购房五证两书一表
房地产五证是指哪五证,分别在什么阶段取得,作用是什么
看预售证上有无你这个房子的房号，有的话安全
事实上，很多开发商早已将项目和土地抵押在银行以获取开发资金），一旦欠贷不能偿还，银行有获得房屋的优先权。因为没有预售许可证，购房者就无法在房产局办理房屋预售登记，购买权就无保障，不能对抗银行的优先权。此外，根据有关司法解释，施工方工程款索取也有优先权，如开发商拖欠施工方工程款而导致该项目被拍卖，交了房款的购房者同样不能对抗施工单位。最后，没有预售许可证，还有交付房屋日期没有保障的风险
如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格 "五证"中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
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根据我在房管局这么多年的经验，五个证没有哪个是最重要的，只有前后取得的顺序，没有土地证就办不了规划证（建设用地规划许可证及建设工程规划许可证），没有规划证就办不了开工证，没有开工证就办不了预售证，没有预售证就办不了房产证（除非房地产商很有钱，资金很有保障，不用预售，直接办正式销售）。不过如果房管局给你做了房屋备案，就说明你房子有保障了，将来出了问题房管局会管的。
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买房行家必问的十大问题
买房行家必问的十大问题一般在置业顾问给你介绍完区位沙盘以及户型以后,你需要问以下十个问题：1、这个小区的容积率是多少？容积率又称建筑面积毛密度，是指一个这个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住这个小区，高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到）2、这个小区房子的公摊率是百分之几？每个户型公摊面积分别是多少，室内实际面积是多少？3、这个小区车位配比率是多少？（单位住宅这个小区内这个小区住宅总套数与设计布置停车位总数的比值。
）在这个小区规划与设计中，如何选取合理的车位配比率：首先，要看这个小区的定位，如为面向高收入家庭的高档楼盘，则应考虑一个家庭有多辆车的情况，从而选取较高的车位配比率；其次，根据所在城市经济状况、家庭车辆拥有率来确定相应的配比率；最后，要考虑城市经济的发展速度，预留一定的富余量。
4、房地产五证两书一表是否齐全，公示在哪？五证两书一表：地产五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售（销售）许可证》；二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；一表：竣工验仪备案表5、这个小区园区内有没有儿童娱乐设施，面积多少？6、这个小区合作的银行有那几家，能不能提前还款，提前还款有没有违约金？7、如果贷款征信没有审批通过，定金和首付能不能全部退回？8、如果延期交房怎么赔偿？9、这个小区备案价是多少？10、一次性付款优惠几个点，贷款优惠几个点？你千万不要乱问价：不要问最低价，置业顾问百分百不会说真话;即使置业顾问说房子已经是最低价了，买房人还是会觉得觉得有水分还能再便宜，还是不会买。
商品房五证两书一表具体法律规定
商品房五证两书一表具体法律规定一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
两书一表在国家规定：建筑法：第五十九条建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
合同法：房屋质量不合格，买房人有权拒绝收房，也可以解除买房合同根据我国《合同法》的有关规定，房屋质量不合格，买房人既可以选择拒绝收房，也可以选择解除买房合同。
根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
”合同法关于确定房屋质量标准的有关规定根据《合同法》的有关规定，购房合同生效后，买房人与开发商就房屋质量没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
如果按照合同有关条款或者交易习惯仍然不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
商品房五证两书一表具体法律规定
商品房五证两书一表具体法律规定商品房五证两书一表具体法律规定:商品房是指供居住或者其他合法使用的住宅建筑物或者住宅建筑物区段。
购买商品房时，开发商需提供出售商品房所在建筑物的房屋所有权证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，以及购房居民大会的决议书等文件。
这些文件统称为“商品房五证两书一表”。
（一）房屋所有权证房屋所有权证是商品房购买者最为关心的证书之一，证明购房人对购买的房屋享有所有权。
在购买商品房时，开发商需向购房人提供具有法律效力的房屋所有权证。
（二）国有土地使用证国有土地使用证是指土地所有者为了合法使用土地所需出具的证书。
购买商品房时，购房者需要注意开发商是否能够提供国有土地使用证，以保证购房的合法性。
（三）建设工程规划许可证建设工程规划许可证是商品房项目规划核准证书，是开发商合法进行建设的前提条件。
购买商品房时，购房者需核实开发商是否取得了建设工程规划许可证。
（四）建设工程施工许可证建设工程施工许可证是商品房项目施工的有效证明，购房者在购买商品房时，需要确认开发商是否具备合法的建设工程施工许可证。
（五）商品房预售许可证商品房预售许可证是商品房销售的许可证明，购房者在购买商品房时，需确认开发商是否取得了合法有效的商品房预售许可证。
（六）购房居民大会决议书购房居民大会决议书是指购房者在商品房交易中需要了解并参与的会议决议，确保购房者的合法权益。
