国外城市土地整理及对中国合理用地的启示
国外城市土地节约集约的经验及启示
国外城市土地节约集约的经验及启示目录一、内容概括 (2)二、国外城市土地节约集约概述 (2)三、国外城市土地节约集约的经验分析 (4)3.1 规划与立法保障经验 (5)3.2 市场机制与土地价格调控经验 (6)3.3 土地利用效率提升经验 (7)四、国外城市土地节约集约的启示与借鉴 (8)4.1 强化土地利用规划与立法保障建设 (9)4.2 完善土地市场机制与价格调控机制 (10)4.3 提升土地利用效率与技术创新应用 (11)4.4 加强公众参与与监督机制建设 (12)五、不同国家城市土地节约集约实践与对比分析 (14)5.1 美国城市土地节约集约实践分析 (15)5.2 日本城市土地节约集约实践分析 (16)5.3 新加坡城市土地节约集约实践分析 (17)5.4 中外城市土地节约集约对比分析 (18)六、我国城市土地节约集约发展策略建议 (19)6.1 完善土地利用规划与立法体系 (20)6.2 加强土地市场建设与价格机制改革 (21)6.3 提升土地利用效率与技术创新应用水平 (22)6.4 强化公众参与和部门协作机制建设总结与展望 (24)一、内容概括本文档主要探讨了国外城市土地节约集约的经验及启示，旨在为我国城市土地资源的高效利用提供借鉴。
通过对多个国家城市土地节约集约的案例分析，总结了其在土地利用、规划管理、基础设施建设等方面的成功经验和做法，并针对我国城市土地节约集约提出了建议。
国外城市土地节约集约的成功经验：包括土地利用高效化、规划管理精细化、基础设施建设绿色化等方面。
国外城市土地节约集约的启示：如坚持科学规划、注重生态保护、加强政策引导等。
对我国城市土地节约集约的启示和建议：包括完善土地利用规划体系、推广绿色建筑理念、加强基础设施建设等。
二、国外城市土地节约集约概述立法保障：许多国家通过制定严格的土地管理法规和政策，为土地节约集约提供了法律依据。
美国的《城市土地使用法》规定了土地使用的最低标准、土地分配的原则和程序等；英国的《土地管理法》则对土地征收、转让和保护等方面进行了详细规定。
国外土地征用制度比较及对我国的启示
维普资讯
【 地 问题】 ｉ
◎孟繁 元 熊建华 李 晶
在国外 ， 由于大 多数发达 国家实行 土地私有制 ， 土地可以 力。通过职业培训 ， 劳动者的素质得到 了提 高 ， 而有利于劳 从
在一 定程度上缓解 了失 业问题 ， 对失地 农民的就业 自由买卖 ， 所以使用土地 可以通过 市场 的方 式来解 决 ， 并不涉 动者就业 ， 及政 府征 用土地 问题 ， 但处于公 共利益的需要 ， 政府也是 可以 培训成为美国社会保障不可缺少的重要组成部分。 征用土地的。 些国家一般都建立了比较健全的征地制度 ， 这 虽 然他们实施的力度和方法不 一 ，但都有严格的法律和 征地程
的需要 ， 而且要在充分尊重和 保障农民合法权益的前提下 ， 以 很高的。征地部 门必须 证明该项 目是“ 一个令人信服的符合公 平等 、 自愿 、 互利 的原则 ， 在征地双方平等协商基础之上 ， 按照 众利益的案例” ，比如证明该项 目所带来的好处超过某些被剥
土地的市场价格进行补偿 ， 并对失地农 民以后的生活问题（ 如 夺 土地的人受到的损失。 当议会确认土地的使用 目的是有利于 社会保障 、 劳动就业等 ） 出＿ 系列安排 。 作 公众利益后 ， 用地部门可以依法获得强制征 用土地的权力 。法
Ｏ 不得征用私有财产供公共使用 。” 这就意 味着 ， 土地征用必须 购土地法 》实施的第二个 月 ，拆 迁户可以得到 ｌ％的额外补 具备三个要 件 ， 即正当的法律程序 、 合理补 偿、 共使用。 公 关于 偿 。英国的土地征用补 偿范围包括 ： １土地（ （） 包括建筑物 ） 的
