城市土地整理风险分析
土地整理项目工程风险防范策略分析
不 可 预 知 的不 确 定 性
、
。
可 预 知 的 不 确 定 性 包 括 资 金 的投 放 和
、
制 定 和 完 善 适 合 于 土 地 整 理 项 目 工 程 管 理 的 各 项 规 章 制度
使用 情 况 项 目 区 选 址 的 水 文 地 质 条 件
工
程 建设材料 的质
、
并 明确 责任 和 权 利
￡ V
U
0
一
r _ d
’
U
’
， l
La
n
d ＆R
e s o u rc e s
He
ra
ld
茹 廖 话磐
F 罗邓 零 啊 臻 墨 搿
，
_
寥
艘
缈
。
0
”
“
“
“
：
c
、
．
盔五 工 妇 幽 盆矗二业
卫 学众
陈文 明
郭
闯
刘建 国 长沙
4 10011 )
( 湖 南省 土 地 开 发 整 理 储 备 中心
湖南
拍
要
：
土 地 整理 是
， ，
条 件 的 变 化 工 程 进 程 中 的 突 发 事 故 项 目主 要 负 责 人 员 和
、
、
管理 人 员 的 调 离 等 这
，
一
切 归结 起 来 构 成 了 土 地 整 理 项 目 的
，
土 地 整 理 项 目按 计划 顺 利 实 施
。
再 次 就 是 对 在 项 目工 程 建 设
，
工程风险
。
，
。
其 次 加 强各 级 组 织 机 构 人 员专 业 技 能培
《土地储备运行中的风险及对策 风险对策》
《土地储备运行中的风险及对策风险对策》城市土地储备制度是一种创新，是城市土地改革的客观要求。
首先，有利于加强国家对土地供应的调控。
使得城市政府完全垄断了土地一级市场，土地储备机构，而且只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中，直接进行储备或经过开发后进入储备，然后按计划从储备机构出租和出让土地。
从而实现由政府控制城市建设用地的供应总量控制，调控新增建设用地的总量和开发成本，最终达到适时调控房地产市场的目的。
其次，有利于提高土地的利用效率，缩短房地产开发周期。
土地储备制度的建立使政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主。
成立土地储备机构以后，收购的土地全部由储备机构负责进行拆除、平整、配套和出让的前期准备工作，政府通过行政手段将闲置半闲置的土地、依法收回的违法用地、企业破产撤销等腾出的划拨用地都逐步纳入政府土地储备库，在此基础上政府统筹安排用地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资本化，有利于盘活存量、闲置土地。
第三，有利于进一步规范土地交易市场，避免协让出让中的暗箱操作，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。
原来的国有土地出让方式主要有招标、拍卖和协议出让三种，但以往协议出让土地要占全部国有土地出让量的60%--90%左右，其它两种出让方式所占比例相对较小。
土地储备制度的建立标志着政府出让土地将从协议出让为主转为招标拍卖为主，协议出让方式中存在的暗箱操作和不公平交易等将大为减少，有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易。
第四，有利于商业银行加大房地产金融业务员的市场拓展。
土地储备制度的实施意味着我国房地产市场今后将面临重新“洗牌”，从目前国有土地交易方式的变化看，招标和拍卖将提高房地产公司的土地受让成本，实力不强的房地产公司将面临“优胜劣汰”的选择。
