XX银行农民住房财产权抵押贷款管理办法

XX银行农民住房财产权抵押贷款管理办法
第一章总则
第一条为适应农业农村改革发展需要，规范农民住房财产权抵押贷款业务，根据《中华人民共和国担保法》、《房屋登记办法》和《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》等法律法规和政策要求以及本行相关制度规定，制定本办法。

第二条本办法所称农民住房财产权抵押贷款系指借款人以
其合法取得的农村住房和相应的宅基地为抵押担保向本行申请
办理的贷款业务。

第三条农民住房财产权抵押贷款遵循“依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控”的原则办理。

（一）依法有序。

坚持于法有据，遵循城市房地产管理法、担保法及房屋登记办法等有关法律法规和政策要求。

（二）自主自愿。

农民自愿申请贷款，自愿提出住房抵押，贷款办理中充分告知农民享有的权利和义务。

（三）稳妥推进。

要有计划、有步骤，稳妥、有序开展业务。

（四）风险可控。

要防范、控制和化解业务办理过程中可能出现的各种风险。

第二章贷款对象、条件及用途
第四条贷款对象应为从事合法生产经营活动的农民，并满足以下准入条件：
（一）年龄在18周岁（含）以上，且申请贷款时年龄和贷款期限之和最长不超过60年（含），在农村区域有固定住所或者
经营场所，身体健康，具有完全民事行为能力和劳动能力，持有有效身份证件。

（二）近2年内贷款逾期或欠息30天以内的记录连续不超过3次，累计不超过6次，无逾期或欠息30天以上记录，且当前不得存在贷款或信用卡逾期或欠息。

（三）收入来源稳定，具备按期偿还本息的能力和意愿。

（四）从事的生产经营活动合法合规，符合国家产业、行业、环保政策，贷款用途合法。

（五）能提供符合本行要求的农民住房抵押担保。

第五条贷款可用于农民从事农业及其他生产经营的融资需求，具体包括：
（一）农、林、牧、渔等农业生产经营活动。

（二）工业、商业、建筑业、运输业、服务业等合法非农业生产经营活动。

第三章贷款额度、期限、利率、用信及还款方式第六条贷款额度。

农民住房财产权抵押贷款额度应根据借款人实际资金需求、承贷能力以及抵押物的评估价值合理确定。

第七条贷款期限。

农民住房财产权抵押贷款期限根据资金用途、经营周期、现金流情况合理确定，最长不超过5年。

第八条贷款利率。

按照中国人民银行利率政策以及本行利率定价政策，综合考虑借款人信用状况及对本行综合贡献等因素合理确定。

第九条用信及还款方式。

根据借款人生产经营和实际需求采取一次或分次放款的用信方式。

贷款期限在1年（含）以内的，
采用按月结息，到期一次性还本或按还款计划分期还本。

贷款期限在1年以上的，应采用等额本息、等额本金还款或按月结息，按还款计划分期还本，且还款间隔不得长于1年。

第四章抵押担保管理
第十条用于抵押的农村住房应符合以下条件：
（一）权属清晰，无瑕疵，能提供房屋所有权证和相应的宅基地使用权证。

（二）房龄不得超过10年。

（三）房屋存在状况较好，位于公路的两侧或能经公路直达，易于处置。

第十一条借款人需为拟设定抵押的农村住房权利人（或共有人）。

以共有农村住房抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

采用农村住房单独抵押的，鼓励借款人购买人身意外伤害保险，且保险期限必须覆盖贷款期限，同时在保险条款中明确本行为该项保险的第一受益人，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。

第十二条以已出租的房屋抵押的，抵押人应将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

承租人应向本行出具承诺函，承诺在本行处置抵押房产时，配合并放弃租赁及一切抗辩权利。

第十三条借款人以农村自有住房抵押时，应提供其他居住场所证明（包括借款人名下其他房产权证、借款人在他处租房合同以及他人同意安置借款人居住的承诺等书面证明）。

第十四条农村住房抵押应经当地村民（社区居民）代表大会同意，并出具同意集体土地上房屋抵押登记的证明。

第十五条下列农村住房不得抵押：
（一）权属有争议的。

（二）未取得相关权证。

（三）已被列入征地拆迁范围的。

（四）属于农村公益事业及公共设施性质。

（五）房屋所有权人只有唯一一套住房，且不能提供其他居住场所证明的。

（六）依法被查封或者受其他形式限制。

第十六条抵押率。

农民住房财产权抵押贷款的抵押率应综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、住房年限、权利变现难易程度、抵押贷款期限等因素确定。

