首期度假物业研究--产权酒店、分时度假酒店及酒店式--公寓
首期度假物业研究产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓在国内，由于度假地产刚刚起步，国外概念纷纷被引入中国，翻译和理解也各有差异，甚至概念模糊、混淆，销售方式、管理方式和回报方式也有很大的差别。
因此，首先有必要澄清这些概念。
一，产权酒店所谓的“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。
与普通住宅一样，它是有产权证的。
酒店发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权。
投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
产权酒店销售的一般只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。
产权酒店一般由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。
在开始销售时，一般发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。
回报有的是固定的，有的是浮动的。
但很少有更长时间的委托经营合同。
产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。
从经营状况看，一般能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。
附表：三亚主要产权酒店调查表（2006年11月调查）34二，分时度假酒店作为度假地产的重要组部分，分时度假（TIMESHARE）是将酒店的每个单位（通常是标间或套间）分为一定的时间份额（如：一年５１周），出售每一个时间份额的一定年限的使用权。
消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一般为一周）的居住权。
这种居住权的单一性不能满足市场需求，于是就有了“分时度假的交换系统”，所有分时度假的产品，经交换公司认可后，可以进入交换系统进行交换。
目前国际上比较成熟的交换系统是RCI和ICI。
为了方便交换，发展到后来就有了点数制的分时度假产品。
一般标准产品是20年期限，每年平季7天的入住权益，销售价格一般为4-5万元/人。
由于国内目前尚未建立自己的交换系统，消费权益全部都是在国外的交换系统中完成的，所以费用高昂，通常的交换费用都在1000元/周以上。
分时度假产品实质上是51人共有一间酒店房间的20年（或更长）的时间产权，因此，房间需要更新设施和维护，甚至需要大修或翻新。
这个费用来自于购买者的年费，通常是每年交纳一次，一般都在1000元以上。
分时度假产品在中国还存在很多问题，这些问题主要来自于政府、法律、发展商和交换系统，在《分时度假，在中国为时尚早》和《立法先行——对海南旅游房地产的思考》等文中，有深入的分析（参见“中国度假地产论坛/savin”）。
三，酒店式公寓相对前两个概念，酒店式公寓就十分模糊。
一般指酒店式管理的公寓，有的物业管理公司进行管理的，有的是作为酒店客房进行管理的。
但真正意义上的酒店式公寓应该是“为解决家庭或集体中长期度假需求、象酒店一样经营管理的公寓”。
实际上，它与产权酒店没有什么性质上的差别，只是产品的建筑形式有差别。
酒店客房一般解决7天内的短期度假，所以厨房等生活设施相对比较简陋，而酒店式公寓解决的是7天-半年的中长期度假，所以，厨房等设施是按照居家来配置的。
四，典型案例分析海航分时度假产品海航酒店集团作为海航集团的重要组成部分，近些年在国内修建或收购了很多酒店。
为解决资金链条问题，海航酒店集团设计了两种产品：康乐园四期和海口新国宾馆大部分按产权酒店进行销售。
康乐园四期销售价格为15000元/平方米，目前已经销售完毕。
而海口新国宾馆则销售业绩一般。
由于其他酒店不是按度假酒店设计的，所在城市也不是旅游城市等原因的约束，只有海南的三家酒店作为分时度假产品打包后进行销售。
海航分时度假产品包括：三亚湾国际会议中心80间客房、康乐园40间客房、海口新国宾馆40间客房。
客人可以选择三种产品：20年内每年7天标间、10天标间和10天套间，价格为54000-118000元不等，客人可以在该三家酒店内任意选择入住，淡季旺季有一定的等值计算公式。
海航系统内的交换是免费的，系统外的交换按RCI的规定进行（RCI撤出中国后，如何交换，没有进一步跟踪），交换费用大约每年980元左右，会员年费（物业维护维修费用）为1000元左右。
笔者调查时，销售情况很不好。
原因主要有：产品太贵，一般人接受不了；产品设计太复杂，一般消费者弄明白都不容易；海南岛内交换没有意义，国内交换没有资源，国外交换不方便（签证、对交换的酒店不了解等）。
所以，海航酒店集团的分时度假产品是不成功的。
产权酒店——天域酒店二期天域度假酒店位于三亚市亚龙湾。
酒店餐饮设施齐全，拥有涛轩、椰苑、大堂吧、采风阁、高丽亭，各国风味菜应有尽有。
酒店还配有泳池吧、爵士吧、巨浪歌舞厅。
与天域度假酒店一区西翼相连的天域二区，经过两年建设，2006年1月正式试营业。
