财税[2010]121号文件

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土地价值计房产原值问题财税2010年121号文件

如何确定计入房产原值的地价2011-05-24 14:15:44| 分类：新财税政策| 标签：|字号大中小订阅文章作者：中国税网：毛岚12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

现举例说明：例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。

该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。

例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。

房产原值之困——财税[2010]121号文出台后的税基评定

房产原值税收实务乱象
根据１８年１月１开始实施的《９６Ｏ日中华人民共和国房产税暂
７：洲肼：。８法规的决定》国务院令第５８）》（８号，将《产税暂行条例》房第八条中的 “ 税收征收管理暂行条《例》修改为 “ 税收征收管理法》。收条例改为适用征收 ” 《 ”征法，似实质内容未变，貌然而，读１９年９ｊ通９２＃的全国人大通过
的《收征收管理法》赋予政府颁布行政规章的 “ 税，直通车 ” 权限被大大扩充了。
会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，征房产计
税。房屋内涵的解释有所宽泛， ” 房产税税基开始扩大。第四阶段，继续强调房产值的会计原则。政部税务总财局在《于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（关财税［
规定进行核算 ” 但多了，一条 “ 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，应按照房屋原价计均
《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（税地字［财１８］９）其中第十五条规定：９６８－，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，帐簿 “ 在固定资产 ” 目中记载的房屋原价。科对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，按规定应
调整房产原值，房产原值明显不合理的，对应重新予以评估。

税总便函解读财税【2010】121号文之一

税总便函解读财税【2010】121号文之一无文件号，经浙江地税税政三处的网友留言，系总局内部材料近日，财政部、国家税务总局下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）。

为使各地准确把握政策内涵，减少政策执行的偏差，现将通知中有关政策解读如下：一、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税问题为促进残疾人就业，国家税务总局在1988年下发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）中明确，对民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地，可由省级税务机关确定征免城镇土地使用税。

但随着政府职能的转变，实施政企分开，民政部门不再直接举办福利工厂。

与此同时，随着福利事业的社会化，残疾人就业的单位逐步拓展到经济、社会的各个领域，一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。

为继续贯彻促进残疾人就业的精神，保持政策的连续性，应对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税政策重新明确。

为此，参照营业税、企业所得税、增值税等税种的现行优惠政策，结合城镇土地使用税自身特点，将减免税条件设定为：在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）。

考虑到此前福利工厂城镇土地使用税具体征免税是授权各省（区）确定的，为保持政策及管理的适当衔接，通知还规定具体减免税比例及管理办法仍由各地确定。

（中国财税浪子王骏插语，目前在企业所得税上残疾人工资加计扣除并没有对残疾职工人数的比例限制，一个企业哪怕是雇佣了一名残疾人员工，也可以享受残疾人工资加计扣除的待遇。

王骏曾经给北京市崇文区民政局管辖区内的福利企业做过一次小企业会计制度和税收实务的培训，也认识了一些从事会计工作的残疾人朋友，我感觉，一般残疾人从事会计工作并不会有太大的障碍，国家应该鼓励并采取多种方式对残疾人进行财务会计培训。

房产税XX121号

房产税XX121号解读财税[2010]121号文件李宝文件第二条规定：对出租房产，租赁两边签订的租赁合同商定有免收房钱刻日的，免收房钱时代由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

例如，某公司经营租出房产一套，该房产原值500万元，租期三年，共收房钱300万元，第一年事首年代付出80万元，岁终付出30万元，第二年事终付出120万元，第三年事终付出70万元，第一年的上半年为免租期，请精确运算房产税并做出管帐处理。

出租方：第一年事首年代借：银行存款 80贷：其他应收款——待摊房租收入 80借：营业税金及附加 4.4贷：应交税费——应交营业税 4应交税费——应交城建税 0.28应交税费——应交教诲费及附加 0.12借：治理费用 2.1贷：应交税费——应交房产税 2.1注：本例子是按照管帐准则规定做出管帐处理的，苦恼就苦恼在各期收取的房钱不相等，而租赁准则又要求在租赁期（包含免租期）内均派房钱收入，营业税税法却要求开票纳税，房产税也有专门规定，故：1、营业税=80×5%=4万、城建税=0.28万元、教诲费及附加=0.12万元2、房产税=500×（1-30%）×1.2%×6÷12=2.1万元第一年事终借：银行存款 30 其他应收款——待摊房租收入 70贷：其他营业收入 100借：营业税金及附加 1.65贷：应交税费——应交营业税 1.5应交税费——应交城建税 0.105应交税费——应交教诲费及附加 0.045借：治理费用 6贷：应交税费——应交房产税 6注：1、营业税=30×5%=1.5万、城建税=0.105万元、教诲费及附加=0.045万元2、房产税=100×12%×6÷12=6万元3、所得税确认收入为100万元第二年事终借：银行存款 120 贷：其他营业收入 100其他应收款——待摊房租收入 20借：营业税金及附加 6.6贷：应交税费——应交营业税 6应交税费——应交城建税 0.42应交税费——应交教诲费及附加 0.18借：治理费用12 贷：应交税费——应交房产税12第三年事终借：银行存款 70 其他应收款——待摊房租收入 30贷：其他营业收入 100借：营业税金及附加 3.85贷：应交税费——应交营业税 3.5应交税费——应交城建税 0.245应交税费——应交教诲费及附加 0.105借：治理费用12 贷：应交税费——应交房产税12该房屋应用至第三年中期。