（七）一表一表即指合同备案表。
购房者在购买商品房时，需要与开发商签订房屋买卖合同，并进行备案。
购房者应查明合同内容是否合法，以保证双方权益。
以上便是商品房五证两书一表的具体法律规定，购房者在购买商品房时需谨慎核实开发商提供的相关文件，确保房屋交易的合法性和安全性。
五证”、“二书”、“一表”
五证”、“二书”、“一表”
购房者在购房时应要求房地产开发商或销售代理商提供齐全的“五证”、“二书”、“一表”，这是法律对销售方的基本要求。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“一表”是指《竣工验收备案表》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》（现房已取消《销售许可证》，但要提供《房屋所有权证》），两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《商品房预售许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
“一表”是指《竣工验收备案表》是在收房时提供的，北京自2006年1月1日开始施行分户验收。
我的博克里有详细介绍。
房地产开发项目五证两书一表
房地产前期开发报建五证两书一表（一）五证：（1）《建筑用地规划许可证》：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
（2）《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
（3）《国有土地使用证》：经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
（4）《建设工程开工证》：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
（5）《商品房销售(预售)许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件（二）两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》“两书”提供的仅是格式，由开发商自行印制。
两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
有的开发商把原先应该列入质量保证范围的内容删减，有的开发商对商品住宅的保修期限随意改变，甚至有个别开发商未向消费者提供“两书”。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。
房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
其中“五证”属于行政许可的范围和性质，”两书”是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。
（三）一表：《竣工验收备案表》这个表通常包括的内容有：工程的基本情况，勘察设计，施工监理单位的意见，以及工程竣工验收报告。
交房收费不合理依据(1)
证件:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,简称“五证”。
《城市房地产开发经营管理条例》、《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》规定:“房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使用”。
“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标准,是开发商交楼的必要条件。
“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》(其中一表最为重要)。
交房:按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件:一、经建设工程质量监督机构核验合格。
商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验,出具是否合格的书面证明,如果验收合格,还须说明质量等级,如合格、优良等。
二、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证。
住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。
未取得许可证的房屋,不允许交付,公安户籍管理部门不予办理入户手续。
三、办理房地产初始登记手续,取得了新建商品房房地产权证,俗称"大产证"。
实际上只要取得"大产证",就必须具备一、二条所列条件。
大产证"的,开发商不能办理交房手续,开发商向买方预先交付房屋交钥匙的,买方应拒绝接受。
不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时,就提前进房装修,等交房期届满,开发商却交不出符合合同约定标准的房屋;或配套不到位;或质量存在问题或产权有纠纷;或有些费用未缴付,导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。
这时购房者只能是左右为难:退房吧,已投入大量装修资金和时间、精力;不退吧,住下去确有诸多不便,或干脆无法居住,再说,即使是要求退房,购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失,因为购房者也有过错,也应对提前装修造成的损失承担一定责任。
房产的五证是哪五证
房产的五证是哪五证
我们在商品房买卖中，⾮常重要的证件就是五证了。
现在很多⼈都不是很了解五证究竟包括哪些内容，那么房产的五证是哪五证呢？下⾯店铺⼩编为⼤家整理了这⽅⾯的知识，欢迎阅读!
