郑州市商务办公楼市场租金特征研究-框架提纲
12月郑州市写字楼市场分析55p56页PPT
数据显示： 2019年1月至10月备案数据
从郑州全市来看，200平方米以下的办公用房成交量最大，自2019年1月至10月 的数据显示：
该面积段的办公用房共成交4632套，37.45万平方米，其套数与面积占比分别为 85.46%及57.77%。该面积段的成交均价较低，为11025元/平方米，均价最低的是 1501平方米以上的面积区间的成交均价，仅为7776元/平方米。郑州市今年以来办公 用房套均成交面积为119.6平方米。
郑州市写字楼市场分析
2019年12月
目录
一、写字楼整体市场分析 二、区域写字楼市场分析 三、实时政策分析 四、媒体投放分析 五、竞争个案研究 六、总结
第一部分：
写字楼整体市场分析
写字楼整体市场分析
一、投放情况分析
从郑州全市近几年投放情况来看，2019年的市场投放量相对较大，11、12月份在 一年中投放比例较大，今年同期比去年有所下降，
区域写字楼市场分析
六、各面积区间成交情况分析
郑东新区销售面积区间与全市的面积区间一致，都是200平方米以下的占比最多，套数与面积占比分别 为77.57%及48.78%，该面积段的成交均价约为1.2万元/平方米。目前单套成交1200平方米以上的仅有4套， 更多的还是集中在500平方米以下的面积段。成交套均面积146.6平方米，与郑州全市相比，有所增大。
实时政策分析
3、存款准备金率今(12.5日)下调 释放4000亿资金
存款准备金率3年来的首次下调将于今天正式实施，市场将迎来近4000亿的资金释放。大型金 融机构的存款准备金率将降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。根据10月末我国 金融人民币存款余额为79.21万亿元的总量计算，此次央行将一次性释放近4000亿元资金。
郑州市写字楼市场调研及写字楼产品建议 -29页
租赁市场的完全成熟及租赁收益的兑现需要较长时间。当前写字楼的销售市场，从价格走势
和消化速度看，处于较好的上升通道，因此同致行建议，本项目写字楼产品全部出售。
4. 郑州甲 A 写字楼客户分析
（1）写字楼使用客户分析
郑州市甲A写字楼租户按行业划分结构图（按企业数量）
5% 4% 3% 3% 2% 1%
27%
单 位： 万㎡
第 3 页 共 32 页
销售部 数据来源：同致行顾问部市场调研及研究部监控数据整理 未来三年，郑州市高端写字楼新增供应量至少在 240 万㎡以上，为过去几年供应量的总 和，供应进入“井喷期”，填补了郑州高端写字楼市场产品供应不足的缺陷，大大缓解了高 端可售物业稀缺的现状，同时竞争也将更加白热化。 从各板块供应量来看，其中供应项目主要集中在新东站商务板块和金水东路 CGD 商务板 块，两板块新增甲 A 写字楼供应量占到全市供应量的 50%，因此，郑东新区将成为未来高端 写字楼市场“角逐”的主要竞技场。 3. 近三年写字楼各板块租售价格走势及未来 5 年涨幅预期 （1）写字楼量价走势
（3）写字楼售价涨幅预期：
本项目所处紫荆山板块，地理位置优越，且项目周边缺乏高端写字楼，稀缺价值明显，
写字楼发展前景广阔。结合郑州高端写字楼的售价涨幅（7%-8%）和新兴产业及新政策对高
端写字楼发展的促进，预计未来五年写字楼的售价涨幅约为 7.5%。
（4）租赁价格涨幅预期：
高端写字楼三年租金变化情况
★★★★★★★★
维二路 六车道 双向 1656 辆/小时 726 人/小时
★★★
政三街 四车道 双向 318 辆/小时
564 人/小时
★★
政二街 两车道 双向 324 辆/小时
郑州市写字楼市场调研报告
总结内容：郑州房地产调控政策、调控政策带来的影响、郑州
情况总结 房地产运行特点
1月26日 国务院出台“新国八条”调控政策
郑州房地产 调控政策
3月4日 4月5日 5月1日
郑州市《进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》开始施行 央行年内第二次加息 郑州开始执行一房一价政策
6月14日 央行2011年第六次上调存款准备金率
郑州市写字楼市场调研报告
二零一一年八月十七日
本方案仅供贵司内部传阅，知识产权归##地产所有，严禁外传，否则所引起的一切后果由贵司负责
目录
郑州市房地产市场运行情况分析
郑州市写字楼市场情况分析 郑州市写字楼竞争项目分析 郑州市写字楼客户群体分析
