世联：顶级城市豪宅研究
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世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
完善，区域印象较差
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
北京市顶级豪宅贡院六号项目案例解构
ຫໍສະໝຸດ 哲学思辨豪宅哲学解读:
中国古代的哲学高深精妙.老子《道德经》第四十章:「天下万物生于有,有生于无.」 "天下万物生於有" 很容易理解,天下万物皆有形,有状,有起始,有终结,也就是说物质 的存在,只有存在才能被感知. 当 "真正的豪宅" 终极指向为 "人文" 类的虚无层面而不可触摸之时,可能一时难以被人所 理解与接受.那么,不如就此理性回归于对事物本质的认知与解读,从真正存在且能被具 体感知的细节层面入手, "细节"便是"人文".以人为本,从细节处处呈现一种终极的人性 关怀.细致入微与匠心独运,有些东西并非遥不可及! 有与无.实与虚.难与易.无限的价值财富总是生发于有限的细节之中.
谨呈:江西博能投资发展有限公司
构 解构 例 解 案 例 案
顶级豪宅"贡院六号"项目 案例解构
产 品 .
贡院6号,建国门旁紧临东长安街五 幢深色小楼(三幢豪华公寓,一幢写 字楼,一座电信博物馆),三幢豪华 公寓总建筑面积为4.5万平方米,共 有150套房.
1.1
产品溯源
"贡院",历史由来已久,它不仅仅是一种符号象征, 更是一扇回望历史的窗口.
本报告是严格保密的.
1.13
哲学思辨
"贡院六号" 从一栋建筑的优雅贵气感受久违的隆重,体会淋漓尽致挥洒人生之后归复宁静 的极致追求,玩味所有精雕细琢的环节对个体崇高生命存活于世的无限尊重.寻遍京城, 无出其右. 这,就是"贡院六号".
优雅贵气的久违感受. 回归宁静的极致追求. 精雕细琢的别致环节. 生命存在的无限尊重. 这,就是运用哲学思辨对"贡院六号"成功的最好解读与价值的最佳体现.
中国古代的哲学高深精妙.老子《道德经》第四十章:「天下万物生于有,有生于无.」 "天下万物生於有" 很容易理解,天下万物皆有形,有状,有起始,有终结,也就是说物质 的存在,只有存在才能被感知. 当 "真正的豪宅" 终极指向为 "人文" 类的虚无层面而不可触摸之时,可能一时难以被人所 理解与接受.那么,不如就此理性回归于对事物本质的认知与解读,从真正存在且能被具 体感知的细节层面入手, "细节"便是"人文".以人为本,从细节处处呈现一种终极的人性 关怀.细致入微与匠心独运,有些东西并非遥不可及! 有与无.实与虚.难与易.无限的价值财富总是生发于有限的细节之中.
谨呈:江西博能投资发展有限公司
构 解构 例 解 案 例 案
顶级豪宅"贡院六号"项目 案例解构
产 品 .
贡院6号,建国门旁紧临东长安街五 幢深色小楼(三幢豪华公寓,一幢写 字楼,一座电信博物馆),三幢豪华 公寓总建筑面积为4.5万平方米,共 有150套房.
1.1
产品溯源
"贡院",历史由来已久,它不仅仅是一种符号象征, 更是一扇回望历史的窗口.
本报告是严格保密的.
1.13
哲学思辨
"贡院六号" 从一栋建筑的优雅贵气感受久违的隆重,体会淋漓尽致挥洒人生之后归复宁静 的极致追求,玩味所有精雕细琢的环节对个体崇高生命存活于世的无限尊重.寻遍京城, 无出其右. 这,就是"贡院六号".
优雅贵气的久违感受. 回归宁静的极致追求. 精雕细琢的别致环节. 生命存在的无限尊重. 这,就是运用哲学思辨对"贡院六号"成功的最好解读与价值的最佳体现.
