房价飞涨的财富转移效应及日本、香港和台湾经验教训
让我们读读过去台湾是怎么把房价弄下来的
让我们读读过去台湾是怎么把房价弄下来的作者：花街放逐提交日期：2007-11-13 11:12:00 访问：1096 回复：5唐学鹏/文近日，广州市国土房管局对媒体发布其经济适用房建设的比例，根据广州市“十一五”规划，经济适用房将达到住房建设总量的17%。
广州可能是在中国一级城市中最清晰发布经适房规划的城市，毫无疑问，面对不断高涨的房价，关注民生的广州市政府将是“供应冲击模式”最积极的履行者。
实际上，打压不断奔腾房价只有两种模式，一种是“供应冲击模式”，另外一种就是“强人模式”。
“强人模式”常常出现在人均3000美金以下的阶段，其房价上涨的推动力往往同投资型信贷有关，银行资金大量投资房地产并赚取投机收益。
“强人模式”往往是靠突然性的资金回收或者在短期内密集性地提高利率来达到控制房价泡沫的目的。
中国在1992—1993年就是这个情形，1992年的房地产投资总额比1991年增长117%，1993年上半年又比1992年增长115%，而且流向大多是去往别墅、酒店、度假村（一般和开发区配套）、赛马场、高尔夫球会等等，同时也拉动新建家庭住房的价格飙升，例如深圳在1991年的房价为每平米3000元，93年则接近5000元。
整个珠江三角洲的房价在1992年上涨了60%，全国则上涨了40%。
按照房价收入比来测算当时的深圳，这可能是截至目前而言最高的时期：大约不吃不喝20年才能购买100平米的商品房（当时深圳的住宅市场大多是政府修建的住房）。
随后，在1993年7月，强人朱镕基采用急剧收紧银根的做法，让银行资金快速“归位”。
中央政府的指令是，所有土地管理部门、银行和其他金融机构都必须切断与房地产的关系，房价开始迅速跌落。
但是，一旦国民收入和国民经济超越了“强人模式”支配的范围，这个模式就黯淡和失效了。
或者说，因为经济发展而滋生出来的利益集团已经有足够的控制力和话语权消除了“强人模式”生存的土壤。
那么，温和的、可以被诸多（除了地产商和裙带关联阶层）利益群体所接受的方式就是“供应冲击模式”。
偷师美国日本中国香港经验 学会应对楼市泡沫
第一个，美国 123 年的房价史
卡 尔·凯 斯 和 罗伯 特·席 勒 编 制了 著名 的 C a s e Sh iller房 价指 数— —席 勒是 2 013年诺贝尔 经济学 奖获得 者，就是那个老是看空中国房价的人。
这个指 数说：在美国18 9 0 —2 013年长 达12 3年的 历史中，下跌的年头是 28年，上涨的年头是9 5年，跌幅 最 深 的一次 是 2 0 0 8 年，-18%。连 续 下 跌 达 到 5 年 的只有 两 次，一次 是19 2 9 —19 3 3 年 的 大 萧条 时代，累计 跌 幅 是 2 6%；一 次 是 2 0 0 7— 2 011年 的 金 融 风 暴 时代，累计 跌 幅 是3 3%。整 体上，美 国 的房 价在 过去 的10 0 多年 中的 年 平 均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。
在历史的长河中，那种房 价暴跌50%、80%的大崩 盘、大萧条，没几回，毫无疑问，泡沫总是会破的，同样毫 无疑问的是，泡沫在破灭来临之前房价会连涨很多年。预 测泡沫是徒劳的，坚持任何一种观点都会有对的那一天。
中 国 楼 市从 2 0 0 2 年 起，就 不 断有专 家告 诫 我 们：楼 市 要崩 盘了，不 要 买 房。结 果 房 价 涨了十几 年，崩 盘 还 是 没有等 来，倒 是自己离 房 子 越 来 越 远了。长 期 看，因 为 害 怕 泡 沫 而 不去 买 房，个人 所 承 担 的 损 失 要 远 远 大 于 躲 过 泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂，有可能横跨 你的一生。
泡沫是 很可怕，但 最可怕的是，你因为担心那个不 知道啥时候来的泡沫而选择了什么都不做。那么，即便泡 沫崩溃了，你自信有钱去抄底吗？房地产至少还能跑赢通 胀，但你持有的现金却在时间的流逝中，全贬值了。
东京与香港房产泡沫的破灭及其启示
东京与香港房产泡沫的破灭及其启示 ●林 霄[内容提要] 上世纪80年代末至本世纪初，东京、香港两地分别出现房产泡沫破灭和股市崩盘“共振”的现象。
通过对两地房价与收入倍数、房价与资本市场、房价与货币市场的比较分析，可以看出其共同特征，即房价虚高远远超出当地居民收入的可承受能力，与资本市场的投机炒作和货币市场的流动性泛滥也有密切的关系。
