最新城市综合体的城市价值
14个城市综合体案例分析
玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站， 第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中 心
通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其 它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好 运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体
整个项目的商业主要集中于底层，为日间 和晚间提供了高水平的活动空间
从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商 业成为整个商业体的主要组成部分，也是 索尼中心概念的关键部分
娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未 包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零 售只占32％
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（3/4）
新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险 业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接 近东京都中心三区
东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚 集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版
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香港IFC（3/4）
IFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四 季酒店组成，总建筑面积约54万平方米，车位1800个
在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商 业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影 之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了 20％的高档住宅
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德国柏林市波茨坦广场 — 索尼中心（2/4）
土地用途 办公（可出租净面积） 商业（可出租总面积）
城市综合体的城市价值和商业模式
城市综合体的城市价值和商业模式城市综合体是指集商业、办公、居住、娱乐等多种功能于一体的建筑群落，它在城市发展中具有重要的价值和商业模式。
城市综合体的建设和发展不仅能够提供多元化的城市服务，满足人们多样化的需求，还能够带动城市的经济发展和提升城市的品质。
首先，城市综合体具有重要的城市价值。
城市综合体提供的各种功能和服务能够满足人们在城市生活中的各种需求，比如购物、就业、居住、娱乐等。
这种多功能集聚的特点使得人们可以在一个地方解决多种问题，提高了人们的生活便利性和舒适度。
同时，城市综合体还能够改善城市环境，增加城市的绿化率、景观价值，提升城市形象和品质。
它可以成为城市的新地标，吸引居民和游客，带来人流、物流和资金流，推动城市经济的发展。
其次，城市综合体具有创新的商业模式。
传统的商业模式往往是单一的商业形态，而城市综合体将各种商业形态集合在一起，形成了多元化的商业模式。
比如，城市综合体既可以有大型购物中心、超市等传统的商业设施，也可以有创意孵化中心、共享办公空间等新兴的商业形态。
这种多样性的商业模式能够吸引不同类型的消费者，满足他们不同的购物需求。
此外，城市综合体还能够整合各种资源，集结各种品牌商家，实现商家之间的互利共赢。
商家可以通过城市综合体的共享服务、共同推广等方式降低成本、拓宽销售渠道，提高市场竞争力。
再次，城市综合体的商业运营模式具有可持续性。
城市综合体一般由专业的开发商打造和运营，他们会进行市场调研和规划，确保商业设施的合理布局和功能配置。
同时，城市综合体还会注重人性化的设计，提供便捷的交通、舒适的环境、便利的服务等，吸引人们的前来。
随着城市综合体的建设和发展，其周边的房地产价值也会得到提升，进一步促进城市的发展。
而且，城市综合体还可以不断创新和升级，引入新的商业品牌和服务，以适应市场的变化和人们的需求，保持商业的活力和竞争力。
总之，城市综合体在城市发展中具有重要的城市价值和商业模式。
它不仅可以为居民和游客提供多样化的城市服务，满足他们各种需求，还能够带动城市经济的发展和提升城市的品质。
城市综合体如何实现价值最大化
城市综合体如何实现价值最大化城市综合体如何实现价值最大化判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这才是城市综合体发展的最大的价值的体现。
地产知行者提示：城市综合体从产品功能形态来讲一般包括有五种——酒店、写字楼、商业、公寓和住宅。
国外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词hotel(酒店)、office(写字楼)、park(公园)、shoppingmall(购物中心)、convention(会议中心、会展中心)、apartment(公寓)首个字母的缩写。