安置残疾人就业单位减免城镇土地使用税应注意的问题[纳税筹划实务精品文档]

安置残疾人就业单位减免城镇土地使用税应注意的问题[纳税筹划实务精品文档]《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)对安置残疾人就业单位减免城镇土地使用税有明确规定。

然而，该文件在执行过程中，由于部分企业财务人员和基层税务人员对政策理解存在偏差，经常出现该享受减免的单位得不到减免，不该享受减免的单位反而得到减免的状况。

为此，笔者就执行安置残疾人就业单位城镇土地使用税减免政策中应掌握和注意的几个问题作如下解析。

应具备的条件财税〔2010〕121号文件规定：对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。

具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

由此可见，安置残疾人就业单位要想享受城镇土地使用税减免政策优惠，必须符合按规定与残疾人签订劳动合同、符合实际安置残疾人上岗的比例、向残疾人支付不低于当地政府规定的最低工资标准的工资以及按规定为每位残疾人足额缴纳各项社会保险费。

土地权属不同待遇各异除了对符合减免城镇土地使用税条件的安置残疾人就业单位，拥有土地使用权并实际使用的土地给予减免税外，对以下四种情况应区别对待：安置残疾人就业单位租用其他纳税人的土地，土地权属是国有的，根据《国家税务总局关于检发城镇土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知》(国税地〔1988〕15号)，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。

所以，安置残疾人就业的单位不是城镇土地使用税的纳税人，也就不存在减免城镇土地使用税。

安置残疾人就业单位租用其他纳税人的土地，土地权属是集体的，根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕56号)，在城镇土地使用税征收范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

江苏地方税务局财税[2010]121号文解读

江苏省常州地方税务局税政管理一处常地税一便函[2011]10号关于执行财税[2010]121号文件第三条政策相关口径的通知各市（区）地方税务局，本局各单位：在执行《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）过程中基层单位反映存在许多争议。

为确保常州市范围内执行政策口径统一，经讨论研究，在上级部门未有明确规定前，请各单位按以下口径做好2011年度房产税的征收工作。

如今后上级部门政策口径有新的调整，再按新的政策执行。

一、执行“将地价计入房产原值征收房产税”的相关口径（一）关于宗地容积率的概念宗地：是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。

容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。

纳税人征用一次土地算一宗计算容积率。

容积率应以规划部门确定的容积率为准，如企业跨宗地建造房产，应按照建筑面积进行拆分，对各宗土地分别计算容积率。

如纳税人无法提供规划部门关于容积率的相关证明材料，可由企业先自行计算申报，主管税务机关根据需要进行审核和评估。

（二）有些应税房产未取得或无法取得房产证，其用于确定容积率的相关数据无法求取对此类情况，可由企业先自行申报，按申报数确定容积率。

主管税务机关应对此类房产加强评估和稽查。

（三）如企业在同一宗土地上既有建成投入使用的房产，又有在建或者待建房产时，在建、待建房产分摊的土地价值是否需并入房产原值缴纳房产税按照现行房产税有关规定，在建房产和待建房产不属于应税房产，不需要缴纳房产税，其占用土地的价值可按建筑面积进行分摊，不计入房产原值缴纳房产税。

对待建房产的确认，按以下方法处理：1、企业实际建成房产的容积率等于或高于批准建造的容积率，企业如有待建房产，则需提供县级以上规划部门关于该待建房产的规划许可证明材料。

2、企业实际建成房产的容积率低于批准建筑的容积率，企业如有待建房产，由企业提供相关证明材料后，该待建房产分摊的土地价值可不并入房产原值。

房产税2010121号

解读财税[2010]121号文件解读财税[2010]121号文件李宝文件第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

例如，某公司经营租出房产一套，该房产原值500万元，租期三年，共收租金300万元，第一年年初支付80万元，年末支付30万元，第二年年末支付120万元，第三年年末支付70万元，第一年的上半年为免租期，请正确计算房产税并做出会计处理。