为了防患于未然，我们应当及早建立预警机制、大力加强金融监督、规范地方政府行为、加快产业结构调整，才能有效遏制房产投机泡沫的膨胀，促进我国房地产市场的健康发展。
[关键词] 东京 香港 房产泡沫 股市中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1003-0670（2020）3-0072-08上世纪80年代末至本世纪初，东京与香港的房产价格在经历一轮疯狂的上涨之后，迅速跌入低谷，不仅留下了许多后患，而且给人们留下了深刻的启示。
回顾、比较东京与香港两地房产泡沫破灭的过程和原因，对促进我国房地产市场的健康发展有着重要的现实意义。
一、东京与香港房产泡沫破灭的过程1.日本房产泡沫的破灭：日本的泡沫经济始于上世纪80年代中期。
其时，日本在经历了长期快速的经济增长之后已成为世界第二大工业化国家，日本工业产品在世界上拥有很强的竞争力，每年的出口为日本带来了数额巨大的贸易盈余。
由于美国在国际贸易中逆差过大，便要求与日本、西德、法国、英国共同商议干预外汇市场，并逼迫日本于1985年9月与美、英、法、德四国共同签署了《广场协议》，目的是使美元对其他四国货币的汇率逐渐贬值，以改善美国对外贸易逆差巨大的不利局面。
《广场协议》签署后，美元对日元汇率在短短一年从231.9大幅降低为154.7，贬值幅度达33.3%。
日元的大幅升值一方面使大量投机资金流入日本市场，另一方面恶化了日本的对外贸易。
日本政府为了对冲出口减少给经济带来的冲击，采取了积极的货币政策，货币发行量快速增加，货币市场的日元利率大幅降低，其中一年期利率从1986年初的6.44%快速下降至1987年5月的3.75%①。
论现今中国与当年日本房价
论现今中国与当年日本房价、股市对比中国和日本在经济发展上有着相似的历程，都经历了快速的工业化和城市化阶段。
然而，两国在房价和股市的发展上却有着明显的差异。
今天，我们将对比一下中国和当年的日本房价、股市的情况。
首先来看看房价。
当年的日本在经历了一轮高速经济增长后，房价出现了惊人的增长。
特别是在东京、大阪等大城市，房价更是涨得离谱。
如今的中国，同样也经历了一轮快速的城市化进程，许多城市中心地段的房价也是节节攀升。
但是与当年的日本相比，中国的房价增长速度还是相对较慢的。
这主要是因为中国政府对房地产市场的调控力度较大，出台了一系列政策来抑制房价过快上涨。
再来看看股市。
当年的日本股市经历了泡沫经济时期，股价一度飙升至历史新高。
而如今的中国股市，虽然也有一些泡沫现象，但总体来说还是比较稳健的。
这主要是因为中国政府对股市的监管力度较大，出台了一系列政策来防范股市风险。
此外，中国投资者结构也相对较为稳健，散户投资者相对较少，机构投资者占比相对较高，这也为股市的稳定发展提供了保障。
然而，虽然中国房价和股市的发展与当年的日本有所不同，但也有一些相似之处。
比如，在经济发展初期，房价和股市的增长都与经济增长密切相关。
随着经济的增长，房价和股市也相应地增长。
此外，房价和股市的增长也与政策环境密切相关。
当年日本政府对房地产市场的宽松政策导致了房价的暴涨，而中国政府对房地产市场的调控也使得房价增长较为平稳。
总之，虽然中国和当年的日本在房价和股市的发展上有所不同，但它们仍然有许多相似之处。
如今的中国正在逐步走向成熟的市场经济体系，而房价和股市的发展也将逐渐回归理性。
我们相信，在政府的正确引导下，中国的房价和股市将保持稳定增长，为经济的发展注入新的活力。
另外值得一提的是，与当年的日本相比，中国的人口结构和产业结构也发生了很大变化。
如今的中国已经进入老龄化社会，未来将更加注重民生福祉和社会保障体系的完善。
与此同时，中国还大力发展科技、环保等新兴产业，积极推进创新驱动发展战略，为未来的经济发展奠定了坚实的基础。
日本房地产泡沫对中国的启示
日本房地产泡沫对中国的启示一、日本房地产泡沫成因二战后，日本百废待兴，尤其是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成为一个严重问题。
为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，大力发展房地产行业，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6-8%左右。
随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。
此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作。