日本城市土地的集约利用及其对我国的启示
日本城市土地的集约利用及其对我国的启示作者：暂无来源：《上海城市管理》 2010年第5期日本是一个土地资源紧缺的岛国。
对日本人而言，城市土地的集约利用是一个与城市规划、城市建筑及城市基础设施等方面有着密切关系的问题。
本文将对日本城市土地集约利用的发展情况、土地利用理念及法律法规等作分析介绍，以期对我国的城市土地集约利用起到某些启示作用。
一、日本城市土地集约利用的阶段与特征日本的土地集约利用有一个变化过程，明治维新以后，城市化进程日益加剧，大量人口集中到东京、大阪等大城市，各种工业作坊在城郊附近大量涌现，随之而来的是高密度住宅群的出现。
也就是说，那一阶段的土地集约利用只是解决人们的居住问题，属于自然的高密度的土地利用。
二战后，东京大量房屋被毁，整个城市住宅极端匮乏。
政府意识到不可能完全依靠民间力量来解决住房问题，于是开始大规模建设公营住宅、金融公库住宅及公团住宅等来解决城市社会住房难的问题。
上世纪50年代后期，大量农民涌入东京、大阪等大城市，大量木结构公共住宅突然间在市中心地区蔓延，同时，住宅用地无限制、无计划地向城郊扩张。
这是现代城市住宅及住宅地发展的代表性现象。
上世纪60年代，一些开发商开始大规模的土地开发，一直延伸到市内上班所能达到的城市周边最远的地区，给城市郊区生态环境带来严重破坏。
地价上涨使得建筑物的宅基地面积越来越小，房屋与房屋之间的间距几乎没有，有些地方只能靠棋盘一样的道路出入。
1970年日本政府对城市居民进行了住房问题的调查，希望拥有产权房的人全国平均为40%，东京却达47%，而在希望拥有产权房者中能够买得起房的却连一半也不到。
为了满足居民的需求，并能集约利用土地，日本民间出现了商品公寓住房的销售市场，而且房价可以按揭。
这样，原来房子与房子之间的空地没有了，同等面积的土地建筑面积明显增加了。
这一住房市场吸引了许多开发商，在关西地区，城市郊外大量土地被用于这类无序的住宅建设，城市周边地区不断被蚕食。
国外土地制度与管理及对我国的启示
(1)加强与联合国粮农组织、世界银行等国际组织的技术合作。
粮农组织是《自愿准则》的实际推进主体，《自愿准则》制定过程实现了充分的包容性与参与性，准则内容反映了国际社会的主流关切与权属治理的基本趋势。
而世界银行是对土地权属治理领域干预措施数量最多的国际机构之一。
中国农村土地权属关系复杂，世界银行则在土地权属治理领域积累了较为丰富的经验与技术，因此，可通过政策咨询、研讨会、培训等形式与世界银行开展合作，借鉴国际通行做法，探索科学可行的登记模式与地籍调查测量方法。
(2)学习发达国家的先进经验，总结土地确权方法。
美日等国家对农村土地的宏观管理制度可谓结构科学、体系完整、规范确定、操作性强，是农村土地确权工作的根本。
中国可以借鉴美日等国农村土地确权管理的经验，着力进行改革。
但中国是社会主义国家，农村土地不能走私有化的道路，农村土地确权改革路径也要符合本国国情，不能完全照搬其他，要在学习先进经验的同时，取其精华，建立具有中国特色的土地确权体系。
(3) 制定系统科学的土地确权登记法律体系。
我国现阶段关于土地登记的法律文件中，有诸多法律概念不统一，严重影响了土地确权登记制度的构建。
例如，对于“变更登记”的使用，不同规定中进行了不同的界定。
广义上的变更登记既包括主体变更的转移登记，也包括主体不变而物权内容、客体等变化的登记；狭义的变更登记仅指主体不变时而物权内容、客体等变化的登记。
目前，《土地登记办法》、《林木和林地权属登记管理办法》等文件中使用广义的“变更登记”，而《农村土地承包经营权证》管理办法对“变更登记”进行了特定使用，仅有“采取转让、互换方式流转土地承包经营权的”才进行变更登记。
