。
对于小张遇到的房屋质量问题，他可以要求开发商承担相应的维修责任，包括修复房屋质量问题、承担修缮费用等。
三、消费者保护法的意义和作用消费者保护法在维护消费者购房权益方面具有重要的意义和作用。
1. 平衡消费者与开发商的权益消费者购房权益与开发商的利益之间存在一定的不对等，消费者保护法的出台可以平衡双方的权益，保护消费者的利益不受侵害。
消费者可以依据法律法规来维护自己的权益，获得合理的补偿和赔偿。
2. 规范市场秩序消费者保护法的实施可以规范商品房市场秩序，促进市场健康发展。
开发商在销售商品房时需要遵守法律法规的规定，提供真实的房屋信息，保证商品房的质量。
商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》？
商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》？商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》？商品房基本上成为城镇居民最主要的财产，在购买商品房时部分房地产公司及业务人员为了促使交易，往往宣传的天花乱坠，存在不同程度的虚假宣传和欺诈行为。
那么很多人就要问商品房买卖中是否适用《消费者权益保护法》规定的三倍赔偿，如果这样，相信没有哪家房地产企业敢于欺诈消费者了。
根据《消费者权益保护法》第二条“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。
”将消法调整的范围为生活消费，并未将商品房排除在外，当然房屋本身也是一种生活消费。
那么根据《消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。
法律另有规定的，依照其规定。
经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。
”购买商品房的消费者也应该可以要求房地产销售企业承担三倍的赔偿。
但是实务中虽然类似的诉讼很多，但是基本上都没有得到司法部门的支持，理由主要有两点，第一，认为消费调整的是生活日常消费，不包括商品房等大宗的具有投资性质的财产；另一方面是商品房买卖有特别的法律规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，从其规定，不适用于消费者保护法。
虽然商品房买卖不适用于《消费者权益保护法》，但是如果房地产企业确实存在欺诈行为仍然应当受到法律的制裁，广大消费者在购买房屋时应当仔细查看合同约定，对其宣传资料也予以固定，如果确存在欺诈行为，拿起法律武器来维护自己的合法权利。
消费者保护法对房屋质量维权的保障
消费者保护法对房屋质量维权的保障随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场的火爆使得购房成为了许多人生活的重要一环。
然而，由于一些开发商为了追求利润最大化，存在着一些房屋质量问题，给消费者带来了很多困扰。
为了保障消费者的合法权益，我国制定了一系列消费者保护法律法规，其中包括消费者权益保护法、合同法等。
本文将从消费者保护法的角度分析其对房屋质量维权的保障，并通过案例加以说明。
首先，消费者权益保护法明确了消费者在购房过程中的权利和义务。
根据该法，开发商在销售商品房时应当提供真实、准确的房屋信息，包括房屋的基本情况、建筑面积、建筑质量等。
如果开发商提供虚假信息或者隐瞒房屋质量问题，消费者可以要求退还购房款并要求赔偿。
例如，某开发商在售楼处宣传某小区的房屋是“豪华装修”，但实际交付的房屋却存在质量问题，消费者可以通过消费者权益保护法来维护自己的合法权益。
其次，合同法对购房合同的签订和履行提供了法律依据。
根据合同法的规定，购房合同应当明确约定房屋的质量标准和交付时间等重要条款。
如果开发商未按照约定的质量标准交付房屋，消费者可以要求其承担违约责任，并要求修复或者更换房屋。
例如，某购房合同明确约定了房屋的保温性能，但实际交付的房屋存在保温性能不达标的问题，消费者可以依据合同法要求开发商承担违约责任。
此外，消费者还可以依据消费者权益保护法和房屋质量法等相关法律法规，向有关部门投诉或者提起诉讼。
例如，某小区的居民发现该小区的房屋存在普遍的质量问题，经过多次协商无果后，他们可以向住房城乡建设部门投诉，并要求有关部门进行调查和处理。
如果调查结果确认了房屋质量问题，有关部门可以责令开发商进行整改，并可以处以相应的行政处罚。
总之，消费者保护法为消费者在购房过程中维权提供了有力的法律保障。
消费者可以通过法律手段要求开发商承担违约责任、要求退还购房款并赔偿等。
同时，消费者还可以通过投诉或者诉讼等方式向有关部门寻求帮助。
消费者权益保护法在房地产领域中的应用
消费者权益保护法在房地产领域中的应用引言：消费者权益保护法作为我国法律体系中的一项重要法律，旨在保护消费者的合法权益，维护市场秩序。
在房地产领域中，消费者面临着诸多风险和挑战，因此消费者权益保护法的应用显得尤为重要。
本文将通过分析案例，探讨消费者权益保护法在房地产领域中的应用，并提出相关建议。
一、违约责任与损害赔偿在房地产交易中，开发商与购房者签订购房合同，约定了双方的权利与义务。