战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展使人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。
东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。
土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。
土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。
到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。
从地价来看,1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。
日本经济的高速发展使日本出现了地产投机风潮，日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有，大举向海外投资。
伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。
地产价格不断上扬，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十几年的低迷和萧条。
日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定，从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成创造了条件。
20世纪80年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策。
1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议，史称“广场协议”，迫使日元升值38%。
20111130房价再思考
1130中国房价思路汇总笔记本：11月创建于：2011-11-30 14:37 上午更新于：2011-11-30 15:13 上午标签：房产房产的本质中国的核心是财政, 表现方式是货币, 手段是房产.一.房价上涨,是三十年来经济发展和财富积累的结果.供需仅仅是决定房价的一个因素,而不是说房价必然由供需决定.1.房地产真正上涨的原因是三十年来的经济发展和财富积累.特别是近10年来美元大贬值下中国出口和结汇政策导致的货币的积累.2.房价的上涨中,政府只是在其中搭顺风船,进行财富的转移.房价上涨即不是政府主导,同样房价下跌也不是政府能阻挡.政府通过两个渠道来转移财富:一是地方政府通过土地垄断,严格控制供给,导致地价高涨,通过卖地来转移财富.(事实上一小捏房地产商可以低价拿地,来分享财富转移带来的收益)二是中央政府通过货币注水,征收铸币税来转移财富.03年至08年的房价上涨,即有供需层面的因素也有买房抗通胀的因素.08年底开始的大救市,在供需面变化大大的情况下,房价暴涨.房屋的居住属性已退居次位,更主要是房产的抗通胀的金融属性.3.当前的房价是建立在09,10年人民币M2增长量25%的基础上及当时的相应政府大投资上.4.房价要继续上涨,市场除了要相应的货币更需要相应的财富积累.5.当前财富积累不足. 外贸微利, 内销无力,投资减少,再加上民间财富增长远低于政府的财富消耗, 当前财富积累远低于房价涨幅.6.当前货币增量不足.10月货币增速仅12.95%,达到本届执政以来的最低时期.7.当前房屋供给量是建立在09,10年土地大拍卖时期.数据表明今年房屋的供应量比09,10年还多.财富和货币不够,供给量又增加,房价无法上涨.二.房价不是由供需来决定1.房价并非越高政府或房地产就获得越多.比如8万/平卖1万平的土地收益是远高于100万/平,但只能卖1平的收益.政府和房地产商自会寻求其均衡.2.土地价格并不是不可降.当前土地拍卖结果不好,开发商在预期经济形势不好下,不会高价拿地,因此今年很多土地流拍.相对来说地方财政很比较紧,在今年铸币税大量减少下,尽管政府加强了其他税收但仍然无法满足政府日益增长的物质文化精神肉体的需要.因此出台了相应的地方债,希望缓解情况.但地方政府为了获得更多的收入,完全可能把土地价格降下来.3.房产商当前有相当的降价空间.并非所有的土地都是10年拿的,大多数房产商在预期房市不行下,完全有很大的降价空间.更何况有一小捏房产商的拿地价格不是我们想象的.