⼀、《建设⽤地规划许可证》
建设单位向⼟地管理部门申请征⽤划拨⼟地或者出让⼟地前，经城市规划⾏政主管部门确认，该项⽬位置范围符合城市规划的法律凭证。
⼆、《建设⼯程规划许可证》
有关建设⼯程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有⼟地使⽤证》
经⼟地使⽤者申请，经城市各级⼈民政府颁布的国有⼟地使⽤权的法律凭证。
该证主要载明⼟地使⽤者名称、⼟地座落、⽤途、⼟地使⽤⾯积、使⽤年限、和"四⾄"范围。
四、《建筑⼯程施⼯许可证》
建设单位进⾏⼯程施⼯的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之⼀，没有开⼯证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县⼈民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性⽂件
在商品房交易中经常出现买卖纠纷，有些情形可能就是开发商出售的商品房不具备五证。
希望本⽂为您介绍了商品房的五证后，以后你在遇到购买商品房时，⼀定要注意审查开发商时候具备这些凭证，避免⾃⼰的合法权益受到侵害。
如有问题，欢迎上店铺站咨询资深律师，谢谢阅读!。
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购房五证两书一表
房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
五证
《国有土地使用证》
《国有土地使用证》正面
《国有土地使用证》第一页
对购房影响重要程度: *****
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。
《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》封面
《建设用地规划许可证》正面
对购房影响重要程度: ****
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》封面
《建设工程规划许可证》第一页
对购房影响重要程度: ****
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
《建设工程施工许可证》
《建设工程施工许可证》封面
《建设工程施工许可证》第一页
对购房影响重要程度: ******
《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。
未取得施工许可证的不得擅自开工。
北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。
《商品房销售(预售)许可证》
《商品房销售(预售)许可证》正面
(红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内)
《商品房销售(预售)许可证》背面
对购房影响重要程度: ******
重点提示：怎样审看商品房销售许可证
《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。
购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
二书
住宅质量保证书
图为住宅质量保证书范本
《住宅质量保证书》都约定了什么？及保修期限与保修范围是什么？
解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起
计算。
具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。
购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
(北京市英岛律师事务所邓泽敏)
住宅使用说明书
一表
竣工验收备案表
注：各责任单位必须填写工程最终结论的定性意见。
第2页
第3页
第4页工程竣工报告
工程名称：****火柴厂地块1#安置房
附：单位工程质量综合评定表
第5页
工程质量监理评估报告
工程名称：****火柴厂地块1#按置房
注：1、工程实体、质量应注写各分部分项检测结论，观感质量评价。
2、单位工程综合评价必须填写工程质量等级，是否同意交付使用的结论性注语。
第6页
工程勘察质量检查报告
工程名称：****火柴厂地块1#按置房
第7页
工程质量设计评估报告
工程名称：****火柴厂地块1#按置房
第8页
工程质量保修书
工程名称：
建设单位：
承建单位；
一、保修期限
1、本建筑工程从竣工验收合格之日起的保修期限为：
2、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的本工程的合理使用年限；
3、屋面防水工程，有防水要求的卫生间，外墙面的防渗漏，为5年；
4、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
5、电气系统、给排水管道，设备安装为2年；
6、装修工程2年；
7、其它项目：（保修期限由建设单位与承建单位约定）。
二、保修范围：
1、下列情况不属于保修范围：
2、因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；
3、不可抗力造成的质量缺陷。
三、保修责任：
本工程在保修期及保修范围内出现的质量缺陷，承建单位在接到建设单位发出的保修通知后，应到现场核查情况，在约定的时间内予以保修。
承建单位若不按保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，并由原承建单位承担相应的责任。
未尽事宜，按《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）执行。
建设单位：浙江****置业有限公司承建单位：浙江****建筑工程有限公司
项目负责人： ****法人代表：****
法人代表：**** 项目经理：****
联系电话：
联系地址：****县
邮编：
2008年06 月17 日
2008 年06 月17日
第9页
单位工程质量综合评定表
工程名称：****火柴厂地块1#安置房施工单位：浙江****建筑公司开工日期：2007年04月04 日
建筑面积：19220.8m2结构类型：底框/混合结构竣工日期：2008年05 月8 日
1、1—4项次在竣工验收前填写，随同工程竣工报告送建设单位；
2、项次在竣工验收时填写，除存档外由施工单位送监理、建设、质监单位。
3、未实施监理的工程，监理项内容由建设单位填写。
第10页
工程竣工验收通知书
说明：1、本表在竣工验收前五个工作日提交质量监督机构；
2、验收一般应按基础、主体结构、安装工程、使用功能、专项工程技术资料、法律法规执行情况等内容分组
第11页
单位工程竣工验收意见书
工程名称：****火柴厂地块1#安置房
第12页
注：结论中必须给出是否符合国家质量标准；能否同意使用。