建筑开发五证两书
房地产五证是指哪五证,分别在什么阶段取得,作用是什么
看预售证上有无你这个房子的房号，有的话安全
事实上，很多开发商早已将项目和土地抵押在银行以获取开发资金），一旦欠贷不能偿还，银行有获得房屋的优先权。因为没有预售许可证，购房者就无法在房产局办理房屋预售登记，购买权就无保障，不能对抗银行的优先权。此外，根据有关司法解释，施工方工程款索取也有优先权，如开发商拖欠施工方工程款而导致该项目被拍卖，交了房款的购房者同样不能对抗施工单位。最后，没有预售许可证，还有交付房屋日期没有保障的风险
如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格 "五证"中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
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根据我在房管局这么多年的经验，五个证没有哪个是最重要的，只有前后取得的顺序，没有土地证就办不了规划证（建设用地规划许可证及建设工程规划许可证），没有规划证就办不了开工证，没有开工证就办不了预售证，没有预售证就办不了房产证（除非房地产商很有钱，资金很有保障，不用预售，直接办正式销售）。不过如果房管局给你做了房屋备案，就说明你房子有保障了，将来出了问题房管局会管的。
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开发商要交什么保证金
一、开发商要交什么保证金开发商开发房产前，必须向政府交缴纳工程质量保证金。
《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定：建设工程质量保证金管理暂行办法在建设过程中，工程承包方必须预留约占工程总价5%的质量保证金。
工程在“保质期”内出现了质量问题，可以扣除质量保证金进行鉴定和维修。
开发商要交什么保证金二、交房时开发商需要提供哪些东西交房时开发商需要提供的分别有以下几份资料（五证两书一表）：（1）房地产的“五证”：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》（称建设工程开工证）和《商品房销售（预售）许可证》。
（2）“两书”：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。
两书是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件。
购房者有权索要。
（3）“一表”：《房屋竣工验收备案表》，备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。
开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
三、开发商违约赔偿标准是什么1、如果开发商发生违约，可以根据购房合同上约定的金额进行赔付，开发商违约申请退房如果买卖双方没有约定，开发商一般购房所交得定金应该双倍退还，并且交购房全部钱款，按照银行同期贷款利息的两倍支付利息及违约金。
有约定的补偿的标准就要按照按购房合同上的补偿标准去办理。
2、开发商违约申请退房，有约定的补偿的标准就要按照按购房合同上的补偿标准去办理3、开发商违约申请退房如果买卖双方没有约定，开发商一般购房所交得定金应该双倍退还，并且交购房全部钱款，按照银行同期贷款利息的两倍支付利息及违约金。
房地产销售基础知识
房地产销售基础知识-基本信息房地产五证两书:一、建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证;二、建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证;三、国有土地使用证经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证;该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围;四、建设工程施工许可证建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护;五、商品房销售预售许可证市、县人民政府房地产管理部门允许企业,销售商品房的批准性文件;六、“两书”商品房质量保证书、商品房使用说明书;2. 房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标;建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等;1. 房屋的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构;砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构;通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构;由于抗震的要求,砖混房屋一般在6层以下;砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋;钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其它材料填充;这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由;目前,多、高层房屋多采用这种结构;其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高;3. 商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积套内建筑面积与应分摊公用建筑面积之和;即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积;4. 建筑面积的计算规定是建筑物外围面积的展开,是指建筑物各层次外围面积的总和;由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素,造成房屋不太规则;国家根据房屋使用程度的不同,对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定;针对房屋建筑物的主要规定有：1 作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算;单层房屋按一层计算建筑面积,多层房屋按各层建筑面积的总和计算;2 建筑物内所有永久性建筑层高在米以上的,包括房屋内的夹层、插层,技术层即管道层,储藏室等和米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积;层面上的楼梯间,水箱间,电梯机房及斜面结构屋顶高度在米以上的建筑和地下室,半地下室及相应进出口,层高在米以上的按其外围水平投影面积计算;3 穿过房屋的通道,房屋内的门厅,大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分,层高在米以上的按其水平投影面积计算;4 楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积;5 与房屋相连的有柱走廊,房屋间属永久性封闭的架空通廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算;与房屋相连的有上盖无柱的走廊,连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊天桥不计算建筑面积;6 有柱或有围护结构的门廊,门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算;7 全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算;未封闭的阳台,挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算;8 有伸缩缝的房屋,若在室内,伸缩缝计算面积;与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积;9 属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算;10 突出房屋墙面的构件,配件,装饰柱,装饰性的玻璃幕墙,垛,勒脚,台阶,无拄雨蓬等,骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分,及屋面上的花园,游泳池等均不计算建筑面积;11 以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积,它是各面积计算的基础;5. 套内建筑面积的计算房屋为了满足各种需求和结构上的需要,各套面积不一定相等,就必须将各套房的面积分别进行测算;套内建筑面积是由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台面积三部分组成;1 套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积,按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积,内墙面装饰厚度亦计入使用面积;2 套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体,或其他承重支撑间隔体所占的面积;其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积;套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积;3 套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算;其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积;6. 