(4) 完善农村土地国家宏观管理制度。
中国农村土地管理应加强政府领导，规范组织管理，明确职责分工，要求各部门积极配合参与，给予财政支持，保证经费预算与落实，积极稳妥推进农村土地确权登记各项工作。
政府建立全市农村产权制度改革联席会议制度，负责安排部署全面工作，将农村承包土地确权颁证作为农村产权制度改革的重要工作任务，明确主要领导负总责、分管领导亲自抓的工作推进机制，确定专门机构，充实人员，落实经费，并建立分片指导、信息报送和督察通报制度。
国外土地流转制度及对我国启示
国外土地流转制度及对我国启示国外农村土地产权边界明晰，市场调节流转，土地买卖和出租自由，流转方式有租佃制、自寻使用者出租、通过中介出租等，政府还采用法律政策，鼓励和引导家庭农场适度扩大经营规模。
因此，对正处于创新时期的中国土地制度，在实践中还应适当借鉴国外经验，以使农村土地流转工作健康发展。
1国外土地流转概况政策举例1.1征用政策1.1.1美国的土地征用制度美国法律规定：政府因发展公共事业而征地，个人要做出让步，但是，政府必须提出需要征地的充分理由，以及不低于市场价格的足够补偿。
由于美国是典型的土地私有制国家，所以通过给予合理补偿来征用土地实际上就是购买土地，是一种市场行为。
美国土地征用补偿标准是根据土地被征用时的市场价格为基准，加上土地可预期的未来价值，并充分考虑土地所有者的利益而加以补偿。
为了避免政府操纵征地过程，确定给农民的补偿一般通过独立的市场中介组织，如资产评估公司等对土地的价值进行评估。
在对失地农民的安置问题上，美国非常重视教育和职业培训在社会保障中的作用，加强对农民的培训，增强失地农民再就业的能力。
1.1.2英国的土地征用制度在英国，当议会确认土地的使用目的是有利于公众利益后，用地部门可以依法获得强制征用土地的权力。
法律规定只有法定机构才有有强制征地权，如地方政府或政府中负责经济振兴的部门。
在英国，征地拆迁户都会按照到其受损利益的市价为标准以及额外补偿做出的赔偿。
一般来说，征地拆迁户在此基础上，在《强制征购土地法》实施的第二个月，拆迁户可以得到10%的额外补偿。
征地农民的安置由征地部门与开发商通过谈判实现，通过重新安置拆迁户减少开发商赔偿金额，也使被征地拆迁户得到合理的补偿。
1.1.3日本的土地征用制度日本实施征地的主体资格必须得到建设大臣或者相应都道府县知事的批准，严格按照《土地收用法》、《河川法》等规定的公益性设施建设进行审批。
征地补偿金额为市场价格乘以物价变动修正率，征地必须在政府的严格监视下进行，双方按照市场价格进行交易，只有在正常交易受挫时才动用征用程序。
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示
论美国的土地发展权制度及其对我国的启示一、美国土地发展权制度的来源美国土地发展权制度的建立是为了应对二十世纪上半叶经济迅猛发展、城市化速度加快以及人口大量增加所带来的一系列问题，如城市污染、耕地锐减和环境保护等。
这个时期，城市的急剧扩张占用了大量农地，给城市周边的土地，特别是耕地的保护带来了巨大压力。
在地价快速上升的同时，农用地迅速减少，这在美国东部的佛罗里达州和西部的加利福尼亚州尤为明显。
为了解决这些问题，美国政府开始学习德国的土地用途管制做法，并加强了对土地利用的管理。
美国土地用途管制的主要内容是规范土地利用，控制土地利用容积率，以控制城市规模的不断扩大，保护农地特别是耕地，同时保护环境。
1936年，美国联邦政府出台了《水土保持和国内生产配给法》（Soil Conservation and Domestic Allotment Act），这是美国土地发展权制度建立的重要法律基础。