城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心，亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木，在中国最熟悉的是国贸中心，到今天差不多20年了，它的时间价值和资产价值无与伦比!城市综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎和城市经济及文化的增长极;更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。
而在中国尤其是近两年综合体成为城市建设和运营的标志和主体，同时也成为房地产尤其是商业地产投资商的主流模式。
几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好(三星以上)的酒店于一体的复合建筑群。
城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。
地产知行者经常说的：一个城市综合体至少需要组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。
商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为“城中之城”。
而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群，也可以说是浓缩的都市。
三线城市“城市综合体”价值最大化实证研究
限， 且对于“ 城市综 合体 ” 的开发 经验非 常缺乏 ， 由于其 又
占地 面积相对较大 ， 涉及物业 类型多 ， 所 开发周 期长 ， 投资
二
项 目规 划 思路
天伦城地处岳 阳市 南湖大道 的东部 ， 南端 为岳 阳市 市
［ 收稿 Ｅ期 】０ ９— ８— ６ ｔ ２０ ０ ２． ［ 基金项目】 福建省教 育厅科技项 目（Ｂ ８ １ ） 福建省教 育 社科 Ａ类研 究项 目（Ａ ９ ４ Ｓ ． Ｊ ０ ２９ ； 厅 Ｊ０２１） 【 作者简介 ］ 王丽云（９ １ ）， 湖南湘 乡人， １７ 一 女， 华侨 大学土木 学院在读硕士， 门理工 学院建筑合体 ” 最基 本的组合 ， 因此 “ 城市综合体” 园中有城 、 城园交融 、 浑然 一体 ” 的园林 城市特 色。随着经
以岳 阳 市委 、 政 市 也 是 商业 地 产 的 一 种 开 发模 式 。在 国外 早 已 有 诸 如 纽 约 市 济 的快 速 发 展 和 岳 阳城 市 化 进 程 的 加 快 ， 中心 的曼 哈顿 那 样 发 展 成 熟 的 “ 市 综 合 体 ” 在 国 内 ， 府东移为标志 ， 城 ， 随 建湘路已成 为城市 中轴线 ， 岳阳城市分为 将
Ｄｅ ． Ｏ ９ ｃ２ｏ
三 线 城 市 “ 市 综 合 体 ＂ 值 最 大 化 实 证 研 究 城 价
王 丽 云
（ 华侨大学 土木学院 ， 福建 泉州 ３２ ２ ） ６ ０ １ ［ 摘 要】‘ ‘ 城市综合体 ” 多功能的建筑集群 ， 是 作为一种 复合 商业 开发 模式 ， 能较好地 实现 城 市节 约用地、 决人 们 解 对城市区域功能复合化要 求与城 市功能分 区规 划的矛盾 ， 是顺应社会进步的产物。三线城 市岳 阳市天伦 购物公 园在 方案 规 划时． 了实现社会价值和商业价值 的最 大化 ， 为 采取 了一 系列创 新性探 索， 为取得 综合 的经济效益和环境效益作 了一些
城市综合体的价值
城市综合体应促进不同业态的融合，包括商业、办公、居住 、文化、娱乐等。通过业态的融合，可以实现功能的互补和 协同，提高城市综合体的整体效益和吸引力。
智慧城市建设与数字化转型
智慧城市建设
城市综合体应成为智慧城市建设的重要 载体，借助物联网、大数据、人工智能 等技术手段，实现智能化管理和服务。 这有助于提高城市综合体的运营效率， 提升用户体验，满足个性化需求。
良好的公共空间
可持续性
城市综合体通常设有宽敞的公共空间，如 广场、绿地、公园等，供人们休闲、交流 和娱乐。
城市综合体注重环保和可持续发展，采用 绿色建筑和节能技术，降低对环境的影响 。
城市综合体的历史与发展
起源
城市综合体的概念起源于20世纪初的美国，当时为了解决 城市中心拥挤、交通不便等问题，人们开始尝试将各种功 能集中在一处。
创造就业机会与税收贡献
城市综合体的建设和运营过程中需要大量的人力资源，能够为社会创造大量的就 业机会。
城市综合体作为区域内的重要产业，能够为政府创造税收收入，支持地方财政的 发展。
03 城市综合体的社会价值
提高城市居民生活质量
城市综合体提供便捷的生活服务， 包括购物、餐饮、娱乐等，方便
居民生活，提高生活质量。
发展
随着城市化进程的加速和人们对生活品质要求的提高，城 市综合体的建设逐渐成为一种趋势，并在世界范围内得到 广泛应用。
未来趋势
未来，随着科技的不断进步和人们对环境要求的提高，城 市综合体将更加注重智能化、绿色化和人性化，以满足人 们更高的需求。
02 城市综合体的经济价值
促进区域经济发展
01
城市综合体作为区域内的核心产 业，能够吸引大量人流、物流、 资金流和信息流，从而带动周边 区域经济的发展。
城市综合体建设在城市化进程中的价值和作用
城市综合体建设在城市化进程中的价值和作用作者：朱晓群来源：《现代装饰·理论》2011年第03期城市化进程已成为推动我国未来发展的必由之路，推进我国的城市化进程，金融业、商业、房地产业具有拉动作用，而综合体的建设以其土地的集约利用、业态的综合齐全和城市地标等特点在城市化的进程中起到了不可忽视的作用。
本文通过对综合体建设历史和现状分析，阐述其在城市发展过程中的重要价值和作用。
截至2010年底，我国城镇人口已近6.5亿人，城镇人口比重达47.7%，且正处于加速期，比照发达国家70%的城市化率及发展趋势，我国的城市化进程还将有一个较长的发展历程。
中国城市化、城市国际化已成为未来发展的必然趋势，推进我国的城市化进程，房地产尤其是商业地产将成为具有拉动性的行业力量。