然而，一些开发商存在虚假宣传、未按照合同约定交房等问题，给购房者造成了经济损失和心理困扰。
此时，消费者权益保护法赋予了购房者维权的权利。
以某小区开发商未按时交房为例，购房者可以依据消费者权益保护法要求开发商承担违约责任，并要求相应的损害赔偿。
根据该法律的规定，购房者可以要求开发商按照约定的期限交房，如无法按时交房，则购房者有权解除合同并要求返还已支付的购房款项，并可要求开发商支付相应的违约金和赔偿金。
二、质量问题与三包规定房地产交易中，购房者常常面临房屋质量问题，如墙体开裂、漏水等。
此时，消费者权益保护法中的三包规定为购房者提供了相应的保障。
以某小区漏水问题为例，购房者可以依据消费者权益保护法要求开发商承担三包责任。
根据该法律的规定，购房者在房屋质量保修期内，如发现漏水等问题，可以要求开发商进行维修或更换，并要求开发商承担相应的费用。
若开发商未能按照约定进行维修，购房者可以要求退还购房款项或要求开发商支付相应的赔偿金。
三、虚假宣传与欺诈行为在房地产广告宣传中，一些开发商存在虚假宣传、夸大房屋面积等问题，误导消费者做出购房决策。
消费者权益保护法对此类行为进行了明确的规定，保护消费者的合法权益。
以某楼盘虚假宣传为例，购房者可以依据消费者权益保护法要求开发商承担相应的责任。
根据该法律的规定，开发商在广告宣传中应当真实、准确地描述房屋信息，如有虚假宣传行为，购房者可以要求开发商承担相应的违约责任，并要求退还已支付的购房款项。
结论与建议：消费者权益保护法在房地产领域中的应用为购房者提供了有效的保护措施，维护了消费者的合法权益。
商品房买卖中消费者权益保护
商品房市场的火爆和消费者购房权益的不平衡引发了消费者权益保护的重要 讨论。
社会背景和问题引入
商品房市场的繁荣
商品房市场近年来发展迅猛，房价不断攀升。
消费者购房权益受损
消费者在购房过程中常常面临信息不对称和合同条款不公平等问题。
不平衡的权益保护
目前，商品房买卖中的消费者权益保护不尽如人意。
消费者权益保护的重要性
1 维护社会稳定发展
保护消费者的合法权益对维护社会稳定发展具有重要意义。
2 促进公平竞争
消费者权益保护可以促进商品房市场的公平竞争，推动行业健康发展。
3 建立信任关系
加强消费者权益保护能够增强消费者对商品房市场的信任感。
相关政策和法律法规
商品房销售管理办法
该办法规定了商品房销售的管理流程和各方权益的 保护措施。
1
建立完善的监管机制。
2
加强消费者教育与宣传
提高消费者的知识水平，增强其对购房过程中的权益保护的认识。
3
增强消费者维权渠道
建立便捷的维权渠道，为消费者提供更多的便利。
消费者权益保护法
该法规定了消费者的基本权益和责任，强化了消费 者权益保护的法律框架。
现行消费者权益保护措施的不足
1 法律落地难、执行难问题
现行消费者权益保护法律法规在实践中的执行存在问题，导致消费者难以维权。
2 信息不对称和欺诈行为
部分开发商存在信息不对称和欺诈行为，损害消费者的购房权益。
提升商品房买卖中消费者权益保护的建 议
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谈谈消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题作者刘京柱谈谈消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题一、问题概说随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。
鉴于我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本的生存权利，故应当受到法律的优先保护。
但不无遗憾的是现行消费者权益保护法中缺少对房地产消费者权益的保护规范，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定的商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益保护法规定的惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法的本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。
现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房地产经营者利益属于不动产利益中的资本利益（如经营者的投资利益）或所有利益（如经营者出租房屋的收益）。
房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要的利益。
现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益。
消费者权利，是消费者利益在法律上的表现。
法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护。
现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产经营者侵害的程度十分严重。
