深圳湾1号研究报告(呕心之作)
深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号可行性研究报告-广州中撰咨询
深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号概论 (1)一、深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号名称及承办单位 (1)二、深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号产品方案及建设规模 (6)七、深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号产品说明 (15)第三章深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号建设期污染源 (30)（二）深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号投资估算与资金筹措 67一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (86)第十三章深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该深圳市深湾壹号南地块深圳湾1号所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
深圳湾实验室：打造国际一流科技创新高地
典型案例深圳湾实验室：打造国际一流科技创新高地文/陈岚深圳湾实验室位于深圳光明科学城核心启动区，于2018年11月14日正式授牌，规划总建筑面积40万m 2，实验室举办单位是深圳市科技创新委员会和北京大学深圳研究生院。
实验室秉承“立足深圳、问题导向、汇聚人才、支撑发展”的理念，致力于营造高效的创新体系与蓬勃的创新生态，着力打造粤港澳大湾区生命科学和生物医药领域的学术研究中心，力争成为国际一流的科技创新高地。
聚焦生命科学领域 快马加鞭推进建设布局深圳湾实验室整体按照“一核、两中心”方式进行布局，“一核”是依托光明科学城核心启动区，建立“基础研究+应用研究+技术攻关+示范推广”的科研体系；“两中心”是依托福田深港合作区、坪山国家生物医药产业基地等建设2个研究转化、科技孵化基地，从而深圳湾实验室（以下简称“实验室”）是广东省建设粤港澳大湾区国际科技创新中心和综合性国家科学中心的重大战略部署，也是支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的重大创新载体。
2018年11月实验室正式成立，作为广东省第二批启动建设的生物医药领域省实验室，在人才引进、平台建设、科研攻关、成果转化等方面均取得较大进展，为推动全省生物医药产业发展贡献了力量。
帿㖕弩㹊낉㹔⸅Ⱆ㣐嚁䎛⚎ 匬䒊㹊낉㹔⡤禹 㡫㣐䧶殜猰䪮⸂ꆀ20建立起特色鲜明、梯次衔接的新型孵化载体，促进和推动实验室相关技术和产品落地。
实验室紧紧围绕国家战略布局，以协同攻克生命健康重大科学难题为导向，以肿瘤、代谢与心血管、神经退行性、传染性等重大疾病的预防、诊断和治疗为焦点，以“IT+BT”（信息技术+生物技术）融合及多学科交叉为特色，开展疾病机理、生命信息、创新药物、医学成像等领域研究，支撑深圳市、广东省和粤港澳大湾区生物医药产业与临床医学快速健康发展。
实验室围绕科研、财务、人事、资产管理等重大事项，制订出台了89项规章制度，编制的建设实施方案已通过广东省科技厅批复。
目前，实验室共有在职人员994人，其中科研人员874人，双聘和兼职科研人员94人，各类高层次人才110人；其中院士6人、国家高层次人才18人、长江学者12人、“杰青”15人、“优青”（含港澳“优青”、海外“优青”）19人。
深圳湾1号T7策略推广方案
新媒体H5（形象篇）+软文炒作
操作的关键是【投放】 必须制定最佳费效比的媒介推广
自媒体： 21世纪经济报道、深圳客（大江大海）、塔木德富豪会（原特报主编王月华创办）
全国地产自媒体： 房地产精选广告、吴晓波频道地产版刘德科、一勺言、界面
3 超强的现象级事件
1/在深圳，影响世界
未来掌控时代经济脉搏的不再是用手“制造”
而是用脑“智造”
02
从深圳湾时代，着眼与世界级城市接轨的进程中寻找
总部基地群聚深圳一湾……
深圳从边陲小镇，到世界级都会和新兴科技城市，学习 能力、创新能力以及城市文化建设，堪称中国之最。 南山是“中国经济大区”、“亚太创新强区”
创新的准入门槛越来越高深圳湾正在逐步成为