银行利用实行土地储备的有利契机，利用与土地中心的合作关系，加强金融产品创新，为房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等全方位的综合金融服务，形成新的利润增长点。
城市土地储备制度存在的问题与风险
从各个城市 实践看 ， 当政府委托或授权 的城市 土地储备 机构实施对 城市土地 收购时 ， 质疑 ： 有人 在市场经济条件下 ， 政府凭什么 去限制土地 使用者转让土地 ？ 城市土地转让后 ， 政府 同样可 以收取土地出让金 ， 为什 么要限制企业 自行盘活土地？这样做有何法律依据？对于这些 问题 的提
推 出创业板市场一实现 主板 市场法人股与 公众股并轨 流通一发展企 业
［ ］ 刘健钧． １ 创业投资原理与方略［ ． ： Ｍ］ 北京 中国经济出版社 ， ０ ． ２ ２ ０
（ 责任编辑 ： 邱娅男 ） 第一作者简介 ： 张明华 ， ，９ ２年 ７月生 ，０ １年毕业 于天津 财经 男 １７ ２０
岛 、 等大 中城市相继成立 。０ １ ４ ３ 武汉 ２０ 年 月 ０日， 院颁布的《 国务 关于加
强 国有土地 资源管理的通知》 中指出 ， 为增强 政府 对土地市场 的调 控能
力， 有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度 。
城市土地储备制度是指 由城市政府委托 或授权的机构通过征用 、 收 购、 置换 、 回收、 到期 土地整理等方式 ， 将城市规划用地或 分散在用地者手 中的城市土地集中起来 ， 由政府授权或由政府委托的机构完成其房屋拆 并 迁等土地整治与开发等一系列前期开发工作后 ， 再根据城市土地年度供应 计划 ， 有计划地将其储备后的城市土地重新投人市场的制度安排。 建立城市土地储备 制度是 我国城市用地 制度的再一次创新 ， 是进一 步深化我国城市用地制度改革 的一种客观要求 。它有利于保护耕地 、 充 分发挥政 府的宏观调控作用 ， 化城市土地资 源配置 、 优 盘活存量 土地资 产， 防止 土地 资源的 闲置 和浪费 、 增加财政 收入 ， 筹集城市建设基 金 、 搞 好城市土地开发与整理工作 和保 障国有土地 资产的发展权 ， 促进社会经
关于土地一级整理
关于土地一级整理一、土地一级整理的意义随着大中型城市的土地成本在房地产开发中的成本比例越来越大，开发商开始寻找公开土地市场以外的土地来源，而做为国有土地所用权者的地方政府，对城市大量的旧城改造财政支持不主，于是催生出了土地一级整理的一级土地开发模式，其主要的操作模式为：1、划定区域，由政府出面，企业出钱，对城市旧城区或其他落后区域进行拆迁、基础设施建设等方面工作，参与土地一级整理企业投入的相关资金，做为专项资金，专款用于该项目操作，整理成本即为上市土地成本。
2、完成土地拆迁、整理等方面工作，达到国家相关法律法规规定的土地上市条件后，由政府对整理完成地块进行挂牌，出售土地所得是政府和一级整理企业的投资回本和投资收益的来源。
3、原则上，参与土地一级整理的企业，不得参加整理土地的招拍挂，但一般采取另组开发企业进行二级开发的方式，由一级整理企业参与二级开发。
（前提是一级整理企业有参与二级开发的意愿）土地一级整理的主要优点在于：1、有效的降低土地成本参与了一级整理的企业，在土地上市后，进行二级开发，取得土地后所支付的土地款中，将扣除该企业所应的的土地收益部分，相对于完全通过招拍挂市场拿地，能够有效的降低土地成本。
2、即使不参与二级开发，土地收益分成仍很可观即使一级整理企业没有参与二级开发的意愿，通过出售整理土地后所得土地款与政府收益分成，仍能达到较高的投资收益率。
