修建性详细规划及建筑方案报建阶段设计深度表整理版.doc
(完整版)房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)
房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
报建图出图深度标准
报建图出图深度标准一、平面图：1、最少标2道尺寸，第一道为建筑总开间、总进深，第二道为各房间各开间、进深尺寸（不一定是轴网尺寸）；2、防火门编号应按规范标注（可不编注门编号，但应注明防火门的等级FM甲、FM乙等）；3、轴线应按结构确定的柱子、剪力墙编注好（有结构柱的才编号，否则不编轴号），注意外墙的轴线编至墙外边线，内间墙的轴线除特殊情况外均编至墙中线；不同的分区轴网，应注明其相互关系，包括角度和距离；4、各层的标高应标注（其中首层每个出入口的室外标高也应明确，并与规划竖向相符），并在首层注明0.000相对于绝对标高的数值；如果室外是斜面，则标注控制性的标高。
5、各关键标高应标注，如天面部分（对应立面图的标高），群楼部分，门廊部分等。
6、应在每层标注每层建筑面积，在首层平面中标注总建筑面积（有地下室、架空层的，应分别标注地下室、架空层的面积，并注明是否包入容积率面积中。
）建筑面积应务必注意准确性，并应注意务必与总图指标相符。
7、应标注各房间名称，不能出现没有表示使用功能的空间。
8、与别的建筑有变形缝连接，应该把相邻建筑的局部也表示清楚（包括轴号），注意表示的相邻建筑不要太少。
与相邻建筑的尺寸关系应交代清楚（包括尺寸与角度）。
9、首层应附有指北针。
10、总平面应及时更换单体外轮廓，单体外轮廓线有变化应立即通知总平面。
11、应有四至图或位置示意图。
二、立面图：1、应标注最少2道尺寸，其中一道为建筑高度（高层：从天面结构面（平屋顶）或檐口（坡屋顶）到室外地面的距离，第二道尺寸为层高及室内外高差、女儿墙高度等。
2、下列标高应标注：各层层高、室外地面标高、屋顶各主要标高（如女儿墙、坡顶檐口及屋脊标高、塔楼标高）。
3、外立面材料的材质以及颜色。
4、应与平面图对得上。
5、立面下方应标轴号和总尺寸。
6、与别的建筑有变形缝连接，应该把相邻建筑的立面局部也表示清楚，注意表示的相邻建筑不要太少。
三、剖面图：1、标注以及标高要求同立面图。
项目开发五大阶段 最新
土地深判
可行性研究报告
项目招商报告ห้องสมุดไป่ตู้前期阶段）
土 地 获 取 阶 段
落实资金计划
明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段） 引资（商业计划书） 合作实施（实施阶段） 土地摘牌 缴纳土地出让金，签约土地出让合同 确定总平图、经济指标 项目备案 方案评审、方案审批 土地确权 用地批复 缴纳契税、耕地占用税 文物勘探 建设项目环境影响评价 办理地质勘探 抗震设防审批 人防审批 施工图审查 消防审批 施工、监理中标通知书，施工合同、监理委托合同 质量、安全监督手续 资金保函或证明 基础验收备案 已投入开发建设资金（不含底价）超过总投资额25%以 上的投资证明 预测绘备案 前期物业管理委托合同备案 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）
商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营 特点、预期发展方向 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开 发周期 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目 实地调研了解相关信息
项目定位
开发计划、项目考核指标初定、资金流