天域共拥有787间/套设计精巧、时尚而又具有热带休闲风格的客房，提供多达21种房型选择。
二区豪华公寓式度假酒店，配有步入式衣帽间、可调光黎族纹饰房灯、双洗脸盆、独立沐浴房、宽体浴缸，双上网接口等，其中110余套公寓套房均配有开放式厨房、微波炉及洗衣机等。
天域酒店二期的销售价格25000元/平方米起价，根据不同的朝向、景观和楼层，价格有些差异。
酒店按超五星级装修，配置齐全，由天域酒店进行统一的经营管理，投资人每年有10天的非旺季入住权，投资回报是浮动的，按照酒店销售收入的40%支付回报，另外的60%作为运营成本、维护成本和税费支出。
天域酒店的销售情况不错，已经全部销售完毕。
买家都是北方的高级官员、企业家等。
这些买家基本上都很低调，很难知道其真实身份。
产权酒店——海口金茂大厦经营管理：金茂物业管理公司地点：海口市国贸北路26号（德派斯大厦对面）区域特点：属于金贸区核心位置。
是个闹中取静的地方，周边银行、超市、商场、美食街、酒店、酒吧、证券公司等各种配套齐全，位置优越。
商务、办公人流比较多。
交通：主要交通为国贸北路，与一条辅助路交叉，交通便利，酒店临街醒目。
物业情况：该物业为停缓建项目，后经拍卖续建。
楼高26层，建筑面积20020平方米，地下两层车库，地上一层为酒店大堂，夹层、二层为商业经营用房，3-8层为，9-26层为住宅公寓。
公寓部分已经销售完成。
物业配套：商务中心、咖啡吧、量贩KTV、快餐厅、美容美发、超市客房面积：43.47平方米-75.41平方米价格：4324.8元/平方米（建筑）起，平均价格在4500元/平方米装修标准：按三星标准装修，地面瓷砖，休闲式家具，厨卫齐全，无阳台，中央空调，独立开关、走表。
回报方案：委托经营十年，每年固定回报房款6.5%，每年三十天免费入住权。
可以在兴隆、三亚互换等级酒店免费入住。
付款方式：一次性付款，酒店的回报款每半年支付一次，一年两次。
分期付款：首付5成，，酒店管理公司则以每月回报代付月供。
经营状况：已经经营一年，经营状况良好，开房率比较高，房价在200元/标间。
投资人：以上海客人比较多，这和公司老板在上海的资源有关系。
评价：位置比较优越，是国贸闹中取静的地方，楼上的公寓和小型办公室，带来一定的消费者，酒店定位作为商务酒店，定位准确，四周有充沛的散客入住，保证酒店良好的经营状况。
投资回报的比率也比较合理，酒店经营状况稳定，销售市场找得比较准，销售业绩达到70%，酒店设施有不足，停车位少，大堂狭小，物业增值空间有限。
五，深圳雅兰酒店管理概要经营管理公司雅兰酒店由雅兰置业（深圳）有限公司所属的酒店公司经营管理，同时酒店公司有权根据需要，将雅兰酒店的部分或全部业务委托其他酒店公司经营管理。
雅兰酒店的筹备开业和第一年的经营管理由深圳雅兰酒店有限公司（筹）委托深圳粤海酒店管理公司负责日常经营管理。
运作机制经营管理公司将按照中华人民共和国的财务与审计制度实施管理，以高透明度面向业主对经营管理方面的各类质询，定期向业主通报雅兰酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。
在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照宴席报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受投资回报。
日常酒店管理包括酒店各项设施，设备的日常维护和酒店经营管理与运行工作。
业主卡每间房业主将拥有两张有酒店编号的精美业主卡，两卡享有同等权益，业主或持业主卡的人士可签单挂帐享受酒店的优惠服务。
业主遗失业主卡时，应及时通知酒店挂失并及时补办，挂失前该卡所发生的消费费用，须由业主承担。
业主委托经营管理方式雅兰酒店竣工验收、业主在办理入伙手续时，需同时签署为期一年，不少于个财务年度（A方案）或六年（B方案）的委托经营管理协议，或签署不委托经营协议，确认业主与酒店管理公司的委托关系与委托方式。
（1）客房服务费用（包括布草换洗费及客房内印刷品、洗漱用品等日常消耗品费用）＊业主在享受客房服务时，需承担70元/日. 间的酒店客房服务费，其中必须支付布草洗涤更换费（40元/套.次），当业主使用洗漱用品等房间日常消耗品或使其外观受损、酒店必须更换时，业主需缴纳30元/套.次。
客房服务务费每年按市场价格调整一次。
（2）业主入住签分制将一个会计年度按淡旺季、平日、节假准划定一千分，业主入住时按当日积分签分累计。
对委托酒店经营的业主，在入住酒店时采用业主入住签分制（3）业主委经营管理方式采用A、B委托方案的业主以间为单位，自签定委托协议之日起前三年每年可享受10天次.间免客房服务费住房。
A方案：休闲投资型（享有100％利润分配）委托经营期限不少于一个财务年度（每一个财务年度单位：12个月）；业主可随时入住酒店，对客房拥有完全支配权，与酒店共享盈亏；委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40元/月.M，包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费且业主不乞讨变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止；当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展商代垫的基本运行费用和其他合部经营成本。