TOP100豪宅项目研究_恒禾七尚_厦门中原
产品户型
355㎡户型
优点： 1、25米加长景观阳台 2、270°景观客厅 3、 3.4米层高，7米宽客厅 4、室内空间敞开，随意划分 5、40mm厚中空玻璃，隔音隔热 缺点： 1、西晒 2、东面是民居 3、物业费贵
产品户型
395㎡户型
优点： 1、25米加长景观阳台 2、270°景观客厅 3、3.4米层高，7米宽客厅 4、室内空间敞开，随意划分 5、40mm厚中空玻璃，隔音隔热 缺点： 1、西晒 2、东面是民居 3、物业费贵
① 复旦大学附属中山医院厦门医院
③ ② 龙邦妇产医院
厦门心血管病医院
厦门眼科中心总部大楼
④
五缘湾游艇码头
项目规划小结
1. 项目位于海西金融发展核心区的核心——五缘湾的最后一片临海内湾居住用地，左邻湿 地公园，右侧国际游艇港相伴，拥有永无遮挡的一线湾海景观视野和优越的生态环境。
2. 项目历时三年打造，邀请了建筑大师——本纳道、在人间创造天堂的国际景观设计大 师——Bensley、拥有国际空间设计观的室内设计师——李玮珉、杰出华人平面设计大 师——陈幼坚先生等十七位国际顶级大师，每个细节精心打造，致力于在厦门五缘湾为 客户带来世界级滨水住宅体验。设计方案在2010年荣获美国建筑师学会（AIA）优秀设 计奖。
/交通配套：地铁2号线 /休闲配套：游艇码头、正阳直升机场、五缘湾湿地公园 /商务配套：五缘湾营运中心、国贸金融中心 /酒店配套：璞尚酒店、五缘水乡酒店、希尔顿酒店、明发酒 店等11大高端酒店群 /商业配套：夏商商业街、湖里万达广场 /教育配套：五缘第一幼儿园、厦门音乐学校 /医疗配套：3大高端医疗机构和眼科总部
恒禾七尚项目研究报告
目录
一、项目概述
1. 项目经济技术指标 2. 项目定位分析 3. 成交客户分析 4. 项目核心价值点提炼
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联XX北海北部湾一号海景豪宅项目营销战略
u 广西北部湾经济区由南宁、 北海、钦州、防城港四市 组成。由于特殊的地理位 置，北海在北部湾经济区 中占据核心战略地位。
u 北部湾经济区规划的五大 组团中，北海独占两席。 一是以电子信息产业、旅 游休闲度假和港口物流产 业为主导的北海组团，并 明确发展生态宜居房地产 业。二是铁山港(龙潭)组 团，重点建设船舶物流业、 石化、能源等临港产业和 承接产业转移。
市场 北海中高端项目对于配套的私享性与专属性需求打造不足。
北海中高端市场介于初级至高级发展阶段, 理念及形象尚停留在物质 理念 堆砌层面。
与普通住宅相比二线海景高层产品户型基本雷同于普通住宅产品， 产品 产品缺乏创新。
在首付差距不大的购买前提下，其二线海景资源对于销售未有明显 速度 的支撑。
趋势一：本项目作为豪宅的市场定位已得到普遍认可，冠头岭2000 趋势 亩项目将成为本项目主要竞争对手。
Points——竞争要点
要点一 要点二
在客户已形成项目高端物业认知基础上，设置更多体验环节，巩固认知。 强化项目海景资源，特别是对沙滩的利用，提升客户对海景资源认识。
域不同，自出众 ！ 紧临城市中心+艺术建筑+海景的项目均好性成为本项世联目XX最北海大目北营部的销湾竞战一略号争海景优豪势宅项。
CONCLUSION 结论
大盘开发,一线海景+旅游+地产的高尔夫配套型开发模式对本项目形成较大竞争。 世联XX北海北部湾一号海景豪宅项 目营销战略
高端豪宅市场趋势
与主要潜在竞争对手冠头岭2000亩项目相比，本项目 主要优势在于宜居性与项目入市时机的占先性
Superiority——优势
本项目
VS
冠头岭 2000亩
入市时间较早，在北海已形成高端物业之客户认知。 艺术建筑，紧临城市中心，入则幽静，出则繁华，更具易居性。 一线海景+高尔夫+旅游资源+私家沙滩更具度假氛围与海景资源。
豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享全解
北京 Peking House 大连 青岛 星海国宝 东海路9号
项目
玫瑰园
售价
5.9～22万元/㎡ (总价 1600~6000万元) 2.5～3万元/平方米 2万元/平方米 3.2万元/平方米
