房地产公司破产烂尾楼优先权的处理
房地产开发企业破产债权的清偿顺序
房地产开发企业是指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业，业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设以及房地产营销等.经营范围的不同是房地产开发企业与房地产租赁、房地产中介服务以及物业管理等其他房地产企业的主要区别。
自2009年下半年始，国家对房地产产业的调控措施密集出台，调控力度空前严厉，加之融资难、融资贵问题日益突出，房地产开发企业的资金链日益紧绷，破产问题开始见诸报端.其后，随着经济增速调低换挡,房地产开发企业破产现象进一步加剧，给破产审判带来诸多新问题、新挑战.其中,最为突出的是如何合理确定破产债权清偿顺序、妥善平衡不同主体利益诉求。
一、明确房地产开发企业破产债权清偿顺序的必要性明确房地产开发企业破产债权清偿顺序具有现实必要性。
首先，是基于破产债权特殊性的考虑。
一是破产债权性质的特殊性。
房地产开发涉及国计民生，相关债权代表的利益往往事关重大，债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益协调问题。
二是破产债权人的特殊性。
房地产开发企业的债权人既包括金融债权人、劳动债权人、材料供应商、税收债权人等普通企业破产中常见的债权人，又包括被拆迁人、消费购房人、建设工程承包人等特殊债权人，如果不能妥善平衡各方利益，可能引发群体性事件,甚或危及社会稳定和金融安全。
其次，基于立法问题的考虑。
一是目前调整各类破产债权清偿顺位的规则分散、冲突。
关于房地产开发企业债权顺位的规则，除企业破产法有一般规定外，还分布在其他法律和司法解释以及最高人民法院批复之中，给司法者及市场主体对规则的理解适用带来困扰。
二是规则粗略，如在消费购房人优先权的规则中，消费购房人如何认定,何为已支付大部分购房款,均语焉不详。
三是规则缺失，如被拆迁人权利保护，预告登记是否具备破产保全效力,均无规则可循。
再次，基于司法实务的考虑.实践中，政府往往主动介入房地产开发企业破产,更多是关注并尽可能满足与社会稳定密切相关群体的利益诉求，逾越法律规定和市场规律的不规范行为并不鲜见。
开发商跑路房子烂尾了怎么办？
开发商跑路房子烂尾了怎么办？开发商跑路业主怎么办法律常识：开发商跑路的，业主如果未验收房屋、获得房屋产权的，可以与开发商协商要求解除合同、退还房款以及赔偿损失。
如果开发商拒绝承担相应的责任的，当事人可以依法收集证据单独向法院起诉或者与其他业主共同起诉来维权。
《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
法律依据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
开发商跑路业主怎么办？一、开发商跑路业主怎么办？开发商跑路，项目面临烂尾，矛盾不可避免发生时，对于已经支付了全部或者大部分房款的准业主，可以通过“抱团”的形式起诉开发商，及时要求冻结查封开发商的在建工程、土地、房产、预售款专用账户以及其他全部的财产，以备在诉讼终结后能够完全受偿。
《民事诉讼法》一百零三条：财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。
人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。
财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。
二、开发商跑路，业主该怎么维权？1、弄清产权归属一般而言，烂尾楼同样也是贷款银行及各地政府的一块“心病”，过去几年也有过续建、复建、盘活烂尾楼的案例。
房产公司破产清算偿还顺序
The fewer management levels, the better.悉心整理助您一臂（页眉可删）房产公司破产清算偿还顺序顺序如下：1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权；2、建设工程价款优先权；3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。
4、破产费用及共益债务。