郑州房地产调控政策 调控政策带来的影响 郑州房地产运行特点 房地产运行情况总结
50 0
2009年1—6月
2010年1—6月
2011年1—6月
全市完成房地产开发投资（亿元）
受到今年房地产调控政策和紧缩性货币政策等影响，2011年上半年，郑州市房地产 投资增速有所放缓，全市累计完成房地产开发投资398.8亿元，同比增长38.4%，同比 去年回落20.8个百分点，高出全国平均增速5.6个百分点，其中住宅开发完成投资 255.1亿元，同比增长17.4%，同比去年下降34.9个百分点，同比全国平均增速低18.7 个百分点。
今年5月1日，郑州开始执行国家发改委颁布的《商品房销售明码标价规定》。
央行6月14日宣布，将从6月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分 点。
2011年上半年郑州市房地产投资受国家宏观调控和紧缩性货币
政策影响 政策影响，投资增速有所减缓。
一.房地产投资热度下降
400 350 300 250 200 150 100
郑州写字楼调研报告
郑州写字楼调研报告郑州市写字楼调研报告一、调研目的本次调研的目的是为了了解郑州市写字楼的租金情况、市场竞争状况以及市场需求，为写字楼投资者提供相关参考数据。
二、调研方法1. 网络调研：在相关房地产网站、写字楼租赁平台上搜索郑州市写字楼的信息，包括租金、出租率等。
2. 实地调研：到郑州市的商务区、办公区进行实地调研，了解写字楼的真实情况和市场需求。
三、调研结果1. 郑州市写字楼租金情况根据网络调研，郑州市的写字楼租金平均在每平方米每月60-80元之间。
不同商务区、办公区的租金有所差异，例如金水区的写字楼租金相对较高，而二七区的租金相对较低。
2. 市场竞争状况郑州市的写字楼市场竞争激烈，许多写字楼项目在竣工后出现了较高的空置率。
造成这种情况的原因主要有两方面：（1）需求不足：郑州市的写字楼供应过剩，远远超过了市场需求；（2）位置选择不当：一些写字楼项目选址不合理，无法满足租户的需求。
3. 市场需求虽然郑州市写字楼市场竞争激烈，但仍然存在一些市场需求：（1）高品质写字楼：部分企业对办公环境有严格要求，需要高品质的写字楼；（2）特色办公空间：一些创业者、新兴企业对特色办公空间有较高的需求，例如共享办公空间、创意办公室等；（3）交通便利：区域交通便利、配套设施完善的写字楼更受企业青睐。
四、调研结论根据以上调研结果，可以得出以下结论：1. 郑州市写字楼市场竞争激烈，供应过剩，投资者需慎重考虑；2. 在选址时要注意选择地段交通便利的区域，以满足租户的需求；3. 市场仍存在着对高品质写字楼和特色办公空间的需求，可以针对这些需求来进行投资。
五、建议1. 投资者在进行写字楼投资时要进行充分的市场调研，了解市场需求，避免盲目投资；2. 为了提高租赁率，投资者可以考虑建设高品质的写字楼，并根据市场需求提供一些特色办公空间；3. 对于已经投资的写字楼项目，可以考虑开展一些优惠政策，吸引企业入驻。
六、参考资料1. 房地产网站：https://...2. 写字楼租赁平台：https://...以上为郑州市写字楼调研报告，仅供参考。
郑州市写字楼市调分析报告11月21日
郑州市2011年上半年写字楼市调分析报告二零一一年八月目录1 郑州写字楼概况1.1 近两年郑州写字楼供求及成交状况1.2 本次调盘区域及楼盘特点2 调查个案分析2.1 郑州重点写字楼分布图2.2 郑州市典型写字楼个案分析（高新区、郑东新区、金水区，中原区、管城区、二七区）3 郑州写字楼调查总结3.1 郑州写字楼特点3.2 郑州写字楼客群分析3.3 郑州写字楼价格分析3.4 配套需求分析3.5 写字楼客户关注因素分析4 分析总结1 郑州写字楼概况自郑州房地产市场实行限购政策以来，郑州市商业办公类新房成交价持续走高。
11年1-6月写字楼供应量为41.5万㎡，成交量为41.0万㎡，供求基本维持平衡；成交均价为12399元/㎡，涨幅明显。
2001年-2011年上半年办公物业量价走势图2010.01-2011.06办公物业量价走势图1.1近两年郑州写字楼供求及成交状况供应量：11年1-6月办公物业供应量为41.5万㎡，同比10年1-6月办公物业供应量下降了11.2%。
成交量：11年1-6月办公物业成交量为41.0万㎡，同比10年1-6月办公物业成交量下降了12.5%。