物业类型
独栋、双拼 别墅、公寓 4栋30层高层 2栋超高层公寓楼
主力户型
882～1499平米三房、 四房 370~560平米 200m²以上 170－270平米
香蜜湖1号
红树西岸 波托菲诺 十七英里 华府天地 汤臣一品 世茂滨江 金色海岸 西湖8号 凯旋门
本报告是严格保密的。
香蜜湖传统豪宅地段、城市中心，稀缺自然生态湖景资源
红树湾区，稀缺湾区资源 华侨城旅游度假居住区，华侨城旅游区景观 深圳东部“黄金海岸”的唯一高尚居住区，海景资源，私享 沙滩 城市中心、新天地标志性区域 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 钱塘江边、新CBD区，一线江景 西湖边上吴山脚下、闹中取静高尚居住区，西湖景观 九龙城繁华地段，维多利亚港无敌景观
随着精神理念层级的提高， 从简单的资源占有和炫富， 到表达成熟富豪生活
要点
本报告是严格保密的。
15
硬件标准
顶级豪宅核心特征6：国内顶级豪宅硬件的8大 “顶”级标准
设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用 人文：时间元素——古树、山石、历史
8大“顶”级标准
稀缺的先天资源 高高在上的价格
占据城市核心的地段或者优良的自然资源 高单价、大面积，整体价值完全脱离竞 争层级，形成价格壁垒 成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合 从设计理念到用材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
项目
玫瑰园
售价
5.9～22万元/㎡ (总价 1600~6000万元) 2.5～3万元/平方米 2万元/平方米 3.2万元/平方米
物业类型
独栋、双拼 别墅、公寓 4栋30层高层 2栋超高层公寓楼
主力户型
882～1499平米三房、 四房 370~560平米 200m²以上 170－270平米
香蜜湖1号
红树西岸 波托菲诺 十七英里 华府天地 汤臣一品 世茂滨江 金色海岸 西湖8号 凯旋门
本报告是严格保密的。
香蜜湖传统豪宅地段、城市中心，稀缺自然生态湖景资源
红树湾区，稀缺湾区资源 华侨城旅游度假居住区，华侨城旅游区景观 深圳东部“黄金海岸”的唯一高尚居住区，海景资源，私享 沙滩 城市中心、新天地标志性区域 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 钱塘江边、新CBD区，一线江景 西湖边上吴山脚下、闹中取静高尚居住区，西湖景观 九龙城繁华地段，维多利亚港无敌景观
随着精神理念层级的提高， 从简单的资源占有和炫富， 到表达成熟富豪生活
要点
本报告是严格保密的。
15
硬件标准
顶级豪宅核心特征6：国内顶级豪宅硬件的8大 “顶”级标准
设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用 人文：时间元素——古树、山石、历史
8大“顶”级标准
稀缺的先天资源 高高在上的价格
占据城市核心的地段或者优良的自然资源 高单价、大面积，整体价值完全脱离竞 争层级，形成价格壁垒 成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合 从设计理念到用材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联地产市场研报究报告
武汉――――项目市场调研报告目录第一部分住宅调研6一样本8二产品特征总结10三畅销和滞销产品四行销策略第二部分酒店调研第三部分商务公寓调研第一节北京市场调研一样本二产品分析三服务四营销第二节香港市场调研第三节武汉市场调研第四部分商业物业调研第五部分调研结论第六部分物业发展建议第七部分附件一市场调研综述二市场调研原始数据说明武汉市××房地产有限公司：承蒙贵司信任，委托我司对武汉××俊园项目进行策划顾问工作。
在双方充分沟通和贵公司大力协助下，本项目小组顺利完成调研工作。
