财税[2010]121号
房产原值之困——财税[2010]121号文出台后的税基评定
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房产原值税收实务乱象
根据 １８年 １月１ 开始 实施 的 《 ９６ Ｏ 日 中华人 民共 和国房产税暂
７ ： 洲肼 ： 。 ８ 法规 的决 定 》 国务 院令第 ５８ ） 》（ ８号 ， 将 《 产 税暂 行条 例 》 房 第八 条 中的 “ 税 收征 收 管理 暂 行 条 《 例 》 修改 为 “ 税 收 征收 管理 法 》 。 收条 例 改为 适 用征 收 ” 《 ”征 法 ， 似实 质内容 未变 ， 貌 然而 ， 读１ ９ 年９ｊ 通 ９２ ＃ 的全国人 大通 过
的 《 收 征收 管理 法 》 赋 予政 府 颁布 行政 规 章 的 “ 税 ， 直通 车 ” 权 限被 大 大扩充 了 。
会计 核算 中是否单独记账与核 算 ， 都应计入房产原值 ， 征房产 计
税。 房屋 内涵的解释有所宽泛 ， ” 房产税税基 开始扩大。 第 四 阶段 ， 继续 强调 房产 值 的会 计原 则 。 政 部 税 务总 财 局在 《 于房产税 城 镇 土地使 用税 有关 问题 的通 知 》（ 关 财税 ［
规定 进行核 算 ” 但 多 了 ， 一条 “ 对依 照 房产原值计 税 的房产 ， 不 论是 否记载 在会 计 账簿 固定 资产科 目中， 应按 照房屋 原价 计 均
《 关于房产税 若 干具 体问题 的解 释 和暂 行规 定 》（ 税 地字 ［ 财 １ ８ ］ ９ ） 其 中第十 五条规 定 ： ９６ ８ －， 房产原值 是 指纳 税 人按 照会 计 制 度 规定 ， 帐簿 “ 在 固定 资产 ” 目中记载 的 房屋 原价 。 科 对 纳 税人 未按会 计 制度 规定记 载 的， 在计征 房产税 时， 按规 定 应
调 整房产 原值 ， 房产原值 明显不合 理 的 ， 对 应重 新 予以评估 。
安置残疾人就业单位减免城镇土地使用税应注意的问题[纳税筹划实务精品文档]
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安置残疾人就业单位减免城镇土地使用税应注意的问题[纳税筹划实务精品文档]《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)对安置残疾人就业单位减免城镇土地使用税有明确规定。
然而，该文件在执行过程中，由于部分企业财务人员和基层税务人员对政策理解存在偏差，经常出现该享受减免的单位得不到减免，不该享受减免的单位反而得到减免的状况。
为此，笔者就执行安置残疾人就业单位城镇土地使用税减免政策中应掌握和注意的几个问题作如下解析。
应具备的条件财税〔2010〕121号文件规定：对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。
具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。
由此可见，安置残疾人就业单位要想享受城镇土地使用税减免政策优惠，必须符合按规定与残疾人签订劳动合同、符合实际安置残疾人上岗的比例、向残疾人支付不低于当地政府规定的最低工资标准的工资以及按规定为每位残疾人足额缴纳各项社会保险费。
土地权属不同待遇各异除了对符合减免城镇土地使用税条件的安置残疾人就业单位，拥有土地使用权并实际使用的土地给予减免税外，对以下四种情况应区别对待：安置残疾人就业单位租用其他纳税人的土地，土地权属是国有的，根据《国家税务总局关于检发城镇土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知》(国税地〔1988〕15号)，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。
所以，安置残疾人就业的单位不是城镇土地使用税的纳税人，也就不存在减免城镇土地使用税。
安置残疾人就业单位租用其他纳税人的土地，土地权属是集体的，根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕56号)，在城镇土地使用税征收范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
财税[2010]121号 政策解析(孙老师)
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财税[2010]121号文件解析一、免租金期间房产税缴纳问题（一）财税[2010]121号文件理解财政部、国家税务总局发布了《关于安置残疾人就业单位城镇土（财税[2010]121号）明确了安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题、免租金期间房产税缴纳问题以及房产原值是否包括地价等三项财产税问题。
名头残疾人实际是一个财产行为税类的文件，符合发文程序。
（二）财税[2010]121号文件规定财税[2010]121号规定第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
查采矣孚涉及到这个业务，中行涉及这个业务。
股票大厅，存款利息抵顶租金，此文发布前规定（三）财税[2010]121号发布前规定1、财税地字（1986）8号第七条规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
”为什么代缴？因为有的是租用行政、事业、学校不纳税单位的房产，所以由使用人缴纳。
为什么是余值?全国扣除数不一样，有的是10%、有的是20%，吉林省规定为扣除30%。
这个文件指的是按各地规定的比例扣除后的房产余值，不是说按原值减折旧后的净值，各地自行扣除就可以了，（此文件执行到2009年11月30日）中行以前涉及这个部题，将部份楼层借给股票交易大厅使用，但房产税是中行按余值缴纳，地税局不同意，说是按租金缴纳，因合同是无租使用，（股票大厅的交易金额必须存于中行账户，地税局将存于中行的款项利息算出来，视为租金按同地区地段价格计算征收房产税，后来按余值缴了,这是个聪明的合理的的税收畴划，中行缴与借方交税款无差额，谁缴都可以因为是余值）采矣孚涉也及到这个问题。
租房合同规定2004年10月31日开始前5年免租，免到2009年10月31日止。
这个期间税收规定正是财税地字（1986）8号第七条规定：所以应按当时的文件执行。
因我们审计时已经是2011年9月份。
为了避免涉税风险，查一下以前年度。
江苏地方税务局财税[2010]121号文解读