由于美国是联邦制国家，州政府在土地利用管理方面也扮演着重要角色。
各州政府在土地利用管理，特别是农地保护的立法上，制定了更加具体和详细的法规。
美国土地发展权制度的来源是为了解决经济发展和城市化进程中的土地利用问题，通过强化政府对土地利用的管理，保护农地和环境，实现土地资源的可持续利用。
二、美国土地发展权制度的运作美国土地发展权制度主要通过两种方式运作：土地发展权购买（Purchase of Development Rights，PDR）和土地发展权转移（Transfer of Development Rights，TDR）。
土地发展权购买是指政府或非政府组织通过购买土地所有者的发展权，限制土地的非农开发，以保护农地、自然资源或历史遗迹。
在PDR机制中，土地所有者自愿将土地的发展权出售给政府或非政府组织，并继续拥有土地的所有权和使用权。
政府或非政府组织则通过支付补偿金来购买这些发展权，从而确保土地按照既定的用途得到保护。
ID467-海外土地整理实施经验以及对我国的启示
海外土地整理实施经验以及对我国的启示张小平林坚（北京大学城市与环境学院，中国北京100871）摘要：随着我国进入城镇化、工业化快速发展时期，各种类型的土地利用需求量日益膨胀，对于耕地资源极为稀缺的中国提出巨大的压力与挑战，为此对土地整理提出迫切需求。
土地整理对于缓解我国的人地关系、满足用地需求、促进新农村建设、城乡统筹发展、优化城市空间结构以及城乡土地节约集约利用起着积极作用。
本文旨在对德国、加拿大、日本、美国和我国台湾地区等海外地区的土地整理的实施经验进行归纳和总结，以期对我国土地整理有所启示。
关键词：土地整理理念实施经验启示1、土地整理的背景分析1.1现在土地利用中存在问题在我国城市化、工业化快速发展的过程中，出现了城市包围农村的现象，导致城乡交错带的农村用地效率地下、基础设施差、内部功能杂乱等问题；很多地方，例如北京等地，出现了农村人口下降但是农村建设用地不降反涨的不合理的现象；城市建设用地存在结构不合理、效率低下、快速扩张等问题；土地荒漠化现象严重，未利用地再开发难度大；农村灌溉设施老化，沟河淤积，田块零散并且不规整，致使农业规模经营受到一定程度的影响；大中型重点工程占地量大，耕地占补平衡难以落实。
1.2耕地保护的压力十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
为了确保粮食安全，缓解人地矛盾，国家提出了要坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度、以及提出了18亿亩耕地红线的硬性指标。
随着我国进入城市化、工业化的快速发展时期，对土地提出更大的要求和挑战，基本农田保护、耕地保护、粮食安全面临更大的压力。
1.3城乡统筹、新农村建设的需要城市和乡村是相互联系、相互依赖、相互补充以及相互促进的，农村发展离不开城市的辐射和带动，而城市的发展也离不开农村的促进和支持。
国家城乡统筹和新农村建设等政策的提出，对城市和农村都带来了发展机遇，同时对城市和农村的土地利用提出要求，城市和农村土地整理对城市和乡村的发展都是有利的，同时也为新农村建设提供了良好的平台。
国外城市更新实践模式及对我国的启示
国外城市更新实践模式及对我国的启示城市更新是当今世界各国城市发展中的重要实践活动，已成为全球性的运动和城市发展策略。
城市更新是通过解决影响甚至阻碍城市发展的问题，对城市退化现象采取的干预措施，以促使城市“新陈代谢”。
国外城市更新历时较长，是各个国家城市化发展到一定阶段要解决的历史问题。