3、启动资金要求不高，资金利用率较高根据项目规模不同，项目的启动资金要求也不同。
一般采取首期款项由企业支付现金投入土地拆迁，整理出多少，拍卖多少，然后将所得土地收益投入下一批土地整理的方式，滚动使用资金，实际资金利用率较高。
土地一级整理的主要风险点在于：1、土地拍卖收益低于预期，造成资金沉淀由于土地收益是一级整理项目的唯一收入来源，因此，一旦土地市场不景气，土地拍卖收益远低于预期，将是一级整理企业面临严峻的资金压力，对自有资金规模不大的企业来说，将会造成致命一击。
土地整治工程实施建设与验收存在的问题及其风险防范
土地整治工程实施建设与验收存在的问题及其风险防范摘要：土地整治工程为保障粮食安全、坚守耕地红线、促进和谐社会进程等方面都提供了有力保障，但土地整治毕竟是一项综合性较强的项目，涉及到较多因素，在实施建设与验收过程中还存在着较多亟待解决的问题。
本文针对土地整治工程实施建设与验收存在的问题，深入探讨了土地整治工程实施建设与验收的风险防范措施。
关键词：土地整治；实施建设；验收；风险引言我国人口密度较大，土地资源有限，土地整治是缓解人地矛盾、保持耕地总量及质量平衡的有效手段和途径，对保障国家粮食安全、统筹协调区域经济发展、实现土地资源优化配置具重大作用。
自１９９９年我国开始实施《土地管理法》，开始鼓励土地整理以来，我国土地整治事业发展迅猛，有关制度及管理方式经历了从实践探索到逐步规范的发展过程，通过土地整治项目的实施，极大地提高了我国的土地利用效率，促进了建设事业。
1土地整治存在的主要问题1.1土地浪费问题越来越多的产业园区占据了大量土地资源造成了土地浪费。
在我国的每个省份都分布着许多工业园区，有的地区一个区、县就有几个各种开发区。
在这些工业园区中一些道路、绿化就占据了大面积土地，严重的是有的开发区工业用地仅占园区面积的三分之一，在陕西省据初步概算，在各类开发区中低效率用低和没有被利用的土地有30万亩左右。
一些工矿建设用地不断向四周扩展，出现了大量的低效、闲置的土地。
1.2土地整治规划不完善目前，在我国土地整治具体工作中缺乏对环境、经济和社会文化等因素的考虑，存在一定的片面性。
土地整治工作缺乏技术人员，且对人力资源的分配不合理，难以充分发挥人才的作用。
在进行项目建设时，受前期工作不到位等影响，规划过程中经常存在项目变更的问题。
部分项目内容的变更幅度较大，影响了项目规划设计的合理性与完善性，还提高了工作难度。
1.3土地整治规划实施管理制度不健全从当前阶段来看，在土地整治规划实施管理方面较为粗放，没有建立系统的跟踪检查体系，在项目计划实施考核方面不够健全。
浅谈城市土地管理风险研究
浅谈城市土地管理风险研究摘要：近些年来，随着经济的发展，城市的建设规模越来越大，且越来越多的农村人口涌入城市，造成了城市用地的极大压力。
不仅如此，随着二胎政策的开放与进行，城市人口的增长将成大趋势。
城市化和工业化的进展虽说给人们的生活带来了极大的便利，然而人口与土地的矛盾也越来越明显。
因此，对于城市土地进行管理，并对其潜在风险进行研究对于我们能够更合理利用土地有着重大的意义。
关键词：城市；土地管理；风险；分析研究0 引言进入21世纪以来，科技得到了极大的发展，人们的生活水平也得到了很大的提高。
随着人们生活的稳定以及精神物质方面的提高，人均寿命也在增长，且每年的出生率居高不下，这导致了我们城市的用地紧张。
土地是我们人类赖以生存的基本保证，我们未来国家的进一步发展也离不开土地的合理管理利用。
鉴于此，更好完善土地管理的工作是大势所趋。
1 土地管理现状土地管理，它简单来讲就是为了能够维护土地制度，调整土地的关系，进而能够达到合理利用土地的一系列行动政策。