本报告侧重在市场调研，通过对调研数据的分析，得到调研结论，并提出关于物业发展的简单建议，以供贵公司决策参考；关于客户群、物业发展建议等部分的详细内容将在下一份报告《市场定位报告》中论述。
这次调研得到贵司相关部门的大力协助和直接参与，谨此表示感谢！专此奉达，即颂商祺！世联地产××俊园项目组第一部分住宅调研结论：1)武汉现有高档住宅多在区位上拥有独特的资源，如江景、湖景等；2)武汉现有高档住宅普遍停留在追求面积大的简单层面，虽然个案在规划、设计方面有突破，但整体依然处在学习阶段；3)武汉现有高档住宅在自身配套方面或者不太完善，或者与物业档次不太匹配；4)新材料、新技术在武汉现有高档住宅中应用不多；5)武汉住宅物业管理整体水平依然较低，而高档住宅物业管理更不能满足住户需要；一，样本1，样本选取标准1)均价在3000元/㎡以上；2)户型主力面积在120㎡以上；3)在武汉有一定的市场影响力；2，样本清单根据以上原则，我们选取了以下项目作为住宅样本：1) 重点竞争项目：统建千禧苑；中环大厦；名都花园；金色港湾；世纪华庭；永清庭院；2) 一般竞争项目：三江航天花园；江城华庭；丽岛花园；江景大厦；武昌秀水公寓；香格里·嘉园二，供应量项目占地面积(㎡)建筑面积(㎡)套数世纪华庭340042300189中环大厦533664581330统建千禧苑3667076500约500永清庭院1400070000369名都花园6670006800004000(一期568个单位)金色港湾500000600000江城华庭13207江景大厦3000约70000310丽岛花园160000约200000700余个香格里75000184秀水公寓220022600120据统计，上述样本项目总占地面积达142万平方米，总建筑面积超过163万平方米。
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区位 资源 规模 容积率 绿化率 建筑形式 园林设计 功能内容 功能比例 上海浦东黄浦江东岸，陆家嘴国际金融中心南侧 上海最著名的自然景观——黄浦江 占地22.06万平米，建面70万平米 2.9 70% 6栋48-53层超高层公寓及1栋60层酒店式公寓 美国泛亚逸道；世界园林经典的多主题园林环境 高层住宅；豪华会所 园林占地16万平米；会所建面1.5万平米
占地16.30万平米，建面65万平米 3.18 65%
11栋高层和超高层（其中超高层占两栋，为32-33层）， 4栋Townhouse
贝尔高林，现代岭南风格园林 高层住宅；豪华会所；中央广场；幼儿园 住宅建面50.51万平米；园林占地10万平米；会 所建面6000平米；中央广场建面3000平米；幼 儿园建面6000平米
苏州园林
英式大草坪
德式绿荫天鹅湖
奥运公园 夏威夷冲浪沙滩 法式迷宫花园
17
世贸滨江花园的占地高达1.5万平米的会所采取 了四个不同的建筑风格，独显尊贵感和专属感
世茂滨江花园拥 有欧式服务会所 、美式休闲会所 、奥林匹克运动 会所等4个不同建 筑风格的会所， 面积达15000平 方米，分布在不 同主题景区内， 每位住户都能就 近享受。
套数比 9.4% 57.8% 15.1% 13.8% 3.7% 100%
产品设计
领先市场的高层创新户型——高层低层化生 态模式
4房2厅3卫 238-245平米 阳光早餐厅 合院花园 生态走廊
偶数层
入户花园
奇数层
独立客房
智能直达电梯
（两梯两户）
产品设计
领先市场的高层创新户型——完善功能、合 理空间结构、通透明朗
18
城市豪宅传奇 传奇
香蜜湖1号.深圳 阳光上东.北京
红树西岸.深圳
观湖国际.北京
星河国际.深圳
珠江帝景.北京
雅颂居.深圳
星河湾.北京
富力城.北京
本报告是严格保密的。
19
香蜜湖1号.深圳
香蜜湖1号凭借纯粹富人区的区位以及稀缺城市 湖景资源打造了深圳顶级豪宅