在市场竟争的越来越激励的情况下，很多公司由于资金等问题导致不能正常经营；特别是现在房地产当前的形式也不融乐观，它的破产涉及到的范围很广，关系我们购买者的一些权益，那么，房产公司破产清算偿还顺序是怎样的呢，为你做如下解答。
1、成立清算组：法院应当自宣告债务企业破产之日起15日内成立清算组，接管破产企业。
清算组由法院从公司的主管部门、政府有关部门和专业人员中指定，也可以聘请中国注册会计师和律师参加。
清算组负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。
清算组应对人民法院负责并报告工作，接受法院的监督。
我国《公司法》规定，清算组在清算期间行使下列职权：(1)清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单;(2)通知或者公告债权人;(3)处理与清算有关的公司未了结的业务;(4)清缴所欠税款;(5)清理债权、债务;(6)处理公司清偿债务后的剩余财产;(7)代表公司参与民事诉讼活动。
2、通知债权人申报债权：清算组应当自成立之日起10日内通知债权人，并于60日内在报纸上至少公告三次，公告和通知中应当规定第一次债权人会议召开的日期。
3、召开债权人会议：所有债权人均为债权人会议成员。
第一次债权人会议由人民法院召集，应当在债权申请期限届满后15日内召开。
以后的债权人会议在人民法院或者会议主席认为必要时召开，也可以在清算组或占无财产担保债权总额的1/4以上的债权人要求时召开。
4、确认破产财产：破产财产指用以清偿债务的全部财产，主要包括：(1)宣告破产时破产企业经营管理的全部财产;(2)破产企业在破产宣告后至破产程序终结前所取得的财产;(3)应当由破产企业行使的其他财产权利。
房地产企业破产时的债权清偿顺位1221
房地产企业破产时的债权清偿顺位根据《中华人民共和国企业破产法》及破产实务的一般认定，房地产企业如进入破产程序，其各类破产债权清偿顺位如下:1.优先权（1）商品房消费者的超级优先权《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
”，该条款明确了商品房消费者的法律认定及其权利的超级优先性。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条对商品房消费者的认定进行了适当扩张，即在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，或者商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，商品房消费者支付的价款接近于百分之五十且，已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以认定为商品房消费者。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释[2023]1号)设立了商品房消费者的房屋交付请求权及购房价款返还请求权两项超级优先权。
该司法解释第二条进一步明确了商品房消费者的认定条件，即“以居住为目的购买房屋”并“已支付全部价款”或者“在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款”。
同时，明确“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
”（2）建设工程价款优先受偿权建设工程价款优先受偿权是仅次于商品房消费者超级优先权的一类优先权。
《中华人民共和国民法典》第八百零七条:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
【热荐】房地产破产清算偿还顺序是什么
【热荐】房地产破产清算偿还顺序是什么房地产公司作为公司的一种，其也有公司可能具备的经济活动，破产就是其中之一，房地产公司盈利虽多，却也会面临破产风险。
但由于房地产公司破产涉及的利益群体较多，情况较为复杂，所以房地产公司破产清偿顺序又不同于普通公司。
今天，让我们来看看房地产破产清算偿还顺序是什么。
一、法律依据(一)被拆迁人权利顺位2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业，但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。
