财税[2010]121号文件全面解读

财税[2010]121号文件全面解读
最近，国家税务总局下发的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

一、这一规定与《企业会计准则》不一致
《企业会计准则第6号--无形资产》规定，企业取得的土地使用权可以单独作为无形资产核算，企业外购的土地及建筑物支付的价款，应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。

难以合理分配的，应当全部作为固定资产核算。

也就是说执行《企业会计准则》的企业，其取得的土地使用权是单独作为无形资产核算的，其价值不包括在账簿中固定资产－房屋的价值中，因此，其在计算缴纳房产税时是并不包含土地价款的。

2010年12月21日前，税务机关也都是按照这个原则执行的。

2010年12月21日后，按财税[2010]121号规定，房产原值的会计和房产税处理就不一致。

会计上仍然按照《企业会计准则》的规定，在帐薄“固定资产”科目中记载的房屋原价不包含地价及其他费用；税收上在申报缴纳房产税时，却要按照财税[2010]121号规定，房产税的计税依据要包括地价及其他费用。

二、这一规定废止了与此不一致有关规定
财税[2010]121号规定，本通知自发文之日（2010年12月21日）起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行，这就废止了与此不一致的有关规定。

如，财政部、税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）曾规定，“房产原值”是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）曾规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估等。

三、房产税计税依据中的土地价值将如何计算
宗地容积率是房产税中首次提到的概念。

宗地容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

容积率越小说明工程项目的建筑面积小，没有充分地利用土地，造成土地浪费。

一般来讲建筑物越高，宗地容积率就越高。

高层、小高层建筑的容积率高于多层建筑；多层建筑的容积率高于别墅、平房。

按规定，
⑴如容积率大于1，则将土地价值按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。

⑵如容积率小于1，且不小于0.5，可以按容积率乘以土地价值，以此结果再按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。

⑶如容积率小于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

根据这一规定计算出来的这个面积肯定是大于房产实际占用的土地面积的，这是政策对不充分利用土地资源的一种惩罚。

例：如土地10000平米，价值1000万，容积率0.6，地上房屋总建筑面积6000平米全额征税，那么，如土地单独核算，土地价值计入房产原值征税的价值是：1000*0.6=600万。

也就是说，如果上例容积率变为0.4，那么，计入征税房产原值的土地价值是800万。

显然容积率小的多交了税。