从任正非、柳传志、张瑞敏到马云、刘强东、雷军， 他们都是企业的精神之王
企业家做学习型组织的倡导者，是企业的精神领袖。面对新风口 一切都会枯竭，只有创新生产才有可能生生不息。
企业大佬要持续吸引更强大脑
05
我们的产品，也是重构的重要组成部分
引入CCA打造的是一个顶级综合性国际圈子
世界智慧的超级总部平台
2015年10月31日马兴瑞书记深圳湾总部基地调研：未来不得了
2015年11月4日 万科总裁郁亮拜访南山区领导：万科总部欲迁
三大总部，同为超级特区，竞争不在当下在未来 三大总部正在加快连成一线，重构深圳湾超级经济体
一个深圳湾，未来30年，此为价值其一
PART2 超级城市综合体+超级商务垂直综合体
时代 ——用脑智造
城市 ——大脑中枢
重构
企业 ——大脑群聚
用户 ——脑力运动
产品 ——智慧平台
小结：
深圳湾1号重构的新商业文明正在登上众创共享的全球互 联大脑中枢舞台。引领企业进入另一个smart growth(聪明 增长)的年代，一个ethical development（合乎企业道德发 展）的年代，一个green低耗高能时代，一个把一切都更 有效地连接起来的超级internet全球大脑时代。
豪宅项目研究_华润深圳湾悦府
项目客户分析
置业目的：客户以自住为主，占比75%，其次为投资（占比18%）。非自住需求的客户均表示看好后 海片区的升值空间和区位价值，少量客户目的为改善户型及买给子女、父母。
客户年龄：以典型财富聚集层41-50 岁（45% ）为主，其次为36-40岁（19%），31-35岁（15%）； 家庭结构：以三口之家（39%）及多口之家（34%）为主，其次为三代同堂（7%）。
认知渠道：圈层影响较广，朋友推荐及华润业主占比超5成，其次为楼体广告（20%），深圳湾体育 中心（占比 17%），另通过转介、线下圈层活动及推介会等渠道亦有分布。
价值关注点：客户关注点相对集中，主要为地段、景观、配套和装修品质、华润品牌等； 产品关注点：景观及户型结构为客户最关注要素。客户对户型的需求均好性较强，噪音、楼层、视野、 朝向、采光等常规问题均有分布；
项目经济技术指标
近期开盘时间 推售楼栋
目前在售情况
2017年8月16日
1座（北塔），2座（南塔），主力户型 面积105-232平
华润深圳湾·悦府南区房源在售，主推 建面约105-232平1-3房，均价约 120000 元/平，70年产权，精装修产品。
项目用地面积约6.7万m2，总计容建筑面积约60万㎡。分 为南北两区，其中北区用地面积约1.4万m2，计容建面约 11万㎡，规划有2栋高端品质超高层建筑的纯粹住宅区， 可售套数约290套，毗邻华润深圳湾体育中心（春茧）及 木棉花酒店；南区用地面积约5.3万m2 ，囊括建筑面积约 8万平的高端商业中心、约400m的华润总部大厦（春笋）、 建筑面积约5万㎡的高端公寓，另还有艺术中心、华润金 融大厦、高尚住宅悦府、安达仕酒店等多重高端业态，总
客户区域：成交客户来源区域主要来自南山（44%）、福田区（28%）。此外出现明显香港及内地客 户比例增加趋势，均认可深圳蔚蓝发展及项目地段价值。
深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程可行性研究报告-广州中撰咨询
深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程概论 (1)一、深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程名称及承办单位 (1)二、深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程产品方案及建设规模 (6)七、深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程产品说明 (15)第三章深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程市场分析预测 15第四章项目选址科学性分析 (16)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程生产工艺流程示意简图 26三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程建设期污染源 (31)（二）深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (40)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (63)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (65)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程总投资估算 (72)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (73)投资计划与资金筹措表 (73)三、深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程资金使用计划 (74)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (75)一、经济评价的依据和范围 (75)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (77)（二）综合总成本估算 (77)综合总成本费用估算表 (78)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (79)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (80)财务现金流量表（全部投资） (82)财务现金流量表（固定投资） (84)五、不确定性分析 (85)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (87)第十三章深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程综合评价 (88)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该深圳市鹏瑞深圳湾壹号广场南地块三期工程所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
40.华润.深圳湾项目总体规划设计设计研究——SOM
Haide 3rd Rd
Binhai Da-dao
Dongbin RD Keyuan Rd Shahe West Rd
Chuangye Rd Dengliang Rd
深圳湾 DEEP BAY
可能基地 Potential Site
Based on Client Drawing Set, 02.19.2009
(10min Walk to Water Front Park)
Dongbin RD Keyuan Rd Shahe West Rd
Chuangye Rd
800公尺(10分钟步行距离到滨水公园) 800 m
(10min Walk to Water Front Park) Dengliang Rd
深圳湾 DEEP BAY
商业 Commercial 20,000 sm x 4 FL GFA: 80,000 sm
总楼地板面积
GFA Total :
330,000 sm
写字楼 HQ OFFICE:
120,000 sm
商业办公 COMMERCIAL OFFICE : 50,000 sm
居住 RESIDENTIAL:
150,000 sm
770 m
270 m
南 - SOUTH 3.46 ha
260 m
520 m
N0
100
200 m
体育中心效果图 Sport Center Rendering
体育中心效果图 Sport Center Rendering
体育中心效果图 Sport Center Rendering
功能分析 Program Analysis
基地方案1 Site Option 1
深圳湾海域氮磷营养盐变化及富营养化特征
采样深度 表层， 中层， 底层 表层， 中层， 底层 表层， 中层， 底层 表层， 中层， 底层
961
北京大学学报（ 自然果与讨论
深圳湾海区营养盐变化状况
海洋环境中浮游植物的生长受到多种因素的制