区位 资源 规模 容积率 绿化率 建筑设计单位 建筑形式 楼间距 户型面积 装修状况 总户数 车位比 香蜜湖1号位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，同时也是深圳富人 区气质最为纯粹的地方 拥有极为纯粹的城市湖景——占地20万平米的香蜜湖 占地9.35万平米，建面13.10万平米 1.4 绿化率57.76％ 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司 5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式 高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为 相对独立的区域，减少两者的干扰 户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米； Townhouse主力户型350平米左右。 毛坯 447户，其中高层318套，低层219套 447：778
本报告是严格保密的。
2
项目列表
北京 棕榈泉国际公寓 深圳 中信红树湾 上海 世茂滨江花园 深圳 香蜜湖1号 深圳 红树西岸 深圳 雅颂居 深圳 星河国际 北京 富力城 北京 阳光上东 北京 观湖国际 北京 珠江帝景 北京 星河湾
本报告是严格保密的。
3
城市豪宅传奇 传奇
北京〃棕榈泉国际公寓 深圳〃中信红树湾 上海〃世茂滨江花园
世联研究案例
顶级城市豪宅研究
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
【关键字】 豪宅
【简介】 选取北京、深圳、上海的顶级高层城市豪宅，从整体规划、功能构成 （配套）、园林景观、产品设计等方面对其做了深入研究，总结出城市 高层豪宅KPI体系，对做城市高层豪宅项目具有一定的借鉴意义。
多媒体系统； 中央新风系统；
综合立体降噪系统；
防噪降辐射窗玻璃； 无线上网； 高层智能直达电梯
红树西岸.深圳
凭借海景资源以及高智能化、生态化科技注入，打 造深圳最具现代感的城市豪宅
区位 位于深圳市南山填海区西南，南面可推窗见海，红树林湿地和香港 天围尽收眼底，北临“世界之窗”、“中华民俗村”，西面紧靠沙 河高尔夫球场，东面是红树湾规划中的大型中央主题公园 占据海景地王优势，毗邻深圳沙河高尔夫球场、红树林自然保护区、 规划大型中央主题公园 占地75101.8平方米 ，建面255300平方米 3.4 77% 世界著名建筑设计大师、ARQ公司创始人——本纳道.霍 （Bernardo Fort-Brescia）
5房3厅3卫 291平米
偶数层
豪华尺度，舒适生活； 超大连廊似阳台，香蜜湖美景
奇数层
一览无余；
主要卧室开窗全部朝南
产品设计
领先市场的高层创新户型——完善功能、合 理空间结构、通透明朗
复式 327-434平米
智能直达电梯； 入户花园及观景露台等五个超
大花园设计；
主卧私密性极强，二楼亦设立
七栋楼的主体建筑呈弧形排列，与东方明珠、金茂 大厦、国际会议中心并肩而立，共成浦江东岸“一 线三峰”的现代城市天际线；户户将江景和园景饱 览无遗
16
六大世界风格园林区占据了整个项目70％的占 地面积，也成就了沪上罕见的大规模水景豪宅
融汇世界园林经典 的多主题园林环境 ，由享有国际声誉 的美国泛亚易道公 司担纲园林设计， 园林绿化率高达70 ％。 16万平方米的社区 园林荟萃苏州园林 、奥运公园、英式 大草坪、夏威夷冲 浪沙滩、德式绿荫 天鹅湖、法式迷宫 花园六大世界风格 园林区。
8
棕榈泉生活广场设计时尚而高档，并引入精挑细 选的高档业态，营造一种“购物，是回家的开始 ”氛围
棕榈泉生活广场 位于社区西侧， 地下2层，地上3 层，总建面超过1 万平方米。 整个设计呈现出 一种时尚高档的 生活方式；伊藤 洋华堂、屈臣氏 等精挑细选的物 业配比给大家提 供一种高品质的 便利生活。
劣势规避：项目东 侧紧邻交通主干道 香梅路，高层单位 会受到一定的噪音 和灰尘影响，用绿 化区隔
香蜜湖路
红荔西路
香梅路
功能构成
会所布局在项目的中心位置，使得会所不仅成为 休闲场所，也成为一种景观资源
会所入口
会所入口
五星级会所
功能构成
会所内部装修奢华，配备高档健身房及室内外泳 池，将各种功能做到极致
总体规划
层层递进的建筑布局方式使景观资源最大化，同时也 保持了项目景观均好性，尽可能使所有住户都能欣赏 到香蜜湖美景
临湖叠拼会馆 无限视野 湖景空中合院 临湖美墅 TownHouse 一线香蜜湖景双拼
