地产商暗度陈仓 银行股权信托投资风险显现
房地产金融风险的原因和对策
房地产金融风险的原因和对策一、原因1.政策风险：房地产行业受到国家政策和法律法规的严格监管，政策的变动可能对房地产市场产生重大影响。
例如，政府对房地产市场的调控政策、土地政策、税收政策等的变化，都可能导致房地产市场的波动，进而引发金融风险。
2.市场风险：房地产市场的供求关系、价格水平、竞争状况等因素的变化，都可能对房地产企业的经营产生影响，进而导致金融风险。
例如，当房地产市场出现供过于求的状况时，房地产企业的销售回款可能会受到影响，进而引发金融风险。
3.信用风险：房地产企业的债务人可能因为各种原因无法按时偿还债务，这可能导致银行等金融机构产生坏账，进而引发金融风险。
例如，当房地产市场出现下行趋势时，购房者可能无法按时偿还房贷，导致银行产生坏账。
4.流动性风险：房地产市场的流动性较差，当金融机构面临大量赎回、提现等需求时，可能无法及时满足客户的需求，进而引发金融风险。
5.操作风险：金融机构在处理房地产业务时，可能因为操作失误、内部管理不善等原因导致损失，进而引发金融风险。
二、对策1.加强政策监管：政府应加强对房地产市场的监管，制定科学合理的调控政策和法律法规，以稳定市场和降低金融风险。
同时，金融机构也应加强对房地产企业的信用评估和风险管理，避免因为过度追求利润而承担过高的风险。
2.多元化投资：金融机构应通过多元化投资来分散风险，降低单一资产的风险敞口。
例如，可以通过投资房地产基金、REITs等产品来降低对单一房地产项目的依赖。
3.提高风险管理水平：金融机构应建立健全的风险管理体系，提高风险管理水平。
同时，应加强对房地产市场的分析和研究，掌握市场动态和趋势，及时调整投资策略和风险控制措施。
4.增强流动性：金融机构应保持足够的流动性，以应对可能出现的资金赎回和提现需求。
可以通过加强资金管理和现金流预测、提高资产流动性等方式增强流动性。
5.加强内部控制和监管：金融机构应加强内部控制和监管，提高业务处理规范性和风险防范能力。
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号
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中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知（银监办发〔2010〕343号）各银监局，银监会直接监管的信托公司：近来，信托公司房地产信托业务增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎。
为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，根据《信托公司管理办法》及相关规定，现就信托公司房地产信托业务风险提示如下：一、各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。
逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。
二、各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。
自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处。
各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。
三、各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。
对执行不力的银监局，银监会将予以通报，并视情况追究相关责任。
房地产债权融资信托暴雷机制
房地产债权融资信托暴雷机制房地产债权融资信托暴雷机制这个话题，听起来有点复杂，但其实说白了，就是一场大戏。
想象一下，一群投资者兴冲冲地把钱投进房地产，想着能赚个盆满钵满，结果呢，哎，像热锅上的蚂蚁一样，四处乱窜。
你知道，这些投资者就像是把鸡蛋放在一个篮子里，结果篮子坏了，鸡蛋碎了一地，心痛得不要不要的。
咱们得聊聊这些债权融资信托。
说白了，就是一群人把钱凑到一起，找个靠谱的项目，想着能共同发财。
可是，这个“靠谱”可不是那么好找的。
很多时候，这些项目就像是泡沫，一吹就破，投资者们就得跟着一起心慌慌。
想想啊，有时候那些项目的背后，可能是华而不实的宣传，实际情况却让人失望透顶。
就像是去超市买水果，看到苹果光鲜亮丽，但切开一看，里面全是虫子，真是心塞。
然后，咱们说说这暴雷机制。
它就像是定时炸弹，一旦触发，后果不堪设想。