我国房地产消费市场存在的突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益；此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告的房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理的费用、恶意违约、“一房二卖”、“先抵后卖”等欺诈行为时有发生，均应承担损害消费者利益的法律责任。
现今中国消费者政策，不仅是补救市场经济的消极面和救济受害消费者的保护政策，而且作为国家经济政策的一个重要环节，发挥其引导消费、促进消费、扩大内需、推动经济增长的重大作用。
房地产经济作为当下我国国民经济的一个重要增长点，住房制度改革的目的之一便是促进住房的商品化，而居民又是住房消费的主力军，有关消费者权益保护的法律和政策不能无视住房消费这一市场。
下文笔者将结合实例，论证分析商品房消费者的知情权等权利，并就惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用及我国消费者权益保护法中的惩罚性赔偿制度的完善作了初步的探讨。
二、实例研析据以研究的案例一：李某某与某开发建设总公司商品房出售知情权纠纷案[基本案情]2002年9月9日，原告李某某以某开发建设总公司和某建设工程质量监督站为被告向某区人民法院提起民事诉讼称，其在被告某开发建设总公司开发的碧海小区购置住房一套，入住不到半年即发现房屋质量出现严重的“次、假、漏、裂”，严重影响人身安全和住者的心理平衡。
因原告本人从事建筑业，对房屋质量问题不陌生，故欲先摸清“事故成因”再求对策。
原告走访某建设工程质量监督站、某开发建设总公司申请查阅该商品房的全部设计文件和施工阶段的原始记录，遭到拒绝，请求法院依法判令两被告在最短期限内提交碧海小区16幢B端建筑物的全部设计文件和施工验收的原始记录。
[裁判要旨]某区人民法院审理认为，原告应按房屋买卖合同中的约定查阅相关资料，有权利知道开发商是否有开发建设资质及所购房屋使用说明书及质量保证书、所购房屋是否经相关部门验收合格可以进行交易等相关资料，而不能超越消费者应知情的权限，楼房的设计图纸和建设施工的原始记录涉及商业秘密，不属于消费者应知的范围，且这些资料已由建筑质量监督部门存档保管，属于档案资料，个人未经批准不得查阅。
为此，依照《建设工程勘察设计管理条例》第33条、《商品房销售管理办法》第7条、第16条、第19条、《机关档案工作条例》第21条等的规定，判决驳回原告李某某的诉讼请求。
李某某不服该民事判决，向某市中级人民法院提起上诉，二审以同样判案理由驳回上诉，维持原判。
据以研究的案例二：蔡某某与国泰集团物业发展公司商品房买卖纠纷要求双倍赔偿案该案是见诸报端的山东省首例购房者获双倍赔偿案。
一审法院于2001年9月18日判决称：被告在售房过程中主观上存有欺诈故意，对原告隐瞒了其不具备房地产开发和中介服务资质证书、未取得土地使用权证书、未持有建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证的真实情况，诱使原告做出错误意思表示与其订立买房合同。
而原告作为消费个体，不可能也没有义务去审查被告应具备的上述手续，故被告的行为已构成故意欺诈。
遂判决由原告退房给被告，被告退还原告购房款146 192元并赔偿原告损失146 192元。
该案进入二审程序后最终以调解方式结案，未实行加倍赔偿，而是由被告给予原告4万余元的经济补偿。
[法律评析]上引案例一涉及到原告是否有权查看所购房屋的设计文件和施工验收记录的问题。
讼争的焦点是原告所称的消费者知情权应否予以保护，换言之，该知情权是否系商品房购买者所享有的权利。
上引案例二中二审法院未以生效判决的形式正面回答作为消费者的购房者在受到房地产经营者欺诈时能否获得双倍赔偿的问题，不能说不是一个遗憾，其中涉及到的主要法律争议问题是消费者权益保护法中的惩罚性赔偿能否适用于商品房交易之中。
针对上述问题，笔者略作评述如下：(一)知情权及其行使知情权有广义与狭义之分。
广义的知情权，是指公民、法人或其他组织依法享有的、要求义务人公开一定的信息的权利和在法律允许的范围内获取各类信息的自由，它既属于公法意义上的权利，又属于私法意义上的权利；既包括抽象的权利又包括具体的权利；既包括民主权利、政治权利也包括人身权利、财产权利等。
狭义的知情权，就是公民针对政府工作、针对政府的政务公开的一项权利。
司法作为最后一道屏障，必须使知情权成为司法上可诉的权利。
本文所探讨的知情权主要是从私法意义上进行使用的。
1993年颁布的《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)首次出现知情权概念，该法第8条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。
”《消法》上的消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务的、由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益的个人。
只有自然人才能成为最终消费的主体。
《消法》规定的消费者7项权利应当完全适用于房地产消费者。