土地管理属于国家层，它是政府以及地方的行政主管部门依照相关的法律法规来对个人、单位的用地过程进行一定的组织和管理。
土地的合理管理，能够为人们的衣食住行带来很大的便利，同时在这交通拥挤的时代，土地的合理管理也能很大程度上舒缓交通，我国对于土地管理从20世纪初就开始了，这主要可以从以下三个方面来体现[1]：1.管理模式——自从建国以来，我们的土地管理主要经历了以下三个阶段：从1919年至1955年期间的统管时期（这期间主要是由中国人民共和国中央人民政府内务部地政司主管），从1955-1983年的分管时期（这期间，特别是在文革期间，土地的管理处于无序状态，遭到了极大的破坏），从1986年至今的统管时期（在这期间土地的管理职能得到了完善，全国各地实行一致的土地管理政策）。
2.管理制度——在土地管理发展的这段时间内，我国相继发布了众多土地管理政策，如根据《土地管理法》里面的政策制度，我们编制了土地利用的总体规划，并且设计了土地的合理用途，让土地管理更加合理化、人性化。
关于土地一级整理
关于土地一级整理一、土地一级整理的意义随着大中型城市的土地成本在房地产开发中的成本比例越来越大，开发商开始寻找公开土地市场以外的土地来源，而做为国有土地所用权者的地方政府，对城市大量的旧城改造财政支持不主，于是催生出了土地一级整理的一级土地开发模式，其主要的操作模式为：1、划定区域，由政府出面，企业出钱，对城市旧城区或其他落后区域进行拆迁、基础设施建设等方面工作，参与土地一级整理企业投入的相关资金，做为专项资金，专款用于该项目操作，整理成本即为上市土地成本。
2、完成土地拆迁、整理等方面工作，达到国家相关法律法规规定的土地上市条件后，由政府对整理完成地块进行挂牌，出售土地所得是政府和一级整理企业的投资回本和投资收益的来源。
3、原则上，参与土地一级整理的企业，不得参加整理土地的招拍挂，但一般采取另组开发企业进行二级开发的方式，由一级整理企业参与二级开发。
（前提是一级整理企业有参与二级开发的意愿）土地一级整理的主要优点在于：1、有效的降低土地成本参与了一级整理的企业，在土地上市后，进行二级开发，取得土地后所支付的土地款中，将扣除该企业所应的的土地收益部分，相对于完全通过招拍挂市场拿地，能够有效的降低土地成本。
2、即使不参与二级开发，土地收益分成仍很可观即使一级整理企业没有参与二级开发的意愿，通过出售整理土地后所得土地款与政府收益分成，仍能达到较高的投资收益率。
3、启动资金要求不高，资金利用率较高根据项目规模不同，项目的启动资金要求也不同。
一般采取首期款项由企业支付现金投入土地拆迁，整理出多少，拍卖多少，然后将所得土地收益投入下一批土地整理的方式，滚动使用资金，实际资金利用率较高。
土地一级整理的主要风险点在于：1、土地拍卖收益低于预期，造成资金沉淀由于土地收益是一级整理项目的唯一收入来源，因此，一旦土地市场不景气，土地拍卖收益远低于预期，将是一级整理企业面临严峻的资金压力，对自有资金规模不大的企业来说，将会造成致命一击。
土地整理整理报告范文
土地整理整理报告范文1. 项目背景土地整理是指对一定范围内的土地进行规划、开发和整理，以达到优化土地利用、提高土地价值和保护生态环境的目的。
本报告针对某地区的土地整理项目进行全面调研和分析，旨在为土地整理工作提供科学依据和决策支持。
2. 土地整理目标本次土地整理项目的目标是实现土地资源的合理配置，提高土地利用率，改善生态环境，促进经济发展。
具体目标如下：1. 实现土地开发与保护的平衡，确保经济效益和生态效益的统一。
2. 提高农田面积，增加农产品产量，满足粮食安全需求。