其实啊，很多时候，投资者在追逐高收益的时候，就已经把自己送上了绝路。
这就像是走在悬崖边缘，稍微一不小心，就掉下去，真是让人毛骨悚然。
大多数人都想一夜暴富，可是常常忽视了风险。
这就像打麻将，明明知道牌不好，但偏偏想继续下注，结果最后只能喝西北风。
再往深了说，这个暴雷的过程可不是一瞬间就发生的。
很多时候，它是慢慢积累的，就像水滴石穿，最终把投资者的信心打垮。
你想想，这些投资者可能还在幻想着明天能翻倍，结果却发现投资的项目烂得不能再烂。
心里那个失落，简直就像是泡沫破裂的瞬间，痛得让人直想骂娘。
而在暴雷之后，大家开始互相指责。
投资者说项目方不靠谱，项目方又把责任推给市场环境。
大家都像是热锅上的蚂蚁，手足无措。
关键在于，大家都没有做好功课。
这就像你去餐厅吃饭，不看菜单就点菜，结果上来的菜全是自己不爱吃的，心里那个懊恼可想而知。
相关部门监管也扮演着重要角色。
可是，有时候监管就像是隔靴搔痒，真正需要的措施没能及时到位。
投资者在这里面，往往感到无助，心想，难道要一辈子都这样被动吗？这就像是骑在马上，却不知道哪里是方向，真是让人心焦。
商业房地产投资风险评估
商业房地产投资风险评估一、商业房地产投资概况商业房地产投资包括购买、持有和销售商业用途的地产资产。
商业房地产常见类型包括购物中心、办公楼、酒店和餐厅。
由于其通常需要比住宅更高的组织和改建成本，商业房地产投资需要更多的鉴别、评估和管理技能。
另外，投资者还应注意动态的市场、政治和经济因素对商业房地产投资的影响。
二、商业房地产投资的风险商业房地产投资与其他资产类别一样，也存在许多风险。
其中一些风险可能源于市场，例如租赁折扣、景气周期和竞争压力。
其他风险可能源于投资者个体，例如资金不足、管理质量和操作风险。
1.租赁风险商用房地产的价值通常与其租金收入相关。
如果租赁收益下降，房地产价值也会下降。
潜在的租赁风险包括：租户不愿意或无法支付租金、政府规定改变以及地区经济衰退等。
2.市场风险市场风险表现为个体物业的市场价值因各种因素而降低，例如办公楼和购物中心受各种竞争压力影响，或政府大力推广购买住宅而减少商业房地产需求等。
3.管理风险很多商业房地产项目都需要良好的管理和维护以保证长期的收益。
如果项目经理团队缺乏专业技能或其他能力不足，现有租户可能受到影响，新租客可能不够满意或者已有租客可能面临质量问题，带来租约延误甚至减少租金。
4.操作风险操作风险包括由于不利政策、失误的投资决策或不利的市场因素等导致投资者损失。
这种风险可能通过借助专业信托经理、定期风险评估和及时解决问题来管理。
三、商业房地产风险评估任何一项商业房地产投资都需要尽职调查和风险评估，以便确定是否合适的价值和收入预期。
进行风险评估需要考虑商业房地产的财务和物理特性以及商业和区域因素对物业的影响。
1.财务分析首先应该进行的是对现有租约及其财务数据的分析。
这些数据应包括预期租金、租赁历史、运营费用、维护费用以及税务信息等。
投资者应该对这些数据进行比较，以确定相对健康的投资房产。
2.物理检查投资者需要对物业的物理特性进行评估，例如结构完整性、安全标准合规性和现有租户所需条件等。
房地产金融所存在的风险及防范措施
房地产金融所存在的风险及防范措施房地产金融是指通过房地产财产所带来的金融产品和服务，包括贷款、风险投资、债务和资产证券化等。
由于房地产是重要的经济支柱，房地产金融的风险可能会对整个经济产生重大影响，因此需要采取防范措施。
房地产金融的风险主要来自于以下几个方面：1、市场风险。
房地产市场的波动可能导致房地产金融产品的价值波动，如果房地产市场不景气，那么不良贷款和违约可能会增加，从而增加金融机构的损失。
2、信用风险。
在房地产金融中，信用风险是最常见的风险之一。
如果借款人不能按时偿还贷款，则贷款机构可能会受到损失。
3、流动性风险。
房地产金融产品的流动性可能会受到房地产市场波动的影响。
如果房地产市场出现剧烈波动，则金融机构可能会面临流动性危机。
避免这些风险的措施包括：1、加强监管。
监管机构应该密切关注房地产市场的波动，及时发现和规避可能的财务风险。
2、思考长期发展。
金融机构应该采取长期发展策略，不应过多依赖房地产金融，从而规避短期市场波动的影响。
3、增加抵押担保。
为减少信用风险，金融机构应该要求借款人提供充足的抵押担保，从而降低违约风险。
4、谨慎管理。
金融机构应该谨慎管理风险，并制定相应的风险管理政策。
同时，应该建立内部控制体系，以提高风险管理效率和准确性。
最后，金融机构在房地产金融市场中存在的风险是无法避免的，但是采取上述措施可以有效降低风险，保障金融机构的稳健发展。
因此，金融机构应该认真考虑和实施这些防范措施，以确保其在房地产金融市场中的稳健发展。