立法论上的依据包括：一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。
在解释论上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
”(二)消费购房人权利顺位在不考虑消费购房人特殊性的情况下，作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待：首先，购房人支付全部购房款的情形。
就购房人向债务人主张的权利性质，存在两种不同认识：一是物权请求权说，即购房人可以基于物权关系主张取回权。
理由是不动产物权由登记所赋予的观点，显然与登记的行政属性相悖，对不动产物权归属的判断，除法律另有规定，只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果，绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。
买的期房烂尾开发商破产清算怎么办
买的期房烂尾开发商破产清算怎么办消费者购买期房是会有⼀定风险的，⽽购买期房最⼤的风险就是房屋烂尾，房屋烂尾就⽆法交付给购房者，⽽购房者已经交付了购房款的，买的期房烂尾开发商破产清算如何处理?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、买的期房烂尾开发商破产清算怎么办购买了期房后烂尾并且开发商破产清算的，对购房者⽽⾔，可以解除购房合同，要求开发商退还购房款，但由于开发商破产，所以想要退还购房款，只能申报债权。
《中华⼈民共和国企业破产法》第四⼗五条⼈民法院受理破产申请后，应当确定债权⼈申报债权的期限。
债权申报期限⾃⼈民法院发布受理破产申请公告之⽇起计算，最短不得少于三⼗⽇，最长不得超过三个⽉。
第四⼗⼋条债权⼈应当在⼈民法院确定的债权申报期限内向管理⼈申报债权。
债务⼈所⽋职⼯的⼯资和医疗、伤残补助、抚恤费⽤，所⽋的应当划⼊职⼯个⼈账户的基本养⽼保险、基本医疗保险费⽤，以及法律、⾏政法规规定应当⽀付给职⼯的补偿⾦，不必申报，由管理⼈调查后列出清单并予以公⽰。
职⼯对清单记载有异议的，可以要求管理⼈更正;管理⼈不予更正的，职⼯可以向⼈民法院提起诉讼。
⼆、购买期房时要确保开发商拥有哪些证件购房者在购买期房时，⼀定要确保开发商有以下“五证”：(1)《国有⼟地使⽤证》，是证明⼟地使⽤者向国家⽀付⼟地使⽤权出让⾦，获得了在⼀定年限内某块国有⼟地使⽤权的法律凭证;(2)《建设⽤地规划许可证》，是建设单位在向⼟地管理部门申请征⽤、划拨⼟地前，经城市规划⾏政主管部门确认建设项⽬位置和范围符合城市规划的法定凭证;(3)《建设⼯程规划许可证》，是有关建设⼯程符合城市规划要求的法律凭证;(4)《建设⼯程施⼯许可证》;(5)《商品房销售(预售)许可证》。
通过上述分析可以知道，购买期房遇到烂尾并且开发商破产的，购房者只能解除购房合同，并且要求开发商退还购买款和赔偿损失，⽽购房款和损失赔偿是属于破产债权，购房者要注意申报债权。
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房地产企业破产债权中优先权问题探讨
房地产企业破产债权中优先权问题探讨北京市中银(南昌)律师事务所，江西南昌330001摘要：在房地产企业破产案例逐渐增多的背景下，有关破产债权中优先权的争议也不断增多。
基于此，在对房地产企业破产债权中的优先权展开分析的基础上，围绕购房者权益与建设工程优先权存在冲突的不同情形展开讨论，提出了劳动者报酬享有与自住购房者权益相同优先权顺位等相关建议，希望能够维护法律的公平正义。
关键词：房地产企业；破产债权；优先权引言：房地产市场经济的下行发展，导致许多中小型房地产企业面临破产、清算局面。
而房地产开发需要投入大量资金，使企业破产后债台高筑的同时，也导致各债权人面临债务受偿优先权的认定问题。
1.2.房地产企业破产债权中的优先权在房地产企业破产过程中，主要会形成四类债权，即购房债权、工程款债权、金钱债权和抵押担保债权。
其中，购房债权指的是购房者与开发商签订商品房买卖合同后，因房产未能交付形成的购房款返还请求权[1]。
单纯从商品属性角度来看，可以按照不动产登记信息认定房产用途。
工程款债权为承包人签订工程承包合同后，对应支付工程价款的请求权。
而金钱债权则为签订借款、租赁等合同后，对清偿债权的请求权。
抵押担保债权为签订抵押合同且完成登记后对物权担保的债权，按破产法规定享有别除权。