成交均价：11年1-6月办公物业成交均价为12399元/㎡，较10年1-6月成交均价同比上涨72.2%。
11年1-6月，办公物业新批预售量为41.5万㎡，同比下降11.2%；办公物业成交量为41.0万㎡，同比下降12.5%；成交均价为12399元/㎡，同比增长72.2%。
供求关系分析：11年上半年供应量集中在3-5月份，其中一季度供应量集中在3月份，单月供应量11.4万㎡，二季度放量集中在4月份，单月供应量22.8万㎡。
10年成交量一直保持比较活跃的态势，各月成交平稳；11年上半年主要受到市场供应量不足限制，成交量相对有限。
供应量分析：2011年1、2月份受季节性影响，供应萎缩；3-5月份集中放量，供应量分别为11.4万㎡、22.8万㎡和6.04万㎡。
郑州写字楼调研分析报告
郑州写字楼调研分析报告郑州写字楼调研分析报告一、引言写字楼是现代商业办公的核心场所之一，随着经济的发展和城市化进程的加快，郑州作为河南省的省会城市，其写字楼市场进一步发展壮大。
本报告旨在通过对郑州写字楼市场的调研，分析该市场的现状和发展趋势。
二、市场概况1. 市场规模根据调研数据显示，郑州写字楼市场的规模较大，目前已经有数百个商务写字楼项目，涵盖了金融、科技、文化等各个行业。
其中，CBD地区的写字楼项目占据市场的主要份额。
2. 租金水平调研数据显示，郑州的写字楼租金水平较为稳定，整体偏低。
各个区域的租金差异较大，尤其是CBD地段的写字楼租金较高。
三、需求分析1. 行业需求郑州作为河南省的政治、经济、文化中心，吸引了大量的企业落户和创业者前来发展。
不同行业对于办公空间的需求也不同，金融、科技和互联网行业对于写字楼的需求相对较高。
2. 办公面积根据调研数据，企业在选择写字楼时主要考虑办公面积的大小，包括单个办公室的面积和整个楼层的面积。
大部分企业需要较大的办公面积以满足日常的工作需求。
3. 办公环境企业对于办公环境的要求较高，特别是在硬件设施和软件配套方面。
高速网络、空调、咖啡厅、会议室等设施都是企业选择写字楼的重要考虑因素。
四、竞争分析1. 竞争格局郑州写字楼市场竞争激烈，主要有如下几个主要竞争对手：龙湖、万达、绿地等大型房地产开发商。
这些房地产公司在郑州建设了多个高质量的写字楼项目，形成了较为庞大的市场占有率。
2. 竞争优势龙湖、万达、绿地等大型房地产开发商在品牌知名度、地理位置和规模上具有较强的竞争优势。
此外，一些总部位于郑州的企业通过自建写字楼来降低办公成本，也对市场竞争造成了一定的影响。
五、发展趋势1. 区域发展目前郑州市的发展重点已经从传统的商业中心逐渐向CBD地区转移，未来写字楼市场的发展将逐渐向CBD地区集中。
2. 全球化需求随着全球化进程的加快，越来越多的国际企业将来到郑州落户或扩大投资规模。
郑州写字楼市场分析
郑州写字楼市场分析概述郑州作为河南省的省会城市，经济发展迅速，写字楼市场也在不断增长。
本文将对郑州写字楼市场进行深入分析，探讨市场现状和发展趋势。
市场现状区域分布据调查数据显示，郑州的写字楼主要集中在中原区、金水区和二七区等主要商业区域。
这些区域拥有较高的写字楼租金和较大的写字楼供应量。
租金水平郑州的写字楼租金水平相对于其他省会城市较为适中，一般在每平米10-20元之间。
高档写字楼的租金可能会达到每平米30元以上。
空置率近年来，郑州写字楼市场供大于求，导致部分写字楼出现较高的空置率。
一些老旧写字楼由于更新换代不及时，空置率更是居高不下。
市场发展趋势供应量逐步增加随着郑州经济的持续发展，写字楼供应量也在逐步增加。
各大房地产开发商纷纷进入郑州写字楼市场，推动市场供应量持续扩大。
物业服务提升为了吸引更多写字楼租户，郑州的写字楼业主开始加大对物业服务的投入。
不仅提供基本的保洁服务，还会提供定制化的增值服务，如会议室预订、快递代收等。
区域分化随着郑州城市规划的不断优化，未来郑州写字楼市场可能出现区域分化的趋势。
一些地段优越、交通便利的写字楼可能会成为热门选择，而一些偏远或老旧的写字楼则面临市场淘汰。
总结综上所述，郑州的写字楼市场虽然存在一定问题，但整体呈现良好的发展态势。
随着郑州经济的持续增长，写字楼市场将迎来更多机遇和挑战。
未来，需要相关部门加大政策支持力度，引导市场健康发展，为郑州写字楼市场注入更多活力。
以上是我对郑州写字楼市场的分析，希望对您有所帮助。
郑州写字楼调研报告