总体来看，国外城市更新实践取得了积极进展，积累了一定经验，也存在一些问题，值得高度重视和深入研究。
本文主要梳理总结国外城市更新实践模式，并进行比较分析，在此基础上，提出可供我国借鉴参考的有益启示和建议。
一国外典型国家城市更新的实践模式总结（一）英国城市更新第一次工业革命极大地推动了英国生产力的发展，也让英国成为最早开始城市化的国家之一。
随着城市人口数量的增加，城市环境面临的诸多问题日益显现，成为城市更新的基础背景。
英国的城市更新历经了20世纪30年代的清除贫民窟计划、二战后新城建设计划、20世纪60年代末转向住宅整修和改善以及中心区商贸区的复兴、从20世纪80年代开始过渡到“自下而上”的“社区规划”方式等不同发展阶段。
1.建立财政补贴制度20世纪30年代的清除贫民窟运动以及二战后大规模的住房短缺时期，政府为大规模的住房拆迁重建提供住宅客体补贴，以消除住房短缺状况，提高市民的居住质量。
20世纪60年代，住房政策逐步转向住房整修和改善，此阶段政府转向主体补贴，将补贴对象改为需要住房改善的市民。
20世纪80年代，随着公共支出大幅减少，社会建房受到指责。
受郊区化的影响，英国内城开始衰落，为了弥补城市建设资金的不足，英国政府注重将私人投资吸引到内城改造中来，为此，英国专门成立城市发展基金，主要对计划内的改造项目进行补偿，以弥补改造收益的不足，以此调动私人投资的积极性。
2.成立城市开发公司城市开发公司隶属英国环境部，环境部在极度衰退的内城划出指定区域，成立开发公司。
城市开发公司可通过环境部赋予的权利合法获得有价值的国有土地，由公司负责经营，地方政府不得过多干预。
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资金短缺是城市发展的重要瓶颈, 而城市土地整理 技术可以在很大程度上突破这种瓶颈。城市土地整理是 城市边缘区土地所有者都拿出一部分土地用来发展公 共设施用地等( 在日本, 这个比例通常为30% ; 土耳其为
35% ) [ 13, 18] , 改善社区条件和环境。这样, 即使城市土地 所有者拥有的土地数量会减少, 但是他们拥有剩下的土 地会大幅度地升值, 总价值还会高于未经整理时的土地 总价值。因此, 国外城市土地整理不需要巨额的资金补 偿, 是一种自筹资金计划。此项技术不必依赖政府资金, 政府减少了在街道、露天空间和其他基础设施上的资金 花费, 减轻了财政负担[ 13, 14] 。 2. 2 为低收入者提供住房用地
中国自 1978 年实行改革开放后, 城市化进程加快, 城镇用地的空间拓展已成为中国土地利用变化的主要 特征之一[ 2] 。中国是世界上人口最多且耕地资源相对稀 缺的国家, 人均耕地面积约0. 077 hm2, 仅相当于世界平 均水平的1/ 3[ 3] 。全国已有666 个县( 区) 人均耕地低于 联合国粮农组织规定的 0. 05 hm2 的警戒线[ 4] 。城镇用 地的不合理扩张已造成耕地( 尤其是平原人口稠密区) 的大量流失, 影响国家的粮食安全[ 5] 。如何协调城市发 展与耕地保护之间的矛盾, 对中国社会和经济的可持续 发展具有重要意义[ 6, 7] 。
国外对于城市土地整理的理解, 存在着一定的差 异, 但这种差异并不大[ 12] 。国外有学者这样定义城市土 地整理: 一群城市边缘区的邻近土地所有者, 通过“股份 参与”的形式, 为项目的整体规划提供他们的地块; 经过 规划后, 扣除公共用地部分, 剩下的大部分土地按比例 重新归还给土地所有者[ 14] 。国内学者从较为宏观的角 度阐述了城市土地整理的内涵: 城市土地整理是在既定 的城市空间范围内, 按照城市发展规划和土地利用总体 规划的要求, 采用一定的措施和手段, 调整城市土地利 用结构, 改善城市用地环境, 提高城市土地的利用率和 经济产出率, 提高城市的现代化水平, 以实现经济、社 会、生态的可持续发展[ 10] 。城市土地整理的主要任务是 基础工程设施建设和土地产权调整, 其中土地产权调整 是整理的核心[ 11] 。
