如何当好业主代表

如何当好业主代表
业主代表工作质量的高低优劣，直接关系着工程质量的优劣，一项工程能否顺利进行，能否保质保量完成建设任务,业主代表起着至关重要的作用；这就要求每一位业主代表不仅要有丰富的专业知识和施工经验，更要有施工现场的组织管理、协调领导能力，具有深入现场的勤奋及良好的人品和较强的责任心。

因此，如何当好业主代表呢？
首先，应明确业主代表的工作内容，本人认为归纳起来主要有以下几个方面：
1、在公司各部门的领导下，在其授权的范围内，负责本合同段的监理管理工作，对其所属监理人员的工作进行管理、检查和协调，对公司各部门负责；
2、全面熟悉本合同文件、技术规范和施工图纸。

对施工过程中的施工进度、质量、安全环保等进行全面控制，对施工中出现的问题，按技术规范和合同的要求及时与监理沟通，要求监理提出切合实际解决问题的方案或措施；
3、审查本合同段内施工单位的阶段性施工进度计划(含年、季、月)，并跟踪落实；当施工单位实际进度与计划进度有较大偏差时，应向监理人员进行沟通；要求监理提出切合实际解决问题的方案或措施；
4、参加工地例会，及时了解掌握本合同段施工过程中存在的问题，跟踪落实各种指示、指令的执行情况，并收集施工现场资料，及
时向领导汇报现场施工情况；
5、按公司的规章制度定期不定期地对各监理单位的工作进行检查，对施工单位的安全生产、文明施工、工程质量等进行检查，发现问题要求监理及施工单位限期整改；
6、及时准确地传达上级部门的指示与要求及相关会议精神；
7、参与已完成的合格工程量计量、检查审核。

8、关注国内个时事、新闻及政治，尤其是当前的十八大会议精神要认真学习、领会。

如何做好业主代表的一点想法
业主代表，在建筑施工合同示范文本中定义为发包人派驻施工场地履行合同的代表。

按施工合同，业主代表就是发包人在施工现场履行施工合同代表业主行使自己权利和义务的全权代表。

我做过十多年的施工方项目管理工作，今年做了业主代表工作，接触了各样式的人与事。

对此，就如何做好业主代表谈点自己的想法，望领导批评指正。

一、业主代表要有良好的品格。

工程项目管理，作为业主是塔尖的人物，其项目管理贯彻整个项目的全过程、全方位，他是工程全权责任人和决策者。

这就要求业主代表有较高的水平，有较高的自身素质。

业主代表，在工地接触的都是施工单位和监理，再有是设计院、绿化、
管线、电力、质检站等单位的人员，他要对施工、监理和设计等的管理工作全权负责，要对公司负责。

业主代表在工地里是业主的代言人，也是一个工地的核心人物，他的作用直接影响了工程的进度、质量、安全和投资。

因而，业主代表应该有完美的人格，工作勤奋，善于沟通，处理问题果断，做事灵活善于变通，又不失原则。

这都为做好业主代表的工作奠定基础。

二、要有扎实的专业及管理知识
业主代表在现场很多情况下要做出工程上的决策：如工程的质量、造价、进度。

最后的买单者都是业主，因而，在现场，施工中可能会遇到技术复杂的问题，要借助自身的专业基本功来解决实际的问题，作为工程项目管理的一方且是最高的组织者的业主代表，他的水平和决策权利，直接影响了工程成功与失败。

我也曾接触过有的业主代表意而不决，遇事拿不定主意，给工程带来了很大弊病，也许是尚失了大好的天气，也许是尚失了很好的价格商机，当然这很多都是反应在施工单位上面，因为业主不能够及时的决策导致因为时间的拖延造成价格的上涨，也有因为时间的拖延而导致工期的拖延，进而失去了很有利的局势。

同时，现场的管理要求业主有广博的知识面和管理知识。

项目管理的各方都有自己的管理，施工的管理和监理的管理都代替不了业主的管理，管理的失误会给施工单位造成损失的同时也给业主自身带来了损失。

业主代表现场管理涉及了很多个方面，有
地基基础方面的，有结构方面的，有安装方面的，有造价方面的，有安全方面的，有管理方面的，有施工方面的，有监理方面的，有法律法规方面的，等等，一个好的称职的业主代表的知识面是很重要的。

因而，我认为，作为业主代表持证上岗及经验都是必要的。

我接触过一些业主代表，是业主单位聘请的一些无资格证管理人员，可能是些懂得一些基建的人员，有很多是曾经的司机、军人或者刚毕业的大学生等等，因为跟不上时代的发展和技术的更新，很难处理工程实施过程中的一些问题，使工程处于有法不能依的地步。