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江苏省常州地方税务局税政管理一处常地税一便函[2011]10号关于执行财税[2010]121号文件第三条政策相关口径的通知各市（区）地方税务局，本局各单位：在执行《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）过程中基层单位反映存在许多争议。
为确保常州市范围内执行政策口径统一，经讨论研究，在上级部门未有明确规定前，请各单位按以下口径做好2011年度房产税的征收工作。
如今后上级部门政策口径有新的调整，再按新的政策执行。
一、执行“将地价计入房产原值征收房产税”的相关口径（一）关于宗地容积率的概念宗地：是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。
容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。
纳税人征用一次土地算一宗计算容积率。
容积率应以规划部门确定的容积率为准，如企业跨宗地建造房产，应按照建筑面积进行拆分，对各宗土地分别计算容积率。
如纳税人无法提供规划部门关于容积率的相关证明材料，可由企业先自行计算申报，主管税务机关根据需要进行审核和评估。
（二）有些应税房产未取得或无法取得房产证，其用于确定容积率的相关数据无法求取对此类情况，可由企业先自行申报，按申报数确定容积率。
主管税务机关应对此类房产加强评估和稽查。
（三）如企业在同一宗土地上既有建成投入使用的房产，又有在建或者待建房产时，在建、待建房产分摊的土地价值是否需并入房产原值缴纳房产税按照现行房产税有关规定，在建房产和待建房产不属于应税房产，不需要缴纳房产税，其占用土地的价值可按建筑面积进行分摊，不计入房产原值缴纳房产税。
对待建房产的确认，按以下方法处理：1、企业实际建成房产的容积率等于或高于批准建造的容积率，企业如有待建房产，则需提供县级以上规划部门关于该待建房产的规划许可证明材料。
2、企业实际建成房产的容积率低于批准建筑的容积率，企业如有待建房产，由企业提供相关证明材料后，该待建房产分摊的土地价值可不并入房产原值。
地税局对财税[2010]121文的解读(房产税)
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浙江省地税局对财税[2010]121号的政策解读近日，财政部、国家税务总局下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）。
为使各地准确把握政策内涵，减少政策执行的偏差，现将通知中有关政策解读如下：一、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税问题为促进残疾人就业，国家税务总局在1988年下发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）中明确，对民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地，可由省级税务机关确定征免城镇土地使用税。
但随着政府职能的转变，实施政企分开，民政部门不再直接举办福利工厂。
与此同时，随着福利事业的社会化，残疾人就业的单位逐步拓展到经济、社会的各个领域，一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。
为继续贯彻促进残疾人就业的精神，保持政策的连续性，应对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税政策重新明确。
为此，参照营业税、企业所得税、增值税等税种的现行优惠政策，结合城镇土地使用税自身特点，将减免税条件设定为：在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）。
考虑到此前福利工厂城镇土地使用税具体征免税是授权各省（区）确定的，为保持政策及管理的适当衔接，通知还规定具体减免税比例及管理办法仍由各地确定。
二、关于出租房产免收租金期间房产税问题现行房产税政策规定，出租房产按租金收入征税。
在实际的房产租赁中，一些出租人往往采取给予一定期限免收租金的优惠来招揽承租人。
而房产免收租金期间如何征收房产税，各地做法也不尽一致。
一些地方按实际租金收入征税，免收租金期间纳税人对其房产按零租金申报，据此计算的应纳税款为零，造成了税收流失。
还有一些地方采取了核定租金收入的办法，但按照征管法规定，核定收入的前提是申报收入偏低，而免租期间出租人又确无租金收入，核定征税的前提也不成立。
房产税2010121号
解读财税[2010]121号文件解读财税[2010]121号文件李宝文件第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
例如，某公司经营租出房产一套，该房产原值500万元，租期三年，共收租金300万元，第一年年初支付80万元，年末支付30万元，第二年年末支付120万元，第三年年末支付70万元，第一年的上半年为免租期，请正确计算房产税并做出会计处理。
出租方：第一年年初借：银行存款 80贷：其他应收款——待摊房租收入 80借：营业税金及附加 4.4贷：应交税费——应交营业税 4应交税费——应交城建税 0.28应交税费——应交教育费及附加 0.12借：管理费用 2.1贷：应交税费——应交房产税 2.1注：本例子是按照会计准则规定做出会计处理的，麻烦就麻烦在各期收取的租金不相等，而租赁准则又要求在租赁期（包括免租期）内均摊租金收入，营业税税法却要求开票纳税，房产税也有特殊规定，故：1、营业税=80×5%=4万、城建税=0.28万元、教育费及附加=0.12万元2、房产税=500×（1-30%）×1.2%×6÷12=2.1万元第一年年末借：银行存款 30其他应收款——待摊房租收入 70贷：其他业务收入 100借：营业税金及附加 1.65贷：应交税费——应交营业税 1.5应交税费——应交城建税 0.105应交税费——应交教育费及附加 0.045借：管理费用 6贷：应交税费——应交房产税 6注：1、营业税=30×5%=1.5万、城建税=0.105万元、教育费及附加=0.045万元2、房产税=100×12%×6÷12=6万元3、所得税确认收入为100万元第二年年末借：银行存款 120贷：其他业务收入 100其他应收款——待摊房租收入 20借：营业税金及附加 6.6贷：应交税费——应交营业税 6应交税费——应交城建税 0.42应交税费——应交教育费及附加 0.18借：管理费用 12贷：应交税费——应交房产税 12第三年年末借：银行存款 70其他应收款——待摊房租收入 30贷：其他业务收入 100借：营业税金及附加 3.85贷：应交税费——应交营业税 3.5应交税费——应交城建税 0.245应交税费——应交教育费及附加 0.105借：管理费用 12贷：应交税费——应交房产税 12该房屋使用至第三年中期。