理技术。 土地整理在不同的国家或地区 有不同的名称: 德
国、土 耳 其、日 本 和 韩 国 为 土 地 整 理 ( l and readjust ment ) ; 印尼和中国台湾为土地整合( land conso lidat io n) ; 澳大利亚和尼泊尔为土地联营( land pool ing ) ; 加拿大为土地重置( land replo tt ing) [ 8, 9, 11- 19] 。 1. 1 城市土地整理的内涵和目标
0 引 言
城市化是 21 世纪人类关注的热点问题之一。随着 城市人口的增加, 城市用地将迅速扩展。从 1980 年到 2030 年, 世界上城市用地面积预计增加 2. 5 倍; 到 2080 年, 世界上主要人口城市化过程将完成, 而在这期间建 立的城市发展模式对以后经济和社会的发展将产生深 远的影响[ 1] 。
1 城市土地整理的定义、目标 和地位
土地整理项目最初于 19 世纪末发起于德国。后来 许多国家或地区, 如法国、瑞典、芬兰、日本、韩国、澳大 利亚、土耳其等, 相继采用和发展了各自的城市土地整
收稿日期: 2003-10-20 基 金项目: 中 国科学院 知识创新 工程项目( KZCX 2-310) ; 欧 盟项目 ( ICA 4-CT -2001-10085) 作 者简介: 谈 明洪( 1970- ) , 男, 博士生, 主要从事 城市土地 利用和 耕地保护研究。北京 中国科学院地理科学与资源研究所, 100101。 Email: t anm h@ igsnr r. ac. cn
理和公共设施的建设[ 16] 。城市土地整理则是一种为城 市发展提供土地的方法, 主要有中介购买模式和土地整 理( 图 2) [ 16] 。在中介购买模式中, 中介可以是政府或私 人, 但是这种模式必须建立在平等和自愿的基础上。目 前中国的一些土地整理储备中心就属于这种, 中介主要 是政府。土地整理主要通过交换和整合整理区域的土地 地块, 从而提高土地利用的效益。城市土地整理已引起 许多国家的高度重视, 包括日本、印度尼西亚、马来西亚 等许多国家为了保证城市土地整理的顺利执行, 还专门 制定了土地整理的法律或法规[ 1, 13] 。
通过城市土地整理, 可把不规则、零散的地块组合 成规则的、整齐的地块( 图1) , 使之符合城镇土地规划的 要求[ 15] 。其最终目的使各方参与者都可以受益: 土地所 有者获得价值总量更大的土地和环境更优美、设施更配
增刊
谈明洪等: 国外城市土地整理及对中国合理用地的启 示
1Hale Waihona Puke 5套、交通更便捷的社区; 政府减轻了财政负担并可使城 市用地的发展符合城市可持续发展的要求; 土地承包商 获得了商业利润或其他回报。
图 2 城市土地 整理在城市用地发展中的地位 Fig. 2 Ro le o f urban la nd rea djustment in ur ban land use dev elopment
2 国外城市土地整理的功能
国外近一个世纪的实践证明了土地整理在城市土 地规划和发展中的积极作用[ 14] 。在德国, 城市土地整理 被认为是城市可持续发展的核心部分, 因为无论从生 态、经济, 还是从社会的角度, 它都为土地管理提供了极 好的工具[ 16] 。把城市土地整理技术介绍给亚洲国家已 成为 20 世纪城市规划中最重要的国际合作之一[ 1] 。 2. 1 整合土地, 提高土地的经济价值