房龄5年内的抵押率最高不超过评估价值的50%，5年（含）至10年的抵押率最高不超过评估价值的40%。

第十七条农村住房价值评估以内部评估为主；当地已建立规范评估机制的，可采取外部评估方式，外部评估机构须在本行已准入名单内。

第十八条内部评估方法。

农村住房价值评估采取建造成本法：
农村住房评估价值=当期基准建造成本（元/每平米）×住房面积（平米）
当期基准建造成本主要指建造房屋主体结构中水泥、红砖、钢筋和人工等成本，不包括房屋装修成本。

当期基准建造成本由分行小微部统一确定，并根据当地实际情况变化及时调整。

住房面积根据房产证载明的面积确定。

第十九条内部评估流程。

农村土地承包经营权由经办机构在授信申报时进行初评，分行小微工作人员复评，分行小微负责人审批。

第二十条农村住房抵押实行登记制度，按规定到当地房屋登记管理部门办理登记，并出具他项权利证书或相关证明材料。

第五章贷款流程
第二十一条贷款申请。

借款人须提供以下资料：
（一）借款人及其配偶有效身份证明的原件及复印件。

（二）已领取营业执照的借款人，需提供合格的营业执照，从事许可证经营的，应提供相关行政主管部门的经营许可证原件及复印件。

（三)征信查询授权书。

（四）还款能力证明。

借款人家庭或其所经营实体的有效资产证明、购销合同、近3个月的银行对账单、完税凭证、个人有效分红证明、租金收入证明或能够证明还款能力的其他材料。

（五）贷款用途证明。

在业务申请时因交易尚未发生而无法提供贷款用途证明的，可提供用途声明。

（六）抵押物清单、抵押物使用状况及房屋所有权证、相应宅基地使用权证等具有法律效力的权属证明文件。

（七）抵押人其他适当居住场所的证明。

（八）房屋共有人同意房屋抵押的书面意见。

（九）村民（社区居民）委员会同意集体土地上房屋抵押登记的证明。

第二十二条贷款调查。

农民住房财产权抵押贷款业务按照本行贷前调查指引要求进行调查外，重点调查抵押物权属是否清晰，权证是否齐全，抵押条件是否具备，抵押物价值是否合理、是否易于变现。

第二十三条贷款审查。

审查部门对经办机构移交的客户资料和信贷调查（评估）资料进行审查。

重点审查内容包括借款人生产经营状况以及在其他金融机构的贷款状况、贷款用途是否符合规定、抵押条件是否具备、抵押担保手续是否合法有效，抵押物评估价值是否合理、是否容易变现等。

第二十四条贷款审批。

贷款审查后提交有权审批人审批。

第二十五条贷款发放。

放款审核部门根据审批意见中的放款条件及本行放款管理办法进行放款审核，具体支付方式按《XX 银行贷款出账与支付实施细则》执行。

第六章贷后管理和风险控制
第二十六条经办机构按照《XX银行授信后检查操作规程》进行贷后管理。

第二十七条经办机构应加强与地方政府、主管部门的沟通与联系，取得当地政府、主管部门的支持和配合，争取由政府主导成立担保基金、偿债基金与本行农民住房财产权抵押贷款业务相对接，条件成熟的应与当地主管部门签订合作协议，并对以下事项予以明确：
（一）在办理农民住房财产权抵押登记时，负责办理抵押登记的主管部门应配合本行对借款人所持房产权证和土地权证的
真实性、合法性、唯一性以及是否存在已抵押等情况进行核实确认。

（二）在抵押权存续期间，未经本行同意，农民住房财产权登记机关不得为已抵押农村住房办理变更登记。

（三）在处置抵押权的过程中，各级职能主管部门应在职责范围内积极配合，为本行实现抵押权益依法办理各项必要的手续。

（四）对于已设立农民住房财产权抵押融资风险担保基金或偿债基金的地区，当农民住房财产权抵押贷款出现坏账时，应向风险基金管理组织申请按相应比例对本行的贷款损失给予补偿。

第七章附则
第二十八条本办法未尽事宜，按照本行其它现有规定执行。

第二十九条本办法由总行小微企业业务管理部负责解释和修订。

第三十条本办法自印发之日起在全国农民住房财产权抵押贷款试点县地区试行。