比如万达.有兴趣的朋友查下4.供需无法解释温州房价高于全国各大城市的原因.5.供需无法解释日本,香港,台湾,美国,东南亚,韩国的房价走势.三.房价的核心是财政扩张或紧缩,但由货币表现.很多人以为房市供给是房价影响的最大因素.实际上房市真实上涨的原因是货币.而货币的供给变化是由财政决定.政府的土地供给越多,政府信贷扩张的能力越强.信贷能力越强,货币创造数量越多.货币创造越多,房价上涨越高.因此房市供给越多,房价上涨越高.房价上涨越高,政府供给更多,信贷扩张能力越强,货币增速越快.此时,再多的供给也会被更多的货币吞没.直至政府信贷扩张创造出的货币增速超过财富增加的速度.09,10年政府信贷扩张已达极限,2年创造25万亿货币,政府债务激增.财富增长的速度再也无法支撑政府的信贷扩张.信贷扩张减缓,货币增速降低,缺乏足够的货币和财富支撑,房价不但无法上涨,反而要下行.因此: 当财政扩张一定会带来货币扩张则带来房价上涨,财政紧缩一定会带来货币紧缩则带来房价下跌.历年货币M2增长的数据与房价上涨的幅度相对应.四.房价短期看空,长期不确定.政府不是不想保房价,而是不能保房价.短期看空是基于当前的货币政策.当前能买得起房的人都只是因为抗通胀而买房.真正需要买房住的人基本上是买不起房.当前货币增长量是本届政府执政来最低位.并且暂时的分析是当前不会放水.通胀尚未降温,RMB内在购买力稀释太多.如果再放水,RMB预期升值转向预期贬值.国际友人财富就要回家.通胀可以无所谓,百姓可以无所谓.但国际友人财富撤离造成外汇急剧减少甚至为负数如越南般问题就大了.要不紧缩货币导致房价下跌,要不通胀至死人民币贬值外资撤离.两害相权择其轻.所以货币才在无法宽松的条件下,加大了税收和征收力度以及下放地方发债的权力.另外,政府当前的政策在保银行.房贷在国际上都属于最优质的银行贷款项目.但政府一直在控制银行的房贷.真实的数据和信息我们都无法得到,政府在严格控制银行房贷风险上,可能会说明些问题.长期来看,我原先认为房价值会下降房价格会上涨.即,相对猪肉来说,现在1平米房可以买1千斤猪肉,未来1平米房仅能买500斤猪肉,实质价值下跌了.房价从今天1.5万/平涨到未来10万/平,但猪肉15元/斤涨到未来150元/斤.但当前形势看不清.房价真实上涨的因素是经济发展财富积累.如果某些改革无法进行,导致社会不但不是进步反而是退步,则经济不但无法发展财富也无法积累.如前三十年,供应量再紧,政府控制力度再大,价格也是涨不起来的.因此,长期还得看某些变革的影响.五.做好相关准备,随时面对各种可能.房价涨跌我们无法控制,我们所能做的就只能是做好准备.一个方面是我们制定不同的方案应对可能出现的不同状况.比如房价涨该怎么办,房价跌该怎么办,房价横盘该怎么办. 货币增长量是个很好的参数.另一个方面是提升自身的选择的实力.选择的实力包括自身的决策实力和实际的物质实力.只要我们做好准备,出现什么情况采取什么方案就可以.就无所谓涨跌了.六.相关新闻1.全国来看,房产供给绝对足够.不会出现供不应求.据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6％；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7％；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5％，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7％。
房地产大泡沫的十大启示
房地产大泡沫的十大启示作者：暂无来源：《投资与理财》 2016年第10期任泽平任泽平在2014 年预测A 股“5000 点不是梦”，2015 年预测“一线房价翻一倍”。
房地产是周期之母，十次危机九次地产。
在悉心研究历史几大房产泡沫后，任泽平分析出房产泡沫的十大启示。
全球历经几次房产泡沫，19 2 3～19 2 6年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986～1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992～1993年中国海南房地产泡沫、1991～1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001～2008年美国房地产泡沫与次贷危机。
往事并不如烟，岁月变迁人性不变。
纵观全球历史上几次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下几点启示。