设计前期
明确产品设计思路 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案设计院的选择与合同签订 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标 准，及规划指标、环境指标的初订 规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场 调整售价，确保预期利润率。
开盘
开盘庆典活动，客户转化，回款落实 客户积累、签约合同、办理按揭销售回款 清盘后项目各种资料移交，项目销售、招商工 作问题总结、汇报并存档
模板工程
主体工程 钢筋工程 配套管线预埋 砌体工程 重要分部、分项工程及隐蔽工程质量验收 图纸问题解决 施工质量、事故处理 变更签证：设计变更、工程变更 主体验收备案 外檐装修材料确定 甲供、甲分包材料招标 内外檐装修
建筑方案设计文件深度要求(最终版)
A、最迟在方案报建前。
B、具体时间前期、后勤相互商量、由后期提出。
C 、如仅为概念方案、投标方案不用评审。学术方案（即不在建设口实施
的） 也不评审。
•也绝非铁板一块，需考虑市场因素：
•1、绝对要考虑市场因素。 •2、正确对待“擦边球”问题，要尊重相关管理部门的意见 ， 允许“擦边球” 存在，一个问题的两个方面， 今年消防审批的动向机构。
•3、问题的出现和设总协调能力的倔起。特别考验和加强着设总的能力。
四、评审重点
1、总的来讲，视项目情况、择重点不同、大致有以下情况：
概念方案、务虑方案原则上均不作报建评审。
合同中规定，只作方案设计、只作前期设计（严格程度可能有所放松）
仅为投标方案、前程扑朔莫疑的方案（也可能放松或不评审）
纪念性建筑，精神层面较重、实用功能较弱的方案（不评）。
甲方给予设计方进一步的设计指示、批复，指导设计方进行设计修改 （方案修改）或下一步设计。使建设项目更加接近投资方、建设方的
要求。（当然，也必须是逐步解决各种技术问题，满足国家现行各种
管理规范的前提下）。
从以上目的可以看出方案的以下几点：
方案做出来后，呈现对象主要是人（建设方、管理方）。而不
是指导施工，是提供便于决策，而不是建设实施。
2.没有接手人，只有接手所（所总）所总接手 3.暂时还未确定接手所技术中心老总接手 无论哪种情况，都要带问题交接，如暂时没有接手所，老总评审后，应作出经老总的 认可的评审记录，将完整的评审内容保存，并在交接时合盘托出。 存在问题的解决方案，如解决不了，由谁进行调整？
从上面可看机制管理的重要性、指（加强责任心的机制）、图也看了、评 审也过了，就是执行难的问题也要解决。 •其它细节 打印图。 时间节点。
报建图纸内容、深度要求一览表
1.透视图包括日景透视及夜景透视
5.疏散距离示意图（如商场、学校、尽端式走道等）；
6.天井净宽度及净进深（包括天井和内天井）；
7.标明屋顶平面图中应表达清楚楼梯间、核心筒和水池等与屋面关系。
4.立面
1.注明裙房及主体总高度尺寸、各层层高、层数及标高；
5.剖面
1.注明总高度尺寸、各层层高、层数及标高；
2.标示与周围地形关系。
6.总图鸟瞰图
8.鸟瞰图或模型
要能够清晰地表达规划意向及与相邻建筑群的关系。
2.建筑单体图纸要求：
图纸内容
项目内容要求
备注
1.总图
同报规划总图图纸要求。
除用地平衡表外
2.区域位置图
拟建建筑所在区域的位置
3.平面
1.明平面外形总尺寸；平面名称、面积；
2.标明疏散口位置、疏散楼梯宽度；
3.房间名称和标高；
4.防火分区示意图：注明分区面积、范围及防火门或防火卷帘。
5.绿化景观规划图
1.景观分析图：表示公共绿地、宅旁绿地、道路和道路绿地。
2.绿地明细表（见附表4）
仅用于居住区规划
6.道路交通规划图