公有建筑面积的计算和分摊一般房屋除了专有别墅以外,都有公共使用面积的部分;最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等,这部分面积应由各户进行分摊;公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊;1 共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积,按水平投影面积计算;共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积;独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积;将这几部分面积和计起来即为共有面积总和;2 共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积;3 各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊第1步：计算分摊系数分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝总建筑面积之和一各套内建筑面积之和／各户套内建筑面积之和;第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积;7. 使用率房屋套内净面积即使用面积和房屋建筑面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间,板楼在78％至80％之间;怎样计算房屋的使用率房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例,是衡量物业使用效率的重要指标;比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积,这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”;它反映了一个物业的真实使用率,这种计算方法是对客户负责任的方法;11. 居住面积房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和;所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面即结构面积;12. 使用面积房屋的使用面积,指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和;计算房屋使用面积,在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用;采用使用面积的计算,可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积,可以比较直观地反应房屋的使用状况,但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格;计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积;计算房屋租金,都是按使用面积计算;13. 建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层房屋楼的建筑面积,则是各层建筑面积之和;不难看出对于一幢房屋楼来说,房屋的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积,也可表示为：房屋的建筑面积＝使用面积＋结构面积;当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中,是由部分辅助面积和部分结构面积构成;14. 房屋的开间在房屋设计中,房屋的开间即宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离;房屋开间一般为－米,砖混结构房屋开间一般不超过米;规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性;15. 房屋的进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度;进深大的房屋可以有效地节约用地,但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件,房屋的进深在设计上有一定的要求,不宜过大;目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大;在房屋的高度层高和宽度开间确定的前提下,设计的房屋进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内自然光线不足;16. 层高：房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度;17. 净高：房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离;净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度,即层高和楼板厚度的差叫“净高’;18. 什么是房屋组团：我们所熟悉的居住区,从布局上看多是外向开放型的,小区与主要街道没有界线,小区内楼宇成排排列,道路畅通无阻;这种布局的缺点是不但形象单一死板,而且给住户带来不安全感;而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构;院落式的布局,用四面楼房围合成封闭的空间,由单一的出入口出入,它能给住户带来领域感和安全感,邻里有交往的氛围和空间,空间尺度宜人,让人轻松愉快,非常符合现代人交流的心理需要;19. 什么是花园式房屋花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅;一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,房屋水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买;20. 居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模1000～3000人相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地;21. 跃层和复式、错层有什么区别通常情况,跃层房屋是一套房屋占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等;复式房屋在概念上是一层,但层高较普通的房屋通常是米高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下;其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高房屋的空间利用率;这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的;复式房屋实际上并不具备完整的两层空间,夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分;夹层可以做成房间,也可以做成跑马廊形式夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退,在平面的外边缘有栏杆或栏板,上面的人可以看见下面,下面的人也可以看见上面,形成一种不完全的空间,一般称其为“排空”,与底层之间有视线上的交流和空间上的流通;而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔,只通过楼梯联系,和复式房屋的空间是两种不同的类型;跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层,其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和;如果跃层部分的高度不够一个完整的层高,可以参照披屋顶使用面积的计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时,除必要的卫生条件漱洗、便溺、采光、通风外,还应同时具备以下两个条件,方能计入使用面积：使用房间的净高度最低处不应低于米含：使用房间净面积的一半含以上不低于米含;满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积;若房间超过米含部分不足房间总面积的2倍计入使用面积;错层一户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系;优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式房屋丰富的空间感;可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间,比如起居室比较高,卧室比较低等;还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋,可以减少挖土的土方量;错层带来空间丰富的感受,如不是身临其境很难想象得到,所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力;但错层式房屋不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局促,更适合于层数少、面积大的高档房屋;22. 现房是指开发商已办妥房地产权证大产证的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同;通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋;23. 