约， 包括水温 、 光照 、 营养物质和食物链的结构等， 其 中海水中无机氮和磷酸盐是海洋浮游植物生长繁殖 不可缺少的化学成 分， 它们按一定比例被浮游植物 所摄取， 当任何一种 要 素 含 量 低 于 或 高 于 一 定 比 值 都会抑制生物 的 生 长 和 繁 殖 甚 至 中 毒 死 亡 。 本 时， 文根据调查海区 5 个监测站位的海水表层监测数据 绘制了深圳湾海区的氮 、 磷的年际变化图（ 图 2 ） 。 水体溶 解 态 无 机 氮 含 量 变 化 范 围 为 1. 188 ～ 3. 242 mg / L ， 多 年 平 均 值 为 2. 100 mg / L ， 远远超过 四类海 水 水 质 标 准 （ 0. 500 mg / L ） 。 由 图 2 可 以 看 出溶解态无机氮含 量 年 际 变 化 幅 度 比 较 大， 虽然期 间有波动性回 落， 但 总 体 呈 上 升 趋 势； 为 了 进 一 步 硝酸盐和亚硝酸盐的变 研究溶解态无机氮 中 氨 氮 、 化情况， 分别绘制了它们的年际变化图（ 图 3 ） ， 可以 明显看出， 亚硝酸盐含量处于较低水平， 基本上都低 于 0. 250 mg / L ； 硝 酸 盐 含 量 变 化 不 大， 除 1993 年 外， 其他年份的平均 值 维 持 在 0. 501 mg / L 左 右； 氨 氮与溶解态无机氮 的 年 际 变 化 趋 势 相 似， 说明氨氮 表明深圳湾无机氮处 对溶解态无机氮的 贡 献 率 大， 于热力学不平衡状 态， 深圳湾海水中的氨氮大部分 仅一部分参与浮游植物循环， 根据氨氮 是外源性的， 吸收动力学的研究， 浮游植物对氨氮的吸收远高于 硝酸盐， 此外由于深圳湾大部分水域水深较浅， 氨氮 来不及转化成硝酸 盐 而 与 浮 游 植 物 形 成 直 接 循 环， 这与中国的一些 近 海， 如渤海湾
20200331_深圳高端工改公寓豪宅案例分享报告
湾汇商业倡导高级定制的时尚生活方式， 创新引领深圳高端商业市场
湾汇商业建面约4万㎡，汇聚高端零售、餐饮、配套等业态；集服饰、珠宝、米其林餐厅、家居家饰及私人诊所等时尚定制型 品牌，致力为客户提供尊贵、独特、专享的国际时尚定制型服务，创新引领深圳高端商业市场。
商业品牌： ✓ 家居：欧洲皇室、好莱坞明星御用家居品牌； ✓ 服饰：“私人定制”式高定时尚服饰品牌； ✓ 餐饮：多功能食尚社交主场，荟萃顶级佳肴美味 ✓ 美容：卡贝媞、拉诺医美、VELEE SPA等高端美容 ✓ 汽车：McLaren、华南首家全新概念展厅Aston Martin及豪车展厅深湾壹号LUXURY CARS
国际领先设计水准，LEED&WELL双认证的“世界最健康的公寓”
邀请十大国际领先设计水准的超级设计师 ，为顶级豪宅定义传奇之作；全球唯一荣获美国绿色建筑LEED金级认证、WELL健康 标准金级认证、配置RGF的公寓；从顶级人居角度促进建筑、环境、人类三者和谐，打造“世界最健康的公寓”。
设计团队： ✓ 建筑设计：美国KPF建筑师事务+AUBE ✓ 样板间设计：梁志天、李玮珉、HID室
世界顶级设计团队，全玻璃幕墙设计，奢享360°无边际景观
携手国际顶尖设计规划团队如KPF，AECOM，LKL等为项目整体建筑规划全玻璃幕墙设计；采用2.4米极限宽幅双层Low-E中 空夹胶超白玻璃，安全、透光、隔音隔热 ，360°无边际景观。
整体设计理念：全玻璃幕墙的国际现代风格，立面灵感源于海浪 ✓ 塔楼外形大气、简洁，大面积玻璃幕墙；细致的波纹形立面灵感来
打造极致纯大功能空间，超大景观面阳台体验更完美尺度及舒适度
深圳湾1号涵盖128~900㎡的平层单位和664-1700 ㎡的顶复单位，共329套；其中主力产品为约300㎡3房及约500㎡5房平层 产品；各户型开间尺度极致奢华，享超大景观面阳台。
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亮点—T4样板房室内图片
客厅、餐厅
1、客厅餐厅和吧台正对海景，尺寸超大12米x8米，能看到对面的香港建筑 2、由于采用核心筒+钢柱，柱网尺寸大，视线开阔，梁高尺寸小，加上4米层高，感觉超爽 3、采用双层镀银LOW-E中空三层夹胶超白玻，透光率可达91.7%以上 4、窗框和门框尺寸达到2.4米，超爽 5、一扇入户门几十万，令人乍舌
亮点—T4样板房结构系统
行业首创：灵变空间结构，楼板底覆铁皮， 超级柱距
1、框架轻钢结构+超级框剪外墙
2、“豪宅高灵便性”首案：超厚扁平工 字梁，内部可随意改造
3、降板底部也覆盖隔热、隔温、隔音层
4、最大室内柱距8-11米！
5、混凝土成品精度，冠绝全深，豪无劲 敌！
6、深圳层高之最、楼板厚度之最：净层 高4米、楼板25公分
T2：1~6F商业 7~25F 430㎡户型 26~30F900㎡户型 31~32F1700㎡顶复
T1：写字 楼
T4：1~5F商业 6~18F 590㎡户
型
T3：1~4F商业 5~18F 195—440
㎡户型
科苑大道
户型位置、楼层和配比
T2
T1
1
2
T3
3
T4 3 21源自NO.1 超一线海景资源,590㎡以上超大面积单位
亮点—T4样板房室内图片
电视墙细节
左图为样 板间家庭 厅油画， 其背后为 电视，通 过平开达 到使用和 隐藏的转 换。跟麒 麟荟平层 户型的电 视墙处理 模式类似。 电视墙的 展示柜中 都设置了 光源。