郑州写字楼调研报告郑州写字楼调研报告一、调研目的作为一个经济发达的城市，郑州的写字楼市场一直保持着较高的活跃度。
本次调研的目的是了解郑州写字楼市场的整体情况，包括市场规模、租金水平、租赁率等方面的信息，为相关企业和个人提供参考。
二、调研方法本次调研采用问卷调查和实地走访的方式进行，共收集了100份有效问卷，并走访了郑州市的多个写字楼项目。
三、调研发现1.市场规模：郑州的写字楼市场规模较大，目前主要集中在市中心和新郑市区域。
根据调研数据显示，郑州市总共有近200个写字楼项目，总建筑面积超过200万平方米。
2.租金水平：郑州写字楼的租金水平较为稳定，主要受到地理位置、楼层和设施条件等因素的影响。
根据调研数据显示，郑州市一般写字楼的租金区间在50-100元/平方米/月，豪华写字楼的租金则在150-200元/平方米/月。
3.租赁率：郑州的写字楼租赁率较高，主要得益于市场需求的增加。
根据调研数据显示，郑州市写字楼的平均租赁率超过90%，豪华写字楼的租赁率更是接近100%。
4.写字楼类型：郑州的写字楼类型多样化，满足了不同企业和个人的需求。
调研数据显示，郑州市的写字楼包括高层写字楼、低层写字楼、复合写字楼等多种类型，其中以高层写字楼为主。
5.写字楼配套设施：郑州的写字楼配套设施较为完善，满足了企业和个人的日常需求。
调研数据显示，郑州市的写字楼配套设施包括餐饮、咖啡店、银行、会议室、停车场等，并且有些写字楼还提供了健身房、洗浴等特色服务。
6.市场趋势：郑州的写字楼市场未来将保持较高的增长趋势。
随着郑州经济的发展和人口的增加，写字楼的需求将进一步增长。
同时，随着办公环境要求的不断提高，写字楼的设施和服务将更加注重品质和细节。
四、调研结论郑州的写字楼市场规模较大，租金水平较为稳定，租赁率较高。
市场上的写字楼类型多样化，配套设施也较为完善。
随着郑州经济的发展，预计写字楼市场将继续保持较高的增长率。
五、建议1.拓宽写字楼项目的开发区域，尤其是在新郑市区域，以满足市场对办公空间的需求。
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郑州市商务办公楼市场租金特征研究
研究安排：
研究框架
1引言
1.1研究背景
1.2国内外研究综述及理论
1.2.1国外研究综述
1.2.2国内研究综述
1.2.3文献述评
2 郑州市商务办公楼市场情况分析
2.1郑州市商务办公楼市场总体情况
2.1.1郑州市商务办公楼市场的发展历程
2.1.2郑州市商务办公楼市场所处的等级概况
2.2郑州市商务办公楼市场分析
2.2.1宏观分析
2.2.2微观分析
2.2.3 香港、上海、成都和郑州商务办公楼市场分析比较3郑州市办公楼市场租金特征
3.1商务办公楼市场租金的确定
3.1.1构成商务办公楼市场租赁成本的因素
3.1.2确定租赁租金要考虑的因素
3.2郑州市商务办公楼市场租金的时间分布特征
3.2.1租金的差异性明显
3.2.2租金的时效性较强
3.2.3形成稳定租金的时间比较长
3.3郑州市商务办公楼市场租金的空间分布特征
3.3.1受区位的影响突出，区域性强
3.3.2租金在不同区位的表现形式多样
3.3.3影响租金水平的不确定因素多，价格差异较大
3.4小结
4影响郑州市商务办公楼市场租金特征的因素分析
4.1租赁价格水平和租金影响因素之间的关系
4.2郑州市商务办公楼市场租金影响因素的选取
4.2.1影响郑州市商务办公楼市场租金时间分布特征的因素的选取 4.2.2影响郑州市商务办公楼市场租金空间分布特征的因素的选取 4.3租金影响因素分析
4.3.1相关分析
4.3.2多元线性回归分析
4.3.3影响因素的程度分析
4.4小结
5 启示和优化方案
5.1供应量优化
5.1.1建立以需求为核心的供应机制，实现差别化供应
5.1.2加强了对新增供地的控制,规范了土地供应结构
5.1.3完善配套设施，消化现存空置率
5.2空间结构优化
5.2.1科学规划城市功能分区，推动城市经济发展
5.2.2加强市场引导，防止盲目投资
5.2.3 增加对交通建设投入，合理规划路网
5.2.4合理引导消费主体的需求，引导理性消费
5.3空间均衡优化
5.3.1关注市场调研,引导房地产理性健康发展
5.3.2丰富商务办公楼产品供应种类，避免同质化竞争
5.3.3制定差异化基础设施配套方案，分流部分区域的消费需求
6 结论
6.1研究结论
6.2研究局限
6.3研究展望。