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同;期房在港澳地区称做为买“楼花”,这是当前商普遍采用的一种房屋销售方式;购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的;而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子;24. 二手房即旧房;新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”;一些无房的人,可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益;25. 尾房又称扫尾房;它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种;一般情况下,当商品房屋的销售量达到80％以后,一般就进入的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房;开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重;26. 公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；基础知识2 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的50％;27. 公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数;即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和;28. 标准层：是指平面布置相同的房屋楼层;29. 平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部30. 地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2者;31. 玄关：是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段;居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余;玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方;平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所;32. 隔断;是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面;。
商品房五证两书一表具体法律规定
商品房五证两书一表具体法律规定一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
两书一表在国家规定：建筑法：第五十九条建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
合同法：房屋质量不合格，买房人有权拒绝收房，也可以解除买房合同根据我国《合同法》的有关规定，房屋质量不合格，买房人既可以选择拒绝收房，也可以选择解除买房合同。
根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
”合同法关于确定房屋质量标准的有关规定根据《合同法》的有关规定，购房合同生效后，买房人与开发商就房屋质量没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
如果按照合同有关条款或者交易习惯仍然不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
三书一证一表与五证
“三书一证一表”与房产商预售时必须提供的五证具体说的话，开发商在交房的时候应提供“三书一证一表”的，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
其中，《房屋建筑工程竣工验收备案表》尤其重要。
何谓两书？两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。
房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1.工程质量监督部门核验的质量等级；2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9.其他需要说明的问题。
律师提醒：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，都是由开发商自己拟定的，然后到房产局备案。
一般来说，两书只是告诉你如何使用房屋、应该注意什么、保修时间等，并不代表开发商承诺了责任。
房地产开发项目五证两书一表
房地产前期开发报建五证两书一表（一）五证：（1）《建筑用地规划许可证》：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
（2）《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
（3）《国有土地使用证》：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
（4）《建设工程开工证》：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
（5）《商品房销售(预售)许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件（二）两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》“两书”提供的仅是格式，由开发商自行印制。
两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
有的开发商把原先应该列入质量保证范围的内容删减，有的开发商对商品住宅的保修期限随意改变，甚至有个别开发商未向消费者提供“两书”。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。
房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
其中“五证”属于行政许可的范围和性质，”两书”是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。
（三）一表：《竣工验收备案表》这个表通常包括的内容有：工程的基本情况，勘察设计，施工监理单位的意见，以及工程竣工验收报告。
五证两书究竟指的是哪五个证哪两个书
五证两书究竟指的是哪五个证哪两个书鉴于甲乙双方就“五证两书”一词涉及的具体内容进行协商，经过友好协商，达成如下协议：一、五证指的是：组织机构代码证、税务登记证、营业执照、法人营业执照、开户许可证。
二、两书指的是：股东会会议纪要和董事会会议纪要。
三、甲方应当保证向乙方提供完整、准确的五证两书，确保其真实有效。
若甲方提供的五证两书有任何虚假信息或涉嫌违法违规，将承担相应的法律责任。
四、乙方应当保证对甲方提供的五证两书进行保密，不得擅自泄露给第三方或用于其他非法目的。
五、本协议自双方签字盖章生效，至甲乙双方完成合作事项之日终止。
甲方（签字）：_________乙方（签字）：_________日期：_________注：五证两书的具体内容及法律规定以中华人民共和国现行法律法规为准。
鉴于甲乙双方就“五证两书”一词涉及的具体内容进行协商，经过友好协商，达成如下协议：一、五证指的是：组织机构代码证、税务登记证、营业执照、法人营业执照、开户许可证。
二、两书指的是：股东会会议纪要和董事会会议纪要。
三、甲方应当保证向乙方提供完整、准确的五证两书，确保其真实有效。
若甲方提供的五证两书有任何虚假信息或涉嫌违法违规，将承担相应的法律责任。
四、乙方应当保证对甲方提供的五证两书进行保密，不得擅自泄露给第三方或用于其他非法目的。
五、甲方应当向乙方提供以下附件：1.组织机构代码证复印件2.税务登记证复印件3.营业执照复印件4.法人营业执照复印件5.开户许可证复印件6.股东会会议纪要复印件7.董事会会议纪要复印件六、法律名词解释：1.组织机构代码证：指由国家管理部门颁发给企事业单位、社会团体等组织的唯一识别码证件，用于标识组织的法定身份和资格。
2.税务登记证：指由税务部门颁发给纳税人的证件，用于确认纳税人的税务登记信息及纳税人的合法纳税身份。
3.营业执照：指由工商行政管理部门颁发给企业的合法营业凭证，用于确认企业的合法经营资格和经营范围。
房地产企业开发项目的“五证两书
房地产企业开发项目的“五证”、“两书”“五证”房地产开发项目的相关证件一般包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证（开工证）和商品房销售（预售）许可证等五种，简称“五证”。
一般地讲，这些证件与我们所做的税收审核并无直接的关联，它们更多体现的是房地产开发企业及其所开发的项目在多项行政许可制度下的合法性，“五证”实际上是国家各职能管理部门对房地产开发行业所采用的必要的管理手段以及准入证明。
1．土地使用权证土地使用权证是土地使用权的法律凭证，由国家土地资源管理部门颁发，其内容一般包括土地使用者名称、土地坐落地、地号、土地面积等。
在土地登记内容发生变更及权利设定变更、注销的情况下，持证人必须按照相关的规定申请办理变更土地登记。
也就是说，在存在变更事项的前提下，房地产应取得的土地使用权证是变更后有效的文本。
与该证相关的文件是开发商与国家土地管理部门签有的土地出让合同。
一般来讲，土地出让合同的时间应早于土地使用权证的时间，并且其内容和指标应与土地使用权证完全一致。
与土地使用权证一样，土地出让合同有可能存在补充文本和条款，这是在审核中应该注意的。