3. 合理规划城市用地，提高城市住宅和商业设施的供给能力。
4. 保护自然生态环境，提升生态景观质量。
3. 土地调查与评估结果根据对项目所在区域的土地调查和评估，得出以下结论：1. 该区域土地资源较为丰富，具备进行土地整理的基础条件。
2. 农田利用率偏低，有大量农田利用不充分或闲置。
3. 城市用地紧缺，需通过土地整理提供更多的城市建设用地。
4. 生态环境受到一定程度的破坏，需要通过土地整理加以修复和保护。
4. 土地整理方案在制定土地整理方案时，我们充分考虑了土地资源的特点和需求，提出了以下具体措施：4.1 农田整理方案在农田整理方面，我们拟定了如下措施：1. 耕地整理：对农田进行平整、排灌、培土等措施，提高农田利用效率。
2. 闲置土地利用：对闲置农田进行开垦和复垦，使其重新利用起来，并提供有效的承包和种植政策支持。
3. 科技支撑：加大对农业科技的投入和推广力度，提升农业生产效益和品质水平。
4.2 城市用地整理方案在城市用地整理方面，我们拟定了如下措施：1. 划定用地范围：根据城市规划和发展需求，明确不同区域用地的功能和用途，如住宅、商业、工业等。
2. 优化用地布局：通过调整和优化用地布局，提高城市用地的利用效率。
3. 加强土地管理和监管：加强土地使用权的管理和监督，确保土地资源的合理利用。
4. 支持城市更新：鼓励老旧城区的更新改造，提高城市的整体形象和功能。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
地产泡沫膨胀期间 ， 房地产市场普遍被看好 ， 市场的供应 量和需求量增大 ， 房地产价格上涨迅速 ， 房地产开发火热 ， 大
比如天 津海 河下游 开发有 限公 司在 响螺 地 区、大 沽船厂 量银行贷款进入房地产行业。地产泡沫破灭后 ，房地产市场 地区基础设施的建设 中，因规划的调整区域内路网加密 ， 该 严重供过于求 ， 房地产价格迅速下跌 ， 土地的闲置率和空房率 公 司对 已经施 工 完 成 的落 网进 行 加 密 和 已经 施 工 完 成 的迎 提高 ， 银行大量房地产贷款成为呆账、 坏账。
金， 包括各种公共基金、 社会基金 ， 如各种保险基金 、 离退休基
金、 养老基金等 ， 争取这些基金对土地储备进行投资 ， 以作为 资金筹措 了重要来源。 土地储备的操作流程大体是土地的收购一整理—储备一
摘要 ： 国城市化道路正在逐步加快， 我 城市土地整理以及一级土地市场开发也正在各地普遍展 开， 土地整理开发企业 在土地整理过程存在社会风险、 划调整风险、 规 财务资金风险、 效益风险、 地产泡沫风险、 政府干预风险等风险 因素，
只有正 确认 识 这 些风 险 才能在 企业 经营 管理 过程 中做到 主动 管理 、 主动 规避风 险 ， 城 市土地 整理 工作 可持 续发展 。 使
关键词 ： 市土地 整理 ； 险规避 ； 城 风 土地 开发 风险 ； 土地 市场
中图分类号：３ １ Ｆ２
文献标识码： Ａ
文章编号 ：０９ ２７ （０９０ —０ ９０ １０ － ３４２０ ）８０ ４— ２
目前城市土地整理工作包括区域内居民拆迁 ，老企业搬 出让 。一级土地开发的操作运营风险就是在以上过程中出现 迁， 基础设施建设等 。土地的一级开发存在 的社会风险、 规划 的 风险 。 调整风险、 财务资金风险、 效益风险、 地产泡沫风险、 政府干预 开发风险。 我公司受托承担了土地一级开发、 生地” 把“ 变 熟地 ” 的职能。如果将收购的“ 生地” 开发为“ 熟地” 的开发 风险等风险因素 ， 开发企业要做到健康可持续的发展， 就需要 成“ 尽可能的规避上述风险并 制定相应预案 在风 险发生时把损 成本过高， 导致土地收益减少， 就带来了土地的开发风险。 失降到最小。下面是我结合 日常工作中所遇到的情况对公司 积压风险。 它是实施中最大的内部风险。 从土地储备的数 土地开发过程中的风险的一点粗浅分析。