1.标明人、车交通流线的组织形式，以及主要出入口；
2.反映公交站点、客货运站场、广场、停车场等交通设施的规模、位置；
3.标明道路控制点坐标，道路断面形式，道路交叉口设计形式；
2.表明挡土墙、台阶、护坡等设施的位置、长度、宽度和高度等尺寸。
4.消防规划图
3.道路宽度、控制点坐标、标高和纵向坡度；
4.消防车道、宽度及其转弯半径、消防登高面；
5.道路边距建筑距离；
6.消防登高面处消防车道宽不应小于6米，其路边距建筑距离应大于5米，小于11米。
(精选)规划施工图(建筑总平面图)的绘制要求
规划施工图(建筑总平面图)的绘制要求1本要求适用于修建性详细规划方案报建阶段及最终报审阶段图形文件的绘制，建筑总平面图也应参照本要求绘制。
2 规划图要严格采用建筑工程当地坐标系绘制，以AutoCAD中一个绘图单位代表1米，不得旋转、偏移、缩放。
3 属规划内容的实体（符号除外）不可以图块（BLOCK）形式或AutoCAD不能辨识的形式出现。
4 对要求绘制的闭合多义线（POLYLINE）规定如下：4.1 同一多边形实体不应出现重复的线段，同一多边形不可重复绘制叠加在一起。
4.2具有相同属性内容的同类型轮廓线，邻接边必须完全重合且仅允许一次重复。
不允许出现邻接边界重叠和交叉现象。
5 规划图应为二维图形，即所有实体的“Z”坐标值必须为“0”。
6 尺寸标注必须采用AutoCAD标注功能自动产生，不得将标注内容炸碎处理，如需文字补充说明，请另行定义文字，不得对尺寸标注的文字修改。
坐标标注保证与AutoCAD中实际坐标一致。
7 电子文件中所有文字类标注均采用“宋体”，文字样式名称统一为“GHBZ”，尺寸类标注采用“天正建筑自动生成的标注”样式，所衬地形图除外。
8 电子文件内容应干净，不得含有不相关的内容，如无用的字体、线型、图层等。
9 图层要求9.1 根据规划管理和信息化建设的实际需要，将图层分为标准图层和“参考”图层，分别提出要求。
9.2 标准图层为规定性内容，图层名称、实体类型、线型、颜色等必须遵循《规划图标准图层分类规定》（附表1）的要求，各规定图层上只能放置规定的数据内容，不得出现与本图层无关的数据内容。
9.3 其它图层的设置，为实现作图标准的统一，图层名称、实体类型、线型、颜色等也应大多遵循《规划图“参考”图层设置表》（附表2），同一类型的数据内容必须放置在同一个图层中。
9.4 “0”图层中除了可以作为插入图块的基准层以外，不能存放任何其他数据；10 规划图内容参考以下要求10.1 最终报审成果电子文件由三个文件组成：标准成果图、规划总图、地下建筑平剖面详图。
(完整版)建设工程基本建设程序(十分全面)
建设工程基本建设程序我国工程基本建设主要程序主要有以下几个阶段：项目建议书阶段，可行性研究报告阶段，初步设计文件阶段，施工图设计阶段，建设准备阶段，建设实施阶段，竣工验收阶段，后评价阶段。
这几个大的阶段中每一阶段都包含着许多环节.一、项目建议书阶段（立项）项目建议书是项目建设筹建单位，根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、产业政策、生产力布局、市场、所在地的内外部条件等要求，经过调查、预测分析后,提出的某一具体项目的建议文件，是基本建设程序中最初阶段的工作，是对拟建项目的框架性设想,也是政府选择项目和可行研究的依据。
项目建议书的主要作用是为了推荐一个拟进行建设的项目的初步说明，论述它建设的必要性、重要性、条件的可行性和获得的可能性,供政府选择确定是否进行下一步工作.该阶段分为以下几个环节：（一）编制项目建议书。
项目建议书的内容一般应包括以下几个方面：①建设项目提出的必要性和依据；②拟建规模、建设方案；③建设的主要内容；④建设地点的初步设想情况、资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析；⑤投资估算和资金筹措及还贷方案；⑥项目进度安排.⑦经济效益和社会效益的估计。