财税[2010]121号文件
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财税[2010]121号：明确三项财产税问题2011-1-7 14:40齐洪涛【大中小】【打印】【我要纠错】近日财政部、国家税务总局发布了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文，明确了安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题、免租金期间房产税缴纳问题以及房产原值是否包括地价等三项财产税问题。
关于财税[2010]121号文件的适用问题，业界人士认识有别，有些人认为此文件只适用安置残疾人就业单位，有些人认为除文件第一条适用安置残疾人就业单位外，第二、三条适用于所有纳税人。
笔者倾向于后者。
一、安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题财税[2010]121号规定，对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。
具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。
也就是说安置残疾人就业单位可以减征或免征某年度城镇土地使用税的条件有两条，即一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）和实际安置残疾人人数高于大于等于10人。
但具体的减免比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。
此外，财税[2010]121号规定，《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）第十八条第四项关于民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地减免政策废止。
二、免租金期间房产税缴纳问题财税[2010]121号规定第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
税总便函解读财税
税总便函解读财税【2010】121号文之一近日，财政部、国家税务总局下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）。
为使各地准确把握政策内涵，减少政策执行的偏差，现将通知中有关政策解读如下：一、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税问题为促进残疾人就业，国家税务总局在1988年下发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）中明确，对民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地，可由省级税务机关确定征免城镇土地使用税。
但随着政府职能的转变，实施政企分开，民政部门不再直接举办福利工厂。
与此同时，随着福利事业的社会化，残疾人就业的单位逐步拓展到经济、社会的各个领域，一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。
为继续贯彻促进残疾人就业的精神，保持政策的连续性，应对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税政策重新明确。
为此，参照营业税、企业所得税、增值税等税种的现行优惠政策，结合城镇土地使用税自身特点，将减免税条件设定为：在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）。
考虑到此前福利工厂城镇土地使用税具体征免税是授权各省（区）确定的，为保持政策及管理的适当衔接，通知还规定具体减免税比例及管理办法仍由各地确定。
二、关于出租房产免收租金期间房产税问题现行房产税政策规定，出租房产按租金收入征税。
在实际的房产租赁中，一些出租人往往采取给予一定期限免收租金的优惠来招揽承租人。
而房产免收租金期间如何征收房产税，各地做法也不尽一致。
一些地方按实际租金收入征税，免收租金期间纳税人对其房产按零租金申报，据此计算的应纳税款为零，造成了税收流失。
还有一些地方采取了核定租金收入的办法，但按照征管法规定，核定收入的前提是申报收入偏低，而免租期间出租人又确无租金收入，核定征税的前提也不成立。
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财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策
的通知
发布时间：2011年01月08日字体：【大中小】访问次数：36
财税[2010]121号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、青海、宁夏省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现将安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知如下：
一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题
对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。
具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。
《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项同时废止。
二、关于出租房产免收租金期间房产税问题
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产
权所有人按照房产原值缴纳房产税。
三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
本通知自发文之日起执行。
此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。
各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。
财政部国家税务总局
二0一0年十二月二十一日
抄送：财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。