实施土地证券 越来越 大 ， 不可 预见费 用也 相应 增加 ， 主城 区范 围 内实 现 自 我 融法律法规 的健全为土地证券化提供了保障 ， 化具有很好的可行性 ；最后 ，可以积极争取社会上其他的基 平衡 的地块 越来越 少 。可见 ， 地储备 成本 的增 加 ， 大增加 土 大
了 当前 的预 期效 益风 险。
二 、 务资金风 险 财
土地储备属于资金密集型的业务 。在资金筹措上大部分 依赖银行贷款 ，而且银行贷款所 占比例相当高。同时地价随
市场的波动性较大 ， 而且利率也存在较大变动 ， 使一级土地
开发产生较大利率风险。 城市土地储备的启动需要 巨额资金。
三、 效益风 险
土地收购成本的增长。 由于拆迁新法的实施 ， 使土地收购 可预测 的 现金流 ， 可 以将土 地 收益 分 摊于 整个 资产 且 成本加大 ， 具体表现在：１拆迁补偿标准提高 ， （） 导致拆迁成本 稳定 的 、 存活期 ，为储备土地证券化提供了重要 的市场基础且经济金 提高 ；２拆迁 周期 大大延 长 ， 金成本 大 幅增 加 。 （） 资 拆迁 的难度
２ ０ 年第 ８ ０９ 期 （ １９ 总第 期） １
中国高新技术企业
Ｃｈ ￣ ｈ—ｔｅ ｎｅｐ ｌ ｍｅ ｉ ｅ ｈｅ ｔｒ ｒｓ
Ｎ ０ ． ２０ ９ ８． ０
（ ｕｎ ｌｉｅ ＮＯ．１） Ｃ ｒｕ ｔ ｔ ａｖ ｙ １９ ，
城 市 土地 整 理 风 险 分析
陈艳 国
（ 天津海河下游开发有限公司， 天津 ３０ ５ ） ０４ ０
一
量方面分析 ， 土地储备库存的土地储备数量不可太少 ， 也不可 太多 。土地储备太少， 不能满足市场的需要调 整风 险
场 的 目的 。土 地储 备太 多 ， 将带来 土 地和资 金 的双重 积压 ， 造 土地储备是在一定 的土地利用方式与利用强度下进行 成土 地储 备成 本增 加 。 的 ， 地块 的价格 与 出让 方式很 大程 度 上受 城市规 划 、 储备 土地 出让 险 。 风 出让风脸 之—是 土地交易 “ ” 部分地 块不 流拍 ， 使 规划所划定 的用地性质、 容积率等限制， 如果在地块被储备而 能实删 晚 利转让， 结果会导致地价低于成本出售或土地积压。 未出让期间 ， 城市规划 、 土地利用总体规划进行 了修订 ， 导致 五、 地产 泡沫风 险 用地性质 、 容积率变化 ， 或土地政策与城市建设方针变动 ， 甚 至地 方行 政 部 门职能 变 动与行 政 领 导变 动 ， 都可 能 引起 土地
宾大道二期进行改线都增加了基础设施 的投资。塘沽区响螺 湾 中心 商 务商 业 区 内外 省市 地 块 的零 出让 也 让 土 地 整 理成
本难 以收 回 。
六、 结语
应 以科学的发展观指导土地工作 ， 统筹好各方面利益。土 地储备综合体现 了“ 五个统筹” 的要求 ： 土地储备的内容涉及农 村土地与城市土地， 关系到农村居民与城镇居民的长治久安及 利益保障 ；土地储备为区域发展与社会经济发展积累大量资 金， 为城市建设、 城市竞争力提升等做 出突出贡献 ； 日常工作 在 中以“ 五个统筹 ” 的科学发展观为指导 ， 综合考虑各方面要求 ， 积极做到协调发展、 均衡发展、 可持续发展与全面发展。 第一 ， 提高公司 自有资金 比例 ， 以便滚动使用 ， 以保证土 地储备制度的 良性运行； 其次 ， 因为公司的土地开发能够产生