房地产金融所存在的风险及防范措施
房地产金融所存在的风险及防范措施1. 引言1.1 房地产金融所存在的风险及防范措施房地产金融是指以房地产作为抵押或投资标的的金融业务，包括房地产贷款、房地产证券化、房地产基金等。
在房地产金融领域，存在着多种风险，包括政策风险、市场风险、信用风险、流动性风险和操作风险。
政策风险是指政府政策或法律法规变化对房地产金融业务的不利影响，市场风险是指市场波动对投资价值的影响，信用风险是指借款人或投资方无法按时偿还债务或投资本金的风险，流动性风险是指资产无法快速变现导致损失的风险，操作风险是指管理不善或操作失误导致的风险。
为了有效防范这些风险，需要加强监管，规范市场秩序，规避潜在风险隐患；优化金融产品，提高产品的透明度和流动性，减少风险敞口；健全风险管理体系，建立完善的风险评估和监控机制，提高抗风险能力，确保房地产金融业务稳健发展。
2. 正文2.1 政策风险政策风险是指由政府制定政策变化所导致的风险，对房地产金融市场将产生直接或间接的不利影响。
政策风险主要包括政策法规变化、政策调控波动等因素。
政府的政策调整可能对房地产市场产生重大影响，例如收紧货币政策导致利率上升，增加购房成本；出台限购政策导致需求减少，市场降温等。
政策风险是房地产金融市场中较为常见且影响较大的风险因素之一。
为了降低政策风险带来的影响，房地产金融机构可以通过多种途径进行防范。
密切关注政策动向，及时了解政府的政策意图和调整方向，做好风险预警和应对准备。
加强与监管部门的沟通与协调，积极参与相关政策的制定和调整过程，争取在政策制定阶段就行使相关权利和提出建议。
建立健全的政策风险管理体系，定期评估政策风险对机构的风险暴露程度，并采取相应的防范措施，及时有效地应对各种可能出现的政策风险。
通过以上措施，房地产金融机构可以有效降低政策风险的影响，确保自身良性发展。
2.2 市场风险市场风险是指由市场价格波动引起的风险，主要包括市场价格的不确定性、市场流动性不足以及市场行为的无效性等。
楼市下行风险隐现
周雪松:楼市下行风险隐现今年以来接二连三的房地产信托亮起红灯，使得人们对房地产金融风险不无担忧。
这些年信托的规模在不断膨胀，但风险亦在同步加剧，并正在引起监管层的注意。
近日有消息称，银监会内部会议通报，43家信托公司上报的风险资产超过700亿元，其中，高风险资产超过500亿元，11家信托公司风险较大，三家风险严重的分别为中信信托、华融信托和新华信托，其中新华信托高风险资产逾100亿元。
根据业内消息，本次银监会内部通报，是今年银监会继1月后第二次直接摸底信托公司的风险存量。
业内人士表示，年初的上报结果显示，90%的信托项目风险集中于房地产、地方平台、矿产能源、艺术品和红酒信托。
最近一次上报则显示，风险集中在能源和地产。
这意味着过去半年，这两个领域的风险并没有得到化解。
从被点名的信托公司看，前述3家信托公司的一个共同点就是规模发展速度较快，信托资产总规模排在行业前列，其中中信信托总规模排名第一，华融信托排名第四，新华信托排名第二十八位。
上述三家公司尤其是房地产和矿产资源类项目较多。
除了上述三家外，被银监会通报点名的还有金谷信托、安信信托、中原信托、长安信托、陕国投、中泰信托、中江信托和五矿信托，其中7家信托公司的风险资产超过净资产的50%，风险资产以能源和矿产类项目居多。
矿产资源行业属于周期性行业，受宏观经济影响较大，一旦矿产资源类产品价格下跌就会对信托产品造成比较大的冲击，过去三年是矿产资源的一个大的熊市周期，尤其是煤炭价格已经较2011年跌去60%以上，近几年煤炭企业倒闭事件高发，这也无形中给资源类的信托产品埋下危机的种子。
而房地产行业是信托发行规模较大的行业，而且同样也是周期性行业。
据华宝证券统计显示，今年上半年房地产信托发行规模较去年下半年明显下降，房地产信托发行规模为1533.55亿元，占总成立规模的28%，较去年下半年明显下降，规模下降26.00%。
另据用益信托工作室的数据显示，投向房地产的集合信托7月全月募集的资金仅为174.07亿元，同比大降近六成。
房地产投资信托业务存在的风险及对策
房地产投资信托业务存在的风险及对策
房地产投资信托是一种通过方案募集资金投资于房地产项目的金融产品。
由于该业务涉及到投资与融资、房地产市场等多方面因素，存在不同的风险。
以下是房地产投资信托业务存在的主要风险及对策：
1. 市场风险：房地产市场的波动性较大，投资者面临的市场风险较高。
对策：可以采取分散风险的投资策略，同时选择具有良好信誉度和稳健业绩的信托管理人。
2. 出租风险：产生租金收益是房地产投资信托的重要收益来源之一，但出租风险也随之增加，例如出租率下降、租户欠租等。
对策：信托管理人需要对租户的财务稳定性和信誉度进行严格筛选。