澳大利亚柏涛（墨尔本） 建筑设计有限公司
总体规划
地块边界采用高层来区隔，保持豪宅内部私密性，也 突出了城市天际线；与道路之间布局一定绿化带，隔 绝道路噪音和灰尘影响
产品设计
领先市场的高层创新户型
五房280-290平米 四房240-250平米 独栋复式180-190 平米
三房180-190平米
户型 3房 4房 高 层 5房 独栋复式 顶层复式 合计
面积区间 ㎡ 184 238-245 291 327-329 342-434 ——
套数 30 184 48 44 12 318
建筑楼体采用斜列布局，能够保障周边自然 风光和人文景观得到最大利用，做到户户都 能观景
第 一 期
第 二 期
第 三 期
高阔的售楼处和精心的样板房设计体现高尚、 气派的品质生活
聘请著名样本房设计公司梁 志天进行设计装修，充分体 现现代的高尚生活品质
30*30米通透玻璃盒子售楼处，极 具时尚冲击力，浓缩项目产品的主 要卖点，兼具销售和艺术展示的功 能。且售楼处大门高达10米，体现 气派、体面的高端气质
公寓样板间大厅实景
10
以其临近沙河高尔夫、华侨城的良好区位，坐拥世 界罕见的红树湾资源，加之独具特色的规划设计， 成就了深圳出征世界湾区的豪宅典范
区位
位于深圳南山区红树湾，沙河高尔夫球场旁，华侨城四 大主题公园的东面
资源
规模 容积率 绿化率 建筑形式 园林设计 功能内容 功能比例
稀缺的红树湾海景资源
7
以最高端内部配套打造中国最顶级的私家会所 ——棕榈泉国际俱乐部，彰显身份感和尊贵感
总建面达1.3万平方米 的会所由著名G.I.L艺 术设计顾问公司设计 ，是中国最顶级的私 家会所之一。 会所配套有室内温泉 泳池、全天候阳光温 泉泳池、东南亚式水 疗温泉中心(SPA), 是 今天国内唯一达至国 际水平的水疗温泉 (SPA) ；还有红酒雪 茄吧、图书室、全京 城唯一拥有美国 Nautilus健身设备的 专业健身房等。
9
两栋由万豪管理的酒店式公寓是北京市场最高 档的酒店式服务公寓，提升了项目价值
建面4.3万平方米 ，由世界知名的 酒店管理集团万 豪经营管理，是 北京第一家万豪 行政公寓。 其租金水平及出 租率均已经位列 北京五星级酒店 （含酒店式公寓 ）的前列，已经 成为目前北京市 场最高档的酒店 式服务公寓。
内部配备高档健身房 五星级会所大堂
室内游泳池 和室外游泳 池用玻璃半 隔离，景观 联成一体
园林景观
空间节点和绿轴结合的景观布局，使项目景观功 能发挥极致，独显私家尊邸感受
私家林荫路——不现 张扬，却暗示着一份 尊贵
中心园林之跌水瀑布
新加坡AEP design （新加坡柏景建 筑景观设计公司）
园林景观
功能内容
功能比例
本报告是严格保密的。
高层住宅；酒店式公寓；豪华会所；精品商业
园林占地3.8万平米；会所建面1.3万平米；商 业建面1万平米；酒店式公寓建面4.3万平米
占地16.30万平米，建面65万平米 3.18 65%
11栋高层和超高层（其中超高层占两栋，为32-33层）， 4栋Townhouse
贝尔高林，现代岭南风格园林 高层住宅；豪华会所；中央广场；幼儿园 住宅建面50.51万平米；园林占地10万平米；会 所建面6000平米；中央广场建面3000平米；幼 儿园建面6000平米
苏州园林
英式大草坪
德式绿荫天鹅湖
奥运公园 夏威夷冲浪沙滩 法式迷宫花园
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世贸滨江花园的占地高达1.5万平米的会所采取 了四个不同的建筑风格，独显尊贵感和专属感
世茂滨江花园拥 有欧式服务会所 、美式休闲会所 、奥林匹克运动 会所等4个不同建 筑风格的会所， 面积达15000平 方米，分布在不 同主题景区内， 每位住户都能就 近享受。
套数比 9.4% 57.8% 15.1% 13.8% 3.7% 100%
产品设计
领先市场的高层创新户型——高层低层化生 态模式
4房2厅3卫 238-245平米 阳光早餐厅 合院花园 生态走廊
偶数层
入户花园
奇数层
独立客房
智能直达电梯
（两梯两户）
产品设计
领先市场的高层创新户型——完善功能、合 理空间结构、通透明朗