启示一：房地产是周期之母。
从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。
每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关，比如1991年前后的日本、19 9 8年前后的东南亚、2 0 0 8年前后的美国。
从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2～3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。
以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
以中国为例，房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约250万亿元，是2015年GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。
启示二：十次危机九次地产。
由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。
货币升值与房地产泡沫_日本的教训及启示
第二次世界大战后， 日本经济开始了持续高速的增 长， 并由此跻身于发达国家之列。１９８５年９月日本被迫与 欧美５国签订《广场协议》， 日元快速升值， 引发了日本房 地产泡沫 危 机 。此 次 危 机 给 日本经济造成了空前沉重的 打击， 重创了日本的经济社会。近年来人民币快速升值， 带动了我国房地产价格快速上涨， 部分地区已出现房地 产 泡 沫 的 迹 象 。因 此 ， 弄 清 日 本 房 地 产 泡 沫 的 形 成 与 运 行机制， 有效防范和化解我国房地产泡沫风险、控制房地 产泡沫路径 ， 已 成 为 政 府 、监 管 当 局 和 理论界面临的重 要课题。
房地产泡沫破灭给日本的发展带来了不可估量的危 害： 经济受到重创， 开始进入漫长的衰退期； 财政出现危 机， 财政赤字猛增； 金融体系剧烈动荡， 金融危机凸显； 大 量企业纷纷倒闭， 失业率剧增； 国民收入水平急剧下降， 贫富差距拉大； 投资、需求不振， 产业发展遭到抑制； 社会 问题暴露。据估计， 日本泡沫经济带来的直接损失超过６ 万亿美 元 ， 整 个２０世纪９０年代日本经济实际增长年均仅 为 １．３％ ， ２００１ 年 负 增 长 １．４％ ， ２００２～２００５ 年 虽 有 一 定 恢 复， 但总体上仍处于严重的经济衰退之中， 日本为泡沫经 济付出的代价无疑是惨重的。
二、人民币升值与我国房价快速上涨
近年来， 随着我国经济的快速发展， 国际收支顺差的 逐步扩大， 人民币面临着巨大的升值压力。为顺应国内外 经济发展的趋势， ２００５年７月２１日 ， 中 国 人民银行发布公 告 ， 即 日 起 我国开始实行以市场供求为基础、参考“一篮
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将社会财富从农村转移到了城市， 将社会财富从农村转移到了城市，从 贫 困和边远地区转移到大都市 将社会财富由投资转移到投机 将社会财富由民众转移给了政府 剪羊毛） （剪羊毛）
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房价飞涨的经济效应
房产泡沫破灭居民未 来收
居民收入
消费支出下降 购房支出增加
价格 陡 投资是追涨的，所以需求曲线斜率为正，且比较 峭，因为投资需求的弹性较小 供给缺乏弹性曲线的斜 率比较陡 供不应求，形成轻度房地产泡沫，但不会 破灭
数量
投机与房产泡沫
价格
投机需求是追涨杀跌的，所以 投机 导致 房价 上升 形成 房产 泡沫 在 房价低时，需求曲线斜率为负， 在房价较高时，需求曲线斜率 为 正，且比较比较平坦，这表明 投 机需求弹性较大，一旦房价下 跌，投机需求即刻就会消失。 从 而导致房价泡沫破灭
房价是否合理的评价体系
指标2: 指标
合理的收益率
年租金/购买总价 年租金 购买总价
问题: 国际标准合理房地产收益率是多少？
A. 6%-8% B. 2%-4% C. 4%-6%
A. 6%-8%
房价是否合理的评价体系
指标3: 指标
房价增长率/CPI增长率 房价增长率/CPI增长率
专家认为超过4%出现泡沫 专家认为超过 出现泡沫 指标4: 指标
台湾房地产3 台湾房地产3次大波动