⑧环境影响的初步评价。
有些部门在提出项目建议书之前还增加了初步可行性研究工作，对拟进行建设的项目初步论证后，再行编制项目建议书.项目建议书按要求编制完成后，按照建设总规模和限额的划分审批权限报批。
属中央投资、中央和地方合资的大中型和限额以上项目的项目建议书需报送国家投资主管部门(发改委）审批.属省政府投资为主的设项目需报省投资主管部门（发改委）审批；属市（州、地）政府投资为主的建设项目需报市(州、地）投资主管部门(发改委）审批；属县（市、区)政府投资为主的建设项目需报县（市、区）投资主管部门(发改局)审批。
（二）办理项目选址规划意见书.项目建议书编制完成后，项目筹建单位应到规划部门办理建设项目选址规划意见书.(三）办理建设用地规划许可证和工程规划许可证。
项目阶段性成果管理办法
3.2.4模板是提交成果的参考基准，更提倡各项目公司能在此基准 上进行优化、补充和改进，对没有模板的成果进行总结和探 讨。
4.0 管理办法： 4.1 集团设立阶段性成果管理专员岗位，负责对各项目公司项目阶
段性成果提交的及时性、规范性进行管控。并负责定期公示 各项目公司阶段性成果的完成情况； 4.2 上一阶段的项目阶段性成果完成并审批通过后，才能进入下一 阶段工作。对不提交上一阶段成果就进入下一阶段的项目， 或不能按时提交阶段性成果的项目，集团不但会在定期公告 的信息中进行批评，同时会相应延缓项目相关合同的签订和 款项的支付； 4.3 各项目公司在编制计划时也应将项目阶段成果纳入各部门一级 节点计划进行管控，并对执行情况进行考核； 4.4 阶段性成果的形成，作为集团运营中心执行计划考核验证的一
2、通过对设计分供方的
筛选、招标、合同谈判
等工作，确定景观方案
设计合同（转入合同管
理程序），并形成《景
观设计深度和进度管理
表（方案版）》。
《项目
根据以下内容形成《项 目营销策略方案（初设 版）》：及《市场调研 报告》
项目 定位报 ·《项目投资分析模型 初步设 项目
7 Ⅱ-5 启动 告》及 （初设版）》
与《项 目概念 设计成 果》同 步提交
项目 公司 投资 分析 专员
等在概念设计完成
后的回顾
1
Ⅲ-1
方案 设计 成果 验算 及初 设指 导阶 段
建设用 地规划 许可证 取得
办理建设用地批准书， 获得地块的地形图、规 划定界报告等，填具建 设用地规划许可证申请 表，建设用地规划许可 证审批，取得建设用地 规划许可证
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规划总平面图
居住区用地平衡表
住宅用地；公建用地；公共绿地；道路用地
仅用于居住区规划
配套设施一览表
见《城市居住区规划设计规范》附表A.0.2和附表A.0.3；
综
合
技
术
指
标
居住区
见附表1
绿地面积计算居住区见《城市居住区规划设计规范》附图A.0.3和附图A.0.4；建筑裙房屋顶绿化计入绿地面积的方法：裙房高度>15米，绿化面积不计入绿地面积；>10≤15米，绿化面积乘系数0.3计入绿地面积；>4.0≤10米，绿化面积乘系数0.5计入绿地面积；>1.2≤4.0米，绿化面积乘系数0.75计入绿地面积；半地下室顶板突出地面<1.2米，屋顶绿地面积全部计入绿地面积；
图纸比例1：500-1：2000，大型客、货枢纽站场、体育馆、会展中心、商业中心和交通集散中心等用地的规划区需作专项的交通影响分析；
7.工程管线综合规划图
1.标明各类市政工程管线在平面上的位置、走向、管径、水平间距；
2.标明各类市政工程管线在横断面上的位置、水平间距和垂直间距；
3.标明各类市政工程管线在横断面上的位置、水平间距和垂直间距；
5.绿化景观规划图