18
城市豪宅传奇 传奇
香蜜湖1号.深圳 阳光上东.北京
红树西岸.深圳
观湖国际.北京
星河国际.深圳
珠江帝景.北京
雅颂居.深圳
星河湾.北京
富力城.北京
本报告是严格保密的。
19
香蜜湖1号.深圳
香蜜湖1号凭借纯粹富人区的区位以及稀缺城市 湖景资源打造了深圳顶级豪宅
区位 资源 规模 容积率 绿化率 建筑设计单位 建筑形式 楼间距 户型面积 装修状况 总户数 车位比 香蜜湖1号位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，同时也是深圳富人 区气质最为纯粹的地方 拥有极为纯粹的城市湖景——占地20万平米的香蜜湖 占地9.35万平米，建面13.10万平米 1.4 绿化率57.76％ 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司 5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式 高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为 相对独立的区域，减少两者的干扰 户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米； Townhouse主力户型350平米左右。 毛坯 447户，其中高层318套，低层219套 447：778
本报告是严格保密的。
2
项目列表
北京 棕榈泉国际公寓 深圳 中信红树湾 上海 世茂滨江花园 深圳 香蜜湖1号 深圳 红树西岸 深圳 雅颂居 深圳 星河国际 北京 富力城 北京 阳光上东 北京 观湖国际 北京 珠江帝景 北京 星河湾
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城市豪宅传奇 传奇
北京〃棕榈泉国际公寓 深圳〃中信红树湾 上海〃世茂滨江花园
世联研究案例
顶级城市豪宅研究
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【关键字】 豪宅
【简介】 选取北京、深圳、上海的顶级高层城市豪宅，从整体规划、功能构成 （配套）、园林景观、产品设计等方面对其做了深入研究，总结出城市 高层豪宅KPI体系，对做城市高层豪宅项目具有一定的借鉴意义。
多媒体系统； 中央新风系统；
综合立体降噪系统；
防噪降辐射窗玻璃； 无线上网； 高层智能直达电梯
红树西岸.深圳
凭借海景资源以及高智能化、生态化科技注入，打 造深圳最具现代感的城市豪宅
区位 位于深圳市南山填海区西南，南面可推窗见海，红树林湿地和香港 天围尽收眼底，北临“世界之窗”、“中华民俗村”，西面紧靠沙 河高尔夫球场，东面是红树湾规划中的大型中央主题公园 占据海景地王优势，毗邻深圳沙河高尔夫球场、红树林自然保护区、 规划大型中央主题公园 占地75101.8平方米 ，建面255300平方米 3.4 77% 世界著名建筑设计大师、ARQ公司创始人——本纳道.霍 （Bernardo Fort-Brescia）
5房3厅3卫 291平米
偶数层
豪华尺度，舒适生活； 超大连廊似阳台，香蜜湖美景
奇数层
一览无余；
主要卧室开窗全部朝南
产品设计
领先市场的高层创新户型——完善功能、合 理空间结构、通透明朗
复式 327-434平米
智能直达电梯； 入户花园及观景露台等五个超
大花园设计；
主卧私密性极强，二楼亦设立
七栋楼的主体建筑呈弧形排列，与东方明珠、金茂 大厦、国际会议中心并肩而立，共成浦江东岸“一 线三峰”的现代城市天际线；户户将江景和园景饱 览无遗
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六大世界风格园林区占据了整个项目70％的占 地面积，也成就了沪上罕见的大规模水景豪宅
融汇世界园林经典 的多主题园林环境 ，由享有国际声誉 的美国泛亚易道公 司担纲园林设计， 园林绿化率高达70 ％。 16万平方米的社区 园林荟萃苏州园林 、奥运公园、英式 大草坪、夏威夷冲 浪沙滩、德式绿荫 天鹅湖、法式迷宫 花园六大世界风格 园林区。