3. 资金流动风险：资金流动性不足可能导致无法满足信托持有人的提款要求，进而影响信托公司的声誉和经营。
对策：信托管理人应该限制大笔提款或提前告知，并保持足够的现金储备。
4. 法律风险：涉及土地、建筑等多种法律规定，而且涉及的投资人分散，法律纠纷的处理成为一项重要风险。
对策：信托管理人需要与专业的律师和业务团队合作，在投资前进行充分的尽职调查和风险预测。
5. 利率风险：利率波动可能对房地产投资信托收益产生重要影响，因为资产负债表中的借款利率或资产收益率可能会受到利率变化的影响。
对策：信托管理人需要实施有效的利率风险管理策略，并充分考虑利率变化的影响。
综上所述，房地产投资信托业务所面临的风险较为复杂，需要信托管理人充分了解风险的本质和特征，并通过积极的风险管理策略来减少不利的影响。
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地产商暗度陈仓银行股权信托投资风险显现
发表于 2012-3-30 16:16
2011年来，银行股权信托发行量逐年增加，城商行股权信托和农商行股权信托成为此类产品的主流。
普益财富最新研究指出，该类产品通过信托融得的资金并不必然投资于银行，多数流向了房地产。
投资该类产品并非无风险，若资金投向房地产和银行，盈利能力持续性是该类产品的隐患。
银行股权信托激增
自2010年以来，投资于银行股权收益权的集合信托产品明显增多，特别是2011年四季度以来，该类产品发行数量剧增。
普益财富研究员范杰认为，2010年后此类产品大量发行有多方面原因：首先，资金面收紧使得部分城商行、农商行的股东面临较大的资金压力。
从2010年末开始，房地产调控使地价和房价都有回调空间，用房产抵押、土地质押融资成本较高。
而由于银行盈利性较好，且城商行和农商行一般有隐含的地方政府信用，故融资成本相对低廉。
此外，中国特有国情下的民众对银行信用的肯定，使得与“银行”二字挂上钩的信托产品较易销售，有利于缩短银行股东的融资时间。
其次，自2007年7月19日南京银行和宁波银行上市后，出于要求城商行、农商行服务于地方经济而不是跑马圈地的要求，监管层关闭了中小银行IPO的阀门。
至2012年2月，待上市的城商行、农商行共计14家，此外，还有部分银行曾有或仍有上市计划。
监管当局
对城商行、农商行上市的“急刹车”导致了投资回收期超过了部分股东预期，在银行盈利能力较强的前提下，挂牌出让银行股权显然不是最优选择，而利用银行股权收益权融资显然是兼顾收益性和流动性的不错选择。
普益财富统计显示，截至2011年3月12日，该类产品共发行了105只。
资金或流向房地产
普益财富统计，在这105款产品中，有53款产品公布了融资股东。
从现有资料分析，除去壳公司，股东的行业分布主要集中在房地产、商贸、通讯等行业。
包商银行股权质押类信托发行最多，截至2011年3月12日共发行了23款，其中只有13款公布了股东方信息，涉及股东包括呼和浩特市信翔致远商贸有限责任公司、包头市实创经济技术开发有限公司、包头市百惠兴贸易有限责任公司、包头市布鲁贸易有限责任公司、乌海市新融盛商贸有限责任公司、包头市精工科技有限责任公司，除包头市精工科技有限责任公司外，均不在十大股东之列。
“通过股权质押融资的，多为银行的小股东，因为大股东与国有银行股东资质相当，对它们而言信托融资成本仍然较高，小股东才有这样的融资需求。
”范杰表示。
普益财富经过进一步研究发现，大部分股东都有自己的实业，单纯的投资公司或投资平台和地方政府持股的通道很少(仅黑龙江省大正投资集团有限责任公司)。
“这就是说，这些股东融资后，最大可能是将所融得资金投资于自身经营而非银行的经营。
”范杰表示。
值得引起注意的是，部分融资股东处于房地产行业或者兼营房地产。
52款产品中，共有21款产品的融资股东属于此类，占比40.38%，且2010年之后发行密集，与房地产市场资金紧缺时间吻合，这些信托资金应该都流向了房地产领域。
相关产品风险显现
范杰指出，长期以来我国民众对银行信用的迷信，加之政府对银行的保护，使得与银行相关的投资受捧，银行股权信托也不例外。
但此类信托并非没有风险。
首先，信托资金的流向并不是城商行、农商行，从上面的分析可以看出，部分此类产品信托资金流向了房地产行业，在房地产市场风险较大的现状下，信托产品的第一还款来源得不到保障。
其次，虽然目前城商行、农商行盈利较好，但这是建立在我国利率管制和经济金融情况较好的基础之上。
目前，部分城商行、农商行并没有改变“靠天吃饭”的状况，风险控制能力、资产管理能力也不强，一旦上述两条有利条件不存在，这些银行的盈利能力将大幅度降低，这将会直接导致这些银行的股权估值下降。
(记者唐真龙)。