B方案：投资回报型（享有60％利润分配）委托经营时限为六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。
业主在六年连续委托期限内，只分享酒店盈利，不分担酒店亏损；每年入住签分累计不超过80分（含80分），酒店基本运行费用由展商承担，业主无须交付；超过80分时，业主入住需按当日散客房价的优惠价支付房费，且不再实施签分制；在年终利润分配时，发展商与业主按4：6的比例，分享业主应分得的可分配利润。
分时度假及产权酒店销售辨析及产权酒店营销思路FileDownload
分时度假的点数的概念
¨ 点 数 点数制俱乐部用来测度房产价值的工具，点数多少与 淡旺季、房产面积和度假地坐落地点有关。这种模式，相当于在 度假地引入了一种新的流通手段。
国际上对分时度假的有关定义
将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年 的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位 的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年～40年）每 年在这一住宿单元中住宿一周的权利。
国际上流传较广的两个定义：
美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中对分时度假的定义是：“所 有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用 权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者 获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权， 并且这一协约有效期在3年以上”，即称之为分时度假项目。
二、分时度假的定义
分时度假（Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership），最初是指 人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的 产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、 分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人 家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用 权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用 权实行交换。
《欧盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive） 中被定义为：“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价 格付款之后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限 要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经 建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。
产权式酒店分析
产权式酒店分析1.项目产品定位调整建议1.1产品特性分析1.1.1产权式酒店的起源“产权式酒店公寓”是本世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售转让或者交换。
1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。
时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店。
产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。
1.1.2产权式酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：·时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。
消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；·养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。
委托管理期间，将获取一定的投资回报。
一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有；·有限自用的投资型酒店：指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。
一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权；本项目就是属于第三种类型即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