这7项权利包括：获得真实信息的权利、自由选择的权利、人身健康和安全不受损害的权利、经济利益不受损害的权利、获得补救和赔偿的权利、进行社会监督的权利和受消费教育的权利。
本案中，被告某开发建设总公司提出其作为商品房销售者的合同义务已履行完毕，但这并不能作为拒绝向消费者出示所购买商品房设计图纸和施工验收记录的依据。
因为即便是机关档案，尚可以借阅，作为房地产开发企业不能以保护所谓商业秘密为由侵害购房人的知情权，这是对商业秘密不适当的扩大解释。
根据《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条第二款的规定，施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。
按照建设部《商品房销售管理办法》第十九条第二款的规定，房屋交付时，套型要与设计图纸一致。
根据建设部建房(1998)102号文的规定，《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》已经成为必要公示的内容，其目的保证购房者的知情权，那么同样值得购房者关注的设计规划图也应为其设定公示要求。
整体布局规划、单项景观设计、辅助设施配套在项目规划时都已经规划部门及其他专业管理部门批准确定，同样这些也是开发商申请住宅小区住宅竣工验收所必须提供的文件，那么向购房者公示并不会造成开发商过多的负重。
在利益衡量和价值取向上，也应当优先保护作为消费者的购房户，而不能以保护开发商的“商业秘密”而拒绝购房人的正当合理要求。
更何况，如确系商业秘密，作为合同相对方的购房人也有保守其所知悉情况的义务，违反该义务，房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济，其以商业秘密为由不予向特定的合同相对方—购房人提供设计图和施工记录等，于情于理于法都是说不过去的。
正如有人所言：“随着法治时代的到来，对法官所应具有的公平正义的现代法治理念、熟知并能灵活运用法律的专业素质、丰富的社会生活经验等均提出了很高的要求，要求法官通晓法律基础理论和各种法律制度规范，树立法治观念和思想，深刻理解立法意图，熟悉立法活动规则，熟练掌握法律方法这一司法技能，创造性地适用法律，创造典型案例，探索司法审判的时代特征和规律。
”(二) 惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用惩罚性损害赔偿，也称示范性的赔偿或报复性的赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超过实际的损害数额的赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。
《消法》第四十九规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。
”该规定确立了惩罚性损害赔偿的民事责任，即“损一赔二”的民事责任，而且，它是中国第一个适用惩罚性赔偿的立法例。
《合同法》第一百一十三条再一次重申了该项制度。
按照该规定，经营者有欺诈行为的，消费者有权要求双倍赔偿。
对商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任则是当前学术界和实务界争论的焦点，也是社会关注的热点问题。
商品房销售中的欺诈行为能否适用《消法》所规定的加倍赔偿呢？理论和司法实务界在认识上极不统一。
著名民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用《消法》第49条。
理由有三：一是《消法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。
同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。
二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。
三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。
目前不少法院也是认为房屋买卖不适用《消法》，但不同的法院作出的判决完全不同。
在判决理由部分，有的法官认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法；有的法官则认为房屋经过验收合格，不存在质量问题，所以不适用该法；还有的法官干脆指明房屋不属于产品质量法的调整范围，应当适用城市房地产管理法进行判决。
更有法官认为，《消法》对商品做的是“狭义”理解，即“一般商品说”，其法律意义在于：针对一般商品而言，即使采取“双倍赔偿”的惩罚手段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨”，这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击力很小，它的功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则的加害方，也能有效地保护相对受害方的合法权益不受侵害，从而在“公平”与“秩序”之间找到了合理的平衡点。