有的业主就是凭拍脑门办事，就因为是业主的地位，施工方、监理方也只能够是听之任之。

所以业主代表需要有扎实的专业及管理知识。

三、要有领导能力
这种领导能力能够使业主代表利于工程中的有力地位，很多的监理和施工项目经理，他们有着很多的现场技术，管理经验，很多时候，他们是看着业主的眼神行事，从能力上来讲，你的领导能力应该能够使他们服从与你，觉得你讲得无论从经济、技术及方案本身都很有道理，否则，有的业主代表也就是个现场的摆设，只能是利用自己的权利来迫使施工和监理来服自己。

如果碰到职业道德不是很好的施工项目经理，在碰到不负责任的监理，那么工程的质量是可想而知了。

四、业主代表要有良好的沟通能力
业主代表应该清楚，什么时候应该什么事情应该进行信息的沟通和交流，以便及时的发现和解决问题。

业主单位把现场的四控两管一协调，很多业主都是全权委托了监理，如果业主代表不掌握现场的情况，不进行及时的沟通，就很有可能使工程处于不利地位。

首先人都是有惰性的，这包括监理和施工。

我做过十多年的施工，了解很多情况下，业主代表的现场督促和沟通，能够使监理和施工方明了业主的意图。

在我国，很多情况下不按照合同去履行，使监理和施工方不明了业主的主要意图，当然这也和我国的国情有很大的关系，而业主代表则是个责任的承担者而已。

在工程实施过程中的检查，业主代表不能太细也不能太严，不能管的比监理还要多，大的原则把握好、底线控制好，其余的应该由监理去掌控去监管。

若业主代表管的太细太严比监理管的还多，施工、监理单位会有其它的想法（认为你在刁难他们或者是你想要好处），这个度如何把握，这是一门学问、是一个课题值得我们去研究与探讨，这方面我则应该加强学习，要从施工单位项目经理的角色转变过来，要学会怎样当业主，望领导能多指点指点。

五、业主代表要有丰富的实践经验
这个很重要，知识很多是来源于实践，现场很多的经验是书本里所没有的，这也就是很多的方法中有专家调查法之说，因为
这就是借助了经验。

有了丰富的经验，这在实践中就可以做到事前控制，未雨绸缪，事半功倍。

如果一个项目管理的工地，业主方、监理方、施工方，还包括设计方，在各自的经验上都很丰富，那么这个项目的成功机率就很高，当然这里的成功包括了质量上的，进度上的，造价上的，安全上的等等。

不能够以牺牲进度，或者是牺牲了质量，或者是牺牲了造价，或者是牺牲了安全为代价谈论所谓的成功，这几方面是相辅相成的，是矛盾的对立统一，应该站在全局的角度看这个成功的问题。

并不是业主主要就是花钱，就会有一个优质高效的工程建成，这里很多情况下是跟经验分不开的。

一个毕业不久的研究生不一定能够管理好现场也就是这个道理，但是你需要有个度有个底线有个基本原则。

六、业主单位要赋予业主代表应该有的权利（我不涉及这一条、
公司各级部门都非常支持）
业主代表在工地现场是代表甲方行使自己的权利，很多情况下都是决策的权利，比如材料的选择，比如很多方案涉及到了资金的使用，比如涉及到了设计变更等等，如果业主单位没有给现场业主代表应该有的权利，或者是虽然给了却是搞所谓层层要审批把关程序，架空了业主代表的权利，那么这个工地管理起来也不能够充分发挥业主代表应有的能力，也会使工程不会很好的顺利开展。

因为业主的一拖在拖，造成了施工单位的工期费用索赔事件也比比皆是。

这些都说明了责权利不对等，造成了施工合同的难以履行。

七、业主代表要不断的完善自己
完善自己包括不断的丰富自己的知识结构（特别是管理知识），不断的学习理论的知识，不断的丰富自己的实践经验，不断的完善自己的品格素质，道德的法律的人格魅力等等。

同时培养自己坚强的毅力，处理压力的能力，培育自己良好的人际关系，解决好突发事件的能力。

工程很多时候，工程受周边环境的影响很多，老百姓的干扰，周边的地理位置影响，台风，暴雨等等，很多是难以预料的，这就要求业主代表各方面的知识能够妥善的处理现场的情况，也是个天长日久累计经验的过程。

所以，做好业主代表并不是只有技术水平，或是只有责任心，或是只有管理经验就能够算是一个好的甲方代表，这是一个系统工程，也包括自身修为等等。

请领导指点、纠正！
陈胜
2012年12月5日星期三。