郑州市全市房地产市场运行情况概述
2015年全国二线城市房价变动实证分析以郑州为例
2015年全国二线城市房价变动实证分析以郑州为例刘劲哲【摘要】With the development of social economy,the real estate industry development is facing all kinds of pressure.In the new market en-vironment,in order to achieve the healthy and stable development,China must maintain a sound and steady development of real estate,to ensure it plays a positive role in the development of nationaleconomy.Zhengzhou,as a central city of China,has a good geographical advan-tage.The reasonable development of Zhengzhou’s real estate is crucial for Henan and even the whole country.Through the analysis of the possibility of various economic indicators,the housing prices of 2015 in Zhengzhou will keep the upward trend and has the tiny possibility of decline or even collapse.%随着社会经济的发展，房地产业发展面临各种压力。
在新的市场环境下，我国经济要取得健康稳定的发展，必须保持房地产健康稳定的发展，确保房地产在国民经济发展中发挥积极的作用。
郑州市郑东新区未来30年规划
房地产区域市场分析：郑东新区未来30年内又一郑州一、区域概况1、区域范围界定郑东新区西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区，在未来20～30年内建成。
2、规划建设概况郑东新区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成。
每个组团把商业、服务、行政中心沿着环形公路布置，并通过环形公路的相互连接来联系组团。
CBD中央商务区以金融、办公、商务和居住功能为主；西北部面积约6平方公里的人工湖（龙湖），其周围为低层居住区；在伸入龙湖的半岛上布置CBD副中心，以旅游，居住为主；连接CBD和CBD副中心的为商业、文化城市中心轴线；在中心轴线运河两侧为多层居住区；物流中心、工业主要集中在“V”字型产业带内；此外，沿河流、湖泊、高速公路、环路、主干路规划有大面积的生态回廊绿地。
建筑。
除此之外目前在建的起步区面积33平方公里，整个中央商务区规划面积350公顷，以金融、写字间、商务等功能为主，计划建造60幢80米、120米以上的高层，还规划了写字楼、居民住宅区等相关房地产建设占地共3760公顷。
郑州国际会展中心、河南省艺术中心、连同湖中央400米高的锥形塔状建筑，将成为新区的3大标志性建筑。
郑东新区的规划最终方案把“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等先进城市规划理念进行了整合。
大规模、高规格的城市规划给房地产业提供了绝佳的发展机遇和展示平台，也决定了高起点、高档次是郑东新区物业的基本特征。
3、区域市政配套交通配套郑东新区规划道路230多条，截至今年9月底，起步区共建设道路91条（段），总长度约176公里。
其中，已通车道路44条（段），全长约97公里。
已开工的33座桥梁中，19座已基本竣工。
区内已开通43路、47路等5条公交线路。
今年年底前，起步区CBD 内环、外环、金水东路、农业东路、东风东路、黄河东路、中央大道、第三城市轴线、第四城市轴线等“两环八线”10条道路，要实现全面亮化。
郑州市人民政府关于印发郑州市整顿和规范房地产市场秩序实施方案的通知
郑州市人民政府关于印发郑州市整顿和规范房地产市场秩序实施方案的通知文章属性•【制定机关】郑州市人民政府•【公布日期】2002.11.22•【字号】郑政[2002]20号•【施行日期】2002.11.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文郑州市人民政府关于印发郑州市整顿和规范房地产市场秩序实施方案的通知（郑政〔2002〕20号）各县（市）、区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：市政府同意《郑州市整顿和规范房地产市场秩序实施方案》，现印发给你们，希认真遵照执行。
二○○二年十一月二十二日郑州市整顿和规范房地产市场秩序实施方案为认真贯彻全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议精神，促进我市房地产市场健康发展，根据建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房[2002]123号）要求，结合我市实际，特制定本实施方案。
