合富辉煌_广州豪宅专题研究_72PPT

广州豪宅专题研究豪宅所具有的财富和地位的象征意义引发人们强烈的关注······如何造就高品质城市豪宅？何为城市豪宅？界定豪宅的标准有那些？界定成为城市豪宅需要具备哪些关键因素？关键因素变迁布局广州的城市豪宅变迁的过程是怎样的？广州豪宅分布条件是什么？如何造就高品质城市豪宅？界定成为城市豪宅需要具备哪些关键因素？关键因素变迁布局广州豪宅分布条件是什么？广州的城市豪宅变迁的过程是怎样的？何为城市豪宅？界定豪宅的标准有那些？什么是豪宅？富人居住的豪华住宅？在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非‚富人‛居住，而有些‚富人‛的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的住宅成熟市场的城市豪宅北京：棕榈泉国际公寓深圳：中信·红树湾广州：誉峰……项目概况成为豪宅的原因北京〃棕榈泉国际公寓区位：紧邻朝阳公园占地：7万m2容积率：3.2物业类型：11栋高层客户：全市高端客户1.位于朝阳公园豪宅区，景观资源优越2.建筑设计集现代、古典、尊贵于一体3.以欧洲古典园林为主题，显豪宅档次4.豪华户型设计，奢华的装修标准5.超豪华会所，提供尊贵服务深圳〃中信红树湾区位：南山深圳湾畔占地：16.3万m2容积率：3.18物业类型：高层、联排客户：全市高端客户1.城市新兴海景高档盘聚集区内，多重外部景观资源2.大气、沉稳的现代建筑设计烘托豪宅品质3.名师、重金打造高品质园林景观空间4.创新规划设计，户户皆能尊享稀缺景观广州〃誉峰区位：天河区珠江新城占地：2.3万m2容积率：6.5物业类型：超高层客户：全市高端客户1.城市新CBD豪宅区核心，南向28万m2公园景观2.纯现代超高层建筑、五星级创意园林3.创新户型设计，与香港顶级豪宅看齐的奢华内装修4.全面智能IT提供完善的尊贵服务从成熟市场的高品质城市豪宅来看，正印证了豪宅设计专家王受之教授的观点——“城市豪宅应该是集三大优势于一身的稀缺品。

”区位、产品、氛围王受之：毕业于武汉大学研究生院；现为美国加利福尼亚州帕萨迪纳艺术中心设计学院教授；设计理论和设计史专家；国内现代设计和现代设计教育的重要奠基人；洛杉矶“艺术中心设计学院”终身教授；万科、金地、绿地、龙湖、中海等知名开发商顾问专家；合富辉煌顾问专家。