年份
房价/收 房价 房价 收 房价涨 CPI (万/坪） 入 幅 万坪
原因
1972年-1973年 1979年-1980年
4.5 万 7.5 万
3.5 50% 4.03
8.2% 这两次与经济快速增长 19%
和宽松的 货币政策有关，人均 GDP大约为 11%-13%，还和国际油 价上涨有 关
欧洲的房地产市场各不相同
平均贷款价值 可变或固定利率 住房拥有比率 家庭平均人数 比率LTV（%） 比率 （ ） （%） ） （%） ） （人） 英国 西班牙 德国 法国 荷兰 丹麦 瑞典 爱尔兰 70 83 70 66 112 80 95 65 75 98 10 20 26 25 62 78 69 82 43 56 54 53 46 75 2.4 2.9 2.1 2.4 2.3 2.2 1.9 2.9
房价是否合理的评价体系
指标1: 指标
居民购房能力
房价x90㎡/可支配收入 ㎡ 可支配收入 可支配收入x3 房价
问题: 国际标准合理房价/收入比是多少？
A. 3倍以下 倍以下 B. 8-9倍 倍 C. 4-6倍 倍
世界各国房价收入比 收入分 组 0-999 10001999 20002999 30003999 40005999 样本数 11 25 12 12 12 平均数 13.2 9.7 8.9 9.0 5.4 中位数 13.3 6.9 5.0 8.1 4.5
一、房地产业的基本特征 二、房市的行为心理学和心理需求 三、决定房价上涨和下降的因素 四、房价是否合理的评价体系 五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害 台湾、 六、台湾、日本和香港的房地产泡沫
房市的行为心理学
• 期望理论
对损失非常敏感，该理论认为定量损失的痛苦大于等量活力的快乐。一些研究计算出， 三倍获利的快乐等价于一倍损失的痛苦
导致房价下跌的原因
1、产业转移 、 2、土地政策放松 、 3、货币政策从紧 、 4、利率和税率升高 降低） 、利率和税率升高(CPI降低） 降低 5、经济萧条，失业率增加 、经济萧条， 6、资本市场出现萧条 、 7、遭遇金融危机 、
一、房地产业的基本特征 二、房市的行为心理学和心理需求 三、决定房价上涨和下降的因素 四、房价是否合理的评价体系 五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害 台湾、 六、台湾、日本和香港的房地产泡沫
推动房价上涨的动力
1、城市化的加速发展期 、 2、居民收入水平增加 、 3、财政政策；扩大基本和公共设施建设 、财政政策； 4、土地政策收紧 、 5、 5、当地政府 6、资本市场繁荣 、 7、宽松的货币政策 、 8、人们对未来价格上涨的期望 、 9、特殊的经济时期（例：货币升值） 货币升值） 、特殊的经济时期（
失业率增加，2000年达到5.2% 2003年的房价和高峰期跌幅40%左右 出现中档楼房无人问津，豪宅销售情况良好
香港的房地产泡沫
• 在最近25年内，香港的房价经历了3次起伏
第一阶段：1979年到1981年，香港房地产市场升了45% 第二阶段：1985年到1988年，房价上升了100% （前两次都是由于经济发展带动） 第三阶段：1991年到1997年，房价上升了261% （1991年大陆经济恢复增长势头，投机活动急剧加热，房屋贷款占总贷款额的 40%，香港的房地产业对于其实体扩张而言，已经过度扩张。产生泡沫经济） 房价收入比达到17倍，租金/售价比达到1/300 • 政府采取措施 住房贷款利率高达18%和增加经济适用房(1年后，随着1997年金融危机泡沫破灭）
负担能力指数展示出了很多信息
相比3个基准的负担能力指数，偏差（ ） 相比 个基准的负担能力指数，偏差（%） 个基准的负担能力指数
美国 爱尔兰 瑞典 丹麦 荷兰 法国 德国 西班牙 英国
-7 5 -50 -25 0 20 06/19 90 25 50 2006/1 998 75
过去20 20 06 / 过去 20 年平均
德国极其与众不同
房价增长率，与上年同期相比（ ） 房价增长率，与上年同期相比（%）
德国 荷兰 瑞典 丹麦 美国 爱尔兰 法国 英国 西班牙
-5 0 2002 5 20 03 2004 10 200 5 20 06 15 20
来源:BIS.ECB.Nationwide.INSEE.NVM. 来源 SCB.MVIV.OFHEO.TSB.BulwienGesa
来源：EMF.Eurostat 来源：
爱尔兰获得的风险分数最高
除传染风险之外的总分数