在实际在房产开发过程中，破产企业的房产多处于烂尾楼状态，未能进行抵押登记，所以难以形成担保物权。
但相较于金钱债权，抵押担保债权更优，因为金钱债权为代物清偿的债务处理方式，无法改变基础法律关系性质。
即便签订买卖合同，也难以被认定为债权。
与工程款债权相比，按照国家《合同法》第286条规定，工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权。
但与此同时，最高法院在《关于建设工程价款优先权受偿问题的批复》中提出，工厂价款优先权不得与购房债权对抗。
单纯从理论层面上来看，购房债权享有最高优先权，其次为工程款债权，再次为抵押权和其他债权。
1.2.购房者权益与建设工程优先权的冲突与顺位1.2.债权冲突分析通过对房地产企业破产债权的优先权展开分析，似乎各债权在受偿方面的顺位明确，不会发生冲突。
买房遇到开发商倒闭了应该怎么处理
买房遇到开发商倒闭了应该怎么处理
房地产市场的竞争也越来越⽩热化，谁的楼盘卖的最好，⾃然是有实⼒的开发商，万⼀中⼩开发商由于资⾦问题破产买的房⼦，已经买的房⼦，应该怎么处理呢？店铺⼩编将分两种为⼤家解答。
买房遇到开发商倒闭了应该怎么处理
⼀、房⼦已完⼯
如果房⼦已经完⼯并⼊住，那么房企破产对购房者不会产⽣太⼤的影响，购房者最重要的是按期还贷，并以房屋作为抵押物即可。
⼆、房⼦未完⼯
房⼦未完⼯的，⼜可以分为以下两种情况：
1、住房贷款所购房屋的权利归属问题。
在期房贷款中，购房时房⼦尚未完⼯，购房⼈不享有房屋的所有权。
当房⼦完⼯后，若房款已经付清(购房⼈⽀付了⾸付，并以银⾏贷款付清了余款)，购房⼈可以委托开发商向当地房管部门申领房产证并取得所有权。
之后房企的破产对房屋的权利归属也不会产⽣影响，购房⼈仅需继续向银⾏清偿债务，并以房屋为担保即可。
2、对卖⽅分期付款买房时房屋的权利归属。
第⼀，购房⼈已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房⼈可以要求破产管理⼈转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。
第⼆，购房⼈尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双⽅均未履⾏完毕合同，破产管理⼈即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。
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缓停建工程中优先权的冲突与顺位确定/search?word=%BB%BA%CD%A3%BD%A8%B9%A4%B3%CC%D6%D0%D 3%C5%CF%C8%C8%A8%B5%C4%B3%E5%CD%BB%D3%EB%CB%B3%CE%BB%C8%B7%B6%A8&lm=0&od=0&fr=top_home一、引言缓停建工程俗称烂尾楼工程，系由于建设工程施工合同在履行过程中未能将承建的工程予以完工，使得工程处于停建或停滞状态之中，从而引发相关利益当事人间的纠纷。
缓停建工程不仅会直接影响城市的整体形象和投资环境，给项目投资者带来巨大的经济损失，造成资源的浪费，而且会严重危及在缓停建工程之上附载的民事权益，损害民事主体的利益。
因缓停建工程之上所设定的权利具有复杂性和多重性，不可避免的会产生权利的冲突，这必然会涉及到优先权的问题。
优先权制度起源于罗马法，优先权是指根据法律规定或当事人约定，不同性质的若干民事权利发生冲突时，某一权利人的民事权利优于其他权利人实现的民事权利。
设立该制度的目的在于保护弱者，维护公平正义。
由于我国尚未建立统一完善的优先权制度，《物权法草案》亦未对优先权制度作出规定，实务中民事执行阶段缺少完善的法律制度依托和统一操作规则，导致司法机关难以对缓停建工程之上设定优先权做出恰当、合理、公平的权衡。
二、缓停建工程所涉及的优先权(一)先取特权先取特权又称为特种债权，是指由法律规定的特种债权的债权人就债务人的全部或特定财产优先取得受偿的特殊担保物权。
根据其性质，法律赋予特种债权的债权人比一般债权人，甚至比担保物权人先于就债务人的财产受偿的权利。
《日本民法典》、《法国民法典》都有关于先取特权的规定，我国的《民法通则》作为民事基本法，没有广泛地而系统的规定先取特权，只是在一些民事特别法中作了零星的规定。