区位：地段的不可取代性和稀缺性，‚豪‛首先在于地段的高价值产品：分为硬件和软件两部分，硬件建立在高品味的设计，高档次的材料及舒适的生活空间塑造方面；产品软件体现在先进设施和创新、全面及现代的家居管理服务氛围：成熟的社区氛围，超前的居住和生活模式，同质而居的高端人群，公认的豪宅品牌如何造就高品质城市豪宅？界定成为城市豪宅需要具备哪些关键因素？关键因素变迁布局广州豪宅分布条件是什么？广州的城市豪宅变迁的过程是怎样的？何为城市豪宅？界定豪宅的标准有那些？广州豪宅发展形式：⏹广州豪宅最早分出现在荔湾越秀一带，随着城市的发展趋势，由分布集中逐渐向东呈扩散式发展⏹早期豪宅分布于西关、沙面、东山，相对独立，区域特征明显；现在豪宅则根据城市规划的顺序，以时间和形态的不同分布于各个区域早期豪宅现代豪宅征对人群富豪、官吏成功人士、社会精英分布特点以年代、身份、地位不同分布相对独立以形态和时间不同，分布相对分散分布区域西关、沙面、东山东山、天河、白云、郊外1西关豪宅2沙面豪宅2东山豪宅54东山新河浦华侨新村6789二沙岛滨江东珠江新城汇景新城101112白云堡星河湾锦绣香江213546109781112如何造就高品质城市豪宅？界定成为城市豪宅需要具备哪些关键因素？关键因素变迁布局广州豪宅分布条件是什么？广州的城市豪宅变迁的过程是怎样的？何为城市豪宅？界定豪宅的标准有那些？广州第三代豪宅市场的分布：地段豪宅早期的淘金路和天河北豪宅景观豪宅二沙岛豪宅群、滨江东豪宅群产品豪宅星河湾、新大厦、宏城花园生态豪宅白云堡、汇景新城、锦绣香江形成时间：80年代末—90年代初代表项目：淘金小区豪宅，天河北的伊顿-18、中怡城市花园，珠江新城的南国花园、星汇园，嘉和苑、锦城花园产品特征：主要以市区区位较好的高端洋房为主，——地段都市型高端物业产品类型：电梯洋房产品现状：随着人们对豪宅认识的变化，早期的地段豪宅逐渐蜕变成一般的高尚住宅和普通住宅，豪宅的身份地位明显弱化，但价格依旧因地段高居不下形成时间：20世纪90年代代表项目：新世界花园、金亚花园；滨江东的代表楼盘是海珠半岛花园、中海锦苑和丽景湾产品特征：大量的景观资源较好的高端洋房小区附带规划有别墅和类别墅物业，同时在相对郊区出现纯别墅、类别墅物业小区——近郊资源型别墅、江景洋房产品类型：高层洋房、联排别墅、独立别墅产品现状：江景盘从滨江东不断向东挺进，山景盘主要集中在白云山风景区一带，价格日趋高涨形成时间：21世纪初代表项目：星河湾、新大厦、宏城花园产品特征：国内品牌开发商进驻广州开发高档社区，凭据楼盘所选用的尊贵建材、高超的建筑水平以及完善的建筑管理而形成的极致产品——郊区品质别墅+新进高层都市型豪宅产品类型：高层洋房、联排别墅、双拼别墅、独立别墅产品现状：满足豪宅客户高生活品位的设施和服务，保证价格的主要因素是其产品品质形成时间：21世纪初代表项目：白云堡、汇景新城、锦绣香江产品特征：品牌开发商进驻开发郊区高档社区，同时高层生态豪宅物业涌现市场——郊区生态别墅产品类型：高层、小高层、多层洋房，联排、双拼、独立别墅，类别墅产品现状：追求的是健康环保的居住环境，讲究建筑与自然和谐统一的结合，保持生态与环境的平衡，生态豪宅将引领广州市场的潮流广州的高端物业（豪宅）在其自身的发展过程中也经历了从一味追求地段到注重资源环境以及到开始强调综合品质的四个阶段：☐第一阶段（80-90年代）：地段豪宅（都市豪宅）——依靠优越的区位建立高端形象☐第二阶段（90年代）：景观豪宅——依靠得天独厚的自然环境或人工环境等资源☐第三阶段（21世纪初）：产品豪宅——依靠本身产品打造形成相对优势，超越对手☐第四阶段（21世纪初）：生态豪宅——依靠自然环境条件与投资开发理念形成优势凸显地段豪宅景观豪宅产品豪宅生态豪宅老城区CBD珠江珠江广州第三代豪宅的分类：就商业价值和便利性而言，‚地段‛在房地产项目成功开发中起着决定性因素。