7 6 5 4 3 2 1 0 爱尔兰 西班牙 荷兰 英国 丹麦 瑞典 法国 德国
来源：德意志银行研究报告 来源：
世界部分国家的房价/ 世界部分国家的房价/收入比
美国：2001年1季度对各城市房价收入比的统计，最低的为1.4倍，最高的为6.9倍，买 方需 要2.7年的全部收入 韩国：国土研究院2006年初经过调查研究显示,韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤 其是 首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅。 英国：要购买住宅，4.1年全部收入。
一、房地产业的基本特征 二、房市的行为心理学和心理需求 三、决定房价上涨和下降的因素 四、房价是否合理的评价体系 五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害 台湾、 六、台湾、日本和香港的房地产泡沫
房地产的基本特征
• 房地产业是国民经济中一个非常被动的经济部门，由于土地的稀缺性，它只 能根据国民经济发展的需要来对稀缺的土地资源进行有效的配置而不是国民 经济的增长源动力（基础性产业） 房地产业是国民中一个非常重要的经济景气指标，房价过低的表明经济不景 气，但是房价过高则意味着经济有泡沫，都需要进行调控（先导性产业） 正因为如此，成熟市场经济国家没有一个是把房地产作为国民经济的支柱产 业的（支柱性产业）
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锚定理论
人们经常使用经验法则来帮助他们在不确定的环境中做出决策，投资者相信他第一次 投资时的市场是一种锚，市场会回归到这个初始水平上
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羊群效应
认为随大流比采取与众不同的做法更安全，循规蹈矩比特立独行犯错误的可能性小
认知失调
当有证据表明信念或假设是错误的时候，人们所经历的精神冲突，他们关注那些支持 自 己选择的理论，忽略警告
摘自：美国运通银行首席经济学家和战略顾问 约翰.卡 尔弗利
房市的心理需求
需求一：真实需求（刚性需求） 需求一：真实需求（刚性需求） 需求二： 需求二：投资性需求 需求三：投机性需求（虚拟需求） 需求三：投机性需求（虚拟需求）
专家认为大于20%出现泡沫
注：最新出来概念“购房偏好需求”
投资与房产泡沫
月供/ 月供/租金
专家认为大于1.5出现泡沫 专家认为大于 出现泡沫
房价上涨状况
2002-2006年的平均增长率（%） 年的平均增长率（ ） 年的平均增长率
18 15 12 9 6 3 0 0 荷兰 德国 2 4 6 英国 法国 丹麦 瑞典 美国 爱尔兰 西班牙
房价
来源:BIS.ECB.Nationwide.INSEE.NVM. 来源 SCB.MVIV.OFHEO.TSB.BulwienGesa，DB Research ，
房价飞涨 导致存量 资产膨胀
流量收入 增加缓慢
一、房地产业的基本特征 二、房地产市场的行为金融学和三种需求 三、决定房价上涨和下降的因素 四、房价是否合理的评价体系 五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害 台湾、 六、台湾、日本和香港的房地产泡沫
台湾房地产泡沫
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台湾住房三个明显特点
第一、自有率高,自1980年以后保持在80%左右 第二、空屋率高 90年代超过15%，过高反映社会上房地产投机风气 盛行 第三、房价上涨速度快
带动 效应 0.048 0.045 0.041 0.040 0.039
食品制造及烟草 0.038 加工 电子及通信设备 0.038
金属冶炼及延 0.054
房地产业的先导性（OECD成员国） 成员国） 房地产业的先导性（OECD成员国
相关产业名称 食品制造及烟 草加工 造纸业 化学工业 批发零售业 建筑业 运输及仓储业 金融保险业 社会服务业 美国 0.05 0.05 0.03 0.12 0.14 0.09 0.24 0.14 1.33 日本 0.05 0.05 0.05 0.16 0.17 0.06 0.09 0.11 1.56 英国 澳大利 亚 0.10 0.03 0.10 0.07 0.15 0.09 0.20 0.13 0.10 0.06 0.17 0.09 0.11 0.13 1.83 1.03