产权式酒店和分时度假酒店模式的深入研究
产权式酒店和分时度假酒店模式研究第一部分分时度假酒店1.概述分时度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。
并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
也可委托酒店管理公司提供专业服务。
分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。
投资人购买的是分割物业未来若干时间的使用权而非产权。
2.国外分时度假的经营模式目前国际上分时度假酒店的经营模式如下：开发商——小业主：签署客房使用权分时度假合同；开发商——酒店管理公司：签署酒店管理协议；酒店管理公司——物业管理公司：签署物业管理合同；酒店管理公司——分时度假公司：签署分时度假系统使用合同；开发商——物业管理公司：签署物业管理委托合同；小业主——物业管理公司：签署委托经营及服务合同；“酒店管理公司”可由开发商自己组建成立，自营；亦可聘请知名酒店管理公司经营，若聘请国际酒店管理公司，其最重要原则不直接面对小业主签署任何协议，作出任何回报承诺保证；也可以直接由物业管理公司全权负责日常的管理运营，物业公司只是不负责具体的营销活动，这样可以省去酒店管理公司部分。
酒店管理公司的合作模式：品牌授权管理（但在国内由于相关法规缺失和市场不规范，此种管理模式不存在。
）收费方式：技术服务费、基本管理费、奖励管理费等因品牌、管理公司、项目不同，均有所差异。
3.法律规定：1994年欧盟《欧盟分时度假合同指令》、美国《佛罗里达州2004年法令集》第721章、以及德国2002年《民法典》第481条等，都对分时度假做了定义和立法；但据了解，1）国务院自1998年起就明令禁止一切形式的非法集资与投资返利；目前中国国内尚无相关法律规定和监管机构，而且，之前也有国外分时度假公司到国内来进行分时度假销售的，之后也被政府、公安机关等勒令禁止，因此，分时度假产品暂不适合在中国发展。
“产权酒店+分时度假” 奥运村投资可选择新模式
“产权酒店+分时度假” 奥运村投资可选择新模式编者按：今天是奥运年，也是北京2008奥运各项工程正式开土动工的关键一年，作为首次走进中国的奥运盛会，我们将如何实现“新北京、新奥运”的理念，如何让2008北京奥运真正成为成功而富于特色的一届奥林匹克盛会？举办一届成功的奥运会是每一个中国人心中的理想。
上海友择投资咨询有限公司老总张涛作为旅游房产的领先者特意转文发表了自己对奥运运作的一番见解。
奥运村和奥运国家体育馆位于北京奥林匹克公园内，其中奥运村建筑面积约36万平方米，国家体育馆建筑面积约4万平方米，中标方为北京城建投资发展股份有限公司为代表的联合体，负责国家体育馆的投资、建设、运营及移交和奥运村的投资、建设及经营。
选定的奥运村设计方案由北京城建设计研究总院与澳大利亚PTW设计公司联合设计，根据设计方案，未来奥运村将按“喜喜”字分为4个组团，总占地27.5公顷，由双喜字布局体现中国千年传统的吉祥韵味，4个组团由不同的人文景观和建筑小品组成。
为体现“绿色奥运”这一主题，奥运村还将特设一块900米长的湿地，湿地通过净化回收雨水达到节省水资源和净化社区空气的目的，整体绿化面积占社区总面积的40%。
此外，搭建在奥运村中心与北部森林公园之间的“景观通廊”还将连接着奥运村和国家森林公园，以实现奥运会后奥运村与更广义的北京大社区的互动。
建筑单体设计将结合国际住宅设计与城市规划，建两室、三室、四室、五室等多种户型总计1800多套，高度以6层为主，每套平均在200到400平方米，建材全部选用高科技环保材料。
据了解，奥运村将于2005年6月开工，2007年底建成。
预计投资40亿元人民币左右。
采用“产权酒店+分时度假”回收项目投资的总体思路：一、产权酒店与分时度假产权酒店：是指将酒店的住宿单位的产权出售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的投资回报。
一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。
度假产业产权式酒店相近业态的概念辨析13(1)
度假产业产权式酒店相近业态的概念辨析分时度假是国际上流行的度假产品形式，但在我国，对这一产品形态的理解仍存在许多歧见，而且由于各种原因，目前还不具备大规模开展的条件。
事实上，分时度假与产权式酒店和酒店式公寓分属不同业态，是不同质的，彼此之间并没有必然的联系，不能混为一谈。
国内现在的产权式酒店大多只是概念的炒作而已，一些开发商动辄将它描绘成无风险、高回报的黄金投资产品是不正确的。
酒店式公寓那么在一些大城市有较多的成功先例，但它属于房产中的高端产品，因而也具有相当的投资风险。
最近几年，有关分时度假的报道越来越多，以它为主题的全国性大型研讨会也已经开了好几次了，国人对开展这一世界先进的旅游业态表现出了超常的热情。
但遗憾的是，这一在国外获得飞速开展、并被实践证明具有强大生命力的度假产品形式，在我国却出现了南橘北枳的结果，有的甚至连其根本的概念都没有搞清楚，张冠李戴，断章取义，使这一本来前景十分广阔的产业在我国一直停留在对概念的混乱争论与炒作上。