一、指导思想和工作目标以江泽民“三个代表”重要思想为指导，坚持深化改革与加强法制并举，以法律、法规为依据，全面清理和查处房地产开发建设、经营、房屋拆迁、房地产中介、物业管理等方面的违法、违规行为和有关管理部门及其工作人员失职、渎职等行为，按照边检查、边整改、边处理的原则，标本兼治，使房地产市场各种违法、违规行为得到有效遏制，房地产市场秩序明显好转，保障房地产市场各方主体的合法权益，营造公平竞争、诚实信用、规范运作的市场环境，保护居民住房消费的积极性，促进我市住宅与房地产业持续、快速、健康发展。
二、组织领导为加强对全市整顿和规范房地产市场秩序工作的领导，市政府决定，由市政府领导和市房地局、计委、建委、经贸委、财政局、国土资源局、规划局、工商局、物价局、行政执法局、监察局负责人组成郑州市整顿和规范房地产市场秩序联席办公会议，负责监督、指导和协调全市整顿和规范房地产市场秩序工作。
郑州寺坡城中村改造规划方案定稿2021-35P
郑州寺坡城中村改造规划方案定稿2021-35P一、郑州房地产市场发展分析二、各区域市场概述三、项目区域环境分析四、竞争项目分析一、项目基础情况二、项目swot分析三、城中村改造的思考四、新地产、新思维――科技人居思路对本案的启示一、导入“科学地产”概念二、项目市场定位三、推广案名建议一、项目战略目标二、产品开发策略三、项目开发原则一、项目整体规划构想二、项目总体提升建议三、科技人居概念实施策略 2 寺坡城中村改造项目整体开发战略报告，是我司结合操作全国数百个房地产项目的专业经验以及国内成熟的大中型楼盘开发模式，基于我司对郑州市场进行缜密的调查分析后得出的正确判断，并结合郑州城市发展、当地人居状况、项目自身发展、项目核心概念以及市场竞争态势等多种因素制订的整体开发战略报告。
本案对项目市场、开发思路、项目定位、项目整体规划等方面进行综合性研究，鉴于本项目整体经济技术指标尚未定型等不确定因素，本案针对上述内容做出一个初步的研究与判断，在项目未来的开发过程中和营销阶段中所遇到的问题，届时还需更翔实、更具体的针对性方案来解决。
3 2021年房地产开发完成投资229.9亿元，比上年增长36.8％，其中住宅投资177.2亿元，增长41.2％；商品房新开工面积1176.2万平方米，比上年增长85.6％。
2021年商品房屋销售面积800.8万平方米，增长30.5％；销售金额231.3亿元，增长42.9％。
2021年8月，商品房销售均价3004元/m?0?5，2021年8月商品房销售均价3636元/m?0?5，环比增长21％。
郑州房价涨幅居中部城市前列。
随着城市框架的北扩东移；各区域间的住宅价价格价差距不大，表明郑州的房地产发展较平均。
郑州房地产市场板块各有特色、每个板块都由本区域内的重点项目带动。
北区和行政区将成郑州市房地产开发建设的热点地区。
外来房地产商的进入，特别是大型房地产商的圈地，加速了郑州房地产业的重新洗牌。
郑州市物价局、房地产管理局关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知-郑价公[2003]2号
![郑州市物价局、房地产管理局关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知-郑价公[2003]2号](https://img.taocdn.com/s3/m/1c58b152c950ad02de80d4d8d15abe23492f0340.png)
郑州市物价局、房地产管理局关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 郑州市物价局、房地产管理局关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知（郑价公[2003]2号2003年3月27日）各县(市)、上街区物价局(计委)、房管局及各房地产开发企业：根据《中华人民共和国价格法》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》(国发[1998]34号)和《河南省新建商品房价格行为规则(试行)》(豫价房字[2000]077号)文件精神，为进一步规范商品住房销售价格行为，营造公平竞争、诚实信用、规范有序的市场环境，促进我市住房建设健康发展，现就新建商品住房销售价格行为做以下具体规定：一、严格商品住房价格管理和开发成本监审，加强房地产价格调控1、商品住房销售价格，根据国家和省规定分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
城市建设拆迁安置房屋的出售价格实行政府定价，按保本原则核定；经济适用住房价格实行政府指导价，限价销售；享受政府优惠政策的普通商品住房视同经济适用房进行价格管理；其它商品住房实行成本监审制度，必要时规定利润限制幅度。
2、商品住房销售价格应以开发建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策规定制定。
商品住房销售价格的构成应包括：土地征用及拆迁补偿费；勘察设计及前期工程费；房屋建筑、安装工程费；开发区基础设施和公用设施配套建设费；企业管理费；贷款利息；法定税金；合理利润。