1.景观分析图：表示公共绿地、宅旁绿地、道路和道路绿地。
2.绿地明细表（见附表4）
仅用于居住区规划
6ห้องสมุดไป่ตู้道路交通规划图
1.标明人、车交通流线的组织形式，以及主要出入口；
2.反映公交站点、客货运站场、广场、停车场等交通设施的规模、位置；
3.标明道路控制点坐标，道路断面形式，道路交叉口设计形式；
2.表明挡土墙、台阶、护坡等设施的位置、长度、宽度和高度等尺寸。
4.消防规划图
3.道路宽度、控制点坐标、标高和纵向坡度；
4.消防车道、宽度及其转弯半径、消防登高面；
5.道路边距建筑距离；
6.消防登高面处消防车道宽不应小于6米，其路边距建筑距离应大于5米，小于11米。
消防车道坡度不应大于8%
消防车道宽6米，转弯半径不应小于9米；消防车道宽4米，转弯半径不应小于12米。尽端式消防车道回车场应不小于18X18M
5.疏散距离示意图（如商场、学校、尽端式走道等）；
6.天井净宽度及净进深（包括天井和内天井）；
7.标明屋顶平面图中应表达清楚楼梯间、核心筒和水池等与屋面关系。
4.立面
1.注明裙房及主体总高度尺寸、各层层高、层数及标高；
5.剖面
1.注明总高度尺寸、各层层高、层数及标高；
2.标示与周围地形关系。
6.总图鸟瞰图和透视图
8.鸟瞰图或模型
要能够清晰地表达规划意向及与相邻建筑群的关系。
2.建筑单体图纸要求：
图纸内容
项目内容要求
备注
1.总图
同报规划总图图纸要求。
除用地平衡表项外
2.区域位置图
拟建建筑所在区域的位置
3.平面
1.平面外形总尺寸；平面名称、面积；
2.标明疏散口位置、疏散楼梯宽度；
3.房间名称和标高；
4.防火分区示意图：注明分区面积、范围及防火门或防火卷帘。
3.与周边建筑间距。符合日照与消防的要求
注明基地内各功能分区
合理布置建筑、道路、绿化和停车
停车位布置不应超过临城市道路建筑红线
注明基地内建筑
注明规划区建筑功能、层数、和高度
注明基地各部分间距
各建筑之间间距；建筑与建筑红线距离
图纸要求及项目
图纸内容要求
备注
3竖向规划图
1.用标注法注明规划后的地形、地貌，包括道路控制点的标高、公共活动场地、建筑室内外地坪标高；确定道路、场地排水方向和坡度。
1.透视图包括日景透视及夜景透视
规划建筑一览表
见附表2
标明各类控制线
用地红线；建筑红线；其它各类控制线；各线之间的距离；退缩河道距离；基地控制点坐标和标高。
注明与周边环境、道路关系
1.周边道路名称、宽度、道路的去向；控制点的标高、中心线与建筑红线距离；
2.开向周边道路的机动车出入口位置、宽度；道路中心线控制坐标和标高；距城市道路交叉口距离；
1.报建规划总图图纸审查内容深度要求：
图纸要求及项目
图纸内容要求
备注
1.区域位置图及现状图
1.表示该项目所在镇、区域的方位、标注指北针和基地坐标
2.反映规划区的区域位置、用地范围、用地性质等基本情况；反映周边地区的场地利用情况，包括自然条件和建设情况、市政工程设施和工程管线分布，充分考虑规划区内外场地的联系；
3.反映上层次控制性详细规划或分区规划对该地区的各项规划要求，包括各项强制性控制指标和指导性控制指标，基础设施和公建配置与相邻地块相协调；
4.反映规划区内各类性质用地现状的范围和建筑的轮廓线、用途、层数、质量等，提出保留、改建、拆除的具体要求，
5.对规划区内现状场地可能出现的地质性灾害进行分析，并提出相应的工程措施；
1.面积指标：总建筑面积、计容积率面积；不计容积率面积；地下室面积；
2.容积率；
3.建筑占地面积；
4.建筑密度：裙房密度；塔楼密度
5.绿地面积；
6.绿地率；
7.道路广场面积；
8.停车位数量（见附表3）
9.其它：医院应注明病床数；
酒店应注明客房数；
学校应注明学生数；
电影院、体育馆、会议应注明座位数。
交通枢纽工程应注明高峰日千旅客；