橱柜细节
亮点—T4样板房室内图片
窗细节
项目整体采用旭格的门窗系统，提升式推拉门，造价不菲。
亮点—T4样板房室内图片
深圳湾1号
地理位置
高速直通香港----进出香港门户
建筑单体通过阳台造型
深圳湾1号占据了城市最核心的资源
项目规划和规模
深圳湾1号总占地面积4.6万，总建筑面积35.8万，分为南北 两个区，供包含8栋塔楼，业态包括酒店、写字楼、公寓以及 高端零售商业。建筑高度70-338米 优缺点分析 1、下部商业平面布局呈回字形，四个点式高层住宅分布在 四个角点，商业利润最大化，但是3和T4对T1和T2遮挡厉害， 住宅放在临路的商业体上面，住宅噪音很大 2、一期和二期项目通过天桥天桥、廊道、与项目外部公园 的长廊连接，追求楼栋之间的通道流线感
细节 殿 堂 级 各 家 入 户 大 门 ：
2.77
米 高 ， 绝 无 仅 有
项目层高高达4米，普通门做到了吊顶，3万一扇。门窗五金方面都用得非常好，为了增强其入户门的稳定性， 其入户门都带了铰链，门锁五金品牌为Baidwin 和FSB。
亮点—T4样板房室内图片
细节
上图显示的是该项目空调出风口的细节图，项目在细节上力求完美，空调出风口等不易看见的地方都经 过了细致的细节处理，做了美化。
亮点—T4样板房室内图片
客厅、餐厅
1、阳台雨水管藏在圆柱内，视线干净 2、港式风格简洁而不失豪华，施工工人技术精湛，做工考究，用漆技术令人震撼
亮点—T4样板房室内图片
餐厅
餐具精美考究
亮点—T4样板房室内图片
主卧
亮点—T4样板房室内图片
书房
亮点—T4样板房室内图片
卧室
亮点—T4样板房室内图片
最优的室内光环境：可编程窗帘与灯光系统
细节
项目的智能控制面板，简洁美观，便于操作，卫 生间也选配了高品质的带盖的插座，兼具实用性 和美观性。
亮点—T4样板项目幕墙系 统
镜面级幕墙： 视觉零扭曲、极低自爆率、全隔音隔热、 准防弹级别、最宽柱距 1、首家双层镀银LOW-E中空三层夹胶超 白玻，透光率可达91.7%以上 2、全城镜面级幕墙首案：幕墙中的单反机！ 有玻璃家族 “水晶王子”之称 3、全国最宽住宅幕墙柱距：1.375米！景 观最大化！ 4、铝合金超级厚度：4毫米！ 5、超厚外墙局部钢挂花岗石：4~4.5公分 6、公寓采用2.4m极限宽幅门窗系统，以 保证观景视野的最大化
厨房部品
燃气灶、抽油烟机、烤箱、蒸炉、电磁炉、酒柜 Miele or Wolf or Sub-zero
冷藏冷冻箱
Miele or Sub-zero
不锈钢水槽
Franke or Blanco or Dornbracht
厨房水龙头
Franke or Blanco or Dornbracht or Gessi
亮点—T4样板房五金件和其他
五金件、预埋件、回填土：暗处也投重资 1、顶级门窗五金配件：上下承托式大门铰链，堪比奔驰系 2、为预埋件“贴金”：不锈铸铁下水管、不锈钢线管 3、最厚耐火保温层：空调管3公分、幕墙10公分！ 4、高层最厚回填土案例：最低厚度1.5米，超出其他70公分，利于栽种大树
亮点—T4样板精装标准
亮点户型分析—T4样板房偶数层平面图
配置更高，有私人游泳池，实用性不强 偶数层才有游泳池
优缺点分析 总建筑面积：590平米 3厅+4卧室+2可变房+6卫生间 平面方正规矩、实用 6、主卫大（约20平米）但洁具布置不佳，效果不好 7、其他卧室面积也很大（20多平米） 8、中厨很大，中西厨相连， 不是开放性西厨 9、主卧衣橱设避难室 10、结构柱少，跨度大，遮挡少，分隔灵活
NO.2 T2/3栋,超一线海景资源,440 ㎡大户单位
NO.3 195㎡城市景观公寓及海景被遮挡430㎡T3
深圳湾1号的户型，根据不同质素可以分解为三个不同档次的产品，可以根据客户的不同需求进行分 级，满足不同类型客户。
亮点户型分析—T4样板房奇数层平面图
优缺点分析 总建筑面积：590平米 3厅+4卧室+2可变房+6卫生间 平面方正规矩、实用 1、每户都有独立电梯和佣人电梯 ，两个独立楼梯，公摊较大 2、核心筒外流线呈环形，各房间分布其周边 3、客厅餐厅很 大12米×8米，很高（层高4米） 4、主卧和次主卧很大(约40平米) ,4个卧室带卫生间 5、两个大阳台（约40平米和30平米）
家庭厅
亮点—T4样板房室外图片
泳池入户
项目超大户型的悬挑阳台带有泳池，但是从现场情况来看，其尺寸也偏小，实用性不强。
亮点—T4样板房室内图片
细节
项目的精装中运用了不少巧思，厨房的天然气管道都通过天花吊顶凹槽进行了隐藏，衣柜都安装 了照明灯管，照明系统中灯带和点状光源相结合。
亮点—T4样板房室内图片