缓停建工程中的先取特权主要包括如下内容：1、共益费用共益费用是指为全体债权人的共同利益所支出的必要费用。
就缓停建工程而言，债权人要以折价或拍卖的方式实现自己的权利，须先对缓停建工程采取一定的程序措施，如申请保全、申请拍卖以及执行等，由此而必定会产生一定的费用。
共益费用从产生的时间看，为缓停建工程上最后设定的，但是对于任何一个债权人权利的实现又是必须的，所以应赋予其优先效力。
我国民事诉讼法第204 条，对共益费用的优先权做出了规定，国外的立法也赋予共益费用以优先受偿的效力。
2、拆迁安置款拆迁安置补偿款是房地产开发商给予被拆迁人的补偿费用。
就缓停建工程而言，出现下列情况会导致拆迁安置款问题发生：一是缓停建工程的建设用地系拆迁后的土地;二是缓停建工程的所有人为拆迁人;三是拆迁人拖欠拆迁安置款。
未能得到安置补偿的被拆迁人，只能作为债权人，向债务人主张从缓停建工程处置中获取安置补偿费用。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定，首次以司法解释的形式创设了拆迁安置补偿优先权制度。
3、商品房预购款商品房预购款是商品房预购人向房地产商交纳的购买预售商品房的款项。
房地产开发商为了筹措建设资金，往往采取商品房预售的办法，将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权。
然而当建设工程陷入困境时，商品房预购人的利益必然受到威胁，因此，只能从缓停建工程的价值中获取补偿。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第2条规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
由此，可以确定商品房预售中买受人的先取特权地位。
4、建设工程价款建设工程价款是房地产开发商向建筑单位支付的完成建设工程所需的费用。
《中华人民共和国合同法》第286条最早确立了建设工程价款优先权制度。
笔者认为，应将其作为不动产先取特权加以明确，一是基于保护弱者的需要，建设工程价款中有很重要的部分是承包人用来支付给建筑工人的工资，这部分价款能否实现，关系到大量建筑工人的基本生计，如果不能及时得到补偿，不仅影响工人自身的生存，而且还会影响其家庭、子女受教育等问题，甚至影响到整个社会秩序的稳定;二是符合国际上通行的做法，对劳动者报酬的优先权各国都作了保护性规定，如日本、法国等。
5、税款缓停建工程中涉及的税款只是针对缓停建工程为课税依据而征收的税款，即主要是缓停建工程涉及的房地产税。
我国《税收征收管理法》第45条、《民事诉讼法》204条均规定了税收的优先权。
国外的立法一般将税收的优先权作为先取特权，法律之所以赋予税收的优先权，主要是因为税收是国家维护公共利益的重要物质基础，能够调整社会财富的合理分配，税收债权有保障现代国家能正常运作之作用，具有强烈的公益性，故执行缓停建工程中应将其作为先取特权予以保护。
(二)优先受偿权优先受偿权是民事优先权的一种特殊权利，即根据法律规定，抵押权人、质权人和留置权人就债务人提供的抵押物、质物和留置物，在债务届期不能清偿时，可以从债务人提供的担保物中优先受偿的权利。
缓停建工程作为不动产，所涉及的优先受偿权仅为抵押权，包括以下几种形式：1、土地使用权抵押在施工前，房地产开发商为了筹措建设资金，将其取得的用于房地产开发的土地使用权提供给银行作抵押担保，当其在还款期届满不能还本付息时，银行享有从开发商提供的作为履约担保的土地使用权中优先受清偿的权利。
2、在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
当抵押人届期不能履约时，抵押权人有从抵押人提供的担保物优先受偿的权利。
值得注意的是，以在建工程抵押时，其土地使用权也随之抵押。
3、在建工程中的建筑物抵押在建工程建筑物抵押，是指将在建工程中已完工部分的建筑物作为抵押担保的情形。
在实际操作中，在建工程建筑物抵押的情形较为复杂，房地产开发商可以将已完工部分的所有建筑物抵押，也可以就其中一部分如楼房一层或几层抵押。
无论抵押那一部分建筑物，“地随房走”这一原则不变。
(三)优先购买权优先购买权又称先买权，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。
一般分为共有的人的优先购买权和承租人的优先购买权，建立在缓停建工程上的优先购买权可能会涉及到这两种优先购买权。