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棕榈泉生活广场设计时尚而高档，并引入精挑细 选的高档业态，营造一种“购物，是回家的开始 ”氛围
棕榈泉生活广场 位于社区西侧， 地下2层，地上3 层，总建面超过1 万平方米。 整个设计呈现出 一种时尚高档的 生活方式；伊藤 洋华堂、屈臣氏 等精挑细选的物 业配比给大家提 供一种高品质的 便利生活。
劣势规避：项目东 侧紧邻交通主干道 香梅路，高层单位 会受到一定的噪音 和灰尘影响，用绿 化区隔
香蜜湖路
红荔西路
香梅路
功能构成
会所布局在项目的中心位置，使得会所不仅成为 休闲场所，也成为一种景观资源
会所入口
会所入口
五星级会所
功能构成
会所内部装修奢华，配备高档健身房及室内外泳 池，将各种功能做到极致
总体规划
层层递进的建筑布局方式使景观资源最大化，同时也 保持了项目景观均好性，尽可能使所有住户都能欣赏 到香蜜湖美景
临湖叠拼会馆 无限视野 湖景空中合院 临湖美墅 TownHouse 一线香蜜湖景双拼
澳大利亚柏涛（墨尔本） 建筑设计有限公司
总体规划
地块边界采用高层来区隔，保持豪宅内部私密性，也 突出了城市天际线；与道路之间布局一定绿化带，隔 绝道路噪音和灰尘影响
产品设计
领先市场的高层创新户型
五房280-290平米 四房240-250平米 独栋复式180-190 平米
三房180-190平米
户型 3房 4房 高 层 5房 独栋复式 顶层复式 合计
面积区间 ㎡ 184 238-245 291 327-329 342-434 ——
套数 30 184 48 44 12 318
建筑楼体采用斜列布局，能够保障周边自然 风光和人文景观得到最大利用，做到户户都 能观景
第 一 期
第 二 期
第 三 期
高阔的售楼处和精心的样板房设计体现高尚、 气派的品质生活
聘请著名样本房设计公司梁 志天进行设计装修，充分体 现现代的高尚生活品质
30*30米通透玻璃盒子售楼处，极 具时尚冲击力，浓缩项目产品的主 要卖点，兼具销售和艺术展示的功 能。且售楼处大门高达10米，体现 气派、体面的高端气质
公寓样板间大厅实景
10
以其临近沙河高尔夫、华侨城的良好区位，坐拥世 界罕见的红树湾资源，加之独具特色的规划设计， 成就了深圳出征世界湾区的豪宅典范
区位
位于深圳南山区红树湾，沙河高尔夫球场旁，华侨城四 大主题公园的东面
资源
规模 容积率 绿化率 建筑形式 园林设计 功能内容 功能比例
稀缺的红树湾海景资源
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以最高端内部配套打造中国最顶级的私家会所 ——棕榈泉国际俱乐部，彰显身份感和尊贵感
总建面达1.3万平方米 的会所由著名G.I.L艺 术设计顾问公司设计 ，是中国最顶级的私 家会所之一。 会所配套有室内温泉 泳池、全天候阳光温 泉泳池、东南亚式水 疗温泉中心(SPA), 是 今天国内唯一达至国 际水平的水疗温泉 (SPA) ；还有红酒雪 茄吧、图书室、全京 城唯一拥有美国 Nautilus健身设备的 专业健身房等。
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两栋由万豪管理的酒店式公寓是北京市场最高 档的酒店式服务公寓，提升了项目价值
建面4.3万平方米 ，由世界知名的 酒店管理集团万 豪经营管理，是 北京第一家万豪 行政公寓。 其租金水平及出 租率均已经位列 北京五星级酒店 （含酒店式公寓 ）的前列，已经 成为目前北京市 场最高档的酒店 式服务公寓。
内部配备高档健身房 五星级会所大堂
室内游泳池 和室外游泳 池用玻璃半 隔离，景观 联成一体
园林景观
空间节点和绿轴结合的景观布局，使项目景观功 能发挥极致，独显私家尊邸感受
私家林荫路——不现 张扬，却暗示着一份 尊贵
中心园林之跌水瀑布
新加坡AEP design （新加坡柏景建 筑景观设计公司）
园林景观
功能内容
功能比例
本报告是严格保密的。
高层住宅；酒店式公寓；豪华会所；精品商业
园林占地3.8万平米；会所建面1.3万平米；商 业建面1万平米；酒店式公寓建面4.3万平米