出租方：第一年年初借：银行存款 80贷：其他应收款——待摊房租收入 80借：营业税金及附加 4.4贷：应交税费——应交营业税 4应交税费——应交城建税 0.28应交税费——应交教育费及附加 0.12借：管理费用 2.1贷：应交税费——应交房产税 2.1注：本例子是按照会计准则规定做出会计处理的，麻烦就麻烦在各期收取的租金不相等，而租赁准则又要求在租赁期（包括免租期）内均摊租金收入，营业税税法却要求开票纳税，房产税也有特殊规定，故：1、营业税=80×5%=4万、城建税=0.28万元、教育费及附加=0.12万元2、房产税=500×（1-30%）×1.2%×6÷12=2.1万元第一年年末借：银行存款 30其他应收款——待摊房租收入 70贷：其他业务收入 100借：营业税金及附加 1.65贷：应交税费——应交营业税 1.5应交税费——应交城建税 0.105应交税费——应交教育费及附加 0.045借：管理费用 6贷：应交税费——应交房产税 6注：1、营业税=30×5%=1.5万、城建税=0.105万元、教育费及附加=0.045万元2、房产税=100×12%×6÷12=6万元3、所得税确认收入为100万元第二年年末借：银行存款 120贷：其他业务收入 100其他应收款——待摊房租收入 20借：营业税金及附加 6.6贷：应交税费——应交营业税 6应交税费——应交城建税 0.42应交税费——应交教育费及附加 0.18借：管理费用 12贷：应交税费——应交房产税 12第三年年末借：银行存款 70其他应收款——待摊房租收入 30贷：其他业务收入 100借：营业税金及附加 3.85贷：应交税费——应交营业税 3.5应交税费——应交城建税 0.245应交税费——应交教育费及附加 0.105借：管理费用 12贷：应交税费——应交房产税 12该房屋使用至第三年中期。

财税[2010]121文中地价计入房产的综合规定

将地价计入房产原值征收房产税的综合规定一、计算案例：某企业土地土地面积2000平方米，价值120万元，其上有建筑物一栋，建筑面积500平方米，价值50万，该房产企业为自用，计算企业2011年度应缴纳的房产税。

解：其应缴纳房产税：1、计算土地容积率=500÷2000=0.252、容积率＜0.5，因此土地价值部分计入房产税计算依据3、土地单位土地价值=120÷2000=0.06（万元）4、土地应计入房产税计算依据的土地价值=500×2×0.06=60（万元）5 、土地上建筑物应缴纳房产税=(60＋50)×(1-30%)×1.2%=0.924（万元）二、政策依据1、《财政部国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）（三）关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

本通知自发文之日（2010年12月20日）起执行。

此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。

2、《江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（苏财税[2011]3号）（二）按照《通知》规定，对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。

3、《江苏省税务局关于房产税车船使用税若干具体问题的解释和规定》(苏税三…87‟11号)的规定：“纳税单位的房产，当月发生增减变动的，均从次月份起调整房产计税价值。

”因此，纳税人因执行财税…2010‟121号文件造成2010年12月份房产计税原值发生增减变动的，应当从2011年1月份起相应调整其应缴纳的房产税，即2010年12月21日至2010年12月31日期间不需要计算房产税补(退)税额。

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财税[2010]121号：明确三项财产税
问题
2011-1-7 14:40齐洪涛【大中小】【打印】【我要纠错】
近日财政部、国家税务总局发布了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文，明确了安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题、免租金期间房产税缴纳问题以及
房产原值是否包括地价等三项财产税问题。

关于财税[2010]121号文件的适用问题，业界人士认识有别，有些人认为此文件只适用安置残疾人就业单位，有些人认为除文件第一条适用安置残疾人就业单位外，第二、三条适用于所有纳税人。

笔者倾向
于后者。

一、安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题
财税[2010]121号规定，对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。

具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

也就是说安置残疾人就业单位可以减征或免征某年度城镇土地使用税的条件有两条，即一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）和实际安置残疾人人数高于大于等于10人。

但具体的减免比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

此外，财税[2010]121号规定，《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）第十八条第四项关于民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地减免政
策废止。

二、免租金期间房产税缴纳问题
财税[2010]121号规定第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

因此，不少纳税人认为在免租期内由承租房屋的应纳税单位缴纳房产税。

但财税[2010]121号规定，免收租金期间由产权所有
人按照房产原值缴纳房产税。

可见免受租金与无租使用的，对房产税缴纳完全不同。

一般来讲无租使用视为出借，而非租赁交易行为，其一个明显的特征是使用人无需支付租金性质的对价。

免收租金期间则应基于发生的租赁事实，并在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为，从形式上可以表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，承租方根据租赁约定在一定的期限内当然享受免予支付租金的权利。

在房产租赁行为中，除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外，房产
所有人为房产税的纳税义务人，应最终承担房产税。

例如，企业A于2008年1月1日将自有某房产出租给B公司用于生产经营，双方签订了一份租期为20年并且金额固定的租赁合同，双方在合同中约定，前两年（2008年1月1日～2010年12月31日）免收租金。

也就是说在2008年1月1日～2010年12月31日之间为免收租金期限的，由产权所
有人按照房产原值缴纳房产税。

三、房产原值应包括地价
财税[2010]121号规定第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

此前，不少纳税人认为《企业会计制度》和《企业会计准则》由于核算的方法不同，房产税计算基础
也不同，存在筹划空间。

财税[2008]152号规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

上述表示使不少人更相信《企业会计制度》和《企业会计准则》由于核算的方法不同，可以进行房产税纳税筹划。

但事实上企业会计政策不同而产生不同的税收待遇，这对采用不同会计制度的纳税人是不公平的，在实务中也产生了不少争议。

财税[2010]121号明确了无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

此外，关注纳税人应关注有关容积率的特别规定。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

我们知道容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

容积率越小说明小区的建筑面积相对越小，太小时说明没有充分利用土地，造成土地浪费，
如高档别墅。