1、共有人的优先购买权建筑工程的共有关系主要是指两个以上不同的主体共同合作开发房地产所形成的共有关系，实践中最常见的是合作开发项目形成的共有关系，即一方以土地和其它资产作为出资与另一方共同开发房地产项目。
一般来说，房地产合作开发中不同主体的投资份额是可以确定的，所以，基于合作开发工程形成的共有关系均为按份共有。
我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。
但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。
”因此，当共同开发的工程陷于停建、缓建后，债权人请求就缓停建工程折价或拍卖时，该共有人享有优先购买权。
2、承租人的优先购买权在建工程租赁与一般的房屋租赁相比有明显不同，系房地产开发主体由于出现建设资金缺乏等困难，为了融通资金，缓解压力将在建的项目工程出租给其他主体的行为。
在建工程租赁，在生活中虽不很普遍，但也确实存在，例如2004年，大庆华科股份有限公司由于连年亏损，于2004年7月1日，将正在建设中的药业二期工程针剂车间项目随同固定资产租赁给大庆医药有限责任公司。
《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”据此在停缓工程处置时，承租人享有优先购买权。
三、缓停建工程中优先权的冲突(一)先取特权内部的冲突1.拆迁安置补偿款与建设工程价款的冲突拆迁安置补偿款与建设工程价款的权利主体总体上看均处于弱势地位，但被拆迁人一般都是普通居民，而建设工程价款的主体除了建筑工人、工程技术人员外，承包人、分包人均属建筑企业，这部分主体不属于弱势群体，即使承包工程陷于瘫痪，建筑企业也应该用自有财产支付工人的工资。
相形之下，被拆迁人处于更弱势的地位。
同时，拆迁安置补偿的基础是拆迁补偿协议，被拆迁人已付出旧有房屋的所有权和居住权，因此，被拆迁人绝非仅仅为了金钱利益;但对于承包人即建筑企业而言，更关心的则是能否收回因承包工程所投入的资金、技术和人力成本，主要是金钱债权。
所以，被拆迁人安置补偿款应优先于工程价款更能体现公平和正义。
2.建设工程款与商品房预购人请求权的冲突建设工程价款优先权与商品房预购人请求权哪个更为应优先，始终是社会各界争议和关注的焦点。
《批复》第2条规定实际上已确立了购房人权利优先受到保护的原则，但须符合条件：一是受到保护的对象必须是“消费者”，这里的消费者是《消费者权益保护法》中规定的为生活需要而购买和使用商品房的购房人，购买商业用房不在此列;二是购房人必须支付全部或者大部分房款。
在此，“大部分房款”是否必须为50%以上?笔者认为应做适当的考量。
从中国目前房地产市场情况看，商品房价格一直处于上涨状态，一套商品房住宅动辄几十万上百万元不等，根据2006年新出台的政策，商品房按揭首付不能低于三成，对于如此高昂的商品房价格，这三成首付对于许多普通消费者来说已是多年的积蓄，应当视为“大部分房款”。
况且无论预购人支付的购房款的比例如何，这些利益均属于生存利益，而承包人的利益则属于经营利益，两相比较生存利益应优先于承包人的经营利益。
3.税收与其他先取特权的冲突税收是基于公法关系产生的，是国家为实现其公共职能而依法强制无偿地取得财政收入的一种方式。
当税收与其他先取特权发生冲突时，应采取如下安排：一是应更多的保障劳动者等弱势群体利益，因其往往会涉及生存权等基本人权，出于人道主义应将弱势债权置于税收之前受清偿。
二是要衡量与债权标的物即缓停建工程的关系程度，哪项权利与该标的物联系密切，就享有优先受偿的效力。
显然，被拆迁人、承包人对缓停建工程做出了重大的牺牲和贡献，应享有比税收更为优先的权利;商品房预购人往往已经支付了全部或部分购房款项，付出了相当的代价，从维护交易安全的角度亦应将商品房预购人权利置于税收之前。
(二)优先受偿抵押权之间的冲突1.同一土地使用权上多项抵押权之间的冲突在同一土地使用权的同一价值范围内多次设定抵押时，抵押权人的权利如何得以实现成为各方当事人的争执焦点。
事实上，《担保法》第54条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第78条中，已对该问题作了较圆满规定，司法实践中应遵照执行。
2.同一在建工程上多项抵押权之间的冲突当同一在建工程项目上存在数个抵押权的情况时，必然也会发生抵押权冲突问题。