3、下列基础设施配套费应计入商品住房开发成本：小区规划红线以内与住房同步配套建设的供水、供电、供气、供暖、邮电通讯、消防、安防等公共基础配套设施建设，应按规定的或实际发生的费用列入房屋开发成本，一并计入房价。
郑州城市可进入性研究 (1)
10
商品住宅市场情况
郑州市区商品住宅供求比维持在合理水平，市场火爆，8月取消限购以来，成交量 明显回升，供求比0.33 。
郑州市八区商品住宅历年供求走势
160 140
近一年住宅市场火爆，成交较好，整体市场供不应求
2.50
2.00 120 100 80 60 40 0.50 20 0 0.00
单 位 ： 万 ㎡
排名 1 2
Байду номын сангаас
名称 上海 苏州
行政级别 直辖市 地级市
所属省份 上海 江苏
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2013年数据 上海市 43851 苏州市 41143 南京市 39881 杭州市 39310 无锡市 38999 长沙市 33662 南通市31059 武汉市 29821 合肥市 28083 郑州市 26615
兼顾西部发展方向
依托郑州国家高新技术产业开发区和荥阳、上街、巩义等 城，加强与偃师、洛阳的衔接，形成郑洛城市工业走 廊，重点发展高新技术产业和建材、煤炭、铝加工、 制药、电缆、机械、化工等产业。
主要向东、东南两个方向展开。 东进
东部方向：依托郑东新区、国家郑州经济技术开发区、河南出口 加工区、郑汴产业带，推进与开封对接，重点发展现代 服务业及先进制造业。 东南方向：依托航空港、新郑州站综合交通枢纽和国家干线公路 物流港，大力发展航空、铁路、公路联运，重点发展航 空物流、保 税物流等现代物流业，推进与许昌对接。
60
8000
： 元 / ㎡
调控到来前，成交量价高
7500
20
7000
0
数据说明：不含保障类因素 12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 14.01 14.02 14.03 14.04 14.05 14.06 14.07
郑州市房地产行业商品房销售管理办法
郑州市房地产行业商品房销售管理办法第一章总则第一条为规范郑州市房地产行业商品房销售行为，保障消费者合法权益，促进房地产市场健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法适用于郑州市行政区域内房地产开发企业（以下简称“开发企业”）销售商品房的活动。
第三条郑州市住房城乡建设局是本市商品房销售的主管部门，负责本办法的实施和监督。
第二章销售条件第四条开发企业在销售商品房前，应当取得以下条件：（一）土地使用权证；（二）建设用地规划许可证；（三）建设工程规划许可证；（四）建设工程施工许可证；（五）商品房预售许可证或商品房销售许可证。
第五条开发企业应当按照批准的规划和设计文件进行建设，不得擅自变更。
第三章销售行为规范第六条开发企业在销售商品房时，应当遵循公开、公平、诚实信用的原则。
第七条开发企业应当在销售现场公示以下信息：（一）开发企业名称、地址及联系方式；（二）商品房预售许可证或销售许可证；（三）土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；（四）商品房销售价格和计价方式；（五）商品房的结构、户型、面积等基本情况；（六）公共设施和配套设施的设置情况；（七）法律、法规规定的其他应当公示的信息。
第八条开发企业不得有以下行为：（一）发布虚假信息，误导消费者；（二）捆绑销售或者附加不合理条件；（三）哄抬房价，扰乱市场秩序；（四）未取得预售许可擅自销售商品房；（五）法律、法规禁止的其他行为。
第四章合同管理第九条开发企业与购房者签订的商品房买卖合同应当符合国家和本省的相关规定，并明确以下内容：（一）当事人的名称、地址及联系方式；（二）商品房的基本情况；（三）销售价格及支付方式；（四）交付使用条件及日期；（五）公共设施和配套设施的交付使用情况；（六）保修责任和期限；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。
第十条开发企业应当自合同签订之日起30日内，将合同副本报主管部门备案。
郑州市房产税实施细则
税收政策变化
调整原因
市场需求变化、财 政收支状况
调整方式
逐步过渡、全面实 施
影响范围
纳税人所得、税收 基数
纳税人义务
申报义务
如实申报房产信息 确保税收透明度
缴纳义务
按时足额缴纳房产税 维护国家税收稳定
修订细则
01 修订原因
市场需求变化、税收政策调整
02 修订内容
税收征收标准、申报流程变更
03 执行时机
按评估价值征收
另一种征税方式是按照房 屋的评估价值进行征收， 评估价值高的房产缴纳的 税款也相应增加。这种方 式可以更精准地根据市场 价值确定税款金额，确保 富人多缴纳。
按评估价值征收
01 精准性
根据市场价值确定税款，避免漏税
02 公平性
高价值房产需缴纳更多税款
03 市场参考
评估价值反映市场实际情况
● 03
第3章 郑州市房产税的征税 方式
按面积征收
房产税的一种征税方式是 按照房屋的建筑面积进行 征收，面积越大，税款也 相应增加。这种方式可以 更公平地对待各类房产， 确保按照实际占地面积来 确定税款金额。