随着国家对住宅类房地产业的调控，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也将成为我国城市化的主力引擎和城市形象名片。
1.城市综合体的概念城市综合体是集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心和公寓等于一体的大型公共商业设施。
城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
而在我国城市综合体一般具备3个要素：:1）城市的中心和副中心地段；2）公共交通的枢纽；3）独享和兼具城市的自然景观或公共资源。
2.城市综合体发展状况美国经济学家，诺贝尔奖获得者斯蒂格利茨曾说，“21世纪初期影响世界的2件大事：1）新技术的革命；2）中国城市化。
”我国的城市化率从改革开放的15.82%提高到2010年的47.7%，且在未来很长的一段时间将唱响主旋律。
城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例是一直经久不衰的美国曼哈顿都市综合体，亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木，我国目前最成熟的是位于北京市中心的中国国际贸易中心，历经20年，国贸三期已于2007年建成。
西安国际中心城市综合体项目开发定位研究
西安国际中心城市综合体项目开发定位研究西安国际中心城市综合体项目开发定位研究随着中国经济的快速发展和城市化进程的加快，各地纷纷推进城市综合体项目的开发，以满足人们日益提升的生活品质和多元化需求。
作为中国西部地区的重要城市，西安具有独特的历史文化底蕴和经济潜力，因此，如何科学合理地定位西安国际中心城市综合体项目的开发，是一个值得深入研究的问题。
一、西安国际中心城市综合体项目的意义城市综合体项目是指在城市中心区域内，由不同业态组成的多功能开发项目，涉及商业、住宅、办公、文化、娱乐等多个领域，旨在提供全方位的生活、工作、休闲等服务。
发展西安国际中心城市综合体项目，既是推动西安城市转型升级的需要，也是满足人民群众对优质生活的追求。
1. 促进城市经济发展。
综合体项目的建设将吸引大量的投资和人才集聚，推动西安经济跨越式发展，并带动周边地区的经济增长。
2. 提升城市形象和品位。
国际中心城市综合体项目的建设可以提升西安的城市形象，增加城市的文化内涵和景观价值，进一步提升居民的生活品质。
3. 促进文化交流和交融。
西安作为中国历史文化名城，吸引了大量的国内外游客。
国际中心城市综合体项目的建设将为游客提供更多文化交流和体验的机会，促进中西文化的交流和交融。
二、西安国际中心城市综合体项目的定位分析国际中心城市综合体项目的定位，是项目开发中的关键环节。
对于西安而言，在定位项目时需要全面考虑城市的特点、资源禀赋和现有的基础设施，以及市场需求等因素。
1. 充分发挥西安的历史文化优势。
西安拥有世界上唯一的拥有13个朝代的国家历史博物馆，还有世界文化遗产古城墙、大雁塔等著名景点。
因此，项目的定位应充分发挥西安的历史文化资源，打造具有鲜明历史文化特色的综合体项目。
2. 突显西安的科技创新和产业优势。
西安作为中国西北地区的科技创新中心，拥有众多科研院校和高新科技企业。
可以在综合体项目中引入科技创新、研发中心等业态，突出西安的科技创新和产业优势。
城市综合体分类
近年来，城市综合体正被热炒，然缺乏正确的分类，大型城市综合体是经济发展的必然要求，是城市价值的体现，现根据不同的特点对其进行不同类型的划分：（一）选址分类1、CBD型城市综合体：注重城市发展的方向与功能性，易于打造的商业地标。
2、交通枢纽型城市综合体：以交通的便利与枢纽的密集优势来选址与打造。
3、城郊结合型城市综合体：市区缺乏营造综合体的地块，通过强大的开发实力、崭新的商业设计、完善的交通规划设计使项目具备脱颖而出的优势。
（二）功能主导进行分类虽然城市综合体具有功能的复合性，但由于城市文化、商业背景与开发主体等因素的不同，因此，综合体按市场经济性和职能也进行不同的区分。
1、商业综合体BC（business complex）：主要表现为百货、超市、休闲娱乐等商业功能占主导地位；如：华润万象城、万达广场、东方新天地2、旅游综合体TC(tour complex)：其中旅游地产为城市综合体的最大价值体现，由旅游功能延生出的商业地产开发。
如华侨城：华侨城集团成功兴建的新一代主题公园——欢乐谷、成都置信实业团开发50万平方米西部最大的生态园林式旅游、休闲度假、商务会展商务综合体——芙蓉古城等。
3、商务综合体OC(office complex)：以写字楼办公等商务功能为主体、增设其它商业功能体现土地价值最大化的综合体，如大中华国际集团在深圳福田中心区打造的20万平方米的大中华IFC商务综合体——26席环球集团总部、希尔顿酒店、企业公园纯复式商务空间、总裁公寓四栋商务建筑群。
绿地集团长春西城打造的英湖商务港，集购物、餐饮、娱乐、休闲四大功能于一体的全业态一站式生活及商务社区。
4、专业市场综合体SMC(special markets complex)：从传统的专业市场中创新，增加多种功能但仍以专业市场为主体的综合体。
如深圳长城国际物流中心38万平方米：集合国际电子采购中心为主体功能，以国际物流展示、物流信息综合调控中心、国际物流总部基地、国际物流公寓为配套功能的物流平台城市综合体，武汉汉口北国际商品城市综合体。
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城市综合体的城市价值
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“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、餐饮、会议、文娱、交4
通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、5
相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合6
体
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城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大8
型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴9
黎等。
中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易10
中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。
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城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新城市12
综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城13
中之城”。
它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意14
义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发15
展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调16
的空间。
城市综合体最大的优势是：人流的聚合优势，通过不同的功能17
组合，满足人们不同需求，都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特18
殊的功能复合性，城市综合体集写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态19
于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有20
机组合、相互依存、协同促进。
从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅21
是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机。
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从项目自身的价值看，城市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未23
来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是24
都市24小时跳动的心脏！城市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种
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功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的26
城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。
城市综合体也是对分散的27
城市功能一种整合，它的出现能够真正展现出一座繁华城市的吸引力。
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城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点：
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1）城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为30
主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链，城市综合体在做31
足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地32
价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的33
价值提升
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2）每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目
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一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标36
志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的37
带动者。
对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构38
优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会39
极大地彰显这一商业形态的价值魅力！
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商业，充满了变数，很复杂也很壮阔，其需要的不光是眼睛，还要去体验41
外面的世界和保持永远敏感的心。
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