1983 年, 韩国为解决低收入者住房问题, 引入了联 合重建计划, 其实质就是城市用地整理工程。这个工程 由政府、房主协会和大型建筑公司共同参与: 政府制定 开发区域, 房主协会负责整个工程运作, 建筑公司提供 资金和实施建筑工程。结果房主得到了住房, 建筑公司 获得了利润或其他回报[ 19] 。 2. 3 合理开发土地, 遏制城市用地蔓延
第21 卷 154 2005 年
增刊 2月
农业工程学报 T ransactio ns o f the CSA E
V ol. 21 Supp Feb. 2005
国外城市土地整理及对中国合理用地的启示
谈明洪, 吕昌河
( 中国科学院地理科学与资源研究所, 北京 100101)
摘 要: 城市土地整理 是提高城市用地效率 和优化城市土地 利用的重 要技术手段, 把它 介绍给许多 亚洲发展中 国家是 20 世纪城市规划中最重要的国际合作之一。中国 经济持续发展, 城市用地扩展迅速, 现今形成的城市土地利用格局不易逆转, 对未来城市发展影响很大。但中国城市土地整理还处 于起步阶段, 有 必要借鉴国外较为 成熟的城市土地整 理技术, 合 理规 范未来城市用地发展和保护有限的耕地资源 。该文首先分析讨论了国外城市土地整理的对象、目标 、地位和主要功能, 然后 从 5 个方面探讨了土地整理在中国城市用地发展 和城市用地管理中的作用。 关键词: 城市土地整理; 中国; 城市发展 中图分类号: F 311 文献标识码: A 文章编号: 1002-6819( 2005) Z K -0154-05
二战以后, 城市土地整理被广泛地运用在战后城市 重建上。日本是应用城市土地整理恢复和重建城市的成 功国家。日本的火山和地震较多, 作为城市规划系统的 关键部分, 城市土地整理被广泛应用于地震、火灾和战 后的城市重建上, 目前约30% 的城市用地面积使用了土 地 整理计划; 在名古屋, 甚至高达 70% 的居住用地的发 展使用了这种技术[ 1, 14] 。另外, 通过城市土地整理, 根据 当地自然环境的特点, 合理规划用地, 甚至可以减轻或 避免地震造成的危害。
城市土地整理是发展城市用地和优化城市土地利 用的重要技术[ 8, 9] 。从 20 世纪 70 年代开始, 城市土地整 理已引起国外学者的广泛关注。目前中国开展的农地整 理较多, 对城市土地整理重视不足[ 10] 。针对中国较快的 城市发展, 应借鉴国内外城市土地整理技术, 加强对中 国城市土地的管理。本文讨论了国外城市土地整理的内 涵、目标和主要功能, 探讨了城市土地整理技术在中国 城市发展中的作用。
城市土地整理的一个核心思想就是土地整合。通过 整合, 可以改善城市或社区环境, 提高土地利用效率。国 外土地整理计划的主要内容是对私有土地进行调整, 为 了实现整理计划, 规划执行者常和土地所有者进行艰难 的谈判[ 14] 。因此, 国外土地整理一般都集中在( 范围较 小) 个体项目上, 就是在城市土地整理技术得到广泛应 用的日本, 从一个城市或一个区域的尺度上进行土地整 理也很少见, 尽管这种整理对日本的城市发展和城市土 地利用规划非常必要[ 9] 。
发展中国家的城市快速发展和人口迁移中, 出现了 大量贫穷和缺少技能的城市新人口。由于城乡之间收入 的巨大差异, 这些新城市人口还将不断增加, 因此, 要求 城市必须增强吸收和雇佣这些贫穷的新的城市人口的 能力[ 20] 。除了就业外, 最重要的是要为新增加的城市人 口和低收入者提供他们所能承受的住所。目前, 多数亚 洲国家的土地利用规划和建设用地控制体系都未能保 证足够的住宅用地, 特别是为这些低收入者, 导致了许 多贫民窟的出现[ 14, 17] 。