广州城市中心的东移，促使都市型高端物业（都市豪宅）紧扣着中心东移以及城市整体规划向东发展的利好和契机，借助‚新CBD ‛的概念发展‚都市豪宅‛。

代表楼盘： 誉峰地段豪宅——CBD 高端物业珠江新城天河北位臵广州天河区珠江新城占地 2.3万m 2总建15万m 2容积率 6.5物业类型42～45层超高层户型区间平层172m 2～305m 2 复式498m 2～727m 2价格均价3.5万元/m 2客户广东省、广州市、香港、外籍高端客户⏹项目位于广州的新CBD 珠江新城的中心，居住组团中轴线上的核心位臵，周边配套逐渐成熟，区位优势明显⏹项目南望珠江新城最大的市政公园——珠江公园，拥有珠江新城稀缺的自然景观资源优越地处城市新CBD 豪宅区核心，南向一线28万m2公园景观珠江公园誉峰居住组团中轴线商务组团中轴线项目区位图誉峰效果图东区誉峰西区教育配套⏹教育配套：珠江新城规划17所学校，其中名校有天河中学珠江新城校区、华师附属南国小学⏹医疗配套：广州市儿童医院（广州市妇女儿童医疗中心）⏹商业配套：中央广场地下商城、高德臵地广场Seasons Mall 、珠江太阳城广场、广粤天地、西塔地下商城等大型商业⏹休闲配套：珠江公园、中央广场等地处CBD 中心地段，周边配套齐全医疗配套商业配套休闲配套纯现代超高层建筑、五星级创意园林打造豪宅品质⏹建筑立面为纯现代风格，竖向线条感强烈，层次丰富，品质感强，配合超高高度，营造出极为高档的感觉⏹除打造中心区五星级酒店度假园林外，更将12～16层架空，牺牲16套单位营造空中园林，提高住户生活品质部分装修标准入户大堂墙身：香港五星级酒店朗豪酒店大面积运用的法国木门石；背景墙：香港超六星级酒店四季酒店运用的意大利天然黑金花石材标准电梯间上海丽兹卡尔顿酒店大堂运用的黑檀木卫生间从墙身到地面都铺砌了天然的西班牙米黄石材卫浴世界四大顶级高档品牌中的Duravit和Hansgrohe高层层高六米空中花园创新户型设计，与香港顶级豪宅看齐的奢华内装修⏹豪华大户型，每户设有大型落地窗户及空中花园，最大可能采景，引入‚主仆‛空间、两梯两户/三梯两户设计（工人电梯），户户三阳台等创新设计⏹3500元/平米的奢华装修标准，装修设计、装修标准和用料完全与香港上亿元豪宅看齐拥有日立IT 系统的生活场景描述全国首家全面智能IT 住宅，提供完善的尊贵服务⏹全国首家全面智能IT 住宅的配臵，将安防、智能化控制、电梯控制、信息传递、物业管理、小区各种增值服务等集成在同一平台上，使居住者、物业管理公司和专业的设备管理公司方便地进行信息传递，能够极大地提高高端客户对高品质生活的追求CBD 地段豪宅—誉峰⏹从主人一踏入小区开始：⏹电梯在一楼恭敬的等待⏹独有的IC 卡识别技术把一切不安全的因素排除在门外⏹晚上回家的小孩可以乘坐电梯时不会被外人打扰⏹家中的空调早已调整到最舒适的温度⏹百叶窗随着光线强弱自动调节好角度⏹喜欢的音乐徐徐响起⏹自动灌溉系统帮你把花园都浇过水了⏹……老城区地段豪宅——老城区高端物业老城区生活配套的成熟，仍在售的地段豪宅虽然日见减少，老城区地段和配套资源具有不可复制性。

近年老城区楼市逐渐饱和，地块稀缺，新盘推出较少，加上有成熟的教育配套，较好的中小学都集中在老城区，老城区的新盘紧俏，价位稳中有升。

中环广场在售代表楼盘：颐和雅轩环市东路位臵广州越秀区应元路占地2400m 2总建29900m 2容积率8.8物业类型高层洋房价格均价2.8万元/m 2主力客户广东省、广州市⏹位于广州历代的核心城区越秀区应元路，商业、教育、休闲配套成熟的中心地段，区域价值高⏹背靠92.8万平方米绿树成荫的越秀山，面朝5万平方米的中山纪念堂绿地广场，属广州老城区中稀缺地，自然环境优势明显老城区绝版区位，背靠92.8万平方米绿树成荫的越秀山居住组团中轴线商务组团中轴线项目区位图主力户型面积区间(m 2)公寓40二房77-99三房130-140誉峰效果图地处老城区中心地段，周边配套齐全⏹教育配套：省一级重点市二中、省重点小北路小学、广州第一幼儿园、广东省育才幼儿园在生活圈内⏹商业配套：坐落于老城区核心政治位臵的优势保证了项目商业配套的齐全，单就应元路路段而言，就遍布了超市、银行、麦当劳、药店等不同商业配套，颐和雅轩自身1-3层为商业裙楼，商业配套齐全⏹休闲配套：越秀山公园、越秀山体育场、中山纪念堂颐合雅轩中山纪念堂广州市第二中学越秀山公园越秀山体育场小北路小学广州市第一幼儿园广东省育才育儿园地铁中山纪念堂站地铁越秀公园站休闲配套教育配套地铁站通过高附加值来提高产品的性价比⏹项目设计注重庭院之营造，每家每户均有超大面积的露台、阳台或内庭园，强调生活氛围，有效提高生活品质⏹户型面积集中，通过高附加值来提高产品的性价比，成为销售亮点阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台赠送一半面积阳台赠送一半面积样板房装修豪华，体现开发商实力，树立客户信心⏹首期开盘通过样板房的展示，展示开发商开发实力，树立客户的信心，促进项目的销售⏹销售产品不带装修地段豪宅分析小结现状的‚地段豪宅‛，紧扣本身的地段优势外，也比较注重项目的形象的营造，并已经意识到高端物业的价值，在产品尺寸设计上开始走奢华路线；在产品的基础上充分宣传其地段的稀缺和珍贵珠江公园随着房地产开发的逐渐成熟，人们开始追求居住环境的舒适性，在珠江沿线一带以及人工规划打造的大型市政公园等稀缺资源周边聚集了一批利用稀缺资源进行打造的高端物业（豪宅）社区。