2．建设用地规划许可证建设用地规划许可证是在城市规划区内许可用地的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容一般包括用地单位、用地项目名称、用地位置、用地面积等，并附有地形图和附件说明。
3．建设工程规划许可证建设工程规划许可证是城市规划区内许可建设各类工程的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容包括建设单位、建设项目名称、建设位置、总造价等内容，后附工程设计总平面图。
与土地使用权证和建设用地规划许可证不同的是，建设工程规划许可证可以按开发期或开发类别（如商用房、住宅、公寓等）分别取得，一个开发项目有可能持有若干个建筑工程规划许可证。
建设工程规划许可证的内容，有时可以为确定税收事项提供法定依据。
比如许可证中列明的人防面积、管理用房面积以及作为配套设施的学校、医院、幼儿园的面积，可以为最终确定开发商的可售面积与不可售面积提供依据。
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五证两书
一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件
六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
名词解释
一、基本参数※复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；※错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；※进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；※开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m 较舒适)；※层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); ※静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); ※户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；※建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。
用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。
合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
※三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。
※七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。
二、与产权有关的概念※房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
※房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
※房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。
房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
※共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。
前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
※房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。
房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
※过户：即更换房屋承租人姓名。
三、与面积有关的概念※建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积※公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% ※商品房销售面积= 套内建筑面积+ 分摊公用面积※套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积※使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
※使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。
※辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。
※结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
※使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。
板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。
使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
※实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。
※商品房销售面积= 套内使用面积+ 分摊的功用建筑面积※套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台面积※套内墙体面积：公
用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
※公摊的公用建筑面积= 套内面积×公用建筑面积分摊系数※公用建筑面积分摊系数= 公用建筑面积÷套内建筑面积总和※公用建筑面积= 整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积※容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。
※建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。
※绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
※绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。
四、与银行贷款有关概念※按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。
※按揭所用材料：1、身份证复印件；2、户口本复印件；3、结婚证复印件；4、学历证复印件；5、收入证明；6、购房合同复印件；7、营业执照复印件；8、三个月的连续税单；9、固定资产的发票；10、借款申请表。
※契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。
它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5%
五、与住宅相关的概念※公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。
※花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。
※双拼：连拼，叠拼。
※商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。
但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。
事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。
※经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。
经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。
六、经济适用房我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。
※经济适用房享受哪些优惠政策免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。
建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。
另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。
※经济适用房价格构成•住房建设的征地和拆迁补偿安置费；•审查设计和前期工程费；•住宅小区基础设施建设费；•建设工程费；以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。
贷款利息、税金3%以下利润。
商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。
※经济适用房与商品房有什么不同•获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；•成本结构不同；•租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；•价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。
商品房出售价格完全由市场决定。
※经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？居民个人购买的经济适用房产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。
商品房上市出售后，收益全部归个人所有。