一些最先试水的工程更是因为种种原因纷纷陷入困境，或者干脆收了一局部消费者的款项后销声匿迹，使媒体转而对它大加挞伐。
一时间，“分时度假〞四个字甚至成为和传销一样的欺诈行为的代名词。
与此同时，蓬勃开展中的房地产业也开始关注这一新鲜的名词，各种冠以“分时度假〞的物业纷纷登场亮相，乱花渐欲迷人眼。
其实，分时度假只是旅游度假的一种实现形式，它属于旅游业〔确切地说是酒店业〕范畴；而房产商所开发的“产权式酒店〞或者“酒店式公寓〞都是房地产的一种新的物业形态，它们与所谓的分时度假其实并没有必然的联系。
将这三个不同层面、不同内涵、不同目标市场与经营方式的东西混为一谈，生硬地加以嫁接，除了吸引一时的眼球以外，并没有什么新的价值和意义。
本文旨在对这些根本概念进行简单的梳理和廓清，以便我们对这些披着时尚外衣的似是而非的产品能有一个相对理性和正确的判断。
分时度假一、分时度假的起源分时度假起源于20世纪60年代。
产权式酒店相关研究
第一部分产权式酒店相关政策研究研究目的：政府对产权式酒店的政策和银行对产权式酒店的态度是影响项目操作的关键因素，本部分主要对相关金融政策和各大银行对产权式酒店的贷款政策作针对性研究。
一、相关金融政策分析1、个人住房贷款利率上调从2005年3月17日，为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策：1)将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。
2006年住房贷款利率将继续上调。
2)提高首付对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。
2、银行推出“直贷”或类似“直贷”业务2005年6月14日，中国银行四川省分行召开新闻发布会，宣布推出“直贷式”个贷业务，包括公务员在内的七类高端客户免保险担保等系列优惠政策，并计划在中行各营业网点开设售楼部直接服务个贷客户。
而一个星期前建设银行四川省分行业推出类似“直贷式”个贷政策。
招行、农行分别推出了“循环授信”、“八成30年按揭”等业务。
二、各大银行对产权式酒店的政策产权式酒店由国外引进，但在国内的发展模式不成熟，失败案例也比较多，鉴于此银行为控制自身风险，出台了相关管理政策，就这个方面中原对成都市各大银行进行了深入的调查。
1、农业银行农业银行从2004年5月内部出台政策明确表示“严格控制产权式酒店（公寓）类物业采取售后返租形式销售的贷款，如果确有需要，须报省农行批示”，对该类物业的贷款权限上收，从目前的执行情况开看，到目前为止基本没有提供过这类似的贷款业务。
分时度假酒店
适合中国国情的分时度假发展之路
---交换式产权酒店---
销售产权度假房让客户拥有房屋产权的物质保障
业主首先确定自己每年自 住的天数
委托度假村管理机构对 外经营
获取投资收益，使业主可以自由的分时 交换，到国内外不同特色的度假胜地。
投资性 交换性
开辟了一条国内发展分时度假和旅游房地产的新思路
2) 另外还有一个重要原因，就是自从“分时度假”在中国安家落户后，不长的 时间里，不仅没有迎来广大消费者的认同，有关部门反而接到大量的投诉。究其 原因，目前大部分分时度假销售(代理)公司在推销时或多或少涉嫌虚假宣传、超 范围经营，提供霸王合同等；分时度假是一个新事物，消费者知之甚少、法律知 识欠缺，很多重要权益和对方承诺没有落实到合同或补充合同中。最后不了了之。 给分时度假带来了诸多负面影响。
396号
国内分时度假产权式酒店 (表-1)
面积 （平方米）
销售均价 （元/平方）
备注
36-110
8500 (一期五星级准) 6500 (二期四星级准)
1.全装修、含家具 2.五年包租，年回报率6.6%（税后） 3.每年免费30天物业住宿权限
30-50
10,000
1.全装修、含家具 2.开发商包租十年，年回报率8%（税后） 3.每年免费12天物业住宿权限
1.每年免费7天物业住宿 权限
2.具有可交换性，交换使 用亚洲37个协议酒店
国内分时度假房地产市场状况
分析：
1) 在中国，这种有钱有闲人的存储式消费行为至今难以广被接受。有关人士认 为，中国人并非缺少有钱而有闲的人，关键是国人的传统生活习惯和消费观念很 难与这种模式擦出火花。分时度假于国人来说还是过于前卫。
基于分时度假理念的酒店住宿产品研究
基于分时度假理念的酒店住宿产品研究分时度假引入我国酒店业已有许多年了，但在其发展历史以及概念内涵等方面一直存在诸多误解。
本文介绍了国际分时度假的产生和发展过程，澄清了与分时度假相关的一些基本概念，同时总结了国际分时度假发展中有益的经验，以期促进我国酒店分时度假发展的进程。
关键词：分时度假酒店住宿产品分时度假理念（一）分时度假的内涵分时度假（Timeshare，又称V ocation ownership或Holiday ownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假房地产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。
国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。