按面积征收
公平性
面积大的房产缴纳 更多税款
简便性
面积易于测量，征 收流程简单
透明度
根据实际面积公开 计算税款
房产税的概念
房产税是指对房地产单位 及其使用权所征收的税收， 是财政收入的重要来源之 一。
房产税的意义
促进资源配置 优化
提高房地产市场效 率
实现公平纳税
促进社会公平正义
增加地方财政 收入
为地方政府提供更 多财政支持
房产税的征收范围
01 住宅
包括普通住宅和高档住宅
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
目 录
【最新资料,Word 版，可自由编辑！】
2011年8月份各区域商品住房批准预售情况表
/平方米
“0”代表未批准预售，其它作类似解释。
2011年8月份各区域商品住房销售情况表
“0”代表未销售，其它作类似解释。
2011年8月份各区域办公用房批准预售情况表
2011年8月份各区域办公用房销售情况表
2011年8月份各区域商业用房批准预售情况表
2011年8月份各区域商业用房销售情况表
2011年8份各区域住宅二手房成交情况表
区、中原区，其中金水区成交量为万平方米，占比42%；其它区域成交量较少。
2、各区域中住宅二手房成交均价最高的为郑东新区，均价为8070元/平方米, 主要由于一方面该区绿化好、水清路宽、车辆少、配套设施齐全以及低密度的居住环境吸引了众多高端人群的云集；另一方面该区已渐成规模，住宅日益稀缺，价格随之上扬；还有就是郑东新区属新建区域，该区域内二手住房房龄较短，相当于新房中的现房，更受消费者喜欢，因此价格与新房价格相差不多。
2011年8月份郑州市市区房地产
抵押情况报表
(数据来源：郑州市房地产抵押管理办公室)
郑州市市区房地产运行
情况走势图
1、商品房/住宅批准预售情况：
2、商品房/住宅销售面积情况：
3、商品房/住宅销售价格走势情况：
4、非住宅批准预售/销售情况：
5、二手房成交面积及价格走势情况：
8月二手住房成交面积万平方米，二手住房成交均价4930元/平方米。
2011年1-8月郑州市全市房地产市场
运行情况概述
1-8月郑州市全市商品房累计批准预售面积万平方米，较去年同期上涨了%；商品住宅累计批准预售面积万平方米，较去年同期下降了%。
其中郑州市市区商品房累计批准预售面积万平方米，较去年同期下降了%；商品住宅累计批准预售面积万平方米，较去年同期下降了%；非住宅累计批准预售面积万平方米，较去年同期上涨了%。
1-8月郑州市全市商品房累计销售56783套（间），较去年同期下降了%；商品房销售累计面积万平方米，较去年同期下降了%；商品房累计销售均价为6544元/平方米，较去年同期上涨了%。
其中郑州市市区商品房累计销售40662套（间），较去年同期下降了%；商品房销售累计面积万平方米，较去年同期下降了%；商品房累计销售均价为7965元/平方米，较去年同期上涨了%。
1-8月郑州市全市商品住宅累计销售46920套（间），较去年同期下降了%；商品住宅累计销售面积万平方米，较去年同期下降了%；商品住宅累计销售均价为5304元/平方米，较去年同期上涨了%。
其中郑州市市区商品住宅累计销售32191套（间），较去年同期下降了%；商品住宅累计销售面积万平方米，较去年同期下降了%；商品住宅累计销售均价为6373元/平方米，较去年同期上涨了%。
郑州市市区非住宅累计销售8471（间），较去年同期上涨了%；非住宅累计销售面积万平方米，较去年同期下降了%；非住宅累计销售均价为13014元/平方米，较去年同期上涨了55%。
1-8月郑州市全市二手房累计成交19093套（间）,较去年同期下降%；二手房累计成交面积为万平方米，较去年同期下降了%；二手房累计成交均价为3862元/平方米，较去年同期上涨了%。
其中郑州市市区二手房累计成交14544套（间），较去年同期下降了%；二手房累计成交面积为万平方米，较去年同期下降了%；二手房累计成交均价为4766元/平方米，较去年同期上涨了%。
郑州市市区住宅二手房累计成交13995套（间），较去年同期下降了%；住宅二手房累计成交面积为万平方米，较去年同期下降了%；住宅二手房累计成交均价为4624元/平方米，较去年同期上涨了%。
备注：二手房均价以市场评估价为计算依据。
（数据来源：郑州市房产档案和信息中心）
2011年1-8月国内部分城市
房地产市场数据
1、商品房/住宅批准预售情况：
注：各城市住宅累计批准预售面积同比分别为：合肥市%、长沙市%、南昌市%、南宁市%、深圳市%、武汉市%、郑州市%。
2、商品房/住宅销售面积情况：
注：各城市住宅累计批准预售面积同比分别为：合肥市%、长沙市%、南昌市%、南宁市%、深圳市%、武汉市、郑州市%。
3、商品房/住宅销售价格情况：
注：各城市住宅累计批准预售面积同比分别为：合肥市%、长沙市%、南昌市%、南宁市%、深圳市%、武汉市%、郑州市%。
4、商品房/住宅月末累计可售情况：
注：截止2011年8月底郑州市商品房累计可售面积为万平方米，同比上涨%；其中住宅累计可售面积为万平方米，同比上涨%。
5、二手房成交面积情况：
注：各城市住宅累计批准预售面积同比分别为：合肥%、长沙市%、南昌市%、南宁市%、深圳市%、武汉市%、郑州市%。
6、二手房成交价格情况：
注：各城市二手房累计成交价格同比分别为：合肥市%、长沙市%、南昌市%、南宁
市%、深圳市%、武汉市%、郑州市%。