每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20 -40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等一系列权益以及酒店其他设施的优惠使用权。
分时度假产品是一种房地产产品和饭店产品的结合，不但充分发挥了房地产产品可以增值和获得回报的潜力以及酒店完善的设施及专业的服务等优势，而且规避了房产产品一次性购买所有权的高成本和传统酒店住宿产品过于零碎等弊端。
（二）分时度假的产生及发展分时度假理念最早出现在20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区。
开始时，人们为了节约成本，就由几家亲朋好友共同出资购买度假别墅，然后在不同的时间分开使用，这便是分时度假的雏形。
后来为应对欧洲度假市场的需求，分时度假理念开始应用于酒店业和地产业，分时度假产品作为一种创新性的住宿产品应运而生，并很快由欧洲进入北美洲，在全球迅速发展起来。
到了20世纪70年代，分时度假经营者发现一个问题，就是产品过于僵化，缺乏灵活性，人们一旦购买某家旅游企业的分时度假产品后，只能年复一年地在同一地点度假。
分时度假及度假例子
某知名酒店分时度假计划
总结词
该酒店分时度假计划受到广泛欢迎，提供灵 活的住宿选择和优质的服务，吸引了许多度 假者。
详细描述
该知名酒店位于旅游胜地，地理位置优越， 拥有美丽的海景和舒适的设施。酒店推出的 分时度假计划允许度假者按天或按周购买住 宿，享受五星级的服务和设施。该计划提供 灵活的预定和取消政策，以及各种套餐选择， 满足了不同度假者的需求。
分时度假租赁系统
租赁模式
分时度假租赁系统允许会员租赁 不同地点的度假别墅、公寓等物 业，通常以周为单位，享受固定 时间的租赁权益。
租赁权益
会员可以根据自己的需求选择租 赁时间，并享受物业提供的各项 设施和服务，如游泳池、健身房、 儿童游乐设施等。
租赁费用
会员需要支付一定的租赁费用， 包括物业使用费、服务费等，以 确保分时度假租赁系统的正常运 行。
分时度假的起源与发展
01
分时度假的概念起源于20世纪60 年代的欧洲，最初是一些企业家 为了解决旅游旺季酒店住宿紧张 的问题而提出的。
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随着旅游业的发展和消费者需求 的多样化，分时度假逐渐成为一 种流行的旅游方式，并逐渐发展 成为一个庞大的产业。
分时度假的优势与特点
灵活性
分时度假允许消费者在一定期限内任意选择入住时间，不受传统酒店 的预订限制，更加灵活自由。
某豪华公寓分时度假计划
总结词
该豪华公寓分时度假计划以其高品质的住宿 和贴心的服务而受到好评。
详细描述
该豪华公寓位于市中心，交通便利，周边有 许多著名景点和购物中心。公寓提供现代化 的设施和一流的服务，包括健身房、游泳池 、桑拿等。分时度假计划允许度假者按天或 按周租赁公寓，享受私人空间和家庭般的舒 适。该计划还提供旅游信息和活动安排，增
产权式酒店
产权式酒店产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。
每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司经营，并分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
其实质就是满足社会各阶层对不动产投资理财的需求。
产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营性住宿业房地产的投资，目的是获得房地产增值和较长期的经营收益，同时，为酒店投资方进行融资并获得部分近期收益。
与产权式酒店运作模式相类似的还有产权式公寓、产权式商铺、商场等商业地产。
产权酒店是指由众多普通投资者购买酒店客房中的一间或多间的一种投资模式。
目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务活动、旅游观光和休闲度假的旅游者提供住宿服务，是指分布在商务区和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以经营为主要目的的旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。
历史背景产权式酒店来自于分时度假市场。
20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。
由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅，供大家不同时间分别使用的情况，产生了最早的分时度假概念。
由此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。
产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假＋房产投